天桥、地下通道物业管理投标方案（353页）（2024年修订版）.docx

天桥、地下通道物业管理投标方案 目录 第一章 项目概况 20 第一节 项目内容 20 一、项目简介 20 二、项目内容 20 三、物业服务范围 20 第二节 项目背景及分析 20 一、项目提出的原因 20 二、项目SWOT分析 21 第三节 目前存在的问题及解决措施 24 一、物业管理的发展趋势 24 二、物业管理存在的问题 26 三、解决措施 27 第四节 人行天桥与地下通道的区别 28 一、结构设置角度 29 二、建设条件角度 30 三、建设成本 30 四、使用者心理 30 五、空间因素总体 31 六、施工方法角度 32 第二章 整体服务设想及策划 34 第一节 服务理念 34 第二节 服务目标 35 一、基本要求 35 二、共用设施设备维修养护 35 三、协助维护公共秩序 36 四、保洁服务 37 五、绿化养护管理 37 第三节 项目定位 37 一、市场定位 37 二、管理模式 38 三、形象定位 38 四、运作特点 38 第四节 项目经营管理思路 40 一、 高标准、高水平的管理措施 40 二、 具有深度和广度的管理措施 41 三、全方位的服务意识 42 四、管理学前沿理论的掌握及应用 43 第三章 项目管理机构运作 45 第一节 机构设置示意图 45 第二节 管理处运作方式及各部门职责 45 一、管理处运作方式 45 二、部门职责 46 三、人员配备 46 第三节 员工培训计划 54 一、培训目的 54 二、培训对象 54 三、培训组织 54 四、培训阶段及内容 54 五、培训计划 55 六、人员管理 59 第四章 项目服务承诺及实施措施 63 第一节 项目服务承诺 63 二、项目服务承诺内容 64 第二节 项目人员承诺 68 一、项目负责人承诺 68 二、项目管理人员承诺 70 第三节 项目服务保障措施 72 一、科学的人力资源管理体系 72 二、严密的安全管理和保密体系 73 三、人、财、物的有力保障 74 四、提高设施设备运行管理保障能力 75 第四节 各项管理实施措施 76 一、项目管理运行措施 76 三、 机电设备管理措施 77 四、 设施设备急修措施 77 五、 设备返修措施 78 六、 零星、小修质量管理措施 78 七、 绿化管理措施 79 八、 卫生保洁措施 79 九、 资料保存措施 80 十、 治安管理措施 80 十一、 消防管理措施 80 十二 、人员培训措施 81 十三、 投诉处理措施 81 十四、 违章处理措施 81 十五、 沟通服务措施 82 第五章 项目拟投入的设备设施 83 第一节 项目设备设施管理的风险识别 83 一、 设备设施选型与后期使用不匹配 83 二、 没有把好承接查验关 83 三、 人员的违规操作 84 四、 运行维护不到位 84 五、 设备设施突发故障的处理能力差 84 第二节 物业设备设施管理风险防控的措施 85 一、完善监督检查制度，组建风险管理的专门机构 85 二、强化培训，提升设备设施负责人的综合素质 85 三、加强应急演练，提升突发事件处理能力 86 四、加强合作，转移风险 86 第三节 拟投入的设备设施清单 86 一、 物业设备配备计划 86 二、物业用品配备计划 88 第六章 相关设施维护 89 第一节 机电设备的维护与日常管理 89 一、设备与环境因素 89 二、机电设备的维护 90 三、机电设备的维护及日常管理的方法 91 四、设备现场安全管理 92 五、以人为本促进设备安全运行 93 第二节 土建设施的维护 94 一、扶梯 94 二、路灯 102 三、护栏 111 四、标志及标线 112 五、排水系统 115 第三节 消防设施的维护 125 一、 现代消防设施管理及维护保养的现存问题分析 125 二、现代消防设施管理及维护保养的必要性分析 126 三、现代消防设施管理及维护保养的措施分析 127 四、消防设备维护要点 130 第七章 绿化养护方案 136 第一节 绿化养护概述 136 一、人行天桥绿化养护和绿化配套设施维护 136 二、地下通道的绿化养护 136 第二节 绿化施工种植要求 140 一、施工种植的绿化材料 140 二、运输技术要点 141 三、施工过程 141 第三节 养护管理技术要求 142 一、水肥管理 143 