学生公寓物业服务方案投标方案（416页）（2024年修订版）.docx

学生公寓物业服务投标方案 目 录 第一章 物业服务整体设想和策划 22 第一节 物业服务整体分析 22 一、物业服务行业现状 22 二、物业服务行业前景 25 三、服务对象分析 27 四、服务特点分析 29 五、服务重点分析 31 第二节 物业服务宗旨、总目标及主要思路 32 一、服务宗旨 33 二、总体目标 33 三、主要思路 33 第三节 物业服务管理理念 36 一、物管“110” 36 二、零干扰管理 36 三、人性化管理 36 四、亲情化管理 37 五、点滴管理 37 六、一分钟反应 37 七、品牌服务 38 八、沟通零距离 38 第四节 物业服务原则 38 一、主体性原则 38 二、主导性原则 39 三、实践性原则 39 四、创新性原则 40 五、现代性原则 40 第五节 物业服务管理特点 41 一、重要性 41 二、特殊性 41 三、规律性 43 四、综合性 43 五、反复性 44 六、主动性 44 第六节 项目重难点及解决措施 45 一、项目重难点 45 二、解决措施 47 第七节 合理化建议 51 一、学生公寓管理面临的挑战 51 二、学生公寓管理工作重要性 52 三、强化学生公寓管理 53 第二章 物业服务创新设想 57 第一节 学生公寓服务工作新思路 57 —、公寓管理制度化 57 二、优化育人环境 58 三、推进自律机制建设 59 四、构建防范体系 60 五、发挥学生的参与性 60 第二节 物业服务新设想 61 一、引入诚信考核机制 62 二、公寓诚信考核档案建立 64 三、公寓考核档案的作用 66 第三章 管理方式、服务计划和工作目标 68 第一节 管理方式 68 一、 运作机制 68 二、 激励机制 70 三、 监督机制 70 四、 自我约束机制 71 第二节 服务计划 71 一、认识到位，观念统一 72 二、质量第一，措施得力 73 三、规范管理，构成体系 75 四、齐抓共管，完善自律 77 五、公寓文化，形成风气 79 第三节 工作目标 81 一、完善管理质量体系 81 二、实施人性化管理 82 三、实施全方位服务 82 四、营造舒适环境 82 五、创新管理 83 六、工作目标 84 第四章 项目组织机构 87 第一节 项目管理机构 87 一、项目组织机构 87 二、项目组织机构图 87 第二节 运作程序系统 89 一、运作程序示意图 89 二、整体运作流程图说明 90 第三节 项目服务管理办法 90 一、目的 90 二、指导思想 90 三、主要内容 90 第四节 项目管理指标及措施 93 一、管理指标 93 二、 拟采取的相应措施 93 第五节 物业服务模式 100 一、“一站式五心”服务 100 二、“一站式五心”服务内容 101 第五章 人员配备、培训和管理措施 105 第一节 人员配备 105 一、项目人员配备 105 二、人员配备表 105 第二节 项目人员岗位职责 109 一、项目经理岗位职责 109 二、项目主管岗位职责 109 三、楼长岗位职责 110 四、宿舍值班员岗位职责 111 五、保洁人员岗位职责 112 六、公寓内开水房锅炉工岗位职责 113 七、夜间巡视员岗位职责 113 八、 保安队队长 岗位 职责 113 九、 保安班长 岗位 职责 115 十、 学生公寓 门岗 保安 岗位 职责 116 十一、 学生公寓保安内岗 岗位 职责 117 十二、 消防监控室 人员岗位 职责 118 第三节 项目人员服务标准 119 一、项目经理服务标准 119 二、项目主管服务标准 120 三、楼长岗位服务标准 120 四、值班员服务标准 121 五、保洁员服务标准 122 六、锅炉工服务标准 123 七、夜间巡视员服务标准 124 八、其他服务标准 124 第四节 人员培训 125 一、 培训目的 125 二、 综合培训内容 125 三、 作风建设 126 四、 业务培训 126 五、管理人员培训 127 六、人员培训重要性 131 第五节 人员管理 133 一、 严格考核制度 133 二、 竞争上岗 制度 134 三、 人性化内部管理 134 第六章 物资储备计划 136 第一节 拟投入设施设备 136 一、办公用品 136 二、维修工具 137 三、保洁工具 139 四、保安器具 139 第二节 学生公寓物业用房 140 一、物业管理用房 140 二、物业管理用房的配置要求 140 第七章 设施设备管理 141 第一节 设施设备管理 141 一、公寓 物业巡查与维护制度 141 二、 客户报修制度 142 三、 周期性维修和维修记录制度 143 四、 机电设施设备服务项目内容及工作标准 143 五、 设备维护 的 工作规范 144 六、 停送电操作规范 145 七、 供配电设备（设施）操作规程 146 八、 柴油发电机运行管理规程 147 第二节 学生公寓设备维护 150 一、吸顶摇头扇的维修维护 150 二、管道式吸顶换气扇维护 152 三、电话机维修维护 156 四、饮水机维修维护 159 五、学生宿舍热水器维修维护 162 六、公寓楼电箱维修维护 165 七、学生宿舍组合柜 169 八、学生公寓电梯维修维护 172 九、公共洗衣机维修维护 176 十、学生宿舍空调维修维护 181 十一、人防系统维修维护 187 十二、消防系统维修维护 189 十三、红外线报警系统维修维护 190 