农行物业外包服务投标方案（411页）（2024年修订版）.docx

目 录 1.1.1. 项目方案 1 1.1.1.1. 设备设施运行、保养和维护服务方案1 (1) 房屋日常管理与维护养护方案 1 (2) 给排水系统管理制度 6 (3) 电梯系统管理维护 12 (4) 供配电系统检查维护 24 (5) 空调通风系统管理 35 (6) 智能弱电系统管理 37 (7) 公司设备管理 39 1.1.1.2. 保洁服务方案 47 (1) 各岗位职责 47 (2) 具体保洁项目明细和检查标准 51 (3) 保洁程序 74 (4) 保洁员管理制度 106 (5) 垃 圾 清 运 111 (6) 巡视检查作业规程 116 1.1.1.3. 会议服务方案 125 (1) 会务服务工作流程 125 (2) 会务服务细则及工作计划 130 1.1.1.4. 餐饮服务方案 133 (1) 食堂管理制度 133 (2) 卫生制度 135 (3) 服务管理制度 140 (4) 食堂岗位职责 153 1.1.2. 服务质量承诺及保证措施 156 1.1.2.1. 组织框架与工作制度 156 (1) 组织框架 156 (2) 组织架构性质 156 (3) 服务中心组织架构图 158 (4) 各岗位人员管理及职责 158 (5) 管理指标 167 (6) 岗位素质 173 (7) 人员稳定措施 181 (8) 内部管理制度 191 (9) 管理运作制度 192 (10) 人事管理制度 196 (11) 财务管理制度 210 (12) 物资管理制度 221 (13) 设备管理制度 224 (14) 安全管理制度 230 (15) 档案管理制度 249 (16) 管理工作实施细则 252 (17) 环境卫生等管理制度 255 (18) 保密管理制度 257 (19) 人事管理制度 269 1.1.2.2. 人员培训及管理方案 273 (1) 培训管理制度 273 (2) 考核体系管理制度 298 (3) 奖惩机制 306 1.1.2.3. 突发事件的应急措施 310 (1) 应急预案的机构设立和人员组成 310 (2) 适用范围 310 (3) 职责及统一指挥原则 311 (4) 应急机构人员的快速反应机制 311 (5) 防台风、雨汛应急预案 312 (6) 盗窃和破坏事件应急预案 315 (7) 意外伤亡应急预案 316 (8) 水浸事故应急预案 318 (9) 火 灾 应 急 预 案 320 (10) 公共卫生突发事件(疫情)应急预案326 (11) 自然灾害事故的应急预案 328 (12) 给排水设备应急预案 332 (13) 停电停水停气应急预案 334 (14) 空调系统异常情况应急处理预案 338 (15) 供电突发性事故的应急措施 339 (16) 电梯故障应急处理方案 341 1.1.2.4. 疫情期间防控方案 343 (1) 人员安排 344 (2) 工作职责 344 (3) 应急预案 346 (4) 应急处置措施 351 1.1.2.5. 档案建立与管理 355 (1) 档案管理制度 355 (2) 技术档案管理 363 (3) 设备登记卡 363 (4) 业主设备档案卡 364 (5) 配套设施档案管理的主要模式 364 1.1.2.6. 服务承诺及保证措施一览表 364 1.1.2.7. 服务质量检查、验收方法和标准 386 1.1.2.8. 物资装备及技术力量 395 (1) 基本作业设备配置 395 (2) 常用清洁工具一览表 403 (3) 维修工具设备一览表 406 项目方案 设备设施运行、保养和维护服务方案 房屋日常管理与维护养护方案 ①服务内容 物业管理区域内房屋地面、墙、台面、吊顶、门窗、楼梯、通风道、卫生洁具、大厅玻璃顶、外墙幕墙等完好，无霉变破损。 ②服务质量标准 (1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。 (2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立 即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。 (3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换，不能影响车辆和行人通行。 (4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。 (5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。 (6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。 (7)楼内相关设施发现损坏应立即修复，安全标志等应清晰完整。保证各项设施、器材的正常使用。 ③其他要求 (1)各类设备、房屋维修出现故障时，维修人员应在接到一般性报修后30分钟内到达现场，设备零修合格率 达到100%,一般性维修不过夜。 (2)完成各类临时任务。 ④日常养护维修方案 每年对房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙幕墙进行全面检查1-2次，掌握房屋设施设备完损状况，对完好程度做出评价。 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差、易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1-2 次屋面，疏通雨水口、落水管等。 每日巡视1次门窗、玻璃、照明灯；每年对门窗做专项检修1次。 巡检有记录。 制定房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道年度维修计划并实施，需要进行大、中修或更新改造的项目报告大楼业主方。 ⑤房屋定期维修养护计划 序 号 项 目 维修类 别 计划 方案 实施效果 1 房屋 承重 结构 部位 局部受 损：施工 质量原 因造成 的结构 问题 每年检查房 屋的结构性 能 由维修 中心负 责实施 结构安全， 正常使用。 结构性能 完好 2 外墙 面 结构 局部、大 面积渗 漏及翻 每二年对较 大面积渗漏， 外墙久修无 由维修 中心负 责 外墙平整， 无渗漏水； 整洁统一 新 效的，应局部 翻新防止扩 大及污染墙 面 3 屋 面 隔热层 破损；防 水层破 损造成 渗漏；屋 面积水 避雷网每二 年刷一次油 漆，防止锈 蚀；每半年疏 通一次屋面 雨水口；每年 对屋面防水 层检查 一 次； 每年翻新更 换老化部分 由维修 中心负 责 无积水，防 水层正常， 有效发挥 功用，无渗 漏；隔热层 完好 4 公共 通道 门 厅 、 楼梯 公用地 面的维 修改造 ； 公共通 道、门厅 每半年对公 共地面进行 一次维护，补 换损坏或空 鼓瓷砖；每三 由维修 中心按 照相应 技术作 业规程 美观、完 好、整洁、 清爽 间 、 电 梯 厅 的墙、天 棚维护 ； 楼梯间 墙面、扶 手、踏步 的维护 ； 电梯厅 的维护 年刷新一遍 门厅、楼梯 间、电梯厅的 墙壁、天棚、 扶手、栏杆、 电梯轿厢；每 月检查一次， 并做好记录 实施 5 外墙 面大 理石 玻璃 外墙、大 理石的 维护、窗 户玻璃 维护 每周检查外 表石材有无 脱落；结合外 墙清洗，检查 外墙玻璃是 否有送动；每 周检查玻璃 是否有裂纹； 金属是否有 锈迹 由维修 中心按 相关作 业规程 实施 美观、完 好、整洁 6 吊顶 吊顶的 每周检查有 由维修 美观、完 维护 无擦、划、刮、 踏坏。发现损 坏及时修补； 每月检查防 水、防腐、防 裂、防胀、防 霉变工作 中心按 相关作 业规程 实施 好、清爽 给排水系统管理制度 ①工作流程 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》; 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次； 按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》,并在给排水领班协同下排除异常和故障。 给排水领班工作守则： 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； 每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》; 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； 每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录； 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度) 汇总表》,报设备部主管审核后，交公司主管部门； 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》。 ②水泵房安全管理制度 ①泵房设备必须由设备人员负责。 ②无关人员严禁进入泵房及水箱房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。 ③离开泵房应随手关门。 ④不准擅自改变原设备及线路。 ⑤泵房设备其功能操作标识均应简单明确。水泵“运行”与“备用”标识应与控制柜上的开关位置一致。 无特殊情况转换开关应开至“自动”位置。阀门“开”与“关”标识应与实际状态一致。 ⑥机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。 ⑦机房消防设施完备，并定期检查。 ⑧机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆 杂物和易爆、易燃物品。 ⑨地下室蓄水池溢流信号安全、有效。 ③污水处理设备清污安全管理制度 ①首先将需清污的池体盖板全部打开，让池体进行自然通风或强制通风。 ②用污水泵临时将污水抽到下水道。 ③在抽水时，还必须用临时鼓风机和管道，给池中进行冲气，每分钟冲气量为5立方。使池体内的氨气和氯 化氢气体排出池体。 ④在清污过程中，鼓风机必须不断给池体进行冲气。 ⑤当冲气两小时和污水抽干，再放满清水，逼出氨气和氯化氢气体再把水抽干后，清污人员必须头戴活性碳防毒面具，身穿胶衣胶裤，手戴胶手套，腰间系好安全带，在确认无危险后，才能进入池体进行人工清污。 ⑥在清污时，必须有良好的安全照明和不断通风，必须有六名清污人员才能施 工，当两名进入池体清污，有四名人员在池口进行监护，并 及时提取垃圾。 ⑦在清污时，在池体中清污人员连续作业不得超过一小时。在清污时，池体口上的监护人员必须每五分钟与池中的人员进行通话一次，监护人员必须及时收或放手中的安全带。 ⑧在清污过程中，如发现清污人员有异常反应，应立即将清污人员拉出池体，如发现清污人员身体严重不适，应立即送往医院治疗。 ④水泵房管理制度 ①非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。 ②水泵房内严禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。 ③水泵房应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼 处。水泵房内严禁吸烟。 ④每日打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房的设施(备),做到地面墙壁、天花板、门窗、设施(备)表面无积尘、无油渍、无锈蚀、 无污物，油漆完好、整洁光亮。 ⑤水泵房应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活。 ⑥水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，其他人员不得私自配钥匙。 ⑤设备人员工安全守则 ①登高作业(2米以上)需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。 ②上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。 ③登高作业时，衣物口袋内勿放重物(如工具等),以免坠落伤人。 ④检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。 ⑤作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。 ⑥在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤 人。 ⑦使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。 ⑧暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。 ⑨使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。 ⑩使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。 使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采取防火措施。 在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。 ⑬在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运 行。 电梯系统管理维护 ①工作标准 由专业资质维保单位至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查，建立每台电梯的台账档案，日常维护和 应急维修应及时记录。每年经有资质的检测机构检验合格，在《安全使用许可证》有效期内安全运行。 配置持有特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，对电梯保养、运行进行监督管理。 ②电梯系统的管理 ①为确保电梯安全运行，对电梯进行管理维护和检查，客户服务中心应设专职人员负责，委托有资格的专门检修和保养电梯的单位维修保养。 ②进行维修保养和检查的专职人员，应有实际工作经验和熟悉维修、保养要求。 ③维修人员应每周对电梯的主要安全设施和电气控制部分进行一次检查。 ④电梯委保单位在管理机电专业人员监督下按合同要求进行保养维修。并作好相关记录。 ⑤发现电梯有故障应立即停止使用，待修复并经仔细检查后方可使用。 ⑥若电梯停止使用超过一周，必须先进仔细检查和试运行后，方可使用。 ⑦电梯的故障，检查的经过，维修的过程，维修人 员应在电梯履历表中作详细记录。 ⑧电源电压、频率、相序，必须符合电梯技术资料中的规定。 ⑨电梯正常工作条件应符合国家相关规定。 ③电梯机房安全管理制度 ①电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。 ②电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。 ③机房内环境温度应保持在5-30℃,墙上挂温 度计。 ④无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须 经设备主任批准，由设备人员陪同进入。 ⑤离开电梯机房应随手关闭门窗。 ⑥电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。 ⑦机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动 火作业管理规定进行。 ⑧机房消防设施完备，并定期检查。 ⑨机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 ⑩轿厢、机房及门卫的联络系统必须完好，发生紧急状态时能及时联络并疏导乘客。 松闸装置必须挂在醒目位置，并且在松闸装置边，表有注明的字样。 ⑫维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。 ④检修保养项目 电梯设备主要由机房设备，轿箱，井道设备厅门等部分组成。要经常性巡检和定期检查整机运行性能及零部件的完好情况。可以采取询问、手触、耳听、目测及测量等方法来进行。由表面到内部深入检测。 1)机房设备检修保养 曳引机：各部分是否堆积灰尘、炭铜粉/油位、油质是否正常、有无漏油、运行有无异常声音、振动/减速器蜗轮蜗杆磨损情况，轴承有无声音，螺栓是否旋紧/缆轮、 缆槽有无磨损变形/轴承温升是否正常/其中曳引轮绳槽磨损，若直径相差超过钢丝绳直径1/10,或绳槽凹凸不平，严重拧花则应更换绳轮，要注意油杯加油。 制动器：经常检查联轴器弹性圈是否磨损老化/铜套去污，销轴加油/线圈接线端有无松动/闸瓦制动轮间隙/刹车有无异常声音。 曳引电动机：温升是否正常/风机工作是否正常/滑动轴承贮有油槽油位。 测联发电机：炭刷有无磨损，刷长小于5MM则应更换/炭刷接线有否松脱/炭刷压力正常，炭刷，整流子接触良好/皮带张力正常，有否磨损/轴承加油脂/光电传感器良好/开关动作是否正常/皮带，轮槽是否沾油污。 