房屋租赁运营服务投标方案（422页）（2024年修订版）.docx

房屋租赁运营服务投标方案 目录 第一章 项目整体设想及策划 11 第一节 运营管理整体设想及策划 11 一、运营管理的意义 11 二、运营管理的机制 11 三、运营管理的机制设置 12 四、运营管理中的管理办法 16 第二节 总体服务方案 17 一、拟采取的管理方式 17 二、工作计划 21 三、管理人员的培训及管理 29 四、管理规章制度的建立 30 五、档案的建立与管理 32 第二章 项目组织机构及人员岗位职责 34 第一节 项目组织机构 34 一、项目组织机构的建立 34 二、项目组织机构图 34 三、项目人员配备表 35 四、人员岗位职责 38 第二节 项目组织结构 42 一、项目组织结构分类 42 二、建立项目组织的步骤 47 三、项目管理结构 48 第三节 人员配置原则 49 一、经济效益原则 49 二、任人唯贤原则 49 三、因事择人原则 50 四、量才使用原则 50 五、程序化、规范化原则 50 六、因材起用原则 50 七、用人所长原则 51 八、动态平衡原则 51 第四节 人员管理及培训 51 一、人员管理三要素 51 二、团队建设管理重点 53 三、项目人员培训 55 四、物业人员培训内容 61 五、项目保洁人员管理制度 98 第三章 物资储备计划 100 第一节 拟投入设施设备 100 第二节 设备维护人员管理 102 一、设备设施维保计划的建立 102 二、设备 维 护保养的类别 103 三、设备保养管理规程 104 四、设备设施的保养计划实施 106 第三节 设施设备的操作规程 109 一、 水泵系统的操作规程及注意事项 109 二、 电梯系统的操作规程 及注意事项 113 三、 空调系统的操作规程及注意事项 117 四、 消防系统的操作规程及注意事项 119 五、 安防系统的操作规程及注意事项 120 第四节 排水设施设备 维修保养服务 121 一、目的 121 二、 适用范围 121 三、 职责 121 四、 工作程序 122 五、 检修过程中的安全注意事项 126 第五节 消防设施设备 管理 128 第四章 承接查验及资产档案管理 129 第一节 承接查验方案 129 一、承接查验条件 129 二、现场验收主要项目 129 三、资料交接 131 四、其他交接 131 五、承接查验注意事项 132 六、承接查验程序 132 七、承接查验所发现问题的处理及时限 134 八、承接查验后物业的移交及相关责任 135 九、承接查验备案 135 第二节 资产管理档案建立 136 一、固定资产接管 136 二、固定资产的验收程序 136 三、固定资产的管理 139 第三节 前期管理工作方案 140 一、前期管理工作安排 140 二、常规性便民服务项目 141 第五章 施工改造方案 144 第一节 现场勘探 144 一、现场踏勘目的 144 二、现场踏勘时间 145 三 、 现场勘查 制度 146 四 、 现场勘查 人员 148 五 、 现场踏勘 流程 149 六 、 现场踏勘 记录 149 第二节 施工段划分及施工程序 152 一、前期准备 152 二、施工段划分 153 三、施工程序与流水作业 154 第三节 分项工程施工方案及技术措施要求 155 一、植筋工程 156 二、 碳纤维加固工程 168 三、 粘钢板加固工程 182 四、 脚手架工程 188 五、 钢筋混凝土工程 192 六、 拆除工程 202 第六章 入住及续租管理方案 220 第一节 入住公约 220 第二节 入住管理方案 226 一、签约入住流程 226 二、管理方案 227 第三节 租户续租工作方案 229 一、开展审核工作，分类续租 229 二、租金执行标准 230 三、职责分工 230 第七章 物业管理方案 231 第一节 安保服务方案 231 一、服务范围 231 二、服务目标 231 三、服务内容 233 四、安保服务时间 236 五、服务要求 236 六、各岗位职责、工作程序 244 七、安保文档记录规范 254 八、安全保障措施 257 第二节 绿保洁、绿化方案 259 一、清洁管理 259 二、绿化管理 284 第三节 供配电系统的运营和管理 294 一、供电基础管理 294 二、供电运行管理 295 三、系统维护保养 295 四、供电应急措施 296 第四节 电梯、自动扶梯的运行与管理 297 一、电梯、自动扶梯日常运行管理 298 二、电梯、自动扶梯保养管理 299 三、电梯维修管理 300 四、电梯质量检查 300 五、事故处理 300 第五节 空调系统的运行与管理 301 一、空调设备、设施管理 301 二、空调系统的运行管理 302 三、空调系统的维护、保养 302 第六节 锅炉供热系统的运行与管理 303 一、锅炉保养与维护 304 二、软化水箱的维护与管理 305 第七节 给排水系统的运行与管理 305 一、维护与管理 306 二、漏水应急处理 307 第八节 消防系统维护 308 一、火灾自动报警系统维护管理 308 二、自动喷水灭火系统的维护管理 310 三、消火栓系统的维护管理 318 四、气体灭火系统维护管理 320 五、建筑灭火器的维护管理 326 六、消防控制系统维护保养及管理制度 333 七、消防设施的维护常识 339 第九节 安全防范系统管理与管理 347 一、闭路电视监控系统的管理与维护 347 二、防盗报警系统的管理与维护 348 三、门禁系统的管理与维护 