暗标—小区物业服务投标技术方案597页（2024年修订版）.docx

XXX小区物业项目(项目名称) 投标文件技术部分(暗标) 项目编号：XXX 暗标—小区物业服务投标技术方案 目录 第一章、项目实施方案 7 第一节、物业组织管理体系 7 一、文件管理 7 二 、人事信息类 7 三 、基础设施管理程序 9 四 、合同管理 11 五、供方管理程序 12 六 、参观交流接待工作程序 12 七 、媒体采访沟通工作指引 13 八、钥匙管理程序 13 九、大气、水质、噪声污染防治管理程序 13 十 、固体废弃物污染防治管理程序 14 十一、资源能源使用管理程序 14 十二、标识管理程序 15 十三、物资存储及管理程序 15 十四、职员满意度测评 15 十五、内部审核程序 16 十六、不合格的识别与处理程序 16 十七、质量管理体系 17 第二节、服务方案 19 一 、项目服务范围、内容、要点、目标 19 二 、对小区物业服务项目的认识和分析 19 三 、物业管理服务整体思路 25 四 、物业服务原则 31 五 、针对本项目的管理模式 34 六 、服务运行特色 38 第三节、整改建设方案 40 一 、物业基本情况 40 二 、目前存在主要问题 41 三、整改建设的初步设想 41 四 、几个需要说明的问题 46 五 、存在问题及整改措施 47 第四节、项目实施方案 50 一 、共用部位、共用设施、设备及场所的管理及维修养护方案 50 二 、公共秩序的维护及日常安全巡查服务方案 53 三、车辆(机动车和非机动车)行驶、停放管理方案 67 四 、物业共用部位、相关场地的保洁服务方案 69 五 、绿化管理和养护、对装饰、装修行为的管理方案 70 六 、供水、供电、供气、供热、通讯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设 施维修养护时进行必要的协调和管理方案 129 七、物业管理档案的更新及保管方案 131 第五节、项目团队 140 一 、项目团队的建立 141 二 、项目团队的管理 143 三、加强团队建设与管理 144 第二章、应急管理预案 150 第一节、工作安排及管理措施 150 一 、公共秩序管理方案 150 二 、消防安全管理方案 175 三、车辆管理服务方案 181 四 、车辆管理方法和制度 182 五 、设施设备运行管理及维护方案 188 六 、业主、使用人装饰、装修的物业管理措施 193 七、装饰、装修物业管理程序 194 八 、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具 体措施 201 九 、智能化设施的管理与维修方案 202 十 、员工培训管理方案 202 十一、公司管理措施及规章制度 206 第二节、突发事件应急预案 24 一 、应急小组组织结构 224 二、应急人员岗位职责 225 三 、应急预案处理措施 225 四 、安全管理保证措施 251 第三章、服务承诺及保障措施 270 第一节、服务承诺 270 第二节、服务质量保障体系 275 第三节、服务质量保障制度 280 第四节、服务质量保障措施 282 第五节、投诉处理服务方案 292 第六节、培训方案 298 一 、培训目标 298 二、培训计划 299 三 、培训内容 302 第七节、重点岗位人员的保证措施 302 一、关键岗位范围 303 二 、竞业限制协议的签订 303 三、防范关键岗位人员流失的各项具体工作 措施 303 四 、重点岗位人员保证措施 304 第八节、人员投入稳定性保证措施 306 一 、重视员工在企业中的地位 306 二 、调动员工积极性的方法及措施 307 三 、调动员工积极性应注意的问题及重要意义 310 第九节、人员管理方案 312 一 、激励机制 312 二 、监督机制 316 三 、自我约束机制 321 四 、信息反馈渠道及处理机制 322 第十节、培训、监督、检查制度及服务质量保 障措施 324 一 、培训制度 324 二 、监督、检查制度及服务质量保障措施 330 三、服务质量保障措施 333 第四章、组织结构及项目团队 341 第一节、组织管理机构和团队人员构成 341 