十四、门禁系统维修维护 192 第八章 清洁保洁服务方案 196 第一节 学生宿舍卫生要求规范 196 一、学生宿舍组成 196 二、基本设施要求 197 三、宿舍管理要求 199 第二节 学生公寓保洁规则 200 一、保洁范围 200 二、保洁内容 200 第三节 学生公寓卫生保洁管理制度 202 一、公寓楼内卫生保洁制度 202 二、学生宿舍卫生保洁制度 203 三、卫生检查考核制度 204 第四节 清洁人员管理制度 204 一、工作范围 204 二、管理制度 204 三、卫生标准 206 第五节 学生公寓四害消杀服务 207 一、灭蚊、蝇、蟑螂工作 207 二、灭鼠工作 208 三、消杀工作的管理与检查 209 第六节 学生公寓保洁服务标准 210 一、基本要求 210 二、保洁服务内容及标准 210 第七节 公寓门前三包保洁服务 214 一、包卫生 214 二、包绿化 214 三、 包秩序 215 第九章 日常管理方案 216 第一节 学生公寓日常管理制度 216 一、 总则 216 二、 住宿管理 216 三、 公寓卫生管理条例 219 四、 公寓内务管理条例 220 五、 会客制度 220 六、 电话管理 221 七、 优秀宿舍评比标准 222 八、 违反公寓安全管理规定 的 行为 223 九、 学生助管员工作 226 十、 宿舍长、宿舍信息员工作 227 十一 、 学生公寓检查奖惩制度 228 第二节 疫情期间公寓管理 234 一、学生自我管理 234 二、宿舍保安、管理员 235 三、宿舍管理 237 第三节 学生公寓的日常服务及措施 239 一、接管期日常服务 239 二、常规期的物业管理服务 240 三、设施维护 242 四、环境保洁 244 五、档案管理 247 六、日常服务 248 七、学生管理 250 八、公寓文化建设 251 第四节 公寓服务工作基本要求 252 一、整体服务要求 252 二、固定资产管理工作的基本要求 253 三、安全工作的基本要求 253 四、员工管理工作的基本要求 254 五、学生管理工作的基本要求 256 六、卫生管理工作的基本要求 256 七、学风建设工作的基本要求 257 八、文化建设工作的基本要求 257 九、突出贡献的认定 258 十、其它 259 第五节 公寓物业管理考核办法 259 一、考核组织机构 259 二、考核原则 259 三、考核分工 260 四、考核时间、方法及要求 260 五、考核结果运用 261 第十章 开水房服务方案 271 第一节 开水间管理制度 271 一、 总则 271 二、 热水使用管理 271 三、 热水运行管理及设施维护 272 四、 违章与处罚 273 五、 附则 274 第二节 开水器安全操作规范 274 第三节 开水房消毒制度 275 第十一章 夜间值班巡视管理 277 第一节 学生公寓值班制度 277 一、值班制度 277 二、保安员值班制度 277 第二节 夜巡人员岗位职责 278 第三节 巡视人员工作标准 279 一、夜巡工作标准 279 二、值班工作标准 280 第四节 夜巡人员管理 282 第十二章 公共秩序管理方案 284 第一节 秩序维护管理目标和原则 284 一、管理目标 284 二、管理原则 284 第二节 秩序维护员工作职责 285 一、原则 285 二 、 管理目标 285 三 、 秩序人员 285 四 、 岗位职责 286 五、 秩序维护管理制度 287 六 、 内部人员管理制度 288 七 、公寓区 巡逻服务 289 八 、 应急预案 290 第三节 学生公寓公共秩序维护方案 293 一、确保保安员的综合素质 293 二、安全管理体系的建立 293 三、安全管理的重点 294 四、充分利用技防手段 294 五、加强对装修施工人员的管理 294 第四节 秩序维护管理细则 295 一、基本准则 295 二、具体细则 295 第十三章 学生入住离校管理 297 第一节 学生入住管理 297 一、入住办理 297 二、 学生宿舍入住办理流程 297 三、 提醒注意 298 第二节 学生宿舍调整 299 一、 宿舍调整 299 二、 学生宿舍调整办理流程 299 三、 提醒注意 300 第三节 学生离校管理 301 一、离校办理 301 二、退宿规定 302 三、收费规定 302 四、工作流程 303 第十四章 消防安全管理 308 第一节 公寓消防安全知识 308 一、防火应对策略 308 二、发生火灾后自救与逃生 309 第二节 学生公寓消防安全管理制度 310 第三节 公寓楼消防安全措施 312 一 、 公寓消防安全存在的问题 312 二、 高校学生公寓火灾原因分析 314 三 、 公寓消防安全的主要措施 316 第四节 安全消防工作要求 318 一、强化社会物业内部管理 318 二、强化消防监督执法 319 三、强化消防安全宣传教育 320 第五节 楼宇消防管理规定 320 第六节 管理工作的难点及对策 322 一、消防安全存在的问题 322 二、安全管理的对策 324 三、注意的问题 328 第十五章 安全防范管理 329 第一节 公寓楼安全管理制度 329 第二节 学生安全防范教育计划 331 一、活动背景 331 二、活动目的 331 三、活动主题 332 四、活动对象 332 五、活动时间 332 六、活动地点 332 七、活动流程 332 八、注意事项 333 第三节 