二、 修剪管理 144 三、 防治病虫害、鼠害 144 四、特殊天气下的应对管理 145 第八章 保洁服务方案 149 第一节 管理思路 149 一、保洁管理的概念 149 二、创建环境 149 三、维护环境 149 四、改善环境 149 第二节 保洁的主要内容 150 一、保洁组织的管理 150 二、保洁 人员的管理 150 三、 保洁工作的管理 150 四、保洁管理类型及特点 151 五、物业保洁管理中的难点 152 六、解决物业保洁管理难点问题的对策 153 第三节 作业规范 155 一、 垃圾桶 155 二、“牛皮癣”清理 155 三、 办公室 158 四、“四 轻服务 ” 和 “ 五个不 ” 158 第四节 环卫服务范围及服务内容的质量要求 158 一、 环卫部服务范围 158 二、 环卫部服务内容的质量要求 159 三、保洁特性 159 四、 环卫的 内容 159 五、保洁的工作流程 160 六、保洁服务标准 160 第九章 安保服务方案 163 第一节 客户完全满意管理模式 163 一、模式释义 163 二、模式运行机制 163 三、管理制度 163 第二节 安保部工作职责 165 一、治安防范 165 二、消防安全 165 三、综合管理 166 四、安保部主管岗位职责 166 五、安保部领班岗位职责  167 六、安管部队长岗位职责 168 七、安保部消防队长岗位职责 168 八、安保员岗位职责  170 九、监控员岗位职责 171 十、形象岗工作职责 172 十一、义务消防员工作职责 172 第三节 安保部工作流程 174 一、安保员处理问题的原则和方法  174 二、值班队长工作流程 175 三、巡逻岗工作规程 176 四、消防监控中心工作流程图  177 五、消防监控中心工作规程 178 六、火警火灾应急处理流程图 179 第十章 消防系统维护方案 184 第一节 火灾自动报警系统维护管理 184 一、应具备文件资料要求 184 二、系统使用与检查 184 第二节 自动喷水灭火系统的维护管理 186 一、系统巡查 187 二、系统周期性检查维护 189 第三节 消火栓系统的维护管理 194 一、地下消火栓的维护管理 194 二、地上消火栓的维护管理 195 三、室内消火栓系统的维护管理 196 第四节 气体灭火系统系统维护管理 197 一、系统巡查 197 二、系统周期性检查维护 198 三、系统年度检测 201 第五节 建筑灭火器的维护管理 202 一、灭火器日常管理 203 二、灭火器维修与报废 205 第六节 消防控制系统维护保养及管理制度 210 一、日常管理 210 二、日常维护保养 210 第七节 消防设施的维护常识 216 一、消防设施的种类 217 二、消防设施的保养与维护 217 三、消防安全标志图例 218 四、维保服务承诺 222 五、消防维保服务系统排故和应急维修服务 223 六、维保服务人员基本要求 225 第十 一 章 安全保障服务方案 227 第一节 安全管理总目标 227 一、管理目标 227 二、安全管理内容 227 三、安全管理方式 227 第二节 安全保障管理工作内容 228 一、公共安全管理 228 二、消防安全管理 230 三、 保密安全管理 232 四 、安全状态控制管理 235 五 、队伍建设 236 第十 二 章 项目管理制度 238 第一节 行政管理制度 238 一、人事管理 238 二、考勤管理 241 三、考核管理 245 四、薪酬管理 247 五、奖惩管理 248 六、规范管理 252 第二节 财务管理制度 255 一 、 财务工作管理制度 255 二、借款借支管理制度 257 三、费用报销管理制度 258 四、薪酬发放管理制度 260 第三节 档案管理制度 262 第四节 保洁管理制度 263 一、保洁房管理员 263 二、保洁员管理制度 264 三、垃圾清运管理制度 265 第五节 安全管理制度 266 一、安全管理规定  266 二、安管员交接班制度  267 三、安管员巡逻签到制度 268 四、安全防范工作重大事项报告制度  269 五、消防监控中心工作制度 270 六、 消防管理规定 270 七 、消防安全检查制度 274 八、 消防演习管理规定 276 九、 安 保 员培训制度 277 