一 、项目组织管理体系 341 二 、团队人员构成及岗位职责 346 第二节、各项管理制度 362 一、物业公司管理制度 362 二、保洁管理制度 366 三 、保安门卫管理制度 368 四 、员工仪容仪表、着装及标志 370 五、物业服务人员保密制度 372 第三节、人员招收、招聘方案 374 第四节、重点岗位人员的保证措施 378 第五节、人员稳定性保证措施 382 第六节、人员考核评价方案 388 一 、人员考核的内容主要包括 388 二、人力资源管理 389 三 、考核机制 391 四 、绩效面谈 392 第七节、管理人员考评办法 392 一 、考核方法 392 二 、考核时间 393 第八节、秩序维护工作方案 395 一 、服务理念 395 二 、管理原则 395 三 、秩序维护管理方案 396 第九节、日常保洁工作方案 397 一 、日常保洁模式 397 二 、日常工作计划 397 第十节、物业管理制度 402 第十一节、管理措施、规章制度 46 一 、工作质量制度 46 二、执业办事制度 451 三 、紧急事件处理程序 468 四 、消防管理制度 471 五 、工程维修制度 473 六 、绿化制度 474 五 、保洁工作制度 477 六 、绿化工作制度 481 七、保安门卫工作制度 482 八 、工作人员着装制度 486 九、物业公司公共管理制度 487 十 、化粪池及污水管道清掏 491 十一、垃圾清理管理制度 492 十二、电梯维保管理制度 493 十三、物资管理制度 495 十四、投诉处理、回访制度 495 十五、维修安全工作制度 497 十六、夜间总值班制度 498 十七、物业服务人员保密制度 499 十八、培训、监督、检查制度 500 第五章、项目实施质量目标及保证措施 524 第一节、质量目标和保证措施 524 一 、质量目标 524 二 、物业服务保证措施及服务定位 524 三、物业管理服务方案执行保证措施 529 四 、物业服务质量管理体系 531 五 、公司服务质量保证措施 546 六 、物业服务品质管理措施 547 七 、物业职业安全管理提升措施 52 第二节、创新开发 55 一 、物业管理的服务创新 55 二 、物业管理服务的创新与延伸 560 三 、物业管理与服务的创新发展 562 四 、新型物业管理模式 565 五 、物业服务创新方案 566 六 、物业服务创新管理措施 571 第三节、其他相关质量管控方案 573 一 、质量控制措施 573 二、后续服务体系 578 项目实施方案 物业组织管理体系 文件管理 1、我公司受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。 2、本公司动议编制或更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》,经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明，质量记录表格可不加下划线。 人事信息类 1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。 2、公司正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》,每延期一次，需面谈一次。 3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。 定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。 4、突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。 5、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、 保密性原则。 6、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。 7、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。 