宿舍盗窃安全防范 334 一、 规律和特点 334 二、 侦查复杂性 336 三、 时间规律性 336 四、 主要原因 336 第四节 公寓整体安全防范管理 338 一、 学生宿舍安全用电 338 二、 学生宿舍卫生 安全 339 三、 学生宿舍宿管员值班、巡查 340 四、 学生宿舍贵重物品 安全 340 五、 学生宿舍会客 341 六、 学生宿舍安全保卫 341 七、 学生宿舍安全事故 防范 343 第十六章 学生公寓文化服务 345 第一节 学生公寓文化建设方案 345 一、指导思想 345 二、建设内容与责任单位 345 三、文化建设内容 348 四、保障机制 349 第二节 学生公寓文化建设意义 350 第十七章 应急预案 354 第一节 公寓突发事件应急预案导则 354 一、 总则 354 二、 适用范围 354 三、 工作原则 355 四、 突发事件的类型 356 五、 组织结构及职责 358 六、 突发事件应急响应的基本要求 361 第二节 防火应急预案 379 一、职责 379 二、目的 380 三、适用范围 380 四、工作程序 380 第三节 防震应急预案 382 一、职责 382 二、目的 382 三、适用范围 382 四、工作程序 383 第四节 公共卫生事件应急预案 384 一、职责 384 二、目的 384 三、适用范围 385 四、工作程序 385 第五节 防盗应急预案 386 一、目的 386 二、适用范围 386 三、工作程序 386 第六节 意外伤亡应急预案 388 一、目的 388 二、适用范围 388 三、处理程序 388 第七节 爆炸事故应急预案 389 一、目的 389 二、适用范围 390 三、处理程序 390 第八节 意外交通事故应急预案 391 一、目的 391 二、适用范围 391 三、处理程序 391 第九节 突发停电事故应急预案 392 一、目的 392 二、适用范围 392 三、处理程序 392 第十节 专项活动应急预案 393 一、目的 393 二、适用范围 393 三、处理预案 393 第十一节 防雷击应急预案 395 一、提高安全意识 395 二、防雷装置 396 三、组织机构及职责 396 四、雷击事故应急措施 396 五、发生雷击伤害事故后 397 六、注意事项 397 第十二节 公寓电梯应急预案 398 一、电梯紧急情况的处理程序 398 二、电梯困人应急预案 398 三、突发停电应急预案 400 四 、发生火灾时应急处理 401 五 、发生地震时应急处理 401 六 、发生渗水时应急处理 402 第十三节 传染病防控应急预案 403 一、工作目标 403 二、工作原则 404 三、组织管理 404 四、突发事件的应急反应 405 五、应急响应过程与措施 407 第十八章 档案管理 411 第一节 学生公寓档案管理 411 一、 总则 411 二、 学生档案管理职责 412 三、 学生 公寓 档案室工作职责 412 四、 学生档案保管与保护 412 五、 附则 413 第二节 台账管理制度 413 一、规范台账内容 413 二、严格台帐管理 414 第三节 档案人员管理 415 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说 明 一、如招标文件要求“物业服务整体设想与策划”，详情见本方案的第一章； 二、如招标文件要求“物业服务创新设想”，详情见本方案的第二章； 三、如招标文件要求“项目组织机构”，详情见本方案的第四章； 四、如招标文件要求“人员配备、培训和管理措施”，详情见本方案的第五章； 五、如招标文件要求“物资储备计划”，详情见本方案的第六章； 六、如招标文件要求“设施设备管理”，详情见本方案的第七章； 七、如招标文件要求“清洁保洁服务方案”，详情见本方案的第八章； 八、如招标文件要求“日常管理方案”，详情见本方案的第九章； 九、如招标文件要求“开水房服务方案”，详情见本方案的第十章。 十、如招标文件要求“夜间值班巡视”，详情见本方案的第十一章。 十一、如招标文件要求“公共秩序管理”，详情见本方案的第十二章。 十二、如招标文件要求“学生入住离校管理”，详情见本方案的第十三章。 十三、如招标文件要求“消防安全管理”，详情见本方案的第十四章。 十四、如招标文件要求“安全防范管理”，详情见本方案的第十五章。 十二、如招标文件要求“应急预案”，详情见本方案的第十七章。 以下内容根据项目实际情况和招标文件具体要求进行编辑。 编制依据 1.《物业管理条例》 2.《物业服务规范》 3.XX省XX学生公寓物业管理条例 4.招标文件 5.其他相关文件 (如有最新法律法规，从其规定。) 以下内容根据项目实际情况和招标文件具体要求进行编辑。 第一章 物业服务整体设想和策划 第一节 物业服务整体分析 一、物业服务行业现状 高校公寓物业服务是指专门管理机构接受高校的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及委托合同，利用科学的管理和先进技术，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校学生的住所提供保障性的全方位、多层次的综合服务，以构建和谐、健康的校园文化环境。 高校是以教学、科研为主要职能的事业单位，是法人单位，不同于多元化小区业主或其联合体，在委托或是招聘物业管理公司进行物业管理时自然有不同的要求和服务标准。