机关大楼物业管理服务项目投标方案（389页）（2024年修订版）.docx

机关大楼物业管理服务项目投标方案 目录 第一章 项目物业服务整体思路及管理目标(根据服务要求) 5 第一节 项目秩序管理、来访人员管控重点难点分析及解决措施 5 第一条 项目概况 5 第二条 来访人员管控 5 第三条 停车管理 7 第四条 公共设施维护 8 第五条 安全管理 8 第六条 突发事件应对 9 第二节 综合事务服务重点难点分析及解决措施 9 第一条 综合服务重难点分析 9 第二条 重难点的应对措施 11 第三节 六项管理措施 12 第一条 派遣精锐骨干，组建管理团队 12 第二条 树立和谐、干净整洁的整体形象 12 第三条 提高大楼设备运行管理保障 13 第四条 引入 ISO9000 质量保证体系 14 第五条 有效的成本控制 14 第四节 整体管理目标 16 第一条 整体目标 17 第二条 客户服务目标 18 第三条 安全服务目标 19 第四条 管理目标 19 第五条 目标实施计划 20 第六条 整体设想 20 第五节 管理模式 21 第六节 管理理念 34 第一条 服务理念 35 第二条 管理策划 39 第三条 服务原则 41 第二章 项目物业服务总体实施方案 42 第一节 环境保洁 42 第一条 环境保洁内容 42 第二条 保洁管理要求 43 第三条 人员配置情况 45 第四条 岗位职责 49 第五条 总体目标 52 第六条 作业流程 72 第七条 保洁工具管理 86 第二节 绿化管理 110 第一条 绿化管理内容 110 第二条 绿化养护管理要求 110 第三条 绿化工岗位职责 112 第四条 岗位职责 112 第五条 公共区域的绿化养护情况分析 117 第六条 具体养护计划 121 第七条 拟定的养护目标及绿化完好率 144 第三节 工程管理 145 第一条 工程管理内容 145 第二条 人员配置情况 146 第三条 岗位职责 147 第四条 房屋管理与维修养护服务 150 第五条 共用设备设施运行维修养护 156 第四节 秩序维护安防管理 208 第一条 秩序维护安防管理内容 208 第二条 安保工作要求 209 第三条 人员配置情况 211 第四条 岗位职责 215 第五条 管理内容及工作内容 224 第六条 培训方案 286 第五节 客户服务管理 368 第一条 客户服务管理内容 368 第二条 客户服务管理要求 369 第三条 大堂接待流程及规范要求 370 第四条 会务服务管理 371 第五条 活动中心管理 386 项目物业服务整体思路及管理目标(根据服务要求) 项目秩序管理、来访人员管控重点难点分析及解决措施 项目概况 1.本次采购为大楼物业管理服务项目，位于XX路10号，由指挥楼、培训楼和裙楼组成的，自2004年底建成投入使用，历时较长，设施设备老化陈旧，对物业管理技术保障要求较高。大楼重要设施设备包括电梯、中央空调系统、智能安防系统、消防安全设施设备、给排水系统、发电机、配电房等大楼总建筑面积55617.2。 大楼物业秩序管理是确保大楼安全、舒适、高效运行的关键环节。从人员进出管理、停车管理、公共设施维护、安全管理、突发事件应对等方面，对大楼物业秩序管理、来访人员管控的重点难点进行分析，并提出相应的解决措施。 来访人员管控 重点难点：人员进出管理涉及到大楼的安全和秩序，需要对进出人员进行有效的管理和控制。难点在于如何确保人员身份的真实性和安全性，防止不法分子进入大楼。随着本物业项目规模的扩大和后勤服务社会化，安全保卫工作不论实行哪一种管理模式，都将面对以下共同的管理： 难点在于：交通安全、人身安全、活动安全、防疫安全、信息安全等。 重点工作主要是： ①严格门卫登记和验证制度，严把入口关，严禁闲杂人员进入大楼。 ②保持门口通道畅通，不让车辆在门口逗留，保证门口的交通畅通。 ③做好大楼安全巡逻工作。 ④定期组织巡查大楼及周边环境，排查安全隐患。 解决措施： (1)加大大楼安全防范力度。一是人防建设。建立以值班岗为点，治安巡逻为线，办公区联防为面的大楼治安防控体系，从加强门卫值班、巡逻，重点时段、重点部位的布控，大楼治安隐患排查等入手，做好大楼治安防范工作。二是物防建设。重点做好大楼交通管理工作，建设规划交通标志、行车路线及汽车临时停放点等。规范行车路线和汽车临时停放地点，防范交通安全事故发生。三是技防建设。在大楼主要部位、重要部门安装可视网络监控设施和防盗报警系统，实行24小时全天候监控，提高防范工作有效力度。 (2)积极开展安全教育工作。安全教育是大楼安全保卫工作的一个重要组成部分，是大楼安全保卫部门做好安全保卫工作的基础。大楼要充分利用大楼广播、宣传栏、大楼网等媒介，结合大楼发生的各种案例，通过印发通知、编印宣传资料、观看消防宣传教育片、举办消防知识讲座、开展消防疏散演练等。 (3)做好维护稳定工作。落实做好大楼安全稳定工作是我们工作的首要任务。须坚持每月开展不稳定因素排查工作，认真排查大楼可能存在的不稳定因素，并采取相应措施，认真解决在排查中发现的问题。 (4)加强保安队伍建设。他们是做好大楼安全稳定工作的重要力量，是维护大楼治安秩序和大楼稳定的重要保证。按照“依法、统一、规范、严格管理”的要求，通过调整建制、整顿队伍、加强管理、提高素质，强力推进保安队专业化、职业化、正规化建设和保安服务社会化的规范管理，从思想上、组织上、管理上切实把保安队伍整顿好、管理好、建设好，更好地满足维护大楼安全稳定和服务大家安全的需求，为大楼教育事业改革和发展提供有力保障。 