8、培训类别包括：岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培训、特殊工作人员培训、外送培训、岗位轮换、双向交流等。岗前培训包括：业务实习、 入职引导、岗前培训。部门入职引导人负责重新职员到岗至职员转正前的入职引导工作，内容包括公共部分、专业部分和生活部分。引导新职员熟悉工作环境，了解工作范围、部门组织架构、岗位职责、公司规章、职员手册、掌握专业技能等。 9、新职员在转正前参加新职员培训，并参加考试，考试未合格者，由部门视其前期表现情况，可提出申请补考；补考合格延期一个月转正，否则将解除劳动关系，新职员在转正前须填写《新职员试用情况反馈表》,并上交部门人事管理员并存档。 10、在职培训由部门培训负责人组织，每月至少组织一次在职培训，每季度每位职员参加各类型式培训不少于8小时，考核至少每半年一次，在职培训考核不合格者，由所在部门安排再次培训或做出其他处理。 11、部门业绩考核：公司年初与各部门签订《经营管理责任书》,内容包括：客户服务、经营管理、内部管理、重大疑难问题处理等内容，年终成立考核小组进行完成情况的考核。 12、部门负责人每年考核至少一次，综合类、维修类职员每季度考核一次，安排在每季度结束后的第一个月进行。基层职员(适用于安全类、保洁类、绿 化类、会所类等职员) 13、公司的沟通渠道 公司一贯提倡良好、融洽、简单的人际关系，重视信息沟通，强调资源共享。如有疑惑或认为问题未得到及时有效解决，可按如下顺序进行逐级沟通： (1)所在部门直属上级； (2)主办/主管； (3)部门人事管理员； (4)部门负责人； (5)公司人力资源部； (6)分管领导； (7)每周二上午是总经理接待日，如有必要可同总经理直接沟通，但请事先做好预约； (8)将个人意见或建议以书信形式投入公司本部和各部门所设立的内部顾问意见箱； (9)各类座谈会及培训。 14、考核类型：部门业绩考核、各类职员考核、职员即时奖惩、中高级等级考核、见习经理竟争上岗、年度部门及个人评优工作。 15、人力资源开发程序包括：职业生涯规划、岗位轮换、双向交流。 基础设施管理程序 1、基础设施包括：资产(办公设备设施以及提供服务时使用的非配套的设备、设施、工具、检测仪器仪表、公章证照、图纸资料)等。维修材料、电脑零配件、服装不列为资产。 2、根据物资的价值和使用期限，资产分为：固定资产、低值易耗品. 3、固定资产：单位价值2000元及以上，使用年限超过1年的有形资产. 4、低值易耗品：单位价值在200元及以上2000元以下，使用期限超过一年的各种用具物品(包括工具、管理用具、玻璃器皿、包装容品等)。 5、各部门负责人为部门资产第一负责人，负责本部门资产管理的监督和执行；各部门资产管理员负责本部门资产的日常管理。 6、资产来源公司资产、捐赠资产、代管资产、其它资产。 7、报废资产需填写《资产情况审核单》,经部门负责人同意后，勤管理部审核，经总经理或总经理授权人审批后方可报废。 8、资产报废经批准，资产管理员根据《资产情况审核单》在《资产管理软件》和《台帐》中进行销账处理。 9、每年6月份和12月份，后勤管理部与财务管理部联合对各部门资产管理情况进行全面检查及盘点，并出书面报告。 10、在存放地点较为固定的资产上粘贴标识，标识上必须反映出资产名称、型号规格、资产编号、责任人、电脑、打印机的标识由公司电脑工程师统一制作.使用责任人职责：负责相应资产的日常保养维护并保证其正常进行。 11、电脑及网络系统管理规定 电脑设备包括：电脑主机、外围设备(显示器、键盘、鼠标、打印机、UPS、扫描仪) 各部门须对本部门每台电脑、外围设备及网络设备指定责任人，多人共用一台电脑的责任人为相关主管或主办，未经设备责任人或部门负责人同意，其他人不得使用相关设备。 责任人在电脑操作方面要严格遵守开关机步骤：开机时，先开外设再开主机；关机时，先关主机再关外设。部门所有办公电脑均须设置开机密码及屏幕 保护密码，报本部门负责人备案，尽量做到专人专用。公司办公电脑内的所有 文件、数据、资料均属本公司所有，不得外传，以免造成数据泄露。禁止在上班时间进行大容量(100M以上)的信息资料下载，以免造成网络阻塞。 