车站物业服务投标方案（444页）（2024年修订版）.docx

车站物业服务投标方案 目录 第一章 物业管理服务整体设想及策划 23 第一节 项目背景 23 一、XX车站综合物业开发的必要性分析 23 二、XX车站与物业开发衔接问题的分析 24 第二节 项目需求分析 26 一、项目概况 26 二、 物业管理的服务内容及要求 27 第三节 物业管理服务分析 29 一、车站物业服务特点分析 29 二、车站物业服务对象分析 32 三、车站物业服务诉求分析 32 四、车站存在的风险因素及预防措施 33 第四节 物业管理的指导思想与总体目标 39 一、物业管理的指导思想 39 二、物业管理的总体目标 39 第五节 车站物业管理服务整体模式 40 一、制定科学、规范的管理制度 40 二、建立周密的治安管理模式 40 三、加强消防管理服务 40 四、重视清洁服务 41 五、加强设施设备维修保养工作 41 六、完善其他配套服务 42 七、建立有效的服务反馈渠道 42 八、建立完善的应急预案 42 第二章 项目管理组织架构及人员配备 43 第一节 项目管理组织架构 43 一、项目管理组织体系 43 二、人员配置 44 三、 人员数量和要求 46 四 、岗位职责 52 第二节 人员培训 54 一、培训目标 54 二、培训管理 54 三、培训内容 55 第三节 人员的管理 62 一、严把录用关，选好苗、真良才 62 二、竟争上岗，不拘一格选人才 62 三、重视 反馈 意见，及时落实整改，依例奖惩员工 63 四、人性化民主型内部管理，增加物业公司凝聚力 63 五、量化管理与标准化动作 64 第三章 拟采取的管理方式、 工作计划与物资装备 情况 66 第一节 管理方式 66 一、拟采用的管理方式 66 二 、内部运作机制 69 第 二 节 工作计划 71 一 、服务理念 71 二、工作计划 73 第 三 节 物资装备 74 一、物业管理用房 74 二、物业管理用房的配置要求 74 三、拟配置的装备情况表 75 第四章 项目服务承诺及实施措施 79 第一节 项目服务承诺 79 一、项目服务承诺目标 79 二 、项目服务承诺内容 80 第二节 项目人员承诺 85 一、项目负责人承诺 85 二、项目管理人员承诺 87 三、项目主要人员承诺 88 第 三 节 项目服务保障措施 89 一 、科学的人力资源管理体系 89 二 、严密的安全管理和保密体系 91 三 、人、财、物的有力保障 92 四 、提高设施设备运行管理保障能力 92 五 、高效 的车站 管理和信息处理平台 93 第 四 节 各项管理实施措施 96 一、项目管理运行措施 96 二、房屋及配套设施、公用设施、场所管理措施 96 三、停车场、道路管理措施 97 四、机电设备管理措施 98 五、设施设备急修措施 98 六、设备返修措施 99 七、零星、小修质量管理措施 99 八、绿化管理措施 99 九、卫生保洁措施 100 十、资料保存措施 100 十一、治安管理措施 100 十二、消防管理措施 101 十三、人员培训措施 101 十四、投诉处理措施 102 十五、违章处理措施 102 十六、沟通服务措施 103 第五章 物业管理规章制度 104 第一节 行政管理制度 104 一、人事管理 104 二、考勤管理 107 三、考核管理 111 四、薪酬管理 113 五、奖惩管理 114 六、规范管理 118 第二节 财务管理制度 121 一、财务工作管理制度 121 二、借款借支管理制度 123 三、费用报销管理制度 124 四、薪酬发放管理制度 126 第三节 档案管理制度 129 第四节 保洁管理制度 130 一、保洁房管理员 130 二、保洁员管理制度 131 三、厕所卫生保洁制度 132 四、垃圾清运管理制度 133 第五节 车辆停放管理制度 134 一、车站停车场停放规定 134 二、机动车驾驶人在停车场停放规定 135 三、非机动车、助动车、电动车停放规定 135 