停车管理 重点难点：停车管理是大楼物业秩序管理的重要环节，涉及到车辆的安全和停放秩序。难点在于如何确保车辆停放有序，防止乱停乱放和车辆被盗事件的发生。 解决措施：管理到位 对乱停车辆要有人制止、引导，临时接人车辆，司机不得离开车辆，对不服从管理车辆应讲明利害关系，通知交通部门处理，对于强行停车人员可采取锁车、教育、通知交管部门拖车等方式处理，对于打闹人员通知110来处理。 公共设施维护 重点难点：本项目设施设备老化陈旧，对物业管理技术保障要求较高，公共设施维护涉及到大楼的正常运行和使用，需要定期进行维修和保养。难点在于如何确保公共设施的及时维修和保养，防止设施损坏。 解决措施：建立完善的公共设施维护制度，对公共设施进行定期检查和维修。加强与专业维修公司的合作，确保维修质量和效率。对损坏和老化的设施进行及时更换和更新。 安全管理 重点难点：安全管理涉及到大楼的安全运行和使用，需要加强防范措施和应急处理能力。难点在于如何确保大楼的安全防范措施到位，防止安全事故的发生。 解决措施：建立完善的安全管理制度，加强安全防范措施的落实。采用先进的安防设备和技术，提高安全防范水平。加强应急处理能力的建设，建立应急预案和处理机制。 突发事件应对 重点难点：突发事件应对涉及到大楼的正常运行和使用，需要具备快速反应和有效处置的能力。难点在于如何确保突发事件得到及时有效的处理，减少损失和影响。 解决措施：建立完善的突发事件应对机制，制定详细的应急预案和处理流程。加强应急演练和培训，提高应急处理能力。建立与相关部门的联动机制，确保在突发事件发生时能够得到及时有效的支援和处理。 七、总结与展望 本文从人员进出管理、停车管理、公共设施维护、安全管理和突发事件应对等方面对大楼物业秩序管理的重点难点进行了分析，并提 出了相应的解决措施。通过这些措施的实施，可以有效地提高大楼物业秩序管理的水平和效率，确保大楼的安全、舒适、高效运行。未来随着科技的不断发展和进步，我们将继续探索更加智能化、高效化的物业秩序管理方式和方法，为大楼的运营和发展提供更加优质的服务和支持。 综合事务服务重点难点分析及解决措施 综合服务重难点分析 1、本项目服务范围较广，主要包括范围内的绿化养护保洁，以及遇重大检查或任务需要等不同于平时部队管理情况时的垃圾收集清理外运等，保洁工作量大、任务繁重。 2、物业工作质量直接影响到的形象，因此，项目实施期间，我公司将重点控制服务范围、操作规程、质量标准和工具、耗材的使用，根据采购人需求和作业性质，科学制定保洁作业规范，并严格按照卫生保洁作业标准，为提供专业绿化养护保洁卫生清洁和垃圾收集清理外运等相关物业服务。 3、服务人员作为工作人员的一部分，其言谈举止直接影响整个的形象，必须具备一定的礼仪礼貌知识，体现整体文明素质。通过引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟的运作模式，物流园环境卫生及安保项目的管理，必将助力发挥整体资源优势，提高其资本质量，提升其资产价值，树立良好的社会形象。 4、如此系统的综合项目前所未有，物业管理服务是一个挑战，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有物业服务特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。 5、物业服务的保密性 的物业服务工作与商务写字楼，住宅大楼的物业服务工作存在着明显的不同，这是物业服务工作应该把握好的关键点。因此就要求业主方和服务企业方应当对物业服务从业人员进行保密意识的宣传和教育工作，督促物业服务企业制订相关管理规章制度，不断加强员工的保密意识，提高员工的保密水平。 6、应急性、临时性和突发性 (1)应急性表现在上级领导的检查接待，重要客人的来访招待以及具有重要政治意义及社会影响的活动安排等方面。 (2)临时性表面在正常工作日程或计划以外的临时任务，重大检查或任务等。 (3)突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突然发生，社会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。 (4)服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供物业服务的单位，应当了解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时按事先制订的应急方案有条不紊地处理；如接到临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。 重难点的应对措施 1、提高管理意识，加强保洁效果。本项目将以考核办法的标准来进行服务。 2、和服务人员签订保密协议，对员工进行保密意识的宣传和教育，确保每位员工工作情绪稳定。 3、及时与委托方沟通、发现问题及时处理，及时反馈，做到委托方和物业服务方事事有始有终。 六项管理措施 派遣精锐骨干，组建管理团队 1.精锐骨干。实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。我公司高度重视本物业项目，在前期介入期间委派多名管理、技术骨干深入现场，全力配合，掌握基本情况。