廉租房物业服务投标方案（401页）（2024年修订版）.docx

廉租房物业 服务投标方案 目录 第一章 项目需求与整体策划方案 18 第一节 项目需求分析 18 一、项目概况 18 二、人员配备需求 18 三、设施设备管理需求 21 四、公共卫生服务需求 24 五、公共秩序维护需求 26 六、绿化服务需求 28 第二节 服务方案设想 29 一、服务原则 30 二、服务定位 31 三、服务承诺 32 第三节 管理方案设想 35 一、指导思想 35 二、管理目标 36 三、管理策略 36 四、管理方式 38 五、管理措施 40 六、管理人员素质要求 43 第四节 物业进退场计划 44 一、交接目的 44 二、交接时间 44 三、交接资料 44 四、交接方式 45 五、交接程序 45 六、交接项目 46 第二章 廉租房物业管理重难点分析 50 第一节 廉租房特点分析 50 一、 供应对象明确 50 二、价格低廉、多补贴 50 三、 具有社会保障性 50 四、资金专户管理 51 五、条件限制严格 51 第二节 廉租房物业管理重点分析 51 一、针对廉租房提出的管理模式设想 51 二、针对廉租房提出的物业管理办公室规划 52 三、注重日常服务和员工管理的经验 53 第三节 廉租房物业管理难点分析 54 一、廉租房小区规模大，住员情况复杂 54 二、住员多为需特殊照顾群体，市场消费意愿低 54 三、廉租房建设遗留问题多、日常维修频率高 54 四 、市场化管理与公共物品属性的矛盾 56 五 、物业管理责任重大与职责不清的矛盾 57 六 、物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾 57 第三章 项目组织机构与人员配备 59 第一节 组织机构建立 59 一、 组织架构设置原则 59 二、组织架构框图 59 第二节 人员配备计划 60 一、 人员配备原则 60 二、岗位设置原则 61 三、人员配备表格 62 第三节 人员岗位职责与管理要求 65 一 、物业经理 65 二 、业务主管 66 三 、保洁 人 员 67 四 、电工兼维修工 68 五、客服财务人员 69 六、 小区 保安 74 第四节 人员培训计划与内容 76 一、 培训计划 77 二、培训内容 79 第 四 章 物资装配计划 88 第一节 物资配备规定与原则 88 第二节 物业用房 89 一、物业管理用房 89 二、物业管理用房的配置要求 89 第三节 拟投入物资情况 89 一、办公用品 90 二 、保洁工具 91 三 、绿化工具 92 四 、保安器具 95 五 、维修工具 95 六、工作服 96 第四节 保洁设备 设施 使用 管理 97 一、设备机械 97 二、 垃圾箱 101 三、保洁 车辆 102 四、保洁 仓库 105 第五节 绿化养护机械使用管理 106 一、剪草机 106 二、绿篱机 107 三、割灌机 108 第六节 保安工具 使用管理 108 一、总规定 109 二、对讲机 111 三、警棍 113 四、巡更棒 114 五、强光手电 114 第七节 维修工具使用管理 116 一、管理职责 116 二、管理流程 116 第八节 工作服管理 118 第五章 项目规章制度 122 第一节 日常管理制度 122 一、人员管理制度 122 二、奖惩制度 123 三、考勤制度 125 四、请销假制度 126 五、 住户 回访制度 126 六、 回访登记 管理制度 127 七 、财务管理制度 128 第二节 保洁管理制度 129 一、 保洁 员 管理制度 129 二、保洁设备管理制度 130 三、保洁人员防护制度 131 第三节 保安管理制度 132 一、保安员守则 132 二、门卫制度 135 三、 巡视管理制度 136 四、监控值班管理制度 140 第四节 机电维修制度 148 一、配电室管理制度 148 二、电梯维修安全制度 151 三、供水系统管理制度 152 四、排水系统管理制度 153 第六章 保洁服务方案 155 第一节 保洁服务整体设想 155 一、管理模式 155 二、保洁范围 158 三、保洁服务标准 159 四、保洁监管流程 160 第二节 保洁员行为规范 管理 161 一、 保洁员着装要求 161 二、 行为举止要求 162 三、礼貌用语 163 四、 服务态度 164 第三节 室内各区域保洁 165 一、楼道 165 二、通道 166 三、 玻璃门、窗、幕墙 167 四、大厅 168 五、 大理石 169 六、公共卫生间 171 七、其他公共设施 173 第四节 室外各区域保洁 