四、停车防盗安全规定 136 第六节 公共设备管理制度 136 一、空调设施 136 二、电梯设施 137 三、水电设施 137 四、给排水设施 137 五、其他市政设施 137 第六章 车站物业各岗位考核办法 139 第一节 经理岗位考核办法 139 第二节 主管岗位考核办法 140 第三节 工程、市政管养岗位考核办法 141 第四节 绿化、保洁岗位考核办法 142 一、绿化工考核办法 142 二、保洁考核办法 143 第五节 安保岗位考核办法 144 一、考核内容 144 二、考核方式 145 第六节 厨房工作考核制度 145 一、考核目的 145 二、考核内容 145 三、考核办法 146 四、考核结果 146 五、考核细则 146 第七章 物业服务档案的建立与管理 148 第一节 物业服务档案的建立 148 一、档案资料管理工作内容 148 二、档案资料管理工作要求 148 第二节 档案资料管理的要点 149 一、档案资料管理的要点 149 二、档案资料过程管理 150 三、档案资料的分类 152 第八章 保洁服务管理方案 159 第一节 保洁服务总体要求 159 一、保洁服务总体要求 159 二 、保洁工作区域 160 第二节 保洁工作要求与标准 160 一、 候车区 保洁要求与标准 160 二、 车站办公区 保洁要求与标准 164 三、站前广场 道路、绿化带保洁 要求与标准 166 第三节 保洁工作计划 168 一、 车站 内公共 区域 保洁工作计划 168 二 、卫生间保洁工作计划 169 三 、 车站 办公区 及市政设施 保洁工作计划 170 第四节 保洁工作程序 172 一、卫生间的保洁程序 172 二、 车站 公共区域保洁程序 173 三、外围道路的保洁程序 174 四、玻璃门、窗的保洁程序 175 五 、 候车区 、大堂的保洁程序 176 六 、食堂的保洁程序 177 第五节 虫害消杀服务 178 一、 车站 虫害的特征 178 二、消杀工作的前提 179 三、消杀内容 179 四、消杀工作职责 182 五、公共场所，办公场所害虫消杀前告示 182 六、消杀计划 182 七、消杀实施 183 八、消杀工作标准 185 九、消杀工作的管理与检查 185 第六节 卫生检查方法与标准 185 一、楼梯、梯间、走廊地面清洁保养 185 二、地面、窗、扶手等的清洁保养 186 三、电梯清洁保养 186 四、洗手间 清洁保养 187 五 、灯罩、烟感器、出风口、指示灯清洁保养 190 六 、玻璃门窗、镜面清洁保养 191 第九章 绿化服务管理方案 192 第一节 绿化管养规范 192 一、 乔木及花灌木 192 二、 绿篱、种植块及整形灌木 192 三、 草坪 192 四、 草花 193 五、 补植 193 六、 病虫害防治 193 七、 浇水和喷淋 193 八、 整形修剪 194 九、 开盘与施肥 194 十、 防护措施 194 十一、 绿地管理及保护 194 第二节 绿化服务工作内容 195 一、绿植修剪工作 195 二、绿化浇灌工作 199 三、绿化施肥工作 203 四、病虫害防治 205 第 三 节 各项绿化服务要求与标准 210 一、乔木服务要求与标准 210 二、木本灌木要求与标准 211 三、草本灌木要求与标准 213 四、绿篱要求与标准 213 五、球类要求与标准 214 六、棕榈科植物要求与标准 215 七、草坪要求与标准 216 八、设施要求与标准 218 第 四 节 绿化服务工作重点和措施 219 一、 车站内 绿化和盆花摆放 219 二、 站前广场 绿化 220 三、重大活动或节日摆花 221 四、绿化垃圾处理 222 五、绿化管理应急抢险方案 222 第 五 节 绿植养护管理 224 一、管理目的 224 二、适用范围 224 三、管理职责 224 四、工作程序 224 五、绿化管理 225 六、工作检查 225 第 六 节 绿化养护机械管理 226 一、草坪剪草机维修保养及储存 