办公楼物业管理服务_投标方案（185页）（2024年修订版）.docx

办公楼物业管理服务投标方案 目录 第一章 项目服务规划 13 第一节 整体设想与策划 13 第一条 人性化物业管理 13 第二条 重视员工的管理理念 14 第二节 环境管理中人性化因素的融入 15 第一条 以人为本的办公环境概念 15 第二条 为客户提供体贴入微的关怀 15 第三条 全面实施绿色环境保护计划 15 第四条 充分运用现代科学管理方法 16 第五条 坚持管理服务运作规范化 17 第六条 充分发挥高科技在管理中的作用 17 第二章 项目维修保养管理 18 第一节 概述 18 第二节 组织制度 19 第一条 岗位设置 19 第二条 人员要求 19 第三条 岗位责任 20 第四条 考核制度 22 第三节 技术管理 23 第一条 技术资料管理 23 第二条 基本技术保障 24 第三条 操作规程、作业程序及质量标准 25 第四条 员工技术培训 27 第四节 设备运行、维修、保养 28 第一条 管理责任定员 28 第二条 设备日常运行、维修 29 第三条 设备运行管理方式 30 第四条 计划保养 32 第五条 防范性计划保养周期 33 第六条 大修及更新改造 35 第五节 设备正常运行保障 36 第一条 工程管理 36 第二条 协助管理项目 41 第三条 工程管理制度 41 第四条 维修保养应急措施 48 第五条 组织措施 51 第六节 维修服务 52 第一条 维修服务的含义及内容 52 第二条 主要工作制度及其基本程序 52 第三条 建立维修服务档案 53 第四条 保证维修服务质量的基本原则 54 第五条 改进管理手段 54 第七节 能源和维修材料管理 55 第一条 能源管理 55 第二条 维修材料、备件及工具管理 55 第三章 项目保安管理 59 第一节 概述及人力配备 59 第一条 概述 59 第二条 人力资源配备 59 第二节 消防安全事件 63 第一条 消防安全 63 第二条 各类防火事件 64 第三节 人身及财物安全 67 第一条 访客验证登记 67 第二条 客户登记备案 67 第三条 钥匙发放借用 68 第四条 更换锁具、配置钥匙规定 69 第五条 拣拾物品安全规定 69 第六条 接报刑事治安事件 70 第七条 财务取送款规定 70 第八条 警卫请示汇报规定 71 第九条 内部安全巡视规定 72 第十条 客户未锁门的安防管理规定 73 第十一条 火灾应急处置 74 第十二条 紧急疏散 75 第十三条 停车场管理规定 77 第四章 项目保洁管理 80 第一节 目的及操作程序 80 第一条 目的 80 第二条 操作程序 81 第二节 人力资源配备 81 第一条 岗位设置 81 第二条 工作内容 81 第三条 岗位职责 82 第四条 招聘条件 84 第五条 培训方式 84 第三节 清洁工作细则 85 第一条 大堂 85 第二条 男女卫生间 85 第三条 电梯 86 第四条 通道 88 第五条 楼梯 88 第六条 外围车道 89 第四节 清洁设备的保养及使用 89 第一条 吸水机 89 第二条 吸尘器 90 第三条 洗地机 91 第四条 抛光机 92 第五条 吹干机 93 第六条 洗沙发机 93 第七条 三合一地毯清洗机 94 第五节 清洁剂的种类及使用方法 95 第一条 起蜡水 95 第二条 封地蜡 95 第三条 底蜡 96 第四条 面蜡 96 第五条 抛光蜡 97 第六条 家具蜡 97 第七条 全能清洁剂 98 第八条 玻璃清洁剂 98 第九条 洁厕剂 99 第十条 洗手液 99 第十一条 高泡地毯清洁剂 99 第十二条 低泡地毯清洁剂 100 第十三条 不锈钢清洁剂 100 第十四条 牵尘剂 101 第十五条 化泡剂 101 第十六条 万能除渍剂 101 第六节 质量控制计划及其他管理制度 102 第一条 岗前培训 102 第二条 监督计划 102 