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科技园物业服务投标方案 目录 第一章 项目整体设想及策划 23 第一节 物业服务整体分析 23 一、项目整体情况介绍 23 二、 项目 服务需求 分析 24 三、科技园 物业服务特点分析 32 四、科技园 物业服务重难点分析 34 第 二 节 项目承接优势 40 一、管理优势 40 二、团队优势 45 三、经验优势 53 四、配套优势 57 第三节 物业服务管理理念 62 一、实行国际标准化物业管理 62 二、实行现代化创新物业管理 62 三、实行“管家式”物业管理 62 四、实行“制度化”物业管理 63 第 四 节 物业服务 管理 原则 65 一、 服务至上原则 65 二、 依法合规原则 65 三、 公平公正原则 65 四、 信息公开原则 66 第 五 节 物业服务 管理 措施 67 一、建立完善的管理体系 67 二、培育 优秀 的员工队伍 67 三、成立垂直 的 管理机制 67 四 、设立 一站式 服务中心 68 第二章 项目 总体服务方案 69 第一节 物业管理目标及战略构想 69 一、总体目标 69 二、服务指标 75 三、项目战略构想 82 第二节 项目管理方式 91 一、组织系统 91 二、运作程序 97 三、信息沟通 105 四、运行机制 112 五、运营支持 115 第三节 物业交接计划 124 一、接管前工作计划 124 二、物业服务交接项目 134 三、接管后工作计划 139 第三章 项目人员 管理方案 150 第 一 节 人员配备 150 一、人员配备原则 150 二、人员配 备 明细 152 三、人员配备情况 154 第 二 节 人员岗位职责 159 一、项目经理 159 二、项目副经理 159 三、保洁部主管 160 四、保安部主管 160 五、工程部主管 161 六、绿化部主管 162 七、服务中心主管 162 八、保洁人员 163 九、保安人员 163 十、绿化人员 165 十一、工程人员 166 十二、 客服人员 167 十三、综合管理员 167 十四、班车驾驶员 169 第 三 节 人力资源管理 171 一、人力资源规划 171 二、 人员录用 172 三、 人员考核 173 四 、绩效管理 175 五 、 考勤管理 177 六、 奖惩管理 182 七 、离职管理 191 八、休假管理 196 九、 薪酬与福利 197 十、 建立和谐的员工关系 198 第 四 节 人员培训 201 一、培训目标 201 二、培训计划 207 三、培训内容 213 四、培训方式 220 五、培训考核 225 六、培训考勤 232 七、信息反馈与控制 238 第四章 项目 物资装备计划 243 第 一 节 物业用房 243 一、物业管理用房 243 二、物业管理用房的配置要求 243 第 二 节 拟投入的物资情况 244 一、物资配备原则 244 二、办公 用品 246 三、维修 工具 247 四、保洁 工具 249 五、保安 工具 250 六、绿化 工具 250 七、会务 工具 251 八、 员工服装 252 九、接送班车 253 第三节 物资装备管理 255 一、办公用品管理规定 255 二、维修工具管理规定 263 三、 保洁 工具 管理规定 266 四、 保安工具管理规定 268 五、 绿化 工具 管理 规定 276 六、会务工具管理 规定 284 七、 员工服装管理规定 285 八、接送班车管理规定 288 第五章 项目管理 规章制度 295 第一节 项目总体管理制度 295 一、行政管理制度 295 二、会议学习制度 300 三、项目保密制度 302 四、培训管理制度 304 第 二 节 保安管理制度 306 一、门卫 管理 制度 306 二、巡视管理制度 306 三、监控值班管理制度 307 第三节 保洁管理制度 311 一、保洁员管理制度 311 二、保洁设备管理制度 311 三、保洁人员防护制度 312 第四节 绿化 管理规章制度 314 一、 绿化工作管理制度 314 二 、 绿化养护管理制度 316 三、绿化 设施管理 制度 317 四、 养护档案管理制度 317 第 五 节 公共设备管理制度 319 一 、设 备管理制度 319 二 、空调管理制度 319 三 、水电管理制度 321 四、 电梯 管理 制度 323 第六节 车辆停放管理制度 335 一、停车场管理制度 335 二、停车场停放管理制度 336 三、机动车停放管理制度 338 四、非机动车停放管理制度 339 第 七 节 消防安全管理制度 340 一、消防培训制度 340 二、消防安全检查制度 345 三、灭火器管理制度 351 四、火灾处理制度 356 第 八 节 档案管理制度 361 一、档案管理员岗位责任制 361 二、档案安全保密制度 362 三 、档案安全保管制度 364 四 、档案借阅制度 365 五 、档案鉴定销毁制度 366 六 