科创园物业管理投标方案（361页）（2024年修订版）.docx

科创园物业管理投标方案 目录 第一章 整体服务设想 10 第一节 项目需求分析 10 一、 项目概况 10 二、服务需求 10 三、服务要求 12 四、服务标准 16 五、考核办法 19 六、园区管理的重点和特点 30 第二节 项目服务目标、管理方式、管理措施 34 一、服务目标 34 二、拟采取的管理方式 35 三、管理措施 39 四、工作计划 46 第三节 项目整体设想、规划 51 一、认识与定位 51 二、管理模式 53 三、承诺 56 四、项目实施措施 59 第四节 项目重难点分析 63 一、园区管理的重点和难点 63 二、面对重难点实施时的原则 67 第二章 项目组织机构及人员配备 70 第一节 项目组织机构 70 一、组织管理结构 70 二、职能介绍 71 三、 行为规范 82 第二节 项目人员配备 85 一、人员配备原则 85 二、岗位配置 87 三、项目负责人职责 89 第三节 人员岗位职责 91 一、物业管理处岗位职责 91 二、保洁岗位职责 94 三、保安岗位职责 96 四、水电工职责岗位 101 第四节 人员管理及培训 103 一、管理方式 103 二、人员考核录用标准 108 三、人员管理优化 115 四、人员考勤管理 121 五、人员调动管理 126 六、人员奖惩管理 129 七、培训与开发 134 八、建立和谐的员工关系 139 九、拟定岗位考核细则 141 第三章 拟定中标后的管理措施 144 第一节 移交接管 144 一、移交接管前的准备工作 144 二、接管验收 147 三、遗留问题的处理 150 第二节 成本控制措施 151 一、服务成本构成 151 二、成本预算管理过程 156 三、主要成本的控制要求 160 第四章 项目规章制度 164 第一节 日常巡护制度 164 一、车辆管理 164 二、日常保洁 166 三、安保服务 167 四、园区管理 168 五、服务态度 171 第二节 维修制度 173 一、日常维护 173 二、重点维修 174 三、零星维修 181 第五章 项目实施方案 183 第一节 项目实施目标和范围 183 一、实施目标 183 二、实施范围 186 第二节 项目实施方法和和管理 189 一、卫生保洁 189 二、安保服务 202 三、园区管理 218 四、园区绿化 224 五、车辆管理 233 六、零星维修 237 七、化粪池清理 247 八、会议服务 251 九、项目考核 254 第三节 项目用房及工具管理 264 一、物业管理用房配置 264 二、项目实施用品配置 266 三、组织管理的具体措施 272 第四节 实施策略和保障 277 一、做好培训和知识传递 277 二、管理组进行定期检查 281 第六章 服务承诺及质量保障方案 284 第一节 服务承诺 284 第二节 服务质量保障 286 一、质量方针 286 二、质量目标 287 三、人员思想组织保证 292 四、服务保证体系 296 第七章 档案管理方案 299 第一节 档案资料管理 299 一、档案资料管理工作要求及内容 299 二、档案资料存档过程管理 302 第二节 档案管理制度 302 一、档案资料保密制度 303 二、档案管理制度 303 三、档案借阅制度 305 四、档案销毁鉴定制度 306 第八章 投诉处理 308 第一节 基本原则 308 一、换位思考原则 308 二、有法可依原则 308 三、快速反应原则 309 四、及时总结原则 309 第二节 投诉处理规范 310 一、接受投诉 310 二、投诉的界定 310 三、关于保洁、维修、门岗的投诉 312 四、处理办法 314 第九章 应急预案 319 第一节 园区紧急疏散预案 319 一、 事件分类 319 二、突发事件处理原则 320 三、应急疏散物资 323 四、疏散方法 323 五、善后收尾 323 第二节 停电应急预案 324 一、停电应急预案制定的目的 324 二、应急组织的职责 324 三、停电处理流程 324 四、注意事项 326 第三节 停水应急预案 327 一、停水应急预案制定的目的 327 二、应急组织的职责 327 三、停水处理流程 327 四、应急物资准备及应对措施 329 第四节 