第三条 沟通方案 103 第四条 应急措施 104 第五条 问卷考核 105 第七节 安全操作守则 105 第一条 目的 105 第二条 范围 106 第三条 一般资料 106 第四条 工具 108 第五条 设备 109 第六条 工作须知 110 第五章 项目管理服务控制程序 112 第一节 安全控制程序 112 第一条 目的 112 第二条 范围 112 第三条 职责 112 第四条 工作程序 112 第五条 支持性文件 117 第六条 相关记录 117 第二节 消防控制程序 117 第一条 目的 117 第二条 范围 118 第三条 职责 118 第四条 消防工作程序 118 第五条 支持文件 121 第六条 相关记录 121 第三节 服务设施、设备管理控制程序 122 第一条 目的 122 第二条 范围 122 第三条 职责 122 第四条 工作程序 123 第五条 支持性文件 128 第六条 相关记录 128 第四节 保洁工作控制程序 129 第一条 目的 129 第二条 范围 129 第三条 职责 130 第四条 工作程序 130 第五条 支持性文件 132 第六条 相关记录 133 第五节 紧急事件处理控制程序 133 第一条 目的 133 第二条 范围 133 第三条 职责 133 第四条 工作程序 134 第五条 支持性文件 140 第六条 相关记录 140 第六节 收楼、入住、退租管理控制程序 140 第一条 目的 140 第二条 范围 141 第三条 职责 141 第四条 工作程序 141 第五条 支持性文件 143 第六条 相关记录 143 第七节 二次装修管理控制程序 144 第一条 目的 144 第二条 范围 144 第三条 职责 144 第四条 工作程序 145 第五条 支持性文件 146 第六条 相关记录 147 第八节 车辆管理控制程序 147 第一条 目的 147 第二条 范围 147 第三条 职责 147 第四条 工作程序 148 第五条 支持性文件 149 第六条 相关记录 150 第九节 日常服务控制程序 150 第一条 目的 150 第二条 范围 150 第三条 职责 150 第四条 工作程序 151 第五条 相关记录 151 第六章 项目报价及承诺 152 第一节 报价说明 152 第一条 报价依据 152 第二条 报价计算原则 154 第三条 服务面积及区域 154 第二节 费用预估 155 第一条 耗材费 155 第二条 人工费 156 第三条 工装费 158 第四条 管理费 159 第五条 营业税 159 第六条 年物管费总计 159 第三节 服务承诺 159 第一条 目标的承诺 159 第二条 合同承诺 161 第七章 项目应急预案 161 第一节 应急准备与响应控制程序 162 第一条 紧急突发事件分类 162 第二条 紧急突发事件类型 162 第三条 重大紧急突发事件处理 163 第二节 意外性事件 164 第一条 可能发生意外情况 164 第二条 各岗采取措施 165 第三节 火警火灾 166 第一条 报警与确认 166 第二条 处理原则及办法 167 第三条 现场控制 168 第四条 扑灭后的处置 169 第四节 停电事件 169 第一条 检修停电 169 第二条 临时停电 170 第三条 总结情况 170 第五节 暴雨雷击 171 第一条 管理处响应 171 第二条 岗位职责 173 第六节 高空抛物与触电应急处理 174 第一条 预防高空抛物 174 第二条 高空抛物应对措施 174 第三条 触电急救应急处理 175 第七节 夏季中暑 176 第一条 中暑症状 176 第二条 预防措施 177 第三条 应急处理 177 第四条 装备管理 178 第八节 传染病疫情防控 180 第一条 传染病分析 180 第二条 预防和紧急措施 180 第九节 其他事件 182 第一条 汛期紧急处理程序 182 第二条 电梯困人的应急方案 184 第三条 消防应急方案 184 项目服务规划 整体设想与策划 XX办公楼位于XX,总建筑面积近XX万平方米，包括高档商务办公楼、餐厅、酒店，具有优越的地理位置和便利的外部交通环境；设施设备优良，具有现代智能化系统，各项功能齐全，可提供舒适的办公环境，将为XX树立良好的形象。 