226 二、绿篱机维修保养及储存 226 三、割灌机维修保养及储存 227 第 七 节 绿化养护规章制度 228 一、范围 228 二、综合绿化管理规定 229 三、 站前广场 绿化管理规定 229 四、 站前广场 绿化管理过程中注意事项 230 五、 车站内 租摆绿植管理规定 231 六、 车站内 租摆绿植的管理 事项 231 七、绿化养护人员和监督管理人员职责 232 第 八 节 绿化养护处罚细则 233 一、人员到位要求 233 二、日常检查 234 第十章 智能化管理服务方案 237 第一节 视频监控系统 237 一、系统概述 237 二、视频监控系统运作过程 237 第二节 防盗报警系统 239 一、系统概述 239 二、防盗报警系统运作过程 240 第三节 电子巡更系统 241 一、系统概述 241 二、电子巡更系统运作过程 241 第四节 门禁管理系统 242 一、系统概述 242 二、门禁管理系统运作过程 243 第五节 停车管理系统 244 一、系统概述 244 二、停车管理系统运作过程 244 第六节 综合布线系统 245 一、系统概述 245 二、综合布线系统运作过程 246 第七节 背景音乐及广播系统 247 一、系统概述 247 二、背景音乐及广播系统运作过程 248 第八节 无线对讲系统 249 一、系统概述 249 二、无线对讲系统运作过程 249 第九节 楼宇控制系统 250 一、系统概述 250 二、楼宇控制系统运作过程 251 第十一章 市政设施养护方案 253 第一节 市政设施管养内容 253 一、市政设施管养的意义 253 二、主要基本任务 253 第二节 道路管养 254 一、 道路管养作业规范 254 二、 水泥混凝土道路 256 三、 沥青混凝土道路 257 四、 人行道 、 侧（平）石 257 五、 井圈和井盖 259 六、 附属设施 259 第三节 排水设施管养 259 一、 排水设施管养作业规范 259 二 、排水 设施 的管理 260 三、 给排水系统 养护内容 261 第四节 路灯管养 262 一、路灯 管养作业规范 262 二、路灯维护与复修 263 三 、路灯维护管理 264 第五节 下水道养护 264 一、下水道养护的主要内容 264 二、下水道的养护具体过程 264 第十二章 车站设施维护管理方案 267 第一节 维修服务承诺与规范 267 一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 267 二、维修服务承诺 267 三、维修服务规范要求 268 第二节 设备设施维修服务要求 269 一、设备维修维护范围 269 二、各岗位职责 269 三、机电设备、设施的运行管理 273 四、机电设备、设施、房屋的管理目标 273 第三节 主要设施设备维修管理 274 一、电梯、货梯的运行与管理 274 二、中央空调系统的管理 275 三、电力系统维修管理 279 第四节 设备设施维修服务标准 280 一、房屋建筑的日常养护维修 280 二、低压电器设备的维修服务 280 三、中央空调系统的设备维护 282 四、电梯维修服务 283 第十三章 安全保障服务方案 286 第一节 安全管理总目标 286 一、管理目标 286 二、安全管理内容 286 三、安全管理方式 287 第二节 安全保障管理工作内容 287 一、公共安全管理 287 二、消防安全管理 289 三、车辆安全管理 292 四、保密安全管理 292 五、安全状态控制管理 296 六、队伍建设 297 第十四章 食堂服务方案 298 第一节 总则 298 一、守法 298 二、守纪 298 三、定位 298 第二节 食堂员工培训管理服务 299 第三节 食品质量控制 299 一、加强原材料采购、验收标准 299 二、加强管理原材料存放 301 第四节 服务质量控制 304 第五节 食堂卫生管理控制 305 一、员工个人卫生管理 