电脑操作人员每次以自己的账号登陆公司网络，账号信息要严格保密，不得泄露给他人，并至少每90天更改一次密码。 各部门应注意保护电脑中的数据资料，重要文件应采用密码锁定，并将密码报部门负责人备案。 各部门须于每季度末将本部门当季重要电脑资料上传到公司服务器指定地址备份，确保资料完全。禁止使用办公电脑访问任何与工作无关的网站。 12、办公环境 办公用品应摆放整齐、有序；垃圾、废纸应按规定入篓，不得随地抛弃；离开办公位或外出办事，应整理好自己的桌面，并将椅子归位。 办公区域内禁止吸烟、就餐； 办公区域内交谈须轻声细语，不准大声喧哗、聊天。未经允许不得在办公区域进行娱乐活动或接待私人访客。 办公时间及参加各类会议、培训等应将手机、CALL机等通讯工具关闭或调至震动状态，以免影响其他同事办公。 上班时间不允许看与工作无关的报刊杂志及书籍，浏览与工作无关的网站。对来访人员做好引导工作，严禁各类推销人员、衣冠不整者进入办公区域。严禁携带易燃、易爆、有毒等危险物品进入办公区域。 合同管理 公司合同分为A、B、C三类： A类合同：是指向外提供服务的合同，如物业委托合同、物业顾问合同等； B类合同：是指为获取服务和物资合同，如各类物资采购合同、服务外包合同等； C类合同：除A、B类以外的合同，包括各部门与内部班组、与政府相关部门、与公司签订的各种管理责任书等。 供方管理程序 1、合格物资(品牌)供方：由公司统一评估选择的物资(品牌)合格供方。 2、合格服务供方：由公司统一评估选择的各类服务。 3、供方的选择： (1)供方的选择应遵循“质量第一、服务至上”的原则，选择有较高信誉的供方； (2)对代理供方的选择，应选择具备区域性代理资格的供方，并应具备相应的售后服务和保修能力； (3)对生产型供方的选择，应遵循“就近原则”,保证产品和服务的及时 性； (4)对服务性供方的选择，应参考行业内的使用情况，选择正规、有专业资质的供方。 参观交流接待工作程序 接待级别分为一、二、三级。一级：各级政府重要官员、公司重要客户的主要负责人、集团高层领导、重要企业高层领导的接待、重要项目招标方组织的考察。二级：一般政府官员、同行企业领导、关联企业人员及其他社会团体的接待。三级：公司或各部门业务往来的日常接待。由总经理办公室确定接待级别。 媒体采访沟通工作指引 1、新闻媒体发言人：是公司对外发言的统一出口，一般情况下，指定为总 经理办公室负责人。 2、公司已实行新闻媒体发言人制度，除新闻媒体发言人外任何员工接到采访要求时，统一回复口径为： 公司对媒体采访有规范的接待流程，请留下您的联系方式(包括：媒体的名称、记者的姓名、联系电话、所属部门或栏目等，并记录所采访的主题)我公司会由相关部门回复您。并按《新闻媒体采访登记表》要求记录相关信息，即时知会公司总经理办公室主任。 钥匙管理程序 1、部门负责人应指定专人负责管理用钥匙的配制、更换、保管工作。 2、任何人未经部门负责人许可不得私自配制钥匙，若因工作需要配制时，须由钥匙管理员填写《钥匙配制申请表》,报部门负责人同意后方可配制。重点部位门锁的更换应在24小时之内完成。 3、因工作需要需要借用钥匙，须填写《钥匙使用登记表》,用后及时归还，不得过夜。钥匙遗失须即刻报部门负责人或钥匙管理员，由部门负责人做出处理意见，钥匙管理员在《钥匙使用登记表》备注栏中说明。 大气、水质、噪声污染防治管理程序 1、三同时制度：建设项目中的环境保护设施必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用的环保法律制度。 2、本公司服务提供中大气污染的产生源：备用发电机运行过程中产生的废气； 内部食堂产生的油烟。 3、本公司管理服务范围内废水的产生 管理服务区域(住宅区及其他物业)内产生的生活废水 中央空调制冷设备产生的空调制冷水；工业区内各工厂产生的工业废水。 4、本公司服务提供过程中噪声污染的产生源：备用发电机运行过程中产生的噪声； 管理区域内因服务过程产生的各类的噪声； 管理区域内非因本公司服务提供所产生但却是可进行控制的各类噪声。 固体废弃物污染防治管理程序 1、固体废弃物分类： 可回收类的固体废弃物 不可回收类的固体废弃物特殊类固体废弃物 2、固体废弃物的处置原则 优先考虑资源的再利用问题，减少对环境的污染； 分类处理，处置过程中，不应对环境造成二次污染；产生或处置情况要建立台帐，分别加以记录和统计。 