电梯故障应急预案 330 一、电梯故障应急预案制定的目的 330 二、电梯故障处理程序 330 三、电梯故障预案流程 331 四、电梯故障事后处理 332 第五节 职员受伤应急预案 333 一、职员应急预案指定的目的 333 二、事故分析 333 三、人员伤亡预案 334 四、预案善后处理 336 第六节 消防应急预案 336 一、制定预案的目的 336 二、火情报警 337 三、火情确认 337 四、灭火方式 338 五、应急小组应对措施 338 六、组织疏散 339 七、善后处理 340 第七节 其他事件应急预案 340 一、防汛应急预案 340 二、煤气泄漏应急预案 343 三、车辆堵塞出入口应急预案 344 四、酗酒及精神病人应急预案 346 五、媒体应对方案 347 六、自然灾害预案 349 七、高温天气应急预案 352 八、公共卫生应急预案 354 九、玻璃幕墙爆裂坠落应急预案 356 十、溺水救援应急预案 359 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说明 一、如招标文件要求 “整体服务设想” ，详情见本方案的第 一 章； 二、如招标文件要求 “项目 组织机构及人员配备 ” ，详情见本方案的第 二 章； 三、如招标文件要求 “ 拟中标后的管理措施 ” ，详情见本方案的第 三 章； 四、如招标文件要求 “ 项目规章制度 ” ，详情见本方案的第 四 章； 五、如招标文件要求 “ 项目实施方案 ” ，详情见本方案的第 五 章； 六、如招标文件要求 “ 服务承诺及质量保障方案 ” ，详情见本方案的第 六 章； 七、如招标文件要求 “ 档案管理方案 ” ，详情见本方案的第 七 章 。 八、 如招标文件要求 “ 投诉处理 ” ，详情见本方案的第 八 章 。 九、 如招标文件要求 “ 应急预案 ” ，详情见本方案的第 九 章 。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 （二）其他法律法规。 四、行业规范、标准 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 整体服务设想 第一节 项目需求分析 项目概况 园区 位于 XX 市 XX 大道 XX 号，占地面积 XX 亩，厂房 XX 栋，建筑面积 XX 万平方米，绿化面积 X 万平方米，入驻生产型企业 XX 多家。宿舍楼 X 栋位于园区北侧距离 XX 公里处，共 X 层 XXX 间。智能制造展览中心位于 园区 南侧1公里处，占地 XX 亩，广场面积 XX 万平方米，展览中心内部 XXXX 平方米 。 二、服务需求 1.卫生保洁。负责园区管委会办公区、厂房、宿舍、展览中心的楼梯过道、卫生间、电梯、道路、广场等公共区域的卫生保洁；疏通维护楼内外所有雨水管道及所有地漏、下水道。保洁人员对各责任区域做到定时、定期检查，随脏随清。 2.车辆管理。负责园区各类机动车、非机动车的进出停放管理，保证车辆按指定位置停放，整齐有序。 3.安保服务。负责园区门岗、宿舍24小时值班，展览中心18小时值班。同时配合开发区公安分局做好相关治安管理工作 。 4.园区管理。负责园区内企业物业费收取。负责园区每幢楼宇各楼层水表、电表抄报、费用收取，电卡充值等。做好园区新入驻企业装修保证金的收取与返还，审核企业装修过程中水电安装是否安全合理。定期巡检各企业水电表运行情况。负责宿舍楼房租、水电费的收取。 5.零星维修。负责园区水、电、门窗、桌椅、墙面、路面等简单维修，及时发现并上报园区，维修方案需经园区办公室同意后实施。维修费用每年预算 X 万元，包含在物业费内，每季按实报支。 6.绿化养护。负责园区绿化的锄草、修剪、治虫、施肥等。每月至少1次，梅雨季节每半月1次修剪、锄草，确保园区绿化内无杂草、无枯枝，绿化带整齐有致；夏季定期组织浇灌，冬季组织保养等 。 7.垃圾清运、化粪池抽送。负责园区垃圾箱每天清运，确保垃圾箱周围干净、无垃圾，并送至制定区域；每年对化粪池进行1次抽送，由中标单位按相关规定要求进行处理，如遇特殊情况应及时处理，确保管道畅通 。 8.会议服务。会场的布置；会议的常规服务（包括提供开水、倒水、清理等服务）；会议室音响系统的使用和维护；正常茶水服务等会务服务全天候。 