305 二、厨房卫生管理 306 三、食品卫生管理 309 第六节 餐厅环境管理 310 第七节 食堂卫生投诉处理 311 第八节 食堂消防安全规程 312 第十五章 停车管理服务方案 314 第一节 停车管理服务要求 314 一、管理要求 314 二、管理目标 314 第二节 停车场管理思路及落实 315 一、实现区域车辆分区管理 315 二、加强交通疏导，合理分流 315 三、人车分流规划设计 315 四、智能化交通服务停车 316 五、管理实施 316 第三节 管理人员及具体措施 318 一、岗位设置 318 二、管理人员岗位职责、纪律和职业道德 318 三、管理工作规程 323 四、停车场之保安安全程序 328 五、停车场特殊情况处理程序 329 六、停车场使用守则 331 七、停车场清洁服务安排 333 第十六章 疫情防控方案 334 第一节 疫情防控要求 334 一、总体要求 334 二、具体要求 334 第二节 疫情防控的具体措施 337 一、车站卫生管理 337 二、预防性卫生措施 338 三、疫情应对措施 342 第十七章 投诉处理服务方案 343 第一节 投诉产生原因分析 343 一、投诉的定义 343 二、剖析投诉成因 343 三、投诉动机分析 344 第二节 投诉处理基本原则 345 一、换位思考原则 345 二、有法可依原则 346 三、快速反应原则 346 四、及时总结原则 347 第三节 投诉处理规范 347 一、接受投诉阶段 348 二、解释澄清阶段 348 三、提出解决处理阶段 349 四、跟踪总结阶段 349 第四节 投诉处理流程 350 一、记录投诉内容 350 二、判断投诉是否成立 350 三、确定投诉处理责任部门 350 四、责任部门分析投诉原因 350 五、公平提出处理方案 351 六、提交主管领导批示 351 七、实施处理方案 351 八、总结评价 351 第十八章 应急保障及紧急服务方案 352 第一节 冬季除雪应急预案 352 一、总则 352 二、组织指挥体系及职责 353 三、 监测预警 355 四、应急响应 356 五、后期处置 357 六、应急保障 358 七、宣传、培训与演练 358 八、除雪流程 359 第二节 火警处理应急预案 360 一、制定火警处理应急预案的目的 360 二、应急预案管理主体及职责 361 三、内部火警分级 361 四、消防应急小组及职责 361 五、火情报警 364 六、火警处理程序 364 七、火灾善后处理工作 366 八、火警处理注意事项 367 九、消防物资 367 十、预案演练 367 第三节 水浸/跑水应急预案 368 一、制定水浸/跑水应急预案的目的 368 二、应急预案管理主体及职责 368 三、应急小组及职责 369 四、水浸/跑水处理注意事项 371 五、善后处理工作 372 六、应急物资准备 372 七、预案演练要求 372 第四节 突发停电应急处理预案 373 一、制定突发停电应急处理预案的目的 373 二、应急预案管理主体及职责 373 三、应急小组及职责 373 四、停电处理流程 375 五、应急物资准备 377 六、预案演练 377 第五节 停水应急预案 378 一、制定停水应急预案的目的 378 二、应急预案管理主体及职责 378 三、应急小组及职责 378 四、停水应急处理流程 380 五、应急物资准备 382 第六节 电梯困人应急预案 382 一、制定电梯困人应急预案的目的 382 二、应急预案管理主体及职责 382 三、应急小组及职责 383 四、电梯困人应急处理流程 384 五、电梯困人应急处理注意事项 385 六、应急物资 386 七、预案演练 386 第七节 地震应急处理预案 386 一、制定地震应急预案的目的 386 二、应急预案管理主体及职责 386 三、应急小组及职责 387 四、地震应急处理流程 389 五、善后处理工作 390 六、地震应急处理注意事项 391 七、应急物资 