资源能源使用管理程序 各部门要制定节能降耗的目标、指标、制定时考虑：节约用水、电、气、纸等资源，防止浪费； 提高材料及废旧物资的利用率，减少损耗和浪费，逐步实现产品及材料废弃后的能够得到重复循环利用。 采用先进技术和设备对原有设备进行改造，淘汰能耗高，效率低的设备； 对各部门办公、生活用品的领用数量、周期、计划进行严格审批。 标识管理程序 标识的分类：警示类、图标警示类、设备物件类、提示类、温馨提示类、交通类、管理服务区域入口类、方向指示类、管理门牌类。 物资存储及管理程序 1、部门应编制《仓库管理规定》,并悬挂于仓库，内容包括：物资区域、种类划分； 仓库的温度湿度要求； 防霉、防潮、防火要求； 物资出入库、领借用、盘点等管理； 对待处理物资(报废物资、馈赠物资等)、危险品等管理办法。 2、仓库内至少配置两台2KG及以上规格的灭火器，确保消防安全。 3、有毒物质须柜装、上锁并做好标识，非责任人未经许可不得动用。 4、除工作人员外，任何人未经允许不得进入仓库。 5、存放有爆炸或挥发性危险品的物资仓库必须装防爆灯，确保安全。 职员满意度测评 1、人力资源部每年中期管理评审前，对公司各部门进行一次内部顾客满意度调查，调查采取抽查方式，由人力资源部随机选取不少于30%的职员进行调查。 2、每年年终管理评审前，人力资源部负责或由集团统一组织对公司各部门进行一次全员内部顾客满意度调查，调查采取书面意问卷形式，回收比例原则上不低于90%。各部门对于职员集中反映的问题，应填写《纠正/预防措施报告》,及时落实并报分管领导审批，人力资源部备案。 3、片区运营组负责检验各部门的纠正预防措施的落实情况(频度是持续), 人力资源部负责抽检验各部门的纠正预防措施的落实情况频度是(每半年一 次)。 内部审核程序 1、内审的目的：验证各部门质量/环境管理体系的符合性，指导各部门的质量/环境管理，现场管理和业务管理工作。 2、审核范围：每次内审必须覆盖公司各部门全部质量/环境活动和过程，公司质量/环境管理体系文件、相关政策法规、合同等。 3、审核频次：至少每年对公司各部门进行一次审核。 4、例外内审：如某部门在一个月内连续发生多次不合格服务、重大质量/环境事故或重大人事调整，由管理者代表确定是否需单独进行一次内部审核， 报总经理批准后初施。 不合格的识别与处理程序 1、不合格包括：内部外部审核发现的问题、公司各类检查发现的问题、现场不符合公司各类要求的服务行为、顾客有效投诉、各种有管理责任的突发事件、质量/环境事故、供方提供的不能满足要求的物资或服务、失效失准的检测仪器。 2、对以上不合格，各相关部门应按有关程序要求采取措施，必要时向上级报告，消除已发现的不合格。 3、在下列情况下，可以适当降低服务收费： 因服务人员过失，导致顾客投诉，而顾客不接受返工时； 因家政服务或户内维修材料质量问题，导致服务质量达不到标准。4、在下列情况下，经相关负责人同意，可以适当对顾客做出赔偿：因服务遗留问题，严重影响顾客入住或生活起居。 损坏顾客物品。 对顾客声誉造成影响。公开顾客隐私。 因管理责任导致顾客直接经济损失。 质量管理体系 1、质量体系：层次 A:质量手册，是按照质量方针和目标及标准描述的质量体系(是属于纲领性文件)B:质量程序文件，描述为实施质量体系要素所涉及到的各职能部门的活动.(六本)C:其他质量文件，即各类详细作业文件。 2、体系文件的分类： 职能管理类、顾客关系类、设备与房屋本体类、安全管理类、环境管理类经营管理类。 3、客户服务五要素 主动、亲切、诚信、专业、素养 4、火场避险三会 会报警，会使用简易灭火器材，扑灭初起火灾，会组织疏散撤离。 5、公司质量目标一类质量事故： A、公共媒体负面报道B、负有管理责任的火灾C、员工盗窃客户财产 D、员工与客户打架E、员工集体脱岗 F、负有管理责任的客户群诉 G、10000元以上的赔偿责任等二类质量事故： 小区发生入室盗窃案(以户为单位)、汽车被盗等。 全心全意全为你：我公司服务宗旨，展现全力为客户服务的意识和理念，同时也向公司全体职员传递对其工作质量的要求和期望。 