9.园区其他应急要求。如遇上级领导来园检查、考察、举行重要会议或其他应急需要，应及时按要求增派相关人员，确保达到要求。 10.人员配备。 人员配备最低要求（不少于 XX 人）：园区物业管理负责人 XX 名，安保人员 XX 人，保洁人员 XX 人，有操作经验的水电工 XX 人；宿舍安保人员 XX 人，保洁人员 XX 人；展览中心安保人员 XX 人，保洁人员 XX 人 。 三、服务要求 1.卫生保洁 （1）管委会办公区域。每天清扫保洁，做到家具、沙发表面整洁，无污渍、无灰尘；地面、墙面、屋顶无污渍、无手印、无垃圾；会议室内无杂物乱堆现象，会议桌整洁干净，杯子、椅子等物品摆放整齐，茶水服务及时；卫生间整洁干净；垃圾及时清理。 （2）厂房公共区域。公共服务中心、公共会议室、孵化器、研究院：每天清扫保洁，做到地面、墙面、屋顶无污渍、无手印、无垃圾。公共卫生间、电梯、楼梯及公共过道：每天清扫保洁，做到地面无污渍、无烟头、无痰迹、无垃圾；墙面无脚印、无灰尘、无污迹；屋顶无蜘蛛网；扶手干净。空置厂房：保持清洁状态。 （3）宿舍公共区域。每天清扫保洁，公共洗漱间、楼梯、过道地面无污渍、无烟头、无痰迹、无垃圾；墙面无脚印、无灰尘、无污迹；屋顶无蜘蛛网；扶手干净。空置宿舍：保持清洁状态。 （4）展览中心。公共区域每天清扫保洁，卫生间、会议室、办公室整洁干净。展台及展品每周清洁一次。 （5）道路、广场。包含园区、宿舍楼外围、展览中心广场，每天清扫保洁，做到道路、广场无垃圾、无杂物，垃圾入箱，垃圾箱外侧干净。 （6）疏通、维护楼内外阳台所有雨水管道及厂房、宿舍所有地漏、下水道。 （7）园区保洁人员分工情况具体如下： 园区 XX 名保洁人员分工： XX 人负责室外路道、广场， XX 人负责 园区 办公区及茶水服务、研究院办公区过道、公共服务中心、孵化器过道、各厂房内楼梯、电梯及周围公共区域、公共卫生间等，招标人视园区发展情况和具体功能布局作相关分工调整。 宿舍 XX 名保洁人员。 展览中心 XX 名保洁人员。 2.车辆管理 （1）摩托车、电瓶车、自行车等应停放在指定区域，严禁停放在楼梯间、大厅、办公区等。 （2）外来车辆不准乱停乱放，不得停放在门口、不得堵塞要道。 （3）制定停车使用条例，停车管理规定。 （4）保安队员严格执行车辆出入规定。 （5）保安队员若发现车辆门、窗未关好，速找车主提醒注意。 3.安保服务 （1）确保园区门岗24小时值班，负责信件报刊收发、外来人员、外来车辆登记和大件物品登记、监控室、配电房巡查，对企业、职工个人的信件、包裹等及时登记，通知领取。白天负责门卫岗值班，园区巡查、车辆停放管理；晚上负责门卫岗值班，园区巡查。 （2）确保宿舍门岗24小时值班。负责外来人员登记、宿舍定时巡查等。 （3）确保展览中心18小时值班。白天负责内部安保、广场治安、车辆进出管理。晚上值班至0点，负责广场治安及展览中心定时巡查。 （4）积极配合公安部门工作，完善监控室管理制度。 （5）贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针，政策和有关条例，贯彻执行业主的各项安全规章制度。 （6）坚决抵制物业管理区域内的不文明及违法行为。 （7）积极开展防火、防盗知识宣传。 （8）处理各种突发事件。 （9）实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。 （10）定期巡视消防器材和设备。 （11）建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的楼道、走廊、出口等部门保持畅通，严禁堆放物品。 （12）保安人员上班时统一着装，佩戴工作证。执勤人员携带对讲机，警棒，电筒等物品。 （四）园区管理 负责园区内企业物业费收取。负责园区每幢楼宇各楼层水表、电表抄报、费用收取，电卡充值等。做好园区新入驻企业装修保证金的收取与返还，审核企业装修过程中水电安装是否安全合理。定期巡检各企业水电表运行情况。负责宿舍楼房租、水电费的收取。 （五）零星维修 负责园区水、电、门窗、桌椅、墙面、路面等简单维修，及时发现并上报园区，维修方案需经园区办公室同意后实施。 （六）绿化维护 负责园区绿化的锄草、修剪、治虫、施肥等。