348 四、停车场智能化系统的管理与维护 349 五、电子巡更系统的管理与维护 350 第八章 安全及防疫方案 351 第一节 疫情防控要求 351 一、总体要求 351 二、具体要求 351 第二节 疫情防控的具体措施 354 一、卫生管理 354 二、预防性卫生措施 354 三、疫情应对措施 356 第九章 项目管理制度 358 第一节 日常工作管理制度 358 第二节 财务管理制度 359 第三节 水、电工管理制度 360 第四节 机器设备管理制度 361 一、目的 361 二、原则 361 三、适应范围 362 四、设备管理组织 362 五、职责 362 六、设备管理的注意事项 363 七、设备管理档案 364 八、设备的安全使用及维护要求 364 九、设备报废 365 十、安全工作注意事项 365 十一、消防设备及维修保养 366 十二、电气设备、配电室及发电机房的管理 367 十三、公共区域照明灯具 368 十四、消防水泵、排污泵 368 十五、无负压水泵 368 十六、弱电监控系统 369 第五节 秩序部管理制度 369 一、秩序部的职责 369 二、秩序部长职责 370 三、秩序组长的职责 371 四、秩序队员职责 372 五、秩序人员的基本要求 373 六、请销假制度 377 七、秩序人员奖惩制度 378 八、秩序部警械、服装、对讲机管理制度 381 第六节 保安值班制度 382 第七节 保安部交接班制度 383 第八节 停车场管理制度 384 第九节 安全巡逻检查制度 386 第十节 消防安全管理制度 386 第十一节 奖惩制度 387 一、奖励 387 二、处罚 388 三、考勤制度 389 四、请销假制度 390 五、业主回访制度 390 第十章 应急预案 394 第一节 设施设备故障应急处理 394 一、电梯困人 应急预案处理 394 二、 水泵系统的应急预案 396 三、 给排水系统的应急预案 397 四、 空调系统的应急预案 402 五、 照明系统的应急预案 406 六、 电气系统的应急预案 408 第二节 消防安全应急预案 412 一、指导思想 412 二、制定预案的目的 412 三、制定预案的依据 412 四、组织机构及职责 413 第三节 停电停水应急预案 413 第 四 节 防震应急预案 415 一、职责 415 二、目的 416 三、适用范围 416 四、工作程序 416 第 五 节 防盗应急预案 417 一、目的 417 二、适用范围 418 三、工作程序 418 第 六 节 意外伤亡应急预案 419 一、目的 419 二、适用范围 419 三、处理程序 419 第 七 节 爆炸事故应急预案 421 一、目的 421 二、适用范围 421 三、处理程序 421 第一章 项目整体设想及策划 第一节 运营管理整体设想及策划 一、运营管理的意义 租赁管理+物业管理=运营管理。租赁管理内容具体包括 租金 的收缴、使用和管理，确保租赁用房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；房屋物业管理，由专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，侧重管理与服务，两者结合，可以更好地起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做房屋租赁，这样可以有效控制亏损，事半功倍。 二、运营管理的机制 经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既要管理好房子又提供各种物业服务。 工程设备管理人员（工管人员）既是楼宇设施设备的大管家又是维修工，负责设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿成者有愤的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业风险和团队合体精神，熟悉房地产开发建设现程，物期施工图纸和设计变更，付费项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护，消防监控、特种岗位值班。 另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。 三、运营管理的机制设置 设立房屋租赁运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于X人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个房屋的设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。 主要岗位职责： （一）综合协调人员 1.掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准； 2.具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达； 3.对运营管理中心人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序，部门之间善于寻找平衡点； 4.掌握各室、各部门的动态，要做到及时掌握、准确汇报； 5.