、档案统计制度 367 第九节 财务管理制度 368 一、财务公开制度 368 二、财务控制制度 368 三、账户管理制度 370 四、资产管理制度 370 五、重点支出制度 370 第 六 章 科技园 智慧物业服务方案 373 第一节 智慧物业 介绍 373 一、智慧物业的概念 373 二、智慧物业的优点 373 三、“智能化”的必要性 379 第二节 智慧物业 日常使用 方案 386 一、智能安防系统日常使用 386 二、智能停车系统日常使用 391 三、智能支付系统日常使用 399 四、智能垃圾处理系统日常使用 404 第三节 智能化服务系统管理方案 411 一、智能照明系统的日常运行管理 411 二 、信息智能化系统的日常运行 管理 413 三 、安防智能化系统的日常运行 管理 420 四、智能卡应用系统的日常运行管理 424 第四节 智能化系统的维护 426 一、定期维修、保养管理 426 二、紧急维修管理 434 第 七 章 科技园 班车接送服务方案 443 第一节 班车接送 服务概述 443 一、 服务目标 443 二、 服务范围 447 三、服务群体 449 四、 服务时间 452 第二节 班车 接送 路线规划 457 一、路线设计原则 457 二、上班接送路线 461 三、下班接送路线 469 四、 路线优化与 调整 475 第三节 班次安排与服务频次 481 一、 上班高峰时段 481 二、 下班高峰时段 484 三、 非高峰时段服务 488 四、 节假日特殊安排 494 第四节 乘车流程与注意事项 499 一、 乘车登记预约 499 二、 乘车凭证发放 503 三、 乘车流程说明 506 四、 安全乘车注意事项 510 第 八 章 科技园 环保清洁 服务方案 518 第一节 保洁服务目标 518 一、六不 518 二、六净 519 三、三化 519 四、三优 520 第 二 节 保洁服务 思路 521 一、 服务 范围 521 二、 服务 要求 521 三、 服务标准 522 四、服务模式 528 五、服务监管 532 第 三 节 保洁服务 计划 535 一、办公 区域 535 二、公共区域 538 三、室外区域 541 四、 食堂 区域 545 五、特殊区域 550 六、卫生间区域 553 七、空置厂房区域 559 第 四 节 垃圾 清运 服务 566 一、 垃圾的分类 566 二、垃圾的收集 566 三、 垃圾的 转运 567 第 五 节 四害 消杀服务 570 一、 常见 虫害特征 570 二 、虫害消杀计划 574 三 、虫害消杀注意事项 576 四 、虫害消杀工作 措施 581 第九章 科技园秩序维护服务 方案 588 第一节 秩序维护服务概述 588 一、 管理 思路 588 二、工作标准 588 三、工作 范围 589 第二节 主要岗位工作 要求 591 一、门卫岗工作 要求 591 二、监控 岗 工作 要求 591 三、巡逻岗工作 要求 593 四、大堂岗工作 要求 593 第三节 门卫服务方案 594 一、门卫服务的内容 594 二、门卫服务操作规程 594 第四节 监控服务方案 597 一、 监控服务的 思路 597 二、 监控服务的 操作规程 602 三、监控系统 的管理要求 609 第五节 巡逻服务方案 619 一、 日间 巡逻计划 及 操作规程 619 二、夜间巡逻计划 及 操作规程 626 第 六 节 大堂服务方案 631 一、 大堂 服务的内容 631 二、 大堂 服务操作规程 631 第 七 节 人员来访登记与引导 服务 方案 634 一、人员来访登记 与引导服务规定 634 二 、人员来访登记 与引导 工作流程 634 第 十 章 科技园消防安全管理方案 636 第一节 消防安全管理概述 636 一、消防安全管理分工 636 二 、消防设施设备管理 638 三 、消防安全知识培训 648 四 、消防安全检查要求 653 第二节 消防安全管理措施 660 一、消防设施定期巡查 660 二、消防设施维护措施 665 三、电气 安全 及火灾扑救 670 四、火警的发布与处理 679 五、安全疏散管理措施 684 六、安全标识管理措施 696 第三节 消防演练方案 701 一、消防设施使用演练 701 二、紧急疏散演练 702 三、火灾扑救演练 707 四、模拟火灾逃生演练 711 五、紧急救护演练 717 第四节 消防安全管理监督反馈 724 一、布点检查记录 724 二、报告反馈 728 三、优化改进 734 第 十一 章 科技园综合维修 服务方案 739 第 一 节 房屋 建筑的 管理 与维护 739 一 、 管理与维护 范围 739 二 、 管理与维护标准 739 三 、 管理与 维护计划 741 第 二 节 电梯的管理 与维护 757 一、电梯运行管理 757 二、电梯保养管理 762 三、电梯维修管理 762 四、电梯质量检查 763 第 三 节 供配电系统的管理 与维护 764 一、供电基础管理 