基于上述因素，认为XX办公楼的发展空间潜力很大。作为高质量物业项目，建成后必然要求提供有与之相适应的高质量的物业管理服务水准。 公司将凭借XX特有企业文化底蕴和统配的人力资源优势，整合的传统与高新技术优势，成熟、规范的管理优势，放射型信息优势等，做好业主的管家，提供一流的物业服务，使物业保值、升值。运用科学的管理方法，提升办公楼形象。综合分析，我们拟定出物业管理的设想及策划。 人性化物业管理 人性，是人类亘古不变的永恒主题；崇尚人性，是我公司的精髓。在海关办公楼，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，以关注员工的不同需求、关注物业使用者的工作环境质量、关注办公楼的整体氛围为特征的物业管理，使该项目成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在“XX办公楼”将实施“人性化”物业管理的设想及策划具体为： 重视员工的管理理念 (一)员工是人性化物业管理的实施者，只有“善待员工”才能实现“善待客户”。 (二)多层次、多角度地激励员工，以满足员工物质与精神需要； (三)主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等； (四)关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展； (五)为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”; (六)为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业管理员可以成为职业管理处主任和职业经理。 环境管理中人性化因素的融入 以人为本的办公环境概念 公司在介入XX办公楼的管理后，将凭借丰富的物业管理实践经验并充分了解客户之办公需求，将“以人为本”的办公概念引入到XX办公楼的环境管理中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使客户感受到XX办公楼的文明和环境的清丽和谐。 实施“便利办公环境计划”为客户提供所需的各项特约服务，解决客户后顾之忧。 为客户提供体贴入微的关怀 倾听客户心声，确立“善待客户”的职业意识。安排“客户接待日”,倾听客户心声，满足客户的合理需求。 全面实施绿色环境保护计划 环境保护是二十一世纪人类最关注的主题，绿色环保将成为一种潮流。XX办公楼的“环保指标”则成为衡量XX办公楼物业管理水平的重要标志，也是客户的人性需要。因此，我们将在物业管理中导入IS014000环境管理体系，全面实施环境保护计划，从办公楼园区绿化覆盖率、排污排水设施、垃圾处理、噪声处理及营造自然景观等方面采取一系列环保措施。 充分运用现代科学管理方法 提高XX办公楼物业管理水平必须充分运用现代科学管理方法。如果我公司能获得XX办公楼的管理权，我们将充分运用我公司已经建立起来的四个系统——IS09002国际质量保证体系、MIS系统(信息管理系统)、CIS系统(企业形象识别系统)、CS系统(客户满意战略)确保海关办公楼的管理服务始终保持一流水平。 (一)IS09002质量保证体系——对管理服务运作的规范 公司已经建立起科学严密的IS09002质量保证体系并在所管项目上成功运作，管理服务运作的每一个行为都在该体系中有明确的规范和界定，为我们的管理服务提供质量保证。 (二)MIS系统(信息管理系统)——对信息处理的规范 XX办公楼智能化程度高，故信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证XX办公楼信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们建议在管理处机构中设置“智能控制中心”。该中心除了对楼宇各种智能化设备进行控制外，还负责楼宇所有信息的接受和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪。 (三)CIS系统(企业形象设计系统)——提升办公楼的文化品位 我们将对XX办公楼的形象设计提供参考意见及方案。该设计内容包括办公楼标识、导向系统、配套设施的色调、员工的服饰、标牌等。 (四)CS系统(顾客满意战略)——为客户提供全方位服务 将在XX办公楼实施顾客满意战略，一切从客户需要出发，以客户满意为目标，为客户提供全方位的服务。 坚持管理服务运作规范化 在XX办公楼的物业管理中，我们将在发展商的支持和配合下，严格按照XX市有关物业管理条例的规定对办公楼实行规范化管理，确保发展商、物业管理人、客户三者处于良性互动的状态之中。此外，我们在严格执行条例的同时，还将对日常管理的有关问题做有益的探索，为XX办公楼的物业管理步入健康的发展轨道做出贡献。 充分发挥高科技在管理中的作用 管理公司建议在办公楼的管理中，根据办公楼的实际情况逐步建立及使用高科技现代化的管理方法管理办公楼包括： 1.楼宇自动化系统(BA) 2.办公自动化系统(0A) 3.通讯自动化系统(CA) 4.消防自动化系统(FA) 5.保安自动化系统(SA) 6.物业管理自动化系统(MA) 项目维修保养管理 概述 XX办公楼维修保养的基本任务是确保该项目之建筑物、内外装潢、基础设施、服务设施、机电设备的完好和正常运行使用。适应高档办公楼(及酒店)办公和经营服务需要。保持并提高“硬件”水平使办公楼保值增值，为办公楼的长远发展打下稳定的物质基础。 实施维修保养项目的综合管理，是完成既定任务的保障。我们认为根据XX办公楼的使用和经营需要，结合该物业的实际情况，将维修保养范畴内诸因素的各主要方面及各重点环节科学地、有机地结合起来，发挥整体实力，是完成管理目标、保证质量和提高综合效益的有效手段。 本计划书系统地概括了XX办公楼维修保养的组织制度、技术管理、设备计划保养、维修服务、能源和材料管理的实施方案，注重了操作性。就设备设施维修保养作业等重要的操作环节进行简浅展开，希望能成为比较切合实际的作业指导纲领。 末端具体工作计划、操作程序及规章制度等应在实际工作中根据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化。 组织制度 部门名称：工程部(或维修部)——办公楼工程维修服务部门 岗位设置 维修保养主管(工程师):XX人 变电站/发电机运行值班：XX人 冷冻机和空调系统运行维修：XX人 热力站/水/燃气/消防水系统运行：XX人楼宇自控/卫星电视运行值班：XX人 和电话线路/报警线路等弱电维修：XX人 水/电/空调末端维修和客户综合维修服务：XX人土建/装修日常维修：XX人 合计：XX人 人员要求 (一)主管：工程师或技师职称，10年以上工作经验。 (二)电站电工：有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等级，5年以上工作经验。 (三)维修电工：有(高)低压电工操作证，中级以上技术等级，3年以上物业维修服务经验。 (四)水/暖/空调工：有相应操作证，5年以上专业经 验。有物业维修服务经验。 (五)弱电技工：弱电技术5年以上，有楼宇自控运行 经验。懂消防自控、卫星电视、通讯线路运行维修。 岗位责任 (一)维修保养主管：直接上级项目经理工作范围： 1.