十一、 安 保 员请销假制度 278 十二、 对讲机使用管理规定  279 十三、 警械使用管理规定 279 十四、 安管员仪容仪表规定 280 十五、 安管员服式及着装规定 282 十六、 安管员纪律管理规定 282 十七、 安管员宿舍管理规定 284 十八、 安管员道德规范 286 十九、 安管员权限  287 第六节 公共设备管理制度 288 一、空调设施 288 二、水电设施 289 三、给排水设施 289 四、其他市政设施 290 第十 三 章 物业服务档案的建立与管理 291 第一节 物业服务档案的建立 291 一、档案资料管理工作内容 291 二、档案资料管理工作要求 291 第二节 档案资料管理的要点 292 一、档案资料管理的要点 292 二、档案资料过程管理 293 三、档案资料的分类 294 第十 四 章 疫情防控方案 298 第一节 疫情防控要求 298 一、总体要求 298 二、具体要求 298 第二节 疫情防控的具体措施 301 一、天桥、地下通道卫生管理 301 二、预防性卫生措施 302 三、疫情应对措施 304 第十五章 投诉处理服务方案 305 第一节 投诉产生原因分析 305 一、投诉的定义 305 二、剖析投诉成因 305 三、投诉动机分析 306 第二节 投诉处理基本原则 307 一、换位思考原则 307 二、有法可依原则 307 三、快速反应原则 308 四、及时总结原则 308 第三节 投诉处理规范 309 一、接受投诉阶段 309 二、解释澄清阶段 310 三、提出解决处理阶段 310 四、跟踪总结阶段 311 第四节 投诉处理流程 311 一、记录投诉内容 311 二、判断投诉是否成立 311 三、确定投诉处理责任部门 312 四、责任部门分析投诉原因 312 五、公平提出处理方案 312 六、提交主管领导批示 312 七、实施处理方案 312 八、总结评价 313 第十六章 突发事件及应急预案 314 第一节 治安突发事件处置预案 314 一、目的 314 二、适用范围 314 三、工作程序 314 第 二 节 防台防汛应急处置预案 316 一、 目的 316 二、 适用范围 316 三、 工作程序 316 第 三 节 高温天气应急处置预案 318 一、 目的 318 二、 适用范围 318 三、 高温天气户外作业时间规定 318 四、 高温天气工作场所设施及相关物品 319 五、中暑患者的急救 319 第 四 节 寒流、冰冻、大雪天气时处置预案 320 一、 目的 320 二、 适用范围 320 三、 工作程序 320 第 五 节 火灾事故应 急处置预案 322 一、 目的 322 二、 适用范围 322 三、 工作程序 322 第 六 节 人员伤害类应急处置预案 325 一、 目的 325 二、 适用范围 325 三、 意外及伤害处理注意事项 325 四、 人员自杀应急处理 326 五、 自杀应急处理注意事项 326 六、 后续处理 327 第七节 触电事故应急处置预案 327 一、目的 327 二、范围 327 三、工作原则  328 第八节 交通意外事故应急处置预案  329 一、目的 329 二、范围 329 三、工作程序 329 四、交通意外应急处理注意事项 331 第九节 物业索赔类应急处置预案 331 一、目的 331 二、范围  331 三、工作程序 332 第十节 危险品泄露应急处置预案 336 一、目的 336 二、范围 337 三、工作程序 337 第十一节 公共卫生突发事件处置预案 338 一、目的 338 二、适用范围 338 三、工作程序 338 第十二节 玻璃幕墙爆裂坠落应急处置预案 340 一、目的 340 二、适用范围 340 三、突发事件应急处置程序 340 五、节假日及其他工作时间处置 341 六、现场救护处置 342 七、善后工作处置 342 第十三节 高压配电间火灾事故应急处置预案 343 一、目的 343 二、适用范围 343 三、工作程序 343 第十四节 地震应急处理预案 345 一、制定地震应急预案的目的 345 二、应急预案管理主体及职责 345 三、应急小组及职责 346 四、地震应急处理流程 348 五、善后处理工作 349 六、地震应急处理注意事项 350 七、应急物资 350 八、预案演练 350 第十五节 应急预案演练规程 351 一、目的 351 二、演练的类型 351 三、演练类型的选择 351 四、功能演练和全面演练的基本过程 352 五、公司规定的应急预案演练频次 353 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说明 一、如招标文件评分标准中要求“项目概况”详情可见本文第一章 二、如招标文件评分标准中要求“整体服务设想及策划”详情可见本文第二章。 