在正式接管后，公司副总经理仍然全面负责项目策划，根据管理处主任目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程、财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队。 2.核心竞争力。承接本项目的核心竞争力就体现在管理团队上。敬业、服务创新的企业精神；客户满意为最高服务原则的经营理念;正是这套企业文化体系,形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则,这批进取型的从业骨干善于运用最新科技，经验丰富、热爱物业管理工作，是做好本项目物业管理工作的根本保证。 树立和谐、干净整洁的整体形象 着重做好以下四方面的工作： 1.对大楼主体的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保大楼完好率达到100%;杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导和停放有序；大楼泛光照明和公共照明系统无故障。 2.设备管理形象规范。建立设备标识系统，完善机电设备档案，所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行，各项设备有责任人。 3.突出环境工程管理。首先，在原有大绿化广场基础上，增加大楼立体绿化和楼内盆栽植物布置,使大楼本体绿化与广场绿化融合为一体，形成花园式办公环境；其次，整合区域环境形象，统一规划区域内环境管理方案。编制专用环境手册，加强区域环保意识的宣传、灌输，启发区域成员对爱护环境的自律意识；再次，实施区域噪音、水质、空气监测和管制，特别是对重点部位划定区域，严格控制。大楼清洁无盲区、死角，公共卫生间清洁达到三星级标准，实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。 4.管理人员形象。所有管理服务人员严格执行员工行为规范，全面贯彻ISO9000质保体系，并根据实际情况采用隐性化服务概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内办公和外来办事人员的影响。需要提供物业管理服务时,有关人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。 提高大楼设备运行管理保障 1.在前期介入期间，将委派最优秀的机电工程技术人员，参与设备安装和调试验收，除熟悉各类设备情况外，重点帮助业主把好验收关。 2.入驻三个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的大楼设备管理方案，确保电梯、中央空调、智能安防、水电供应、消防控制及通讯系统等关键设备运行良好,杜绝设备管理中的责任事故，并充分体现设备管理中节能降耗技术优势。 3.大楼入驻之初的几个月，在设备设施方面必然会暴露出许多设计和安装中的缺陷，楼内各办公单位也往往会提出许多设施改装、增装要求。将派熟练技工到现场支援，帮助施工单位整改，主动介入，积极参与，为业主和办公单位排忧解难。 引入 ISO9000 质量保证体系 公司ISO9000质保体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理质量不可或缺的大纲。该体系引入本项目后，结合项目特点，确立适合的质量目标。我们高度重视市委、市政府各级领导和成员的意见和建议，通过意见征询，改善服务质量。在管理处员工培训过程中，要增强质保体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质保体系正常运作，并力争在接管两年内，使本物业管理通过ISO9000认证。CPM还将在本物业管理中积极引进ISO14000环境控制体系。 有效的成本控制 物业管理是微利行业，主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证管理酬金的获取。专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。 如何充分利用这有限的管理费用提供更全面的物业管理服务是个重要而实际的问题，我们的做法是： 1.采用模拟成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算案。 2.执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。 3.划小核算单位，费用控制上采用“内部购粮本”,保证资金正常运行并保持物业管理发展后劲。 4.通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少政府行政支出。 我公司掌握了综合性写字楼财务收支各项细节,特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管本物业后，我们将发挥成本控制优势，体现专业管理的效果。 措施七：物业管理远程计算机网络支持系统 CPM在成功运用公司本部计算机局域网和各管理处单机版物业管理软件的基础上，开发应用了广域网物业管理软件，在物业管理行业中，率先建立了INTERNET企业内部网，建立起物业管理远程计算机网络支持系统。INTERNET企业内部网可及时了解掌握机电设备运行信息、管理处的各项管理情况，避免了管理产生的管理脱节、公文传递速度慢、信息失真等问题，大大提高了管理效率。