认真接听承租户电话，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报； 6.配合经租办对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼； 7.对 租户 的动态监管工作，做好查台账记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报； 8.完成领导交办的其他工作。 （二）经租管理人员岗位 1.掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准； 2.具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数； 3.协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物租赁房屋调拨单的；租户办理租赁入住手续； 4.租户或单位收取房屋租金，并按户建立租户的租赁台账记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向综合协调办通报； 5.配合综合协调办做好对租户的动态监管工作，租户实施季度巡查，做好查台账记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报； 6.对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。 7.完成领导交办的其他工作。 （三）工程管理人员岗位 1. 掌握施工图纸和设计变更 ； 2. 负责内部资料、各类工程档案资料归档整理 ； 3. 负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮 ； 4. 对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修 ； 5.维修记录每月统计，材料购进与支出 建立台账 ，杜绝浪费、分类管理。 6. 完成领导交办的其他工作。 （四） 经租管理人员中物业管理分工的岗位 1. 负责秩序维护 （ 保安 ） 员与保洁绿化人员的选聘、管理工作 ； 2. 对秩序维护 （ 保安 ） 员与保洁绿化人员进行定期培训 ， 对管理中心制定的各项政策落实到位 ； 3. 负责秩序维护 （ 保安 ） 员与保洁绿化人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作 ； 4. 变化中不断完善秩序维护 （ 保安 ） 员与保洁绿化人员的岗位职责和工作纪律的有关规定 ； 5. 完成领导交办的其他工作。 （五）组织结构图 四、运营管理中的管理办法 房屋运营管理中的问题要以管理办法的形式体现，并在租赁合同中明确约定。 （一）租赁管理 签订《房屋租赁合同》，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。要规定因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。要规定承租户应按时交纳政府规定的租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。 （二）退出管理 建立申请者信用档案，应规定凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得房屋租赁用房；承租人拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；在房屋中从事违法活动的；违反租赁合同约定的，解除租赁合同，收回房屋。 （三）监督管理（动态监管） 应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名使用成员在场的情况下，进入房屋中检查使用情况；应规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正的权利；应规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任；应规定房产中介机构接受租赁户委托代理出租、转租的处理措施。 第二节 总体服务方案 一、拟采取的管理方式 在整体构想和管理策划可行的前提下，管理思路可以概括为：“一种模式，二项承诺、三个重点、四大措施”。 一种模式：创造性地采用1+1管理模式，即：租赁管理+物业管理=运营管理。 采用的经营理念是：服务客户、服务社会。 工作要求是：封闭运作、注重效率、注重服务质量。 二项承诺： 对政府的承诺：规范房屋租赁运营管理，包括规范租金收入管理，保障房屋租赁双方的合法权益。 对承租户的承诺：根据合同约定规范管理（包括租赁合同和物业管理协议）向承租户提供服务，以“客户满意”为标准，真诚服务每一位承租户。 三个重点： 针对租赁住房管理的特点和工作中的难点，确定运营管理中的三个重点： 重点一：房屋租金、物业服务费等的收缴 作为房屋租金收入的具体执收单位，应按国家有关规定做好租金收入的应收、实收和欠缴数据等统计工作，加强会计核算并建立明细账；精确核算物业管理成本，根据《XX省物业管理条例》《XX省物业服务收费管理办法》以及XX市房产管理局有关文件精神，完成物业管理服务费测算与定价。 重点二：房屋租赁运营管理中的日常管理 房屋租赁的运营管理不可能完全靠市场，只要政策的支持落到实处，就能保证房屋租赁的运作有足够的“底气”。 