办公楼所属建筑物、装饰装潢、基础设施、各类机电设备的运行、维修、保养工作的管理；各类内部工程大修改造工作管理；日常维修、服务管理。 2.对工程部所有员工负有领导、组织、教育的责任。 3.制定部门工作计划、费用计划并组织执行和过程的控制。 4.对员工人身安全、设备运行安全进行检查、督导。5.制定或审批工程部各种规章制度和工作规范。 6.向经理报告工作完成情况、费用执行情况及经营情况。 (二)工程师(主管兼)。直接上级公司工程部总监工作范围 1.全面技术管理工作。负责办公楼“硬件”设备设施的技术管理和员工的技能培训。 2.制定设备设施维修保养计划，并提供技术保障。3.制定操作规程和质量标准。 4.对维修保养的操作过程实施控制，维修保养工作完成 后验收。 5.维修费用预算、成本控制、维修材料备件的审核及确认。 6.大修、改造方案的制定及；客户二装工程方案及技术资料的审批。 (三)能源使用管理业务工作范围 1.所辖专业的维修、保养、服务的组织工作。 2.专业维修保养计划制定和实施，完成各种工作任务。 3.专业技术工作的实施及有关的工程方案审查，完工验收。 4.专业费用预算，并控制费用的使用。 5.员工业务分配和业务考核。专业系统规章制度的建立与执行。 6.其他日常管理工作和维修保养的实际操作。 (四)班组(或岗位)领班。 1.具体日常运行值班、维修、服务工作的分配和操作。2.执行保养计划并保证质量。 3.执行主管工程师安排的工作指令。5.及时处理报修和投诉。 6.负责分管设备的安全和员工的操作安全。6.与员工共同操作。 (五)技工。直接上级领班 按岗位分配和责任制规定，完成各类工作任务。(各项工作制度、规范及岗位分配另行制定)。 (六)值班调度(楼宇自控值班员兼)。直接上级主管。 1.24小时受理各方面的报修、投诉。随时分配给各班组员工或通报各级有关人员处理，并得到反馈。 2.随时掌握员工动态分布情况，及时进行维修服务中的人员协调互补。 3.及时传达上级临时安排的工作指令。 4.服务中的联络、约定、配合、协调。组织处理紧急事件。 5.规定的外部事务及有关业务手续的联络、办理。 (七)档案、资料管理；文秘性工作。 考核制度 根据不同的工作岗位和工作性质分别建立各类考核规章。 (一)部门逐级考核：制定系统、班组岗位逐级考核标准和办法。 (二)员工逐级考核：制定领班、技工逐级考核标准和办法。 (三)考核内容：1.部门考核 (1)保养计划完成情况。 (2)设备完好率和运行情况。 (3)服务质量。 (4)费用执行情况。2.员工考核 (1)绩效。 (2)业务能力技术水平。 (3)工作质量。 (4)服务态度。 技术管理 技术资料管理 (一)制定详细的技术资料管理制度，细化技术资料的收集、存档、保护、修改、变更、使用、移交等办法及程序： 1.技术资料交接程序和日常收集办法。 2.设备改造或变更后强制修改或变更资料规定。3.资料存档及保护办法。 4.技术资料使用、复印、分配规则及内部资源共享方法。(二)技术资料内容： 1.各类竣工图纸、原始资料。 2.各类技术修改材料、图纸、文件。3.设备设施运行、维修档案。 4.设备设施说明书及其备品备件规格、型号、供货来源。5.政府和行业管理部门对设备设施有关检测报告、使用 批准文件、认证等材料。 6.各有关的技术标准。 基本技术保障 (一)建立基本技术保障体系，由工程师牵头，高中级专业技工具体负责的综合技术力量，是确保办公楼经营档次和正常运转的必要条件。技术力量的调配方式，根据工作性 质和服务要求届时具体制定。技术人员的配置，重点采用以 下方法： 1.日常维修及服务：以技工为主。逐步建立细致的工作流程和操作规范。以标准化和科学的灵活性确保工作质量。 2.保养、大修、工程、改造：在得到业主委托后由工程师直接负责，具体操作由技工分工实施。制定详细的技术流程和本办公楼的专业标准。 3.