同时还可为现场管理提供技术分析和决策支持，一旦现场出现运行和管理问题，可及时得到强有力的技术帮助，真正做到运筹帷幄，决胜千里。 措施八：注重客户导向，倡导服务创新 1.服务创新概念。由于物业管理行业的快速发展，客户导向正在逐步取代市场导向的观念影响行业发展的因素不仅在于当前市场，更在于客户对物业管理服务潜在和未来的需求。对物业管理服务的要求将趋向于求新、求变以及更高的科技、信息和文化含量。现代政府物业已不仅仅满足于管理服务人员随叫随到、爱岗敬业，而且还要求服务上品位、重科学、讲环保、有文化内涵和新颖感。因此，物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。物业管理服务工作有其特殊性，程序、制度不可能约束管理中每个细节，管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识，创造性地完成服务工作。 2.服务创新措施。在策划本物业管理方案中，特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析、物业管理模式的应用、隐性化服务、综合配套服务、管理处体制的变革以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等，都是服务创新的具体体现，创造性服务是一项永无止境的工作。 整体管理目标 我司在多年的物业管理实践中，形成了一体化管理、专业化服务的物业管理经验，从经营到服务，从技术到管理，将一如既往地秉承了“诚信、务实、”的企业精神，信守“有形物业，无限温暖”的服务理念，坚持“以用户为中心，优质服务”的经营方针，建立以管理处为项目的综合管理班子，组成安全管理部、清洁卫生部。工程维护部等专业服务部门，以管理处经理为核心和专业部门主管负责的扁平式、快节奏的管理架构达到高效率、高质量的管理效果。 整体目标 效益是企业的最终目标，执行绩效考核工作，提高服务工作质量，以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。在开展管理服务的基础上，以人为本，营造“安全稳定、文明整洁、和谐有序、优雅舒适”生活环境。按照ISO或GB/T及以上建立本项目的质量保证体系，严格按规范运作。重点实现以下各项指标。 (1)工程设施设备管理： ①维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%; ②房屋设施设备的维修、养护合格完好率达100%; ③房屋外观完好率达100%; ④道路、车场完好率≥98%; ⑤公共照明完好率≥98%; ⑥消防设施设备完好率达100%; ⑦化粪池、雨水井、污水井完好率≥90%; ⑧排水管、明暗沟完好率≥95%; ⑨公共设施完好率≥98%; (2)服务管理： ①采购人综合服务满意率≥95%; ②报修15分钟内反应，反应率100%; ③急修不超过4小时、小修不超过8小时； ④维修服务回访率：实行100%回访制； ⑤采购人年有效投诉率<1%; ⑥公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%≥95%; ⑦管理人员专业培训合格率≥98%; ⑧档案建立与完好率≥98%; (3)安全管理 ①文明管理、无安全事故，无治安案件，无消防事件。 ②安全工作的执行标准为《中华人民共和国安全生产法》; ③我方承诺在服务本项目时发生的安全事故由我方承担(导致采购人损失的，采购人有权向我方追偿)。 客户服务目标 1、树立“客户至上，服务第一”的服务宗旨，创造一个干净、宁静、整洁、优雅的办公环境。 2、为工作人员、领导提供礼貌、热情、周到的清洁、保安、绿化服务，最大限度地满足业主的服务要求。 3、主动、积极加强与业主的联系，多途径征询和听取意见，改进工作，尽量满足业主要求。 4、为业主、使用人提供优质服务，大力推行优质服务，业主对管理服务满意率达98%以上。 安全服务目标 1、树立“安全第一”的思想，维护物业范围内医疗、办公秩序，实行24小时保安值班、消防监控制度，确保一方平安。 2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保本项目范围内人身、财产、设施的安全。 3、贯彻“预防为主”的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。 4、杜绝在物业范围内和四周墙面乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为。 5、制定各类突发事件及应急救援方案，危及业主安全处设明显标志和防范措施。 管理目标 1、不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度的岗位责任制。 2、做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。 3、高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。 4、建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同，验收证明、各类业务档案、计划、管理资料等。 5、妥善保管业主为物业管理公司提供的办公用品和工具。 