764 二、供电运行管理 765 三、系统维护保养 765 四、供电应急措施 766 第 四 节 照明系统 的 管理 与维护 767 一 、照明 系统管理维护要求 767 二 、照明 系统日常巡视检查 768 三、 照明 系统维修 操作规程 769 第 五 节 空调系统的管理 与维护 771 一 、中央空调设施设备管理 771 二 、中央空调系统的运行 管理 772 三、中央空调系统的维护 保养 772 第 六 节 消防系统的运行与管理 774 一、消防系统的运行管理 774 二、消防设备的日常管理 775 三、消防设备的保养管理 776 四、消防设备的维修管理 777 第 七 节 给排水系统的管理与 维护 779 一、供水系统管理 与维护 779 二、排水系统管理 与维护 785 三、排污系统 管理 与维护 790 四、排气系统 管理 与维护 796 第 八 节 安全防范系统管理与 维护 800 一 、门禁系统的管理与维护 800 二、防盗报警系统的管理与维护 800 三 、电子巡更系统的管理与维护 801 四 、闭路电视监控系统的管理与维护 801 五 、停车场智能化系统的管理与维护 802 六、数字广播和背景音乐系统的管理与维护 803 第十二章 科技园 绿化 养护 服务方案 804 第一节 绿化 养护 工作 计划 804 一、总体要求 804 二、全年养护计划 804 三、 日常养护要求和方法 814 四、绿化 养护 工作的监督 820 第二节 室外绿化 养护方案 821 一、室外绿化养护标准 821 二、室外绿化 养护 措施 830 第三节 室 内 绿化 养护方案 837 一、室 内 绿化养护标准 837 二、室 内 绿化 养护 措施 838 第四节 节日或重大活动摆花养护 方案 843 一、 节日或重大活动摆花养护标准 843 二、 节日 或重大活动 摆花养护 措施 844 第 五 节 病虫害防治措施 851 一、防治操作规范 851 二、乔木的病虫害防治措施 853 三、灌木地病虫害防治措施 854 四、草坪地病虫害防治措施 858 五、花坛地病虫害防治措施 859 第 六 节 绿化灾害预防 867 一、旱灾及预防 867 二、水灾及预防 867 三、风灾及预防 868 四、滑坡及预防 868 五、冻害及预防 869 第 十三 章 科技园 停车场 管理 方案 871 第 一 节 停车管理服务要求 871 一 、管理目标 871 二 、管理要求 872 第 二 节 停车场管理思路 874 一、区域车辆分区管理 874 二、交通疏导 管理 875 三、人车分流规划设计 876 四、智能化交通服务停车 877 五、标识指引系统 管理 879 第 三 节 停车场岗位操作规范 881 一、车辆入场 881 二、车辆离场 882 三、车管员服务用语 884 四、非机动车辆停车管理 885 第 四 节 停车场日常管理措施 888 一 、管理服务目标 888 二 、车辆出入管理 889 三 、车辆指引和停放管理 890 四 、停车场日常管理与巡查 891 五 、车场特殊情况管理措施 893 六 、非机动车 停放 管理 措施 894 第十 四 章 科技园 会议服务方案 896 第一节 会议服务总体要求 896 一、会议服务原则 896 二、会议服务要求 897 三、会 议 服务标准 900 第二节 会议服务操作规程 904 一、会议服务作业规程 904 二、会议服务接待规程 907 第三节 分类会议接待服务规程 915 一、高级别会议服务 916 二、大型集会服务 920 三、中型会议服务 921 四、小型会议服务 925 五、联欢晚会服务 926 六、座谈会服务 928 第四节 会议灯光、音响服务规程 929 一、操作规程 929 二、维修保养规定 930 第 五 节 会议服务 反馈与改进 931 一、参会人员反馈机制 931 二、服务质量评估 934 三、方案改进措施 936 第十 五 章 项目 档案管理方案 939 第一节 档案管理 概述 939 一、档案管理指导思想 939 二、档案管理总体目标 944 第二节 档案管理组织架构 950 一、档案管理团队的要求 950 二、组建 档案管理 团队 957 第三节 档案管理流程 961 一、档案收集与整理 961 二、 档案归档与存储 964 三、 档案借阅与调阅 967 四、档案销毁与保密 971 第四节 档案管理系统 977 一、档案分类与编码 977 二、档案目录与检索 988 三、档案数字化管理 992 四、档案备份与恢复 1008 第五节 档案保管与安全 1013 一、档案存放位置 1013 二、档案防火防水措施 1016 三、档案保密措施 1018 四、档案保管期限 1024 第六节 档案考核与改进 1031 一、档案管理考核 内容 1031 二、档案管理改进措施 1040 第七节 附录 1048 一、相关法律法规 1048 二、档案管理工具 1048 第十 六 章 客户 投诉处理方案 1050 