正是因为这个原因，高校物业管理与社会其他物业管理相比具有以下特点。 （一）高校公寓物业的发展这是一个长期的过程。在过渡时期，人们已经意识到了过去一些做法的不足，因此在管理过程中需要决策者、执行者、被服务对象等所有参与者观念的转换、行为的支持，同时政府、社会等外部力量的推动也是很必要的。 （二）高校物业管理决策者及业主观念固化 高校成立的历史往往比较长，几十年甚至上百年的发展过程中，已经形成了自身的管理模式和体系，因此领导者本身有些观念不易改变。同时，高校住宅小区的居住群体非常稳定，居住观念已经固化，在高校实施物业管理，最难解决的是改变决策者和居住者的观念问题。 （三）高校传统的生活习惯会影响高校物业管理的开展。大部分高校自身就是一个小社会，校内各种设施齐全，有些人可以一生不出校门，而生活却不会因此受到影响。高校中人与人之间都比较熟悉，领导者和群众之间可能有师生之谊或是同窗之旧，因此群众的各种声音很容易就会传到领导者耳中。将原来享受的各种免费服务变为现在的收取物业管理费的现代化的物业管理服务，他们接受不了这突然的转变，因此可能会影响决策者的信心和决心。 （四）高校物业管理的现状呈现的特点 由于高校的建立时间和领导者的观念的差异，因而导致各高校的 物业管理体制 千差万别：一些后勤社会化比较彻底的高校已经建立了自己的后勤集团和物业管理公司，不仅对内承担食堂、公寓、办公楼的建设和管理职责，对外也承担相应的项目，实行独立核算、自负盈亏；另一些高校只在内部实行准市场化运作，不对外承担任何相关的项目；还有一些高校的后勤和物业管理仍在按照计划经济的模式运作。 （五）高校的物业管理多采取内部“甲乙方制度” 高校将原来的后勤单位一分为二，一部分作为甲方，代表学校对相应的物业管理机构（乙方）进行监督，二者通过鉴定委托合同的方式建立关系。然而无论是甲方，还是乙方，都是原学校的职工。甲方必然心存保护员工的想法，从而使得监督成为空话，没有给物业管理机构形成一定的压力。 （六）高校物业管理仍具有教育功能 高校物业管理由于其对校园环境的改进和优化作用，正在不断地促进高校育人工作的全面实施。从教育学的角度看，校园环境是隐形课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验，产生人文精神架构，从而实现育人的目的。 具体来说，其一，“育身”功能，校园绿色植物的增加可以保持空气清新，有助于人的身体健康； 其二，“育心”功能，通过物业的管理，使校园更干净、更宽敞、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡、赏心悦目，容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质； 其三，“育美”功能，通过物业管理，装点而成的校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素，有助于培养人的审美情趣，达到审美教育的目的； 其四，“育德”功能，通过物业管理人员着装上岗、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一定的示范作用。“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯”等警示标志有助于培养学生良好道德品质。 （七）高校物业管理具有政治性 高校后勤物业管理有多年沉淀的思想，“等、靠、要”观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后、不适应的状态，对社会化的改革难以应付，需要做好思想政治工作，使他们认识上提高、心理上接受，才能使改革不断向前推进。 二、物业服务行业前景 国家在高校推行后勤社会化改革，主要在于提高后勤服务质量和管理水平，改善师生的学习、工作、生活环境，逐步从学校办后勤改为社会进校或规范剥离的实体来办后勤。在 市场经济体制 下，物业管理的出路只有一个：走改革之路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。国内外的实践证明：进行高校物业管理，意义十分重大。 （一）能延长物业使用年限、确保其功能的正常发挥及保值增值。 房产物业建成后，会受到 自然环境因素 的作用而发生损坏，如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。同时，在使用过程中会受到人为因素的作用而遭到破坏，如设计、施工质量较差，建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管，便池漏水，屋面漏雨，门锁开关失灵，供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、装饰层脱落等等，不仅作用及功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以致影响学生生活。做好物业管理，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能确保物业在整个使用周期内作用及功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长，提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值。