每月至少1次，梅雨季节每半月1次修剪、锄草，确保园区绿化内无杂草、无枯枝，绿化带整齐有致；夏季定期组织浇灌，冬季组织保养等。 （七）垃圾清运 负责园区垃圾箱每天清运，确保垃圾箱周围干净、无垃圾，并送至制定区域；每年对化粪池进行1次抽送，，由中标单位按相关规定要求进行处理，如遇特殊情况应及时处理，确保管道畅通。 （八）会议服务 会场的布置；会议的常规服务（包括提供开水、倒水、清理等服务）；会议室音响系统的使用和维护；正常茶水服务等会务服务全天候。 （九）园区其他要求 如遇上级领导来园检查、考察、举行重要会议或其他应急需要，应及时按要求增派相关人员，确保达到要求。 （十）服务态度 工作人员须热情细致做好物业工作，服务好园区的企业和员工。 四、服务标准 （一）安保服务 1.建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）、公共部位、公共场所安全和正常的工作环境，严格、证件、登记、杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。 2.环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域、公共部位、公共场所安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法违章行为应及时制止。 （二）车辆管理 1.确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道畅通。 2.凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。 （三）卫生保洁 1.每天清扫保洁，做到家具、沙发表面整洁，无污渍、无灰尘；地面、墙面、屋顶无污渍、无手印、无垃圾。 2.会议室内无杂物乱堆现象，会议桌整洁干净，杯子、椅子等物品摆放整齐，茶水服务及时；卫生间整洁干净；垃圾及时清理，公共服务中心、公共会议室、孵化器、研究院：每天清扫保洁，做到地面、墙面、屋顶无污渍、无手印、无垃圾。公共卫生间、电梯、楼梯及公共过道，屋顶无蜘蛛网；扶手干净。 3. 空置厂房：保持清洁状态；公共洗漱间、楼梯、过道地面无污渍、无烟头、无痰迹、无垃圾；屋顶无蜘蛛网；扶手干净；空置宿舍：保持清洁状态；公共区域每天清扫保洁，卫生间、会议室、办公室整洁干净。展台及展品每周清洁一次；园区、宿舍楼外围、展览中心广场，每天清扫保洁，做到道路、广场无垃圾、无杂物，垃圾入箱，垃圾箱外侧干净；疏通、维护楼内外阳台所有雨水管道及厂房、宿舍所有地漏、下水道。 （四）绿化养护 实施专业的绿化养护管理。春秋两季充分浇水，每周至少一次；夏季勤浇水，每周两次；冬季可不浇水；根据节气及气候状况进行修剪，适时进行施肥，翻土等；绿地绿植等处设置告示牌。 （五）维修养护 每日巡查房屋单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗，玻璃等，做好巡查记录，并及时进行维修养护，检修记录和保养记录保存齐全；每年一次对房屋设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，大修需报告业主方后，通过批准方可进行组织实施。 （六）日常维护 1.与被服务对象签订规范的物业服务合同，双方权利义务规范明确；承接项目时，对住宅园区共用部位，公共设施设备进行认真查验，验证手续齐全。 2.有完善的管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家相关规定，财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。 3.对园区内服务收费项目、服务内容、收费标准等均应在管理处给予公布。 4.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率在70%以上。 5.公示24小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及维修受理等。业主咨询，投诉在一周内给予答复处理；业主急修在二小时内、其他保修按双方约定时间到达现场；有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达70%以上。 