第一节 投诉产生原因分析 1050 一、投诉 受理标准 1050 二、剖析投诉成因 1052 三、投诉动机分析 1058 第二节 投诉处理基本原则 1062 一、换位思考原则 1062 二、有法可依原则 1062 三、快速反应原则 1062 四、及时总结原则 1063 第三节 投诉处理规范 1064 一 、接受投诉阶段 1064 二、解释澄清阶段 1064 三、解决处理阶段 1065 四、跟踪总结阶段 1066 第四节 投诉处理流程 1067 一、记录投诉内容 1067 二、判断投诉是否成立 1074 三、确定投诉处理责任部门 1080 四、责任部门分析投诉原因 1087 五、提出 投诉 处理方案 1092 六、提交主管领导批示 1098 七、实施 投诉 处理方案 1102 八、总结评价 处理结果 1106 第十 七 章 服务质量保障方案 1114 第一节 服务质量监督机制 1114 一、 服务监督机制 1114 二、 自我约束机制 1115 三、 有效沟通机制 1117 四、 服务激励机制 1121 五、 信息反馈处理机制 1126 六、服务质量内控机制 1127 第 二 节 服务质量标准 1130 一、安全管理质量标准 1130 二、环保清洁服务质量标准 1134 三、绿化养护服务质量标准 1138 四、综合维修服务质量标准 1143 五、秩序维护服务质量标准 1148 六、班车接送 服务质量标准 1151 七、服务态度和礼仪质量标准 1153 第 三 节 服务质量体系 1158 一、 设立服务标准 1158 二、 流程优化和标准化 1160 三、 员工培训和能力提升 1161 四、 持续改进和 信息 反馈 1162 第 四 节 服务质量保障 措施 1165 一、安全管理质量保障措施 1165 二、 环保清洁 服务 质量保障 措施 1168 三 、绿化 养护服务质量保障 措施 1169 四、秩序维护服务质量保障措施 1170 五、综合维修服务质量保障措施 1174 六、班车接送 服务质量保障措施 1176 七、服务态度和礼仪质量保障措施 1177 第十 八 章 科技园物业 应急预案 1179 第一节 应急事件处理整体方案 1179 一、应急事件处理的总体要求 1179 二、应急事件的管理控制原则 1179 三、应急事件的分类 1180 四、应急事件处理流程 1182 五、应急物资准备方案 1184 第二节 应急预案体系 1186 一、目的及范围 1186 二、应急组织体系 1186 三、应急预警及信息报告 1192 四、应急响应 1195 五、应急工作信息公开 1197 六、应急工作后期处置 1198 第三节 应急保障措施 1199 一、应急机制保障 1199 二、应急设备保障 1201 三、应急经费保障 1206 第 四 节 自然灾害应急 预案 1210 一 、地震 应急预案 1210 二 、 台风应急预案 1212 三 、 洪涝应急预案 1213 第五节 道路交通应急预案 1216 一、交通事故应急预案 1216 二、交通拥堵应急预案 1221 三、交通设施故障应急预案 1228 第六节 公共管理 事件 应急预案 1236 一、 打架斗殴事件 应急预案 1236 二 、 突发 盗窃 事件应急预案 1236 三、 执勤中发现可疑分子 应急预案 1239 第 七 节 意外 伤害 事件 应急预案 1240 一 、触电事故 应急预案 1240 二 、电梯困人 应急预案 1242 三、 高空坠物 应急预案 1245 四、 设备伤害应急预案 1246 第八节 设施 设备 故障 应急 预 案 1253 一、 停电应急 预 案 1253 二、 停水应急预案 1256 三 、爆管应急预案 1257 第九节 大型活动、节假日应急预案 1259 一、 大型 活动 应急预案 1259 二、节假日应急 预案 1260 三、重要检查应急 预案 1261 第 十 节 物业管理应急预案相关记录 1263 第一章 项目整体设想及策划 第一节 物业服务整体分析 一、项目整体情况介绍 XX市科技创新发展中心XX科技园物业管理项目坐落于XX市XX区XX路XX号，占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米。 本项目属于物业管理行业，主要包含以下服务： 班车接送服务：为科技园园内员工提供上下班接送服务。 环保清洁服务：服务区域范围内办公楼区域环保清洁及园区道路环保清洁服务等。 秩序维护服务：服务区域范围内的日常安保巡逻等。 消防安全服务：服务区范围内 定期进行防火检查，定期进行消防设备检查，更换过期的消防器材 等。 综合维修服务：服务区域范围内的水电管网、消防、污水处理设施管理维护，物业修缮等。 绿化养护服务：办公区域及周边绿化项目进行日常维护保养；园区道路绿化养护（含路中间绿化和路两边绿化养护）等。 停车场管理服务：停车场车辆停放与停车场秩序维护等。 会议服务：根据不同会议的要求，提供会议礼仪和茶水服务。 