174 一、室外各类道路 174 二、绿地 175 三、排水沟 176 四、停车场 176 五 、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌 177 六 、喷水池 178 七、地下雨、污水管井疏通 179 八、墙面清洁 180 九、垃圾池 （ 箱 ） 181 十、化粪池 182 第五节 消杀服务方案 183 一、消杀要求 183 二、具体措施 184 第六节 垃圾收运方案 185 一、 垃圾收运要求 185 二、 收运注意事项 185 第七章 绿化养护服务方案 187 第一节 绿化管理整体设想 187 一、总体要求 187 二、质量标准 187 三、养护计划 189 第二节 绿化服务工作重点 196 一、室外绿化 196 二、植物 修剪 要求 197 三、绿化垃圾处理 200 四、植物病虫害防治 200 五、绿化应急抢险 201 第三节 室外绿化管理方案 203 一、 树木养护 203 二 、绿篱养护 206 三 、地被养护 207 四、花坛养护 210 第八章 公共秩序维护方案 212 第一节 保安服务整体设想 212 一、安保服务目标 212 二、保安管理模式 212 三、安保服务标准 216 四、安保服务要求 217 五、保安 管理 规范 218 第二节 秩序维护方案 227 一、 管理 思路 227 二、维护措施 234 第三节 巡逻 服务 方案 239 一、巡逻计划 239 二、操作规程 242 第四节 监控服务方案 246 一、管理思路 246 二、操作规程 250 三、监控系统 258 第五节 停车场管理方案 263 一、管理思路 263 二、服务要求 268 三、 操作规程 269 第九章 设施设备维护方案 273 第一节 设备维护标准 273 第二节 电梯维护方案 274 一、具体维护计划 274 二、维护保养措施 276 三、维保安全措施 291 第三节 照明系统维护方案 291 第四节 空调系统维护方案 292 一、具体维护计划 293 二、维护实施方案 293 第五节 监控系统维护方案 294 一、维护保养准备 294 二、维护保养措施 295 三、 系统故障排除 296 第六节 消防系统维护管理方案 299 一、消火栓维护管理措施 299 二、灭火器 维护管理 措施 301 三、防烟排烟系统维护管理措施 306 第七节 给排水系统维护管理方案 308 一、维护保养措施 308 二、维护保养程序 310 第十章 综合服务方案 312 第一节 租金缴纳管理方案 312 一、 日常管理 312 二、 续租管理 312 三、 退出管理 313 四、 租金收缴范围 313 五、 租金收缴方式 313 六、对象审查和租金收缴标准 316 第二节 配合房源清退服务策划方案 317 一、 工作目标 317 二、 清查对象 318 三、 清退范围 318 四、 清查方式 320 五、 清退方式 320 六、 组织领导 321 七、 工作要求 321 第十一章 服务质量保障方案 323 第一节 质量保障体系 323 一、建立质量管理体系 323 二、物业质量管理体系的运作 325 三、严谨地管理运行体系——整合型管理体系 327 四、科学的人力资源管理体系 330 五、严密的安全管理和保密体系 331 第二节 服务承诺 332 第三节 质量保障措施 342 一、人、财、物保障措施 342 二、提高设施设备运行管理保障能力 342 三、高效的客户管理和信息处理平台 343 四、各项管理指标拟采取的具体措施 345 第十二章 投诉处理方案 354 第一节 投诉产生原因分析 354 一、投诉的定义 354 二、剖析投诉成因 355 三、投诉动机分析 356 第二节 投诉处理基本原则 357 一、换位思考原则 358 二、有法可依原则 358 三、快速反应原则 358 四、及时总结原则 359 第三节 投诉处理规范 359 一、接受投诉阶段 360 二、解释澄清阶段 360 三、提出解决处理阶段 361 四、跟踪总结阶段 361 第四节 投诉处理流程 362 一、记录投诉内容 362 二、判断投诉是否成立 362 三、确定投诉处理责任部门 362 四、责任部门分析投诉原因 362 五、公平提出处理方案 362 六、提交主管领导批示 363 七、实施处理方案 363 八、总结评价 363 第五节 物业管理投诉处理策略 363 一、 服务态度——热情 363 二、 服务设备——完好 364 三、 服务技能——娴熟 364 四、 服务项目——齐全 