公司总部的综合技术支持：公司工程部及其各专业工程师组将全面支持项目的维修保养工作，以及酒店扩大经营的工程需求。 4.重点设备纳入“总部”统一管理范围，实施专业技术统管，并有备案。 5.设备中修、大修技术方案报“总部”专业技术组审批。6.大型维修机具及重要通用备件灵活调剂，确保供应。 7.专业技术组定期到项目检查，考评设备情况，并提出整改意见。 8.根据实际需要随时派遣有关专业工程师配合。 9.总部“专业工程组”随时配合重大抢修、重要大修、综合技改及其他规模性或复杂性的维保工作。 (二)专项技术(或设备)保障： 1.专项重点设备或专项技术以“专项委外合同”为保障，强制保养和大修。 2.与专业厂家和代理商建立稳定的业务关系，保证专用 备件和关键技术的提供。 3.针对性地建立与市政(或政府)及社会专业维修队伍的相对稳定的业务联系，用于应付突发事件、紧急任务及不可预见的工作。 4.针对工作中遇到的具体的高精尖疑难技术问题，以多种形式适时聘请专项技术人员协助解决并对酒店员工进行培训。 操作规程、作业程序及质量标准 1.变电站运行规程 2.变电站倒闸操作程序3.变电站检修操作程序 4.强电低压供用电系统运行规程5.强电低压维修作业程序 6.供水系统运行规程7.供水系统作业程序 8.热力站运行工作规程和作业程序9.热力站检修作业程序 10.排水、排污系统检修制度及作业程序11.空调系统运行规程 12.空调制冷检修作业程序 13.空调送、回风系统检修作业程序 14.卫星接受站运行规程及检修程序 15.消防报警系统运行规程16.消防报警故障处理程序 17.消防报警试验、检修程序 18.消防联动系统试验、检修程序19.消防喷洒系统试验、检修程序20.消防栓水系统试验、检修程序21.消防卷闸试验、检修程序 22.消防排烟、送风设备设施运行、检修规程及操作程序 23.保安系统运行规程 24.保安系统检修、试验程序25.楼宇自控系统运行规程 26.楼宇自控系统检修程序27.燃气系统运行规程 28.燃气系统检修作业程序29.通信系统运行规程 30.通信系统检修作业程序，移机、装机作业程序 31.通信主机、计费、服务系统作业程序32.装饰装修维护作业规程 33.建筑物、路面、外围维护作业程序34.家具木器维修工作规程 35.电梯、升降机、擦窗机运行工作规程 36.电梯、升降机、擦窗机检修作业程序 37音响设备使用规范及维护程序38.厨房设备使用规范及维护程序39.卫生洁具维护、检修规程 40.各类专用设备操作规程及检修作业程序 41.各类设备、设施，系统维修及保养质量标准42.各种设备设施系统的安装及施工质量标准43.其他有关安全规程和技术措施 员工技术培训 (一)对员工的技术培训本着专业技术熟练、一专多能的原则。培训安排可分为三个阶段。 1.第一阶段，使各专业员工尽快熟悉办公楼内本专业、本岗位的设备设施情况，掌握运行和操作，保证整体运转。 2.第二阶段，对重点设备、关键设备透彻掌握，能够独立排除故障，独立进行保养。 3.第三阶段，全面熟悉楼内各类设备设施。 (二)打破工种界限，一般性的维修部分专业人人能做，提高效率、降低成本。方案如下： 1.由甲方安排工程交接前的培训。施工单位及设备制造厂家派专人或组织培训班，对维修人员培训其设备的使用、维修方法。此项应属“工程合同”范围。 2.工程交接后，在保修期内由施工方派专人同办公楼维 修人员共同参与设备运行，指导并处理专项技术问题，在实际工作中教会岗上维修人员。 3.系统运行稳定后，由专业工程师(或技师)对技工进行深入的较全面的培训。 4.专业之间交叉培训。结合日常工作利用多种形式对员工进行一专多能培训。这是一项长期的工作。 5.培训考核制度。任何有组织的技术培训都要进行考核，以确认受训者的水平和培训者工作绩效。 (三)竣工技术培训范围：机电各系统全部设备、设施。详细培训计划另定。 设备运行、维修、保养 管理责任定员 (一)建立设备明细台账，按单体分项。 (二)将主要设备设施按单体确定责任人分管。所有维修保养人员对自己分管的设备负有综合管理责任。 (三)设备分管责任人对设备完好率、设备安全、设备保养完成情况进行检查，并提出有关保养建议，补充设备档 案。 (四)制定详细的设备管理责任制度(细则根据实际情况确定)。 设备日常运行、维修 (一)对办公楼及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。 (二)对商户的装修施I进行监督管理。 (三)办公楼水电正常运行管理及维护，保证商户正常用电。 (四)公司领导交办的其他工作。1.强电 (1)负责办公楼变配电系统的日常运行、管理、维修及保养工作。 (2)负责空调机房、自来水泵房、消防泵房等动力机 组电源的供给。 (3)负责办公楼公共区域的照明维护。 (4)负责办公楼临时供电的安排和计划。 (5)负责防火卷帘门的维修和保养。 (6)负责办公楼内23部扶梯及垂直电梯日常运行、管理、维修及保养工作。 (7)对办公楼各系统不完善的地方提出整改方案。2.通风、给排水 (1)负责办公楼通风系统、供水系统、排水系统、空调系统的日常运行、管理、维修及保养工作。 (2)通风系统在使办公楼有一个良好舒适的环境同时，应最大限度节约能源。 3.综合维修 (1)负责整个办公楼内外所有水箱、水池、污水井、雨水井等公共范围内基础设施的维修工作。 (2)对于办公楼内所有公共范围的土建问题，进行维修和整改工作。 (3)对外来施工人员进行安全教育及协议签订。4.弱电 (1)负责办公楼保安监控系统、消防报警系统及公共广播系统的正常运行和维护工作。 (2)负责办公楼巡更系统的正常运行和维护工作。 (3)负责LED大屏系统的正常运行和维护工作。 设备运行管理方式 (一)设备运行按专业系统管理。由运行主管(或领班)负责，工程师协调。 (二)设备运行的实施由运行维修班组执行，各工种分工协作。 (三)机电系统实行24小时运行值班制度。 (四)运行人员适用于相关的日常维护、保养、服务工作。 (五)根据餐饮、客房、办公楼等不同的经营需要，在运行班组中划分责任区域。 (六)设备运行内容：1.站点24小时运行值班 电站(及发电机)、中控室(及卫星站)、热力站(及冷冻站)设置固定值班岗位，值班人员同时负责相关的日常维护及临时性维修。 2.系统设备运行、维修值班 运行维修班组实施24小时值班。负责水、电、空调、电梯、消防、通信等机电系统的综合运行、维修及相关服务。运行操作项目 3.站点故障处理 (1)系统停、送(开关)操作 (2)机房及基础设施巡视 (3)公共区巡视 (4)系统运行状态调整 (5)运行表格(提要) 4.按专业系统或设备类型规定运行表格，主要内容如下： (1)各类巡视表 (2)各类运行记录表 (3)交接班表 (4)故障处理登记表(七)日常维修内容： 1.系统设备运行故障处理2.系统设备缺陷的维修3.公共区设施维修 4.末端设施、单体设备的故障维修 5.消耗品的更换6.其他各类报修 (八)运行维修制度(提要)1.维修值班制度 2.巡视制度 3.维修记录制度 4.维修工作单制度 5.日常维修工作流程 (九)建立运行维修“速查表” 为提高工作效率，发挥员工一专多能的作用，按专业系统建立维修速查表。将关键部位、故障多发点、系统连接各环节及位置等用表格分类表示出来。使任何人对一般故障不用查图纸即可准确到位处理。 计划保养 (一)建立每台设备的维修档案，动态反映设备情况。 (二)按专业系统分别制定详细的设备防范性保养计划。 (三)制定关键设备、重点设备的强制性保养计划。 (四)强制保养(或检测)项目：1.电梯； 2.擦窗机； 3.消防水泵； 4.高压配电开关；5.电力变压器；6.热力泵； 7.主补水泵； 8.消防排烟风机；9.应急灯； 10.燃气阀门、管线； 11.热水阀门管线； 12.主排污泵； 13.防盗报警器；14.火警探测器