三、如招标文件评分标准中要求“项目管理机构运作”详情可见本文第三章。 四、如招标文件评分标准中要求“项目服务承诺及实施措施”详情可见本文第四章。 五、如招标文件评分标准中要求“项目拟投入的设备设施”详情可见本文第五章。 六、如招标文件评分标准中要求“相关设施维护”详情可见本文第六章。 七、如招标文件评分标准中要求“绿化养护方案”详情可见本文第七章。 八、如招标文件评分标准中要求“保洁服务方案”详情可见本文第八章。 九、如招标文件评分标准中要求“安保服务方案”详情可见本文第九章。 十、如招标文件评分标准中要求“消防系统维护方案”详情可见本文第十章。 十一、如招标文件评分标准中要求“ 安全保障服务方案 ”详情可见本文第十一章。 十二、如招标文件评分标准中要求“ 项目管理制度 ”详情可见本文第十二章。 十三、如招标文件评分标准中要求“物业服务档案的建立与管理”详情可见本文第十三章。 十四、如招标文件评分标准中要求“ 疫情防控方案 ”详情可见本文第十四章。 十五、如招标文件评分标准中要求“投诉处理服务方案”详情可见本文第十五章。 十六、如招标文件评分标准中要求“突发事件及应急预案”详情可见本文第十六章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 （二）《中华人民共和国民法典》 （三）其他法律法规。 四、行业规范、标准 以下内容根据项目实际情况和招标文件的要求进行修改。 第一章 项目概况 第一节 项目内容 一、项目简介 XX市天桥、地下通道，分别分布XX城区X处，XX区域X处；其地理位置优越、环境优美，建筑装饰合理美观；具有现代化的城市设施设备，为全市人民提供了一个良好的交通生活环境。 二、项目内容 对XX处过街天桥及地下通道物业管理进行市场化运作。 三、物业服务范围 1.秩序服务（安保）秩序维护、安保服务、交通引索。 2.保洁服务墙体护栏等清洁、通道口玻璃清洗。 第二节 项目背景及分析 一、项目提出的原因 几年来，物业管理开始了快速发展，不断注入新的元素，逐步开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。经过近些年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。 近年来，我国的年均经济保持增长的趋势，城镇居民可支配收入随之增长。在强劲需求的拉动下，为物业管理创造了良好的发展空间。在政策层面，《物权法》、新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 二、项目SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。 面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度； 弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，社会行政责任与物业管理责任区分不清等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度； 机遇就是面对中共中央对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动等等，这些无疑给物业管理企业带来巨大的发展机遇，可以说这是一块相当诱人的巨大“蛋糕”。 有机遇就有威胁，物业管理企业面对的威胁有来自内部，也有来自外部。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等。通过物业管理行业SWOT的分析，我们可以清楚地看到物业管理行业机遇与挑战并存，可以说前途是光明的，道路是坎坷的。