服务至诚、精益求精；管理规范，进取创新：质量方针，突出勾勒服务的精诚尽心的态度，细致入微的工作作风和精品意识，要求以建立现代化企业规范的管理机制为基础，营造创新环境，激励锐意进取的活力。 公司质量方针：服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新。 客户档案：包括客户基本资料，客户房屋资料，客户个性资料。客户基本资料：入伙通知书\业主委托书\业主公约，住户登记资料协议书。客户房屋资料：入住验收文件，装修申请文件，室内维修记录。客户个性资料：客户爱好、偏好、个性化需求。 工程资料：包括a总平面图，b为建筑、结构、设备安装、使用和维护保养技术资料，c物业质量证明文件和物业使用说明文件，d房屋本体设备的改造变更资料。 物业资料：用地批文，项目批准文件，施工许可证，建筑执照，用电(水)指标批文、管理用房资料，商业用房资料、住宅区和分区基本资料，商业网点资料，娱乐设施资料，公用设施资料完整和园林绿化设施资料。 公司服务的实现过程：识别顾客需求——策划服务过程———服务提供一一过程或最终检验———阶段性意见测评———分析和改进———标准化(P—D—C—A)管理手册是公司体系文件的最高层文件。 服务方案 项目服务范围、内容、要点、目标 项目名称：XXX小区物业项目项目地点：招标人指定地点服务期限：3年 招标范围：物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备及场所的管理及维修养护；公共秩序的维护及日常安全巡查服务；车辆(机动车和非机动车)行驶、停放管理；物业共用部位、相关场地的保洁服务；绿化管理和养护；对装饰、装修行为的管理；物业管理档案的更新及保管；供水、供电、供气、供热、通讯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理。 服务标准：符合国家行业现行规范要求及满足招标人要求 招标控制价：物业服务费按现行收费执行0.7元/平方米/月，公共照明费、电梯运行费、供水二次加压费不高于现行收费。 对小区物业服务项目的认识和分析 随着社会主义市场经济体制的发展，小区的后勤改革也在不断深化，“多 实体、大服务”的后勤管理模式被打破，取而代之的是“大后勤、社会化服务”模式，这一模式的转变使得物业服务企业有了新的市场，也使小区类项目的物 业管理成为行业关注的热点。 1、精准扎实做好接管工作 物业服务企业在接管小区物业项目时，应精准扎实做好各项接管工作，首先是承接查验。做好承接查验既是对业主负责，也是物业服务企业明晰责任、规避风险的需要，有利于后续入驻后日常管理工作的顺利开展，同时也为物业 管理日常运作打下良好基础。在做好承接查验的同时也应着重做好以下工作： ①首先要确立适合项目的后勤社会化运作模式。后勤服务内容包括了日常物业管理及配套服务项目。对此，我公司有幸中标后，根据项目实际情况以及自身的实力和专业能力，确立适合项目的后勤社会化运作模式。选择并确立合适的后勤社会化运作模式是今后开展管理服务的重要纲领。 ②其次是要构建企业内部一体化组织架构。组织架构的设置是否合理、是否符合实际运作要求，决定了管理服务工作是否能够有效开展。为此，根据小区物业后勤一体化管理服务的实际需要，量身打造一个层级清晰、责任明确的高效组织架构。建立外部服务需求和接待任务信息接收、分配、处理、检查、反馈的一体化平台，将确保信息的处理顺畅有序，使各项管理服务工作得到高效优质完成。将安全保卫、设备管理、环境管理、客户服务等各个业务板块整合形成一个有机整体，建立一套完整的管理服务体系，通过统一指挥和调度，提供一站式的服务，为业主提供快捷高效的服务。 ③最后是要组建精英管理团队。对于一个项目物业管理团队而言，项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。及时选派具有丰富的同类型项目管理服务经验的人员担任高级项目经理，并尽快组建由质量控制、维修技术、财务管理等专业人员组成的富有效率的管理团队，并围绕企业文化建立团队文化，增加团队的凝聚力和战斗力，培养良好的合作气氛，通过互帮互助，优势互补，确保各项管理服务工作得到有效落实