1.改变管理思维； 2.加强职工责任心、学习法律法规、加强配合、团结协作。通过不断地探索与实践，稳中求进。 重点三：房屋出租动态监管与退出管理 不断完善动态监管工作，授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行入户监督检查，对检查出的问题有权采取措施。对于承租户租赁合同期满后，应退出租赁房，需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他用房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出租赁住房；对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期，拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。 四大措施： 措施一：服务信息反馈体系与职工激励机制的建立确保房屋运营管理工作措施落实到位 房屋在日常的管理中注重服务信息的采集与发聩。信息源要全面、汇聚与房屋运营管理有关的所有问题，对不合格的服务制订纠正的处理措施，使反馈具有一定的范围和频度，信息采集真实、科学。保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇集到综合协调部，经过分析整理，并由综合协调部发出指令，跟踪检查。 激励是人性化管理的主要方式。在以人为本的激励系统中，进行适时管理，充分发挥每位职工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励引着员工往前走，通过惩罚“赶”着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力，奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。服务社会、承租户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。 措施二：多头并举，采取一对一模式，确保承租户验房入住正常有序开展。 带领租户看房发钥匙，签订各种文书，是一件工作量大，但又需要极为细致的工作。提前着手准备，将所有可能出现的问题，进行汇编，以明白纸的形式发放的承租户手里。确定派发时间顺序，与承租户一对一交代明白，并做好文字性材料或表格的记录保存。进一步规范服务行为，一方面挖掘业主的潜在需求，满足承租户深层次的物质和精神需要，承租户想到的一定做到，承租户没想到的也已想到并且做到，做人之未做，做人之难做。 措施三：装修管理上情理手段、经济手段、行政手段、法律手段等四种手段并用。 为确房屋无一例违章装修，采取运营管理中心推荐的装饰公司与承租户自找相结合的方式，对运营中心联系的装饰公司提前确立，提前沟通，并与其签订装饰有关问题的协议书。对承租户自找的装饰队伍，收取装修保证金，所有楼内装饰工人戴证进楼，严格把关、严格控制、强调预防为主、有错必纠。预防上我们狠抓宣传培训，对承租户装修单位和员主进行装修制度、装修要求等方面的教育，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监管，采用工程维修员、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的，通过罚没装修押金等手段强制执行，并通过上报房管部门采取行政手段予以约束。根据有关规定，建筑装修垃圾实行指定地点统一运输的原则，装修搬运过程中电梯使用制定科学规范措施。我们最后的解决办法就是诉诸法律。保证各种矛盾自行处理，就地解决，绝不上交。 措施四：物业管理各部工作，保安、保洁、工程维修、有序停车等措施得当，配合租赁管理使其更加完善 首先明确各部门负责人，保安保洁工作一个全管，使其成为一个协同协作的团体，打破以往各自为营的局面。更加注重人事（招聘）关，宁缺毋滥，使每位招聘的员工都个个是精兵强将，责任心、工作纪律进一步加强，制定保洁绿化人员岗位责任制、保安人员岗位责任制，及相应的考核奖励制度，充分调动起积极性，充分监督其动态；保安保洁负责人要对每位员工了如指掌，对各岗位人员合理分工，做到人尽其用。工程维修作为工程部直属力量，是房屋正常、安全使用的“保护神”，也是为承租户提供日常维修的中坚力量，所有人员应做到持证上岗，一专多能。对楼内的重要设施设备在工程师的指挥下做到定期检查定期维修，并做好记录，对接到综合协调办发来的维修指令，要立即前往维修，并及时反馈信息；如实填写派工单，维修完毕及时归队；工程部要制定确实可行的工程维修人员岗位责任制和考核制度，定期组织培训，参加各类技能学习。总之，以上各部围绕经租管理这一个中心，既是独立的各部，又是统一的整体，配合好租赁管理的各项工作，服从安排，统一协作。 二、工作计划 （一）运作程序系统 1.整体运作流程 2.内部运作流程 3.信息反馈系统流程图 4.激励系统流程图 （二）依据管理方式和管理流程，将工作计划分为前期管理、入住管理和常规管理三部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 1.前期管理工作计划 序号 项目 内容 备注 1 前期介入 1.研究规划设计意图，掌握工程施工现状 ； 2. 从物业管理的角度，提出合理化建议。 正在进行 2 拟定运营管理方案 1.