364 五、 服务方式——灵活 364 六、 服务程序——规范 365 七、 服务收费——合理 365 八、 服务制度——健全 365 第六节 投诉的常规处理程序 366 第十三章 项目应急预案 370 第一节 应急总预案 370 一、应急事件处理的总体要求 370 二、应急事件的管理控制原则 370 第二节 自然灾害紧急预案 372 一、 自然灾害事件的预防 372 二、 自然灾害事件的报告 373 三、 责任追究 374 第三节 触电应急预案 374 一、目的 374 二、适用范围 374 三、职责 374 第四节 消防火灾应急预案 376 一、 成立临时指挥部 376 二、 临时灭火指挥部职责 376 三、 人员疏散和救护 377 四、 报警 378 五、 警戒 379 六、 善后工作 379 第五节 安全事故应急预案 380 第六节 网络信息安全应急预案 382 一、 网络信息安全分类分级 382 二、 监测 、 预警和先期处置 383 三、 预警处理与预警发布 384 四、 应急处置 385 第七节 各类设施设备等突发事件应急预案 387 一、 停水应急处理预案 387 二、 停电应急处理预案 388 三、 停气应急 处理 预案 388 四、 电梯故障应急预案 389 五、液化气泄露应急预案 391 第八节 治安应急预案 392 第九节 防盗应急预案 393 一、 应急领导机构 394 二、 预防措施 394 三、 工作原则 、 处置方法 394 四、 防盗应急措施 396 第十节 媒体接管管理应急预案 397 一、目的 397 二、适用范围 397 三、职责 397 四、程序 397 第十一节 大型公共活动应急预案 398 一、目的 398 二、适用范围 398 三、职责 398 四、程序 399 第十二节 高空坠物应急预案 400 一、目的 400 二、适用范围 400 三、职责 400 四、程序 400 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说明 一、如招标文件要求“ 项目需求 ”“ 物业整体服务设想 ”，详情见本方案的第 一 章； 二 、如招标文件要求“ 廉租房物业管理重难点分析 ”，详情见本方案的第 二 章； 三 、如招标文件要求“ 项目组织机构与人员配备 ”，详情见本方案的第 三 章； 四 、如招标文件要求“ 物资配备计划 ”，详情见本方案的第 四 章； 五 、如招标文件要求“ 项目规章制度 ”，详情见本方案的第 五 章； 六 、如招标文件要求“ 保洁服务方案 ”，详情见本方案的第 六 章 。 七 、如招标文件要求“ 绿化养护方案 ”，详情见本方案的第 七 章 。 八 、如招标文件要求“ 公共秩序维护方案 ”，详情见本方案的第 八 章 。 九 、如招标文件要求“ 设施设备维护管理 ”，详情见本方案的第 九 章 。 十 、如招标文件要求“ 综合服务方案 ”，详情见本方案的第 十 章 。 十一 、如招标文件要求“ 服务质量保障方案 ”，详情见本方案的第 十一 章 。 十二 、如招标文件要求“ 投诉处理方案 ”，详情见本方案的第 十二 章 。 十三 、如招标文件要求“ 应急预案 ”，详情见本方案的第 十三 章 。 编制依据 一、项目招标文件、补遗文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、 依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 ； （二）《物业管理条例》； （ 三 ） 其他法律法规。 四 、行业规范、标准 。 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 项目需求与整体策划方案 第一节 项目需求分析 （投标人根据项目具体情况参照编制） 一、项目概况 （一）物业名称：XX小区 （二）坐落位置：XX区XX路XX号 （三）基本情况： 服务建筑面积XX平方米，共X层；办公人员约X人，委托服务内容包含环境卫生的清扫保洁工作、绿化养护、综合服务、电力维修及维修工作等。 二、人员配备需求 （一）人员配备原则在物业管理人员的配备中，将遵循如下原则： 1.热爱党，热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，道德品质优良，遵纪守法。 2.有“顾客至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德：爱岗敬业，诚守信誉，优质高效服务住户。 