优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个学校的无形资产得到增值，也能为学校带来社会效益。 （二）能为师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。 物业管理，基本上分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好产业、租赁、租金、物资设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。 服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道，暖气管道，水管的防冻保暖，换纱窗，检修门锁，修换灯口、电线、开关。对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡，向学校点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况，用户迁入或迁出时，要进行清点。 物业管理和服务，不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运行及延长使用寿命，而且可以为物业中生活与工作、学习的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的教学设施，有助于学习和工作效率的提高；称心如意的住宅环境，有助于人际关系的凋适。 （三）能推动高校后勤人事制度改革，提高后勤管理的社会化和专业化程度。 提高高校后勤管理的社会化和专业化程度，一直是高校管理体制改革的重要内容。物业管理实行了行政机关企业化，在用人方面引入了竞争机制，在内部按照聘用制上岗，这就破除了干部和工人的界限，从而激发了员工的积极性和创造性。同时，实现按劳取酬、按绩任职，培养了职工吃苦耐劳的奋斗精神。这就打破了长期以来束缚高校后勤管理体制改革的人员思想僵化、官僚体制浓郁、办事效率低下等弊病，从而为高校后勤的人事制度改革扫清了道路。 同时，物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、门禁、环境绿化、水电等，每个部门或使用人只需面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫；向专业保安公司雇聘保安人员；将环境绿化承包给专业绿化队。学校只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业的收费通知单按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。这就大大提高了高校后勤管理的社会化、专业化程度。 三、服务对象分析 传统意义上的物业管理，具备“经营、管理、服务”三个功能，而高校后勤物业管理，因为其服务对象具有特殊性，是高校和广大师生，从而决定了我们姓“教”的本质，因此在功能也体现为“服务、管理、育人”。形象的用一句话表示，即为：以优质服务为基础，以科学管理为手段，达到育人的目的。 高校的学生公寓，是青年学生们主要的生活区域，兼具休憩、学习、交际等多项功能。公寓管理是院校学生工作和精神文明建设的重要组成部分，是高校培养、提升学生全面素质的不可或缺的环节。学生公寓的管理服务对象是以青年人为主体的活动群体，那么物业管理服务也要贴近青年学生的特点，一切从关爱学生出发，遵循教育规律和青年学生身心发展的规律。 通过在学生公寓物业管理岗位上的实践，我方认为关键是要做到“三个结合”，即： （一）优质服务与培育人才相结合； （二）督促引导与学生自治相结合： （三）公寓管理与学校教育相结合。 以达到“服务、管理、育人”有机的结合，充分发挥学生公寓物业管理的功能。 只有在清楚地认识到高校后勤物业管理的特性，了解高校学生公寓的特点，和充分理解“三个结合”含义的前提下，我们才能有针对性，有指导性得开展工作，才能适应高校的发展和高校后勤改革的需要。 四、服务特点分析 高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。 （一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务 一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。 （二）高校物业管理具有育人功能 高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。 （三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的 高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。 （四）高校物业服务费用标准具有不确定性 商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现 “ 拨改付 ” 模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准