总结以往物业管理的成功经验 ； 2.对 租赁房屋 展开深入的调查研究 ； 3. 针对租赁 房屋 特点，报订管理方案。 已完成 3 组建运营管理队伍 1.人员的选拔 2.人员的培训 3.人员的上岗 4 完善管理及办公条件 未建设管理用房 5 制定规章制度 1. 制定切合实际的各项制度、奖惩条例 ； 2. 健全质量管理体系。 正在制定 6 物业的验收与接管 1. 依据标准，逐项检查发现问题，督促整改 ； 2. 办理书面移交手续，做好遗留工程备案。 2.入驻期管理工作计划 序号 项目 内容 备注 1 入住手续办理 1. 准备好入住资料，配合入住仪式举行 ； 2. 合理设置办理入住手续的流程和岗位 ； 3. 为业主办理入住手续，提供便利服务。 2 业主装修管理 1. 对业主和装修队伍的培训 ； 2. 装修申报审批 ； 3. 装修施工过程监管 ； 4. 装修的验收。 3 档案的建立和管理 1.收集承租户档案资料 ； 2. 科学分类 ； 3. 建档 ； 4. 运用。 4 对承租户的宣传和培训 1.进行楼内智能化设施设备的宣传和培训 ； 2. 组织开展针对性的特约服务及培训。 3.正常期管理工作计划 序号 项目 内容 备注 1 公共设施维修保养 1. 制定养护和维修计划方案 ； 2. 维修管理 ； 3. 养护管理。 2 机电设备的维修和保养 1. 设备的基础资料管理 ； 2. 设备的运行管理 ； 3. 设备的维修管理 ； 4. 设备能源和安全管理。 3 安保管理 1. 治安管理 ； 2. 交通、车辆管理 ； 3. 消防管理。 4 智能化设施管理 1. 智能化设施的日常使用操作 ； 2. 智能化设施的维护 ； 3. 智能化系统的完善。 5 环境管理 1. 园林绿化管理 ； 2. 清洁卫生管理 ； 3. 环保管理。 6 财务管理 1.财务账务 ； 2. 费用收取。 7 便民服务和完善配套 1. 为业主提供便民服务 ； 2. 提供丰富多彩的无偿或有偿服务项目。 目前我公司为实现管理人员的素质的提升，规范单位的培训制度，把培训作为单位的发展战略并常抓不懂。确定了极具针对性的房屋租赁运营管理人员培训目标，确立了全员终身培训计划。同时，确立程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。“全员培训、全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。 三、管理人员的培训及管理 （一）培训目标 培训目标是：提高全体员工的思想品质、业务水平和全面素质，适应本岗位和新技术发展的要求，使房屋租赁运营管理工作更加卓有成效。 （二）培训方案 1.员工上岗前培训 物业管理基础知识培训，包括物业管理法规、物业管理基 本理论 、经济法、劳动法等与相关知识；岗位专业技能培训，包括相应岗位专业知识、岗位职责、运作流程、考核标准等。 2.员工年度长期培训 资质培训、业务培训、岗位培训；电脑网络知识培训；礼仪培训；物业管理实践培训；应急事件培训等。 3.绩效考核，有效激励 对员工的“德、能、勤、绩”制定详细的量化考核标准，将实际绩效与综合测评相结合，按绩效大小、素质高低，分别给予奖励与处罚，对绩效较低或连续排在末位的员工，分析原因及时换岗或淘汰，从而激发活力。除了通过考核激励，探索情感激励、文化激励等与多种有效机制，努力为人才创造机会，让机会也创造人才，让每一名员工在工作中都找到认同感、归属感、成就感，从而 更加 自觉地全身心投入到工作中， 作出 更大的贡献。 四、管理规章制度的建立 规章制度在日常 房屋租赁 运营管理实务运作中既是运营管理的保障，又是实施运营管理的准则，要在长期的运营管理实践中，逐渐摸索出一系列适合于运营管理的规章制度，形成一整套涵盖 房屋租赁 运营管理运作和行政运作各环节的制度保障体系，其主要内容有以下几个方面组成 ： 1. 岗位制度 房屋租赁 运营管理中心负责人岗位责任制、综合协调办公室人员岗位责任制、经租管理人员岗位责任制、工程部维修服务人员岗位责任制、维修值班人员岗位责任制，涉及到具体操作层的公共秩序维护员 （ 保安 ） 岗位责任制、保洁员岗位责任制、绿化员岗位责任制等。 2. 考核制度 房屋租赁 运营管理负责人考核标准、员工考勤制度、综合协调办公室人员考核标准、经租管理人员考核标准、工程部维修服务人员考核标准、维修值班人员考核标准，具体操作层员工考核评分标准等。 3. 基础工作制度 办公制度、财务管理制度、意见反馈处理工作制度、仓库管理制度、材料领用制度、服务宗旨等。 4. 维修服务工作制度 房屋租赁 运营管理维修服务工作制度、 房屋租赁 运营管理维修服务承诺制度、 房屋租赁 运营管理维修服务运作程序，水、电、消防设施维修保养规定、维修回访规定、电工安全维修规定、防火检查的基本形式与方法、火灾隐患的认定与处理、安全用电措施、电梯运行维护规定、维修工具管理规定、特约服务项目等。 5. 公共秩序维护 （ 保安 ） 工作制度 公共秩序维护 （ 保安 ） 员工作纪律规范、公共秩序维护队员执勤违纪处罚规定、人员出入管理规定、大件物品出入管理规定、公共秩序维护队交接班规定、处理各类突发事件的基本原则、突发事件处理程序、当队员同他人出现打架斗殴事件紧急处理预案、公共秩序维护队员消防管理规范、公共秩序维护队员消防管理制度、消防应急预案、报警事件的处理办法、报警设施的使用管理规定、报警设施的维护保养规定、公共秩序维护值班用品管理办法、紧急事故处理预案、机动车辆管理规定、非机动车辆管理制