物业服务期限：服务期自物业合同签订之日起1年。 二、 项目 服务需求 分析 （一）班车接送服务： 1.服务范围和路线规划：确定班车的服务范围，涵盖的区域和具体路线，以满足员工的不同上下班需求。 2.运行时间和频率：设定班车的运行时间表，包括早晨和晚上的具体发车时间，以及运行的频率，例如每小时几次。 3.车辆配置：确定适当数量和类型的车辆，以满足高峰和非高峰时段的需求。车辆应保持良好的状态，配备舒适的座椅和必要的设施。 4.司机培训：为司机提供培训，确保他们了解安全驾驶和服务员工的要求。 5.实时信息和预订系统：可以考虑提供一个实时的班车位置跟踪系统，以及员工可以预订座位的在线平台。 6.安全措施：确保班车的安全，包括司机的驾驶行为、车辆的维护和保养，以及应急情况下的应对计划。 （二）环保清洁服务 1. 办公楼区域卫生保洁 （ 1 ）公共区域和指定区域的保洁始终要保持清洁，出现卫生脏乱差应及时清理干净。 （ 2 ）园区干部职工办公室的基本保洁。 （ 3 ）会议室、会见室的保洁。 （ 4 ）设备房、控制室、监控室的保洁。 （ 5 ）配备充足合格的清洁剂、洗手液、卫生纸、擦手纸等卫生清洁用品。 2. 园区道路卫生保洁 （ 1 ）道路清扫保洁质量达到“五净、五无”（五净：机动车道净、非机动车道净、便道净、花树池净、绿地净；五无：无积土、无污水、无乱倒垃圾、无果皮纸屑、无人畜粪便。） （ 2 ）参照北海市环境卫生作业标准并以此标准考核。 （三）秩序维护服务 1. 安保人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 2. 安保人员做好起步区和创客基地到24小时执勤巡查，创新园其他公共区域每天2次执勤巡查、根据需要对海景大道（海洋大道至西村港大桥）路段执勤巡查，有详细交接班记录。 3. 对重点部位进行巡视检查并做好记录。 4. 对园区视频监控系统每日值勤监控，消防控制室24小时值班。 （四）消防安全管理 1. 综合管理 （ 1 ）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； （ 2 ）成立义务 消防救援队 ，每年进行1次消防演练，有业主单位、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。 （ 3 ）发生火警及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 （ 4 ）每周防火巡查2--3次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 （ 5 ）每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。 2. 消防设施设备维修养护 （ 1 ）火灾自动报警系统 1） 报警控制主机、联动台 每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁2次；每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2） 模块、探测器、手动报警装置 每半年巡查1次模块、探测器、手动报警器；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。 3） 备用电源 每半年备用电源充放电实验和表面除尘1次。 （ 2 ）消防广播系统 每月机柜表面清洁2次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 （ 3 ）防排烟系统 每半年督促养护1次防排烟风机、电源控制机柜、风口、防风阀等。 （ 4 ）防火分隔系统 每年督促防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部门上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。 （ 5 ）水灭火系统 每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年整体养护1次。 灭火器每年进行1次功能性检查。 （五）综合维修服务 1. 综合管理 （ 1 ）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 （ 2 ）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 （ 3 ）在发生雷暴、强降水、大风等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 （ 4 ）水电工确保园区水电运转正常，故障及时处理。 2. 