但无论内外部环境如何变迁，对于一个企业来说苦练内功，创造与培养企业自身的核心竞争能力才是真正的硬道理。 让我们来看看物业管理行业，随着其快速规模地发展，暴露出的深层次问题对一个处在行业发展导入期与成长期初期的行业应属于正常现象，因为毕竟物业管理行业是一个非常特殊的行业。本行业的消费顾客群体无论从性别、年龄、个人素质，还是从教育背景、兴趣爱好、意识形态都是千差万别、形色各异。因此，在本行业的服务管理中经常会出现“众口难调”的局面，对于客户的无理要求和带有主观色彩的偏颇认识，物业管理企业有苦难言，加上本行业中鱼龙混杂的企业不惜以不正当竞争手段获得短期利益，从而影响了客户，影响了本行业的健康发展。 就拿物业管理行业法规来说，本身物业管理行业所涉及的房地产业、建筑业等相关行业法制环境尚未形成良性规范的法制环境，加之中国这个法制大环境并未真正形成气候，何谈物业管理行业法制全面规范的小环境呢？ 因此，中国物业管理行业所面临的问题是一个社会深层次问题，同时也是社会的系统工程。解决该问题，不能完全依赖政府的解决，也不能单靠企业来解决。当中国物业管理行业市场化全面启动后，行业发展到一定规模时，市场会及时反应作出调整，物业管理市场经济杠杆将会发挥巨大作用，优胜劣汰，市场将真正重新洗牌，格局将重新整理。在行业中将会出现以重组、兼并、收购、控股、参股等资本运营方式的现代企业规模扩张发展的经营模式。届时将会形成具有诚信服务、品牌优势、企业信誉等级高、规模程度大、专业化程度深，且具有核心竞争力企业相互竞争的局面。而政府发挥的作用是对物业管理行业的宏观调控，政策导向，法规制定等具有计划意义的引导作用。 面对中国物业管理新兴行业中服务产品的替代者将不会对物业管理企业产生威胁，应该说这种替代品暂时未成形。越来越多的物业管理企业产生，政府对市场潜在进入者需要进行宏观调控，须对物业管理企业市场准入条件加以限制，避免良莠不齐的企业“混入”市场，提早推动市场的无序竞争进入合理有序的竞争。 潜入者真正的威胁是来自有资金、技术、人员优势，拥有先进管理服务理念与经验，企业机制灵活，拥有企业成本领先优势的外资企业和民营企业，他们将会是未来物业管理市场有力的竞争者；对于购买者也就是我们服务的客户来说，其对服务价格的敏感理性认识，客户维权意识的加强，对物业管理行业了解的增强，对服务质量提高要求的增加以及服务价格理性的回归等等因素，这些无疑给物业管理企业发展增加了压力，同时我们应该理解这些也是市场经济的正常反应；对于行业竞争来说，面对物业管理市场化的全面启动，这对于我们来说是不可多得的契机，占领市场份额刻不容缓，如果不积极主动占领市场，蛋糕永远无法做大，即使我们不占领，都将会被更多的同行竞争者占领。 第三节 目前存在的问题及解决措施 我国经济与科技的快速发展给物业管理产业带来契机的同时也面临一些问题。为了保证物业管理工作的顺利进行应当针对物业管理存在的问题深入分析。日常物业管理中最常见的问题是从业人员的素质偏低、经营管理意识薄弱、规模效益差等几个方面这将直接影响物业管理的发展。 一、物业管理的发展趋势 1.区域化管理 物业管理的未来发展将朝着区域化管理的方向不断前进。区域化管理是一种科学、理想的管理方式。其是以设定相应区域为前提，由专业物业管理企业为主体开展的管理模式。这种方式具有的优点有 （1）减少物业管理所需的人力与物力，提升物业管理的经济效益。 （2）区域物业管理的形式，实行符合城市文明建设、能够促进整个城市的发展。 2.集团化管理 当前大多数物业管理企业的规模较小，一些大型的企业不多，这就给企业的资源优化带来一定的难度，不利于提升企业管理质量。为了实现科学合理的资源配置朝着集团化方向发展，有助于增强物业管理企业的核心竞争力。集团化的方面的拓展是一个大的发展方向，其能够实现物力与人力资源合理的整合从而扩大企业的规模，提升企业经济效益的发展更好的推动物业管理企业的发展。 3.市场化经营 实施物业管理企业的市场化发展，有助于促进社会整体发展使当前激烈的市场竞争更为激烈。但是物业管理行业还没有充分加入其中，并面临着垄断的局面。在发展中存在很多问题，比如业主的投诉频繁、物业的服务质量不高等问题。因此需要针对问题采取有效的措施进行解决，实施市场化的发展，有助于将物业管理朝着市场化经营发展。