391 八、预案演练 392 第八节 防疫应急处理预案 392 一、防疫应急处理预案制定的目的 392 二、应急预案管理主体及职责 392 三、应急小组及职责 393 四、疫情分级 394 五、防疫应急处理流程 395 六、应急物资 397 七、预案演练 397 第九节 防汛（暴雨）防强风应急处理预案 398 一、制定预案的目的 398 二、应急预案管理主体及职责 398 三、应急小组及职责 399 四、防汛（暴雨）防强风准备工作 401 五、汛情、强风天气过后的善后处理工作 402 六、防汛防强风期间注意事项 402 七、应急物资准备 403 八、预案演练 403 第十节 食物中毒应急处理预案 403 一、制定食物中毒应急处理预案的目的 403 二、应急预案管理主体及职责 404 三、应急小组及职责 404 四、食物中毒应急处理流程 406 五、善后处理工作 407 六、应急物资准备 407 七、预案演练 408 第十一节 停车收费系统故障应急处理预案 408 一、制定停车收费系统故障应急处理预案的目的 408 二、应急预案管理主体及职责 408 三、应急小组及职责 409 四、应急处理流程 409 五、应急物资准备 410 第十二节 门禁道闸系统使用异常应急处理预案 411 一、制定门禁道闸系统故障应急处理预案的目的 411 二、应急预案管理主体及职责 411 三、应急小组及职责 411 四、应急处理流程 412 五、应急物资装备 414 第十三节 交通意外应急处理预案 414 一、制定交通意外应急处理预案的目的 414 二、应急预案管理主体及职责 415 三、应急小组及职责 415 四、应急处理流程 417 五、应急物资准备 418 第十四节 发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案 419 一、制定预案的目的 419 二、应急预案管理主体及职责 419 三、应急小组及职责 419 四、应急处理流程 421 五、应急物资准备 423 第十五节 发生盗窃、抢劫事件应急处理预案 423 一、制定发生盗窃、抢劫事件应急处理预案的目的 423 二、应急预案管理主体及职责 423 三、应急小组及职责 424 四、应急处理流程 425 五、应急物资准备 427 第十六节 发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案 427 一、制定预案的目的 427 二、应急预案管理主体及职责 427 三、应急小组及职责 428 四、应急处理流程 430 五、应急物资准备 431 第十七节 爆炸恐吓应急处理预案 431 一、制定爆炸恐吓应急处理预案的目的 431 二、应急预案管理主体及职责 431 三、应急小组及职责 432 四、应急处理流程 433 五、应急物资准备 436 第十八节 发生恐怖袭击事件应急处理预案 436 一、制定预案的目的 436 二、应急预案管理主体及职责 437 三、应急小组及职责 437 四、应急处理流程 438 五、处置措施 442 六、应急物资与装备保障 444 第一章 物业管理服务整体设想及策划 第一节 项目背景 车站 是组织旅客安全乘坐和迅速集散，保证旅客方便地办理购票手续和舒适 的 候车，并与铁路和市内公共交通有良好的联系 。 随着市场经济的发展，外出旅游、异地打拼的越来越多，每逢节假日 车站内 人潮涌动，对于 车站内 安全防范功能提出了新的技术要求。 一、XX车站综合物业开发的必要性分析 （一）完善XX车站功能 如今的XX车站已经从一个单纯的交通节点，转变为一个以铁路客运为主体集结区域内综合交通以及服务配套的城市综合体，可以说XX车站的功能已经发生了巨大的变化。新建或改扩建XX车站的功能已经扩展成集铁路、长途大巴、公共交通、出租车、小汽车等为一体的区域交通枢纽及商业服务业中心，承担大量人流的换乘和服务需求。 （二）补充铁路建设资金，形成良性发展态势 XX车站建设的投资主要针对XX车站本身，所以建设主体和投资方相对单一。随着中国铁路由计划性向市场性的转变，铁路投资也主要以中央投资为主体，地方政府投资为辅助，随着XX车站性质和身份的变化，其建设资金也由单纯的基本投资手段转而依靠市场融资的手段。投资主体趋于多元化，建设的来源也相对充裕。另外建设资金的补充，也会对XX车站形成的交通枢纽带来可持续性发展态势。 （三）带动地方经济，促进城市发展 铁路枢纽地区的开发建设为该区域带来了巨大的人流、物流、资金流和信息流。为枢纽周边地区提供了多种就业及发展机会，XX车站周边地区的功能也逐渐由单一的交通功能向多元复合功能转变。交通枢纽的建设带动了城市区域经济的发展，促进了枢纽周边地区乃至更大城市区域范围内土地利用和开发建设，并推动城市的整体发展。 二、XX车站与物业开发衔接问题的分析 XX车站与物业开发之间的关系是相辅相成的，成功的物业可提升XX车站周边的土地及物业的价值，亦可吸引了客流，两者之间的衔接决定了物业开发能否成功。 （一）XX车站与物业开发的建设周期 XX车站建设与物业开发存在着时间差的问题。为了减小建设中的矛盾，应尽可能地同期进行建设和开发，如果因规划及土地所属权等问题，导致建设周期不能同步的，应做好预留接口。XX车站出入口、风亭与物业开发结合时不但要预留好接口，还要考虑开发工期滞后情况下设置临时的风亭和出入口。文化广场站由于是XX车站附属结构上盖直接作物业开发，所以必须同步实施；XX车站的通道连接的物业开发，设计协调过程中对物业开发单位提出了结合部分建设同步实施的要求，但在设计中也考虑了物业开发建设滞后的临时出入口和风亭。根据XX市建设管理暂行办法规定，各种车站出入口、风亭边线外侧10m为的规划控制区。如果在前期设计过程中，物业开发商未与部门协调，并且没有预留接口，则在后期建设时，开发的建筑应后退风亭、出入口10m，并在建设过程中不得影响出入口和风亭的使用。 （二）XX车站的防灾 XX车站与物业开发的建筑应独立设置防火分区和消防疏散出口，物业开发的建筑与XX车站的连通口不应作为物业与相互的疏散通道，连通口处应设置防火卷帘以便于分隔。一个XX车站应确保有两个独立封闭的出入口。 （三）物业开发与XX车站的连通 建议物业开发与XX车站的连通口之间设置出入口通道，并设在人防区段以外。这种连通方式既可保证物业开发与XX车站的相互融合，同时对于XX车站与物业的消防和人防问题也容易解决。如物业开发方案需要在站厅公共区内设置连通口，需经公司同意，并杜绝大开敞相接的方式，避免XX车站客流和商业客流相冲突。而采用通道连通的方式，既能留有一定的缓冲空间，也可根据人防要求进行封堵。 （四）XX车站出入口、风亭及残疾人电梯的设置 考虑到景观和功能需要，XX车站出入口、风亭设置与物业开发应尽量结合在一起。风道宜平直顺畅，避免迂回弯转，与物业结合部分的风亭宜采用高风亭。风亭如果设置在建筑物外侧，则直接在建筑外墙设置百叶通风口，通风口间距及大小需满足XX车站通风设计要求；风亭如果设置在建筑内部，则可将出风口设置在建筑的顶部，并考虑风道排水。上盖物业开发尽量不要影响XX车站风道设备区段的布局。与物业结合的出入口应直接对外，尽量避免与物业的其他交通通道相连通，并用防火墙与物业的其他部分隔开。残疾人电梯应结合物业开发建筑物设置，方便残疾人使用，通往XX车站的路线应简洁顺畅。电梯厅应设置独立对外的出口，出口位置应醒目明确，标识清楚，并按照无障碍设计规范要求设置坡道。物业开发建筑应按照电梯系统设计单位的技术标准满足残疾人电梯的土建要求。 第二节 项目需求分析 （投标人根据项目具体情况自行编制） 一、项目概况 XX车站西广场，为2万平方米的普速站场，设有3个站台5股道。XX车站西广场区域占地总计约138746㎡，含广场地面约54967.23㎡，地下空间约60264.62㎡，高架平台约7515.85㎡，站南、站北下穿通道约16000㎡，分为站前中心广场、社会停车场、公交停车场、旅游大巴停车场、非机动车停车场、林下空间、组团绿化等7个功能组团。 