选层器：清洁润滑各部分/检查触点接线/检查滑块磨损接触后力/检查活动件动作是否灵活。 控制柜：经常检查清除电器灰尘及吸合面油污/触头接触点/吸合线圈外表绝缘/机械连锁装置动作是否可靠/检查保险丝/接线有否松脱。 限连器：检查运动部分加润滑油/检查电器开关动作/检查钢缆轮槽、轴套、轴有无磨损/检查调速部位有否移 动/检查夹缆板是否对中，夹缆正常/检查安全钳提杆和传动机构是否灵活/安全钳机块与导轨工作面间隙均匀，保持2-3MM。/停机后用手拨动杆，动作是否正常/各动作部位及轴承清洁润滑。 盘车工具是否齐备。 2)轿箱设备检查保养 平曾器：检查干簧管感应器动作正常否。 轿箱门：检查门机器、齿箱、门电机、安全触板及温动开、抽刀、电眼、闸锁及各接点动作是否正常(安全触板被压下2.5MM,接点应动作)/清除油污加润滑/检查齿箱油量、油质、有无漏油/检查门电机炭刷、整流子及电机温升/皮带能力是否要调整/检修门锁及滚轮，保持电气接点接触良好/钩子锁臂及各滚轮转动灵活/吊门滑道牢固/轿箱螺栓紧固。 轿箱内：电视监控器是否正常/各开关按钮正常/对讲、广式装置是否正常/指示灯、报警装置是否正常/安全门是否能打开。 轿箱导靴和油杯：检查螺栓有无松脱/检查油杯油位、油质、有无漏油棉芯吸油情况，有无变质/检查导靴衬套 磨损情况，磨损量超过1MM以上则应更换/运行中有无声音/检查高速机整四个导靴弹簧使导靴和导轨吻合/紧固导轨支架，接道板、压道板。 3)井道设施及外厅门 缓冲器：检查缓冲器有无永久变形及损坏/正常伸长位置时所有电气安全装置是否正常/弹簧缓衡器顶面是否水平/螺栓是否紧固/油压缓衡器油面高度应在最低油位之上，油质符合要求。 外厅门：清除轨道灰尘，加润滑油/门钢丝紧松度和磨损情况/各活动部件间隙和距离是否正常/电器接点良好/门脚缪，螺栓是否良好。 曳引钢丝绳：例行检查有无断丝断股，曳引绳磨损其直径于原直径90%时，则应更换，曳引绳过分伸长要裁短，有油污要清洗，要根据喷击缓冲器的越程情况决定是否截短/钢丝绳头组合螺母要紧固，曳引钢丝绳断丝超过下表也应更换： 断丝处表面磨损 或腐为其直径的% 比 在一个捻距内的最大断丝数 断丝在绳股间均 布 断丝集中在1或2股 绳中 10 27 14 20 22 18 30以上 16 钢缆限速器缆损耗和松紧度，油漆标记慢车下降，每降一米检查缆与轮接触部分揽的磨损，毛刺破断，扭曲生锈情况/检查各缆松紧度是否一致/检查主缆和限速器缆的长度(对重底至油压缓冲器面至少距离1500M,对重底至弹簧缓冲器距离至少300MM),限速器缆平衡重块与地面的距离，铁臂是否平衡。 路轨及支架：检查轿箱及对重的路轨支架是否牢固，烧焊位置及混凝土位置有无松动/检查路轨有无变形弯曲/清洁路轨并适当加油。 对重装置：清洁对重装置并检查各部分螺栓有无松动/对重三角尖有无打紧，对重底调整圆柱铁块螺丝是否收紧/对重导靴间隙及磨损情况/油杯油量、油质及有无漏油，棉芯吸油情况/对重缆头螺丝有无异常，开口销松脱与否。 电缆及运行：检查井道中有无电缆接触的物体(如工字钢、槽钢、混凝土)/电缆外皮有无磨损/电缆有无扭曲 /停机最下层时，电缆距地60MM以上。 各类线管线槽及线柱：检查所有接线箱接线松紧(包括电源主线),清扫接线座/检查接线座是否生效号标牌/检查所有线管、线槽是否松脱或少件。 井道：检查井道照明/检查井道开关正常/检查井道有无积水，垃圾或影响轿箱，对重运行的障碍物。 各安全回路开关及限位开关： 检查各安全回路继电器动作/清理灰尘，保证各开关滚轮灵活/接线有无松脱/轿箱长刀之间距离应为(58+2)MM/限位开关滚轮应灵活/开关接点要可靠。 4)轴承、轴套、缆轮等主要机件部位清洗润滑 电梯各主要机件、轴承、轴套、缆轮、导轨、门装置等重要部位情况润滑周期见下表： 主要机件部位 清洗加油时间 油质型号 曳引机油箱 新梯半年检查， 一年更换新 HL—30 曳引机蜗轮轴 的滚动轴承 每月挤加一次， 每年清洗一次 钙基润滑脂 曳引机制动器 销轴 每周加一次 机油 曳引机制动器 可动铁心与铜 套 每月检查，可每 月、每季加一次 石墨粉 曳引机电机滚 动轴承 每月挤加一次， 每季清洗一次 钙基润滑脂 曳引机电极滑 动轴承 每周挤加一次， 每季清洗一次 机油或透油 机房、梯井、 轿箱 、对重架 上的导向轮 、 复绕轮 、 反绳 轮 每月挤加一次， 每年清洗一次 钙基润滑脂 滑动导靴电梯 导轨工作表面 每周加油一次， 每年清洗一次 HJ—40,钙基润滑脂 滚轮导靴电梯 导轨工作表面 不应加油 轿箱滚轮导靴 每季挤加一次， 钙基润滑脂 轴承 半年清洗一次 吊门滚轮及铜 子锁的滚轮轴 承 每月挤加一次， 每年清洗一次 钙基润滑脂 门导轨 每周或每月清洗 一次 机油少量 自动门直流电 机轴承 每季挤加一次， 每年清洗一次 钙基润滑脂 自动门传动机 构、皮带轴承、 动臂销轴 每周加油一次， 半年清洗一次 钙基润滑脂、机油 限速器旋转肖 轴和涨绳轮 每周加油一次， 每年清洗一次 钙基润滑脂 安全钳传动连 杆 每月加油一次 机油 安 全 钳 机 块 滚、滑动部分 每月加油一次 钙基润滑脂 选层器滑动拖 每月加油一次 钙基润滑脂 板导向轨传动 部分 油压缓冲器油 室 每月检查、补油 一次 HJ10或HJ20 ⑤坚持巡检、日检、周检、月检、季检及年检一整套维修保养制度 巡检及日常检查：电梯值班人员在电梯运行前后及交接班时，要认真查看当班记录，巡检各系统工作是否正常，安全装置是否可靠，连接部分有无松动，机器温度声音有否异常，轿厅门联锁装置工作是否正常等。 周检：每周停机半天检修，处理日检无法解决的问题。各机构要作较深入详细的检查。 月检：根据一个月运行情况，维修情况，有针对性地解决无发解决的问题，必须按规定加油或换油。对曳引机、安全装置、井道设施、自动门机构要全面细致检查，发现问题及时处理。 