3.知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。 4.为降低管理成本，减少小区住户的支出，在满足日常管理的情况下，人员要求一专多能、精干高效。 （二） 本项目人员配置情况 ： 序号 岗位 人数 备注 1 物业 经理 大 专以上学历，年龄 X 周岁以下，具有物业管理经验，持有相关岗位证书，有较强的协调领导能力，能及时安排及调配工作。 2 业务主管 大专以上学历，年龄 X 周岁以下，责任心强。 3 客服 人员 遵守物业管理中心各项规章制度，履行工作职责，对待工作主动认真，服务态度热情周到 。 4 电力维修工人员 高中以上学历，持电气专业中级及以上职业资格证书。（证书复印件在投标书中体现，原件在原件备查中）。 5 保安人员 年龄 X 岁以下 ， 身体健康 ， 责任心强，具有健康证及保安人员执业上岗证书 6 保洁人员 X 岁以下，责任心强，掌握保洁基本常识，对待工作积极肯干、 认真 负责。 合计 保安人员实行 轮休制， 确保日常在岗人员不低于 X 人 。 （三） 岗位要求 ： 1. 物业 经理 ： 知识全面 ， 熟悉物业管理行业业务和运营流程 ， 能承受较大工作压力，在团队管理方面有很强的领导技巧和才能；熟悉各部门工作流程；良好的敬业精神和职业道德操守，有很强的感召力和凝聚力。文字功底好 ， 具有优秀的领导能力、善于协调、沟通，责任心、事业心强；亲和力、判断能力、决策能力、 计划 能力；为人干练、踏实。 2. 业务主管：配合上级积极工作，能提出合理的建议完善工作。 3.客服财务 人员 ：服务热情周到 ， 态度端正，认真负责 。 4. 电力维修 人员 ： 高中或以上学历，电力与电气工程、工业电气自动化、 建筑 电气工程或相关专业给排水等相关专业。持相关合格上岗证书，从事物业管理或酒店行业工程管理 五 年以上工作经验，熟练掌握强、弱电、空调及电梯的维修；熟悉物业辖区内部设备设施的运作及基本有关的专业知识；有电工上岗操作证，懂电脑操作；具有良好的职业道德，敬业、刻苦并能承受工作压力。 5. 保安人员 ： 身体健康，思想素质良好 ， 具有健康证及保安人员执业上岗证书 。 6. 保洁员 ： 责任心强，掌握保洁基本常识，对待工作积极肯干、 认真 负责。身体健康，能吃苦耐劳。 三、设施设备管理需求 （一）物业管理区域内设施设备 1.给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： （1）供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 （2）排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 （3）房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 （4）热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 （5）消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 2.燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 3.空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备。 （1）供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分。 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。 （2）供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。 （3）室内通风设备 包括：通风机、排气口及净化除尘设备等。 4.电气工程设备系统 该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 （1）供电及照明设备。 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。 （2）电器服务设备设施（弱电设备）。 包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。 5.