在实际经营中采用公开招标的方式对比各个物业管理企业的整体水平。通过分析与评价后选择综合实力较强的企业进行物业管理工作。另外市场化的经营方式能够实现物业管理行业整体的良性循环。为整个经济市场发展提供良好条件。 二、物业管理存在的问题 1.从业人员素质不高 从当前物业管理的现状来看物业管理人员的整体素质不高。有的物业人员在专业方面以及学历方面都存在不足。无法胜任物业管理工作。而且物业管理行业缺乏复合型人才、物业人员缺乏丰富的经验；另外在物业管理企业高级管理人员较少，尤其是中高级管理人才屈指可数，给物业管理行业的发展带来一定的影响。 2.管理意识不强，规模效益差 从实际情况来看大多数管理企业只是注重单一的管理。对经营意识、服务意识等方面不够重视。在企业形象宣传方面下功夫，但企业的服务质量与整体素质不容乐观。另外有的物业管理企业的管理规模较小，最多只开展两个项目管理，从而导致物业管理的经济效益无法提升。 3.市场竞争机制尚未成熟 企业只有在竞争的环境中才能不断成长随着当前城市化进程的快速发展，无形之中给物业管理行业带来更大的压力，给物业管理工作提出了更高的要求。从目前各个行业的发展情况来看物业管理缺乏完善的市场竞争机制。这给物业管理企业的服务质量带来不利的影响。同时物业管理企业处理投诉不够到位、权、责、出现不明确的现象，这些都是影响物业管理行业的发展因素。 三、解决措施 1.增强企业管理经营意识 物业管理企业只有不断创新才能推动发展。企业可以举办各种内部活动增强企业的经营意识。最有效的途径就是增强人员经营意识与管理意识。也可以通过制定有效的政策或者对人员进行培训，来提升人员的管理意识，从而保证企业经营管理的正常运行。 2.市场竞争机制积极引进 要想提高物业管理企业的整体水平。增强企业市场竞争力是最关键的部分。只有在激烈的市场竞争中站稳脚跟，才能发挥企业的最大化价值。因此物业管理企业要引进市场竞争机制，将先进的思想引入企业战略中，提升企业的核心竞争力。企业不仅要加强员工的综合素质，还要提升企业的整体水平。企业可以让人员之间进行竞选，提拔优秀的物业管理人员。增强员工的业务能力以及综合水平，为促进企业的发展奠定基础。以此使物业管理企业在激烈的竞争中占有一席之地推动企业更好、更快的发展。 3.从业人员的招聘与培养 物业管理的综合素质关系到企业的发展状况。因此提升从业人员的综合水平尤为重要。首先在招聘人才的环节中要严格把关。物业管理企业实施招聘时要聘请专业对口、较高学历的人员，进而挑选出一批优秀的综合型人才引入物业管理队伍中。其次物业管理企业还要对员工进行定期的培训加强人员的专业知识学习，提升全体人员的业务水平与综合素质，为物业管理企业的发展奠定良好的基础。 4.物业管理模式的多元化发展 随着物业管理的快速发展，物业管理存在的地区差异问题逐渐凸显。不同地区的经济发展物业管理以及服务等方面具有一定的差异。但是每个地区都应该遵循“以人为本、质量取胜”的原则开展各项工作以此实现“因地制宜”的物业管理发展。因此，物业管理企业首先要考虑地区的差异，根据实际情况有针对性的进行物业管理工作，配合当地地区经济发展情况的发展趋势，开展物业管理工作，创建适合企业发展的管理模式。从而满足广大群众的物质文化需求，促进物业管理企业更好的发展。 第四节 人行天桥与地下通道的区别 人行立交过街设施（人行天桥和人行地道）是利用立体交叉的形式，从根本上解决行人与车辆之间的冲突，是缓和城市交通紧张状况的有效措施。目前，对人行立交的设置标准、选址原则、规划设计原则、服务性能等都进行了深入研究，但对在某一位置设置人行天桥还是人行地道尚未做深入研究。 人行天桥只允许行人通过，用于避免车流和人流平面相交时的冲突，保障人们安全的穿越，提高车速，减少交通事故。人行地道是专供行人横穿道路用的地下通道。人行天桥或人行地道的选择应根据城市道路规划，结合地上地下管线、市政公用设施现状、周围环境、工程投资以及建成后的维护条件等因素做方案比较。 一、结构设置角度 1.人行天桥可以采用钢筋混凝土材料也可以采用钢箱结构，造型多样，且装饰靓丽较容易与周围环境相结合。但是人行天桥作为桥梁跨越城市干道或高速公路，在跨径上一般为非常规跨径且当所跨越道路较宽时，施工难度较大，且建筑高度较高，成本较高。 2.人行地道根据水文、地质条件，按有利于结构安全和结构防水的原