共用部位 （ 1 ）建筑部件 1） 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 2） 每月巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3） 每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4） 每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 （ 2 ）附属构筑物 1） 每月巡查一次道路，场地，阶梯及扶手等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 2） 每次中大降雨均检查屋面泄水沟、楼内外排水管道，保障排水畅通，并有记录，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 3） 每月巡查一次办公楼大门，不锈钢栅栏，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4） 每月巡查一次办公桌椅、饮水机、开水炉等，按照责任范围进行维护养护，做好记录。 5） 每年检测2次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （ 3 ）二次供水设备 1） 每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 2） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 3） 水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 （ 4 ）排水系统 1） 排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降水前及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 2） 污水泵。每月巡视2--3次，每半年养护1次。 3） 窨井、化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。 （ 5 ）公共照明和电气设备 1） 室内照明。每天巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。 2） 室外照明。每周巡检1次，一般即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器。 3） 应急照明。每周巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标。 4） 低压柜。每月巡检2次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；做好记录。 5） 高低压配电箱和低压线路。每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。 6） 控制柜。每月巡检3--4次；每年养护1次；做好记录。 （六）绿化养护服务 1. 起步区和创客基地绿化养护 根据园区绿化项目的需要，按招标人要求对办公区域及周边绿化项目进行日常维护保养。 2. 园区道路绿化养护 园区道路绿化养护标准： （ 1 ）植物养护应符合以下质量要求： 1）生长达到该树种该规格的平均生长量，新建绿地各种植物3a内达到正常形态。 2）树木树冠基本完整，主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪合理，内膛不乱，通风透光。花灌木开花及时、正常，花后修剪及时。绿篱、色块枝叶正常，整齐一致。行道树缺株不得超过1%，不能影响高压线、路灯和交通。 3）落叶树新梢生长正常，叶片大小、颜色正常，黄叶、焦叶、卷叶和带虫屎、虫网的叶片不得超过5%，正常叶片保存率在90%以上。针叶树针叶宿存2a以上，结果枝条不超过20%。 4）花坛、花带轮廓清晰，整齐美观，适时开花，无残缺。 5）草坪及地被植物适时修剪整齐，覆盖率95%以上，除缀花草坪外，杂草率不得超过5%，纯草坪和混合草坪的目的草种纯度达95%，高度控制在100mm以下；生长和颜色正常，不枯黄。草坪绿色期：冷季型草不得少于240d，暖季型草不得少于210d。 6）病虫害控制及时，危害率不得超过5%，园林树木的主干、主枝上平均每0.01m2的活虫数不得超过2头，较细枝条上平均长每300mm不得超过5头，叶上无虫粪，被虫咬的叶片每株不得超过5%。 （ 2 ）垂直绿化应根据不同植物的攀缘特点，采取相应的牵引、设置网架等技术措施，视攀缘植物生长习性，覆盖率不得低于80%，开花的攀缘植物能适时开花。 （ 3 ）绿地内整洁，无死树、杂树、枯死枝等，水面杂物应日产日清，做到保洁及时。 （ 4 ）绿地完整，无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉拴刻画等现象。行道树