房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 1）一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 2）按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 3）按速度分有：高速电梯（2M/S以上）；快速电梯（1．5M/S以上）；低速电梯（S以上，多层住宅客梯）。 4）按电机拖动方式分为：交流双速电梯；直流快速电梯；交流调速电梯。 5）按控制方式可分为：信号控制电梯；集选控制电梯；微机程序控制电梯；简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 6.其它设备（建筑实体的一个部分） 库房设备；装饰性设备。 四、公共卫生服务需求 项目范围内的建筑物公共区域、主次干道、停车场、广场、道路、绿化带、公厕、围墙、垃圾桶、果皮箱、展台、教学楼及其他楼宇的日常保洁，以及采购单位管理使用的各类活动、会议场所的周期性保洁，化粪池清掏及垃圾废弃物收集、清运等。环境卫生管理制度并认真落实，合理配备人员，保洁工作满足采购单位活动、需求。 （一） 环卫设施设置合理、完备，配备各类相关工具、器具、清洁剂、消毒剂、保养材料的数量、规格齐全，满足 采购方 招标要求并且符合国家环保要求。 （二） 负责办理垃圾清运手续，垃圾按区域设置收集点。垃圾分类收集、每日清运，定期消毒、灭害；每年至少一次化粪池清掏；配合 采购方 ，督促项目范围内施工单位对其建筑垃圾及时清运。 （三） 项目范围内各功能区划的过渡部位不能出现环卫死角。 （四） 建筑物公共区域的各类室内地面、墙面、顶面、门、窗、窗台、玻璃隔断必须定期清洁，保持洁净，无垃圾杂物、无积尘、无蜘蛛网、无积水（冰、雪）、无张贴乱画。 （五） 建筑物公共区域的室内大理石、花岗岩装饰面、木地板、地板砖、塑胶地面、 电梯轿厢 等金属装饰面表面定期养护；各类金属护栏、把手和电梯轿厢等金属装饰面定期擦拭，确保无锈迹、污渍、汗渍。 （六） 公共区域的各类照明、空调、消防、监控、应急呼叫、供电、电梯等设施设备要定期擦拭、除尘、除污、除锈，无蜘蛛网、无张贴乱画。 （七） 各类室外照明灯具、栏杆、标识标牌、宣传栏、消防栓、管路、警示标志、其他小型外露设备要牢固、安全、美观、整洁，定期擦拭、除尘、除污、除锈，无蜘蛛网、无积水（冰、雪 ） 、无张贴乱画，停车场车位线、导向线清晰规范。 （八） 项目范围内各出入口及雨棚、广场、道路、停车场（含地下车库、人防设施 ） 、围墙、绿化带等应定期清洁，保持洁净，无垃圾、无积尘、无泥渍、无蜘蛛网、无积水（冰、雪）、无张贴乱画、无随意堆放杂物。 （九） 有完善的雨雪天气预案，及时准备工具、清扫除冰、设置防滑设施和警示标志。 （十） 天台、屋面保持洁净，无垃圾杂物，无关人员禁止进入。 （十一） 卫生间内给排水、电气设备定期擦拭、除污、除锈并对卫生器具进行清洗、消毒。 （十二） 训练场、教学楼、广场等场所定期清洁、吸尘，擦拭室内设备设施、门窗。 （十三） 保洁室等工作间管理正规、有序。 （十四） 项目范围内各类消杀、除虫害、灭鼠工作及时有效，无虫鼠尸体、宠物之脏物。 （十五） 项目范围内的建筑物外墙、外窗、玻璃幕墙、雨棚等每年至少清洗一次。 （十六） 基地内所张贴通知用后及时清理干净。 五、公共秩序维护需求 公共秩序维护 ： 通过值班、看护、巡视所进行的防火、防盗、防治安事件、防事故以及突发事件的处理活动。 （一） 管理规程负责人汇报并做好值班记录。 （二） 人员、物品、车辆由指定出入口进出。 对出入的人员、物品、车辆进行询问，确认去向，填写《来访登记表》做好登记，对可疑人员要进一步确认，通知巡逻哨或中控室予以确认。 （三）保安人员 在巡视时发现业户房门未锁且室内无人情况时，应及时上报领班和总值，按实际情况妥善处理，并做好相关记录。 （四）保安人员 需对去向不明的来访人员进行询问，了解其出入目的，并要求其在《来访登记表》上登记，并报中控室或巡逻队员进行去向确认，如发现形迹可疑人员立即通知当值 上级 ，对推销等闲杂人员进行劝离，出现不服从管理的情况报警处理。 （五） 施工人员发放临时出入证，施工期间一律凭出入证在指定的出入口与电梯出入管理区域，门岗人员对施工人员进行登记出入时间。施工结束收回出入证。对临时进入小区为业户维修施工的人员进入时，门岗安管员应登记其出入时间，并呼叫巡逻安管员跟踪或引导其至业户处，并得到业户确认后方可准许其进入施工，施工期间或施工结束后，巡逻安管员应再次到业户家确认业户安全状态。 （六） 外卖人员 ， 与 住户 进行确认，外卖人员必须持与本人身份相符的有效证件登记，呼叫巡逻哨进行跟踪服务，按指定的出入口与电梯出入管理区域。 （七） 送货人员 。 安管员需对送货人员进行询问，了解其出入目的，要求其按指定的出入口或电梯出入管理区域，在《来访登记表》上登记，报中控室或巡逻哨进行去向确认和跟踪服务。 （八） 物品的搬出管理 ， 业户携带大件、贵重物品出门，列明搬出物品清单，并出示相关有效证明。 （九） 施工人员携带物品出门，应带好物品到物业相关部门开具有效证明，并列明搬出物品清单。 （十） 业户搬迁，应事先与物管中心取得联系，办理相关搬迁手续，开具有效证明，并确定搬迁日期。 （十一） 安管员对搬出物品进行有效监督，一旦发现搬运物品与搬出物品清单不符，需与相关部门或业户确认，无异议后再予以放行。放行后安管员须在有效证明上签字确认。 （十二） 运送大件物品时，未经允许不得使用客用电梯。搬运过程中需先对相关公共设施设备进行保护，对造成公共设施设备损坏的，搬运方要照价赔偿。 （十三） 物品的进入管理 ， 如发现客户携带可疑物品进入管理区域，应礼貌询问，如属非法携带枪支弹药等违禁品或危险品，禁止其进入，并做好自我保护，及时上报安全管理部门负责人妥善处理。施工单位使用的易燃易爆、化学品须经消防负责人批准后方可进入，并按照消防规定存放，运入量不得超过当日用量。 （十四） 运送大件物品时，未经允许不得使用客用电梯。安管人员应引导运输车辆，正确停放，不妨碍交通或挤占公共通道。 搬运过程中应对搬运方告知注意事项，并对相关公共设施设备采取防护措施。对造成公共设施设备损坏的，搬运方要照价赔偿。 （十五） 中控室/消防值班室管理 ， 中控室/消防值班室实行24小时值班制度，值班人员须持有当地主管部门颁发的上岗证。 六、绿化服务需求 物业环境绿化管理工作既是一年四季日常性工作，又具阶段性特点。如 ： 花、草、树木栽种、松土和病虫害防治等，一年四季都要分段进行。树木栽植后，管理是绿化成功的关键，因此搞好绿化管理显得非常必要。 故制定以下绿化管理内容。 物业环境绿化管理内容 ： 主要内容包括 ： 浇水、施肥、整形修剪、除草、松土、防治病虫害、花草树木技术管理等工作。 （一） 浇水 ： 要根据季节、气候、地域条件决定浇水量，也要根据绿化品种、生长期决定浇水量。 （二） 施肥 ： 要根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量。 （三） 整形修剪 ： 要根据树木分枝习性、观赏功能的需要、生长开花结果、自对树木整形修剪。 （四） 除草、松土 ： 除草可减少草与树木争水的问题。使土壤达到保水、保温、透气增温的目的。 （五） 防治病虫害 ： 病虫害防治应贯彻“以防为主，综合治理”的原则，根据病虫害发生的规律，实施预防措施和综合治理，创造有利花木生长的条件，提高花木的抗病虫害能力 （六） 花草树木技术管理 ： 主要包括树木涂白、对临街花草树木加以围护、立柱保护，喷洗叶子、清除灰尘，提高抗病能力的管理。 物业绿化管理的质量要求 ： 1. 树木 ： 生长茂盛无枯枝。 2. 树形 ： 美观完整无倾斜。 3. 绿篱 ： 修剪整齐无缺枝。 4. 花坛 ； 土壤疏松无垃圾。 5. 草坪 ： 平整清洁无杂草。 第二节 服务方案设想 一、服务原则 为充分保障 XX廉租房 功能的发挥，我们根据我司多年来的物业服务经验，确立一系列符合XX廉租房特色的服务原则。 （一）专业化原则 我司将为XX廉租房配置专业方向针对性强、专业水平高的管理服务人员，充分发挥我司服务严格、周密、灵活的质量管理控制体系的特长，实现三个确保：“确保专业化服务安全、准确、快捷”；“确保各类人员服务礼仪星级化”；“确保各项工作服务标准星级化”。 （二）零干扰原则 我司运用自身多年的物业服务经验，针对XX廉租房工作时间，合理安排各项物业服务工作，将物业服务对XX廉租房正常工作的不良干扰降低为零。 （三）服务增值原则 我司为XX廉租房确立“全方位、星级化、一体化”的服务方案，在确保服务标准完全落实基础上，我司将充分利用多年来品质管理经验，积极推进“服务标准化、5S环境维护、消除Muda（超量工作造成的无效劳动、等待的浪费、过程的浪费等现象）”三大服务增值活动。通过改进管理方式、提升服务质量、创新物业服务三大途径，使XX廉租房的物业服务不断超越服务标准，实现服务不断增值，为XX廉租房提供强力的服务支持。 （四）一票否决原则 我司对员工在物业服务水平的绩效考核非常严格，坚持“服务态度第一、客户满意第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创新第一