季检：由机电主管和维修工共同解决月检中遗留问题，重新拧固全部紧固件，作好电器元件的除尘与更换。 年检：由主管物业经理，机电主管和维修人员共同进 行，有时要结合地方劳动主管部门对一年来电梯运行维修情况做出综合评定意见，对电梯是否要作中、大修湖专项修理作出决定，确定检修方式及检修日期，如果要委托单位修理，要填写对外委托维修申请表，须经主管物业经理批准。 供配电系统检查维护 ①维护工作程序 ①每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》; ②配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记 录《设备定期启动表》; ③按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； ④供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； ⑤供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班， 记录《设备故障记录表》,并在电气领班协同下排除异常和故障。 ⑥确保各类照明灯具、应急照明系统、供用电设备设施(包括配电箱、桥架、井道、开关、插座等)运行正常。 ②供电设备检查标准 [电力变压器] 1)检查电力变压器是否符合要求。 2)分接开关档位是否与电源相符。 3)外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。 4)变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。 5)三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。 6)各接线端子紧固是否良好。 [高压开关柜] 1)耐压试验是否符合规范规定。 2)隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。 3)操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。 4)隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。 5)接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。 [低压开关柜] 1)耐压试验是否符合规范规定。 2)开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。 3)二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。 4)接地线连接应紧密牢固。 5)操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。 6)闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。 7)接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。 8)双电源切换箱能自动切换。 9)控制箱手动和自动操作均能运行。 [照明设备] 1)灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。 2)开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。 3)照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。 4)防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。 5)仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。 6)移动的照明灯具是否用安全电压24伏。 [防雷接地装置] 1)检查接地电阻值是否符合要求。 2)接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。 3)接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 4)各种管理资料齐全。 5)原始资料齐全。 6)日常运行记录资料。 7)操作运行管理制度。 ③管理目标和制度 1)总体管理目标 ①对设备实行综合管理，保持设备性能良好，正常运行。 ②设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%,一般性故障排除维修不过夜； ③照明设备完好率维持在98%以上。 ④弱电系统设备的维修合格率达到100%,弱电系统运行正常率在99%以上，如遇故障一时不能排除，在2小时内提出可行性方案，原则上4小时内排除故障。 2)各类管理制度 ①配电房的管理规章制度 A.配电房是大楼供电系统的关键部位。未经大楼服务处主任及工程维修部主管的许可，非工作人员不得入内。 B.工作人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 C.工作人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况并按规定做好记录；严禁变压器、空气开关超载运行。 D.配电房每日由责任人打扫一次，确保配电房地面和 设备外表的清洁。 E.配电房设备的倒闸操作由工作人员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。 F.因故需停某部位负荷时，应提前一天向使用该部位负荷的