XX车站开通商合杭动车后，将增加53对（106列）动车经过XX车站，客流量预计每天达3-6万人次，同时、车站西广场对面有各类宾馆、长途客运站、机场大巴换乘站、众多居民住宅区，也是市民到车站西广场休闲纳凉的最佳地，因此我们将XX车站西广场定位“旅客及市民休闲广场”，也是XX市对外开放文明窗口，是XX市市民最佳休闲地之一，同时也是展示XX市文明创建的基地。因此广场综合服务将需要人力和财力的综合保障。 整个车站枢纽与城市主干道、快速路紧密衔接，东至XX路，西接XX路，南连XX路，北至XX路，枢纽内部以XX路、XX路、XX路等次干路连接，可实现“快进快出，有效分流”。东西广场由整个下穿车站区的通道连接，广场采用人性化设计，通过采用地下出站实现人车分离，且预留轨道交通系统的接口。 二、 物业管理的服务内容及要求 （一） 综合管理 物业管理服务范围内，建立各类管理制度，要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确 。 （二） 秩序及安全管理 负责 XX车站及 站前广场范围内24小时值班、巡逻、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作。 （三） 工程维修管理 车站市政设施 及 站内 公用设施的维修、养护。 1. 物业共用设施设备的日常维护保养。 具体包括： 车站内 上下水管道、落水管、污水管、雨水管、共用照明、楼道灯、应急灯、避雷装置、水箱、 车站内 的给排水系统、消防设施设备、智能化监控设备、供配电系统等；负责电梯的日常运行、管理及应急救援工作。 2. 物业附属建筑物、构筑物的日常维护和管理。 具体包括：周边道路、广场、公交站点、附属楼及配套设施用房、 站前广场 上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、景观灯及路灯、道闸门及围墙、护栏等。 （四） 停车场管理 负责广场停车场的管理维护和收取机动车停车服务费，完善停车场设施。制定停车管理方案、停车场地维护养护和日常保洁、停车秩序管理等，保证区域内规范有序。 （五） 环境卫生管理 负责站前广场 和车站内 卫生保洁。 （六） 消防管理 建立消防责任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志，消防设施设备完好，放置合理，定期巡查、记录，编制消防应急预案及日常管理。配合维保单位做好消防设施设备检修、维保工作。 （七） 食堂管理 制定菜谱和成本核算，进行食材验收及食品管理，进行食堂内部出品卫生等管理工作，准时保质保量开饭。 （八） 应急管理 建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生紧急情况时，中标人必须无条件地配合招标人的相关工作。 （九） 档案、资料管理 加强有关物业的档案和资料的管理。包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录 （ 不包括业主本部档案管理 ） 。物业管理必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。 （十） 业主赋予的与物业服务有关的其他任务 。 （十一） 其他属于物业管理范围内的管理服务工作以及业主临时交办的管理服务工作。 第三节 物业管理服务分析 一、车站物业服务特点分析 （一）车站特点分析 车站的客流构成与特性区别于其他交通建筑，具有如下特性： 1.高集中性 车站除了具有普通交通建筑的进出站客流外，还汇集有高峰时间数量急剧增长的交换客流，由此造成车站客流集中，往往是普通交通建筑客流量的数倍。 2.多方向和多路径性 由于进出站客流、换乘客流具有不同的出行目的、出行方向，即对应不同的出行路径，必然导致存在多股客流的交织，形成多个冲突点。适宜的换乘方式和合理的设施设