6、团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的工作环境。 7、管辖区内无因管理责任而发生的重大安全责任事故。 目标实施计划 为了实现管理目标，将制订物业管理计划，以使本物业管理的组织实施过程更有目标性和步骤性。 在领导的大力支持协助下，完善环境和各项设施设备；建立和推进以安全、认真、高效为基础的管理方式，建立并规范各项管理和服务工作。 整体设想 零风险工程——解除后顾之忧 一种模式——【经营型】物业管理二项承诺——示范单位、满意率 三个重点——整体形象、设备管理、配套服务四大优势——观念、技术、经验、配套 八项措施精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务质保体系、成本控制、远程网络、服务创新 管理模式 针对物业的管理特点，我们经过长时间的管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理后勤保障作用。 根据我公司多年的管理服务经验我们将严格遵守有关法律、法规、条例及标准，拟对本项目采用总体模式如下： 一、互动管理服务模式 在本项目倡导、推行互动式物业服务。互动式物业服务的内涵就是项目部与业主的互动，这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理服务工作的正常展开。 (一)服务目标互动 本项目服务目标应该是由项目部和业主共同商议和制定的，服务目的是一致的。 (二)服务责任互动 本项目项目部的责任是实现业主提出的服务目标而本项目业主也有责任协助项目部工作,并有义务按相关规定合理使用物业，自觉维护本项目完整、美观、清洁和安全。 (三)服务过程互动 在本项目日常管理服务运作过程中业主的感觉就是物业管理工作的镜子。项目部随时与业主沟通物业管理状况，而业主也有义务随时向项目部反馈意见和信息,以保证项目部的工作就是业主的需要这个方向。 在配套服务方面，除了提供常规性公共服务之中，我们还将分析本项目业主需求，提供多种配套服务，实现互动。 二、人本管理 以人为本是我公司企业文化的精髓,在本项目我们将推行人本管理。这体现在以人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥员工的聪明才智和积极主动性,保证物业管理服务各项工作的顺利展开。 (一)加强人力资源管理 根据本项目管理的高标准、严要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。项目部骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。 (二)通过目标管理，对员工实施有效奖惩 项目部将与公司订立“项目项目部目标责任书”,明确职责、权利项目部再将服务目标分配到班组直至个人,明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反馈绩效将服务目标与本项目项目部人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。 三、运行机制 (一)总体思路 1.充分识别项目的要求 2.根据需求，树立相应的管理理念、确定管理目标(目标要具体、可测量，并进行分解)。 3.依据需求、理念、目 标，建立相应的控制程序、规范、作业标准、制度、表单。 4.建立完善的组织管理系统，明确各岗位职责，组织合适团队完成服务任务。 (二)具体机制 我司通过几年的管理运作,建立了一套适应时代发展需要的现代企业管理机制，主要内容包括： 1.质量机制 具有管理特色的质量管理体系及其实施办法,其核心为：“计 划—实施—检查—处理”(PDCA)的质量管理循环。 2.目标责任制 按照省优考评标准，结合项目部实际制定各项管理、经济目标，明确项目部相应责任和权利,在实施过程中抓好权限下放和自我控制，实施过程中的检查和改进，进行目标成果评价，确定业绩优劣，并与个人利益和待遇相结合。 3.激励机制 对劳动密集型的物业行业激励员工是企业管理中的重点，通过有效的激励，能使职员个人素质获得提升，使管理体系持续改进，使企业文化更具凝聚力。 我们现已形成由工资激励、人才选拔、福利、企业文化、关怀机制等组成的激励机制。激励机制不仅仅包含工资福利的激励、奖罚刺激、升职的鼓励，还包含员工对公司理念的认同、公司对员工无微不致的关怀等。员工只有认同了公司的理念，对公司才会有归属感，才会有更多的工作激情。只有员工感受到公司体贴入微的关怀，才会有强烈的回报意愿。 4.服务监督机制 针对本次项目服务工作过程中，为保证服务质量，我司针对服务监督管理过程如下： (1)实施以内部监督为主，外部监督为辅的监督检查机制 本项目管理服务的监督机制包括外部监督和内部监督两个 方面，外部监督包括贵方业主监督、群众监督两方面，内部监督包括自我监督、其它方式的监督。 项目管理处将严格按照国家法律法规及《服务合同》、本项目要求等开展工作，定期向采购单位报告工作，商讨项目管理事宜，并制订出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制。同时严格按公司一体化管理体系运作，对每个服务项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查，部门自查、公司质量审核等，确保各类管理服务工作的监督机制有效地运作，具体作法是