6.每年开展一次健康有益的园区文化活动。 五、考核办法 考核标准（100分） 序号 工程 考核内容 计分办法 备注 扣分 1 基础 管理（15分） 针对物业服务标准，建立健全物业服务各项管理制度（含突发事件应急预案），明确岗位职责，建立考核制度。 基本制度、岗位职责、考核制度不健全，缺一项扣1分 物业服务的各项管理制度在工作场所公示。 缺公布一项扣0.5分 物业服务人员应熟知岗位职责和服务标准。 经抽查有一人次不能基本知道的扣0.5分 房屋及其公共设施设备档案齐全，分类成册，管理完善。 未设立账册的扣3分 服务接待场所设服务桌牌，物业服务人员要挂牌上网。 发现一人不符合扣 1 分 2 服务态度（20分） 对待业主有良好的服务态度 物业服务人员态度粗暴，对业主求助不予关心和解释的，发现一次扣2分 设立服务，接受业主或使用人报修、求助、建议、询问、质询、投诉等，有值班记录台账（要有来电时间、事由、回复或转办情况记录） 未设立服务的扣3分，无记录台账或者记录不全的，发现一次扣0.5分 物业接待场所设立业主意见登记簿。分意见栏和反应栏，并向业主或者当面反应，反应后将反映情况填写在反应栏内。 未设立的扣2分，未及时反应的扣1分 建立投诉处理机制，对业主投诉有记录（要有投诉事由、处理经过、结构和回访情况） 未建立投诉处理制度的扣1分，业主投诉无记录的，发现一次扣0.5分，记录不全的扣0.5分，业主对答复不满意且确属物管责任的，扣1分 物业管理以工程为单位，每年6月，12月进行一次征求业主对物业服务工作的意见和满意度调查。 未在规定时间内征求意见的扣5分，未在规定时间内进行满意度调查的扣5分 3 环境卫生（20分） 合理设立垃圾箱，垃圾箱基本完好、清洁，垃圾无外溢，并在约定时间内收集完毕。 发现一处不合格的扣1分 清洁卫生按照服务标准及时保洁，保洁工作有记录，有检查。 无记录，无检查的，发现一处扣1分 公共场所按合同约定保洁，但是最低必须达到每天保洁一次，管理区域内道路、广场、绿地等公共场所无生活垃圾、建筑垃圾等，目视清洁。 发现一处不合格的扣0.5分 楼道、公用窗户按物业服务合同约定进行保洁。到达无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无明显蜘蛛网，楼道门窗无积灰，目视基本清洁。 发现一处不合格扣0.5分 雨雪停，8小时内做到三包区域无影响通行的积水，积雪。 发现一处不合格的扣2分 喷水池，人工景观水池水面无漂浮物。 发现不合格的扣0.5分 房屋公共部位和公共场所无乱贴、乱划、乱拉乱挂，无擅自堆放杂物现象。 发现一处不合格的扣0.5分 乱搭乱建等违法建设行为应及时发现制止，不听劝阻的，应向有关管理部门及时报告 发现一处不合格的扣0.5分，不及时报告书面材料或无记录的扣0.5分 区域内公厕保持整洁，无明显异味 发下一处不合格的扣0.5分 4 绿化养护（5分） 绿地无改变用途和破损、践踏、占用现象 发现一次不合格的，轻微的扣0.5分，较重的扣2分，严重的扣5分 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无死树现象。 发现一次不合格的，轻微的扣0.5分，较重的扣2分，严重的扣5分 5 维修养护（15分） 实行24小时报修值班制度，急修30分钟内到达现场，非急修在预约时间进场维修（不得超过48小时） 发现一次不符合扣0.5分 属物业服务合同约定的维修范围进行设施设备维修养护，物业企业必需无偿维修；属业主自费维修的，应告知业主，并在业主自愿的情况下为业主有偿维修。 发现一次不符合扣1分 排水、排污按物业服务合同约定及时疏通，无堵塞，外漏现象 发现一次不符合扣1分 建立健全消防管理制度，落实消防责任制度，订有突发火灾的应急预案；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育。 未建立消防制度和突发火灾的应急预案扣1分，未组织消防宣传教育的扣1分 消防设备，监控完好，消防通道畅通。 消防，技防设备一处损坏扣0.5分，消防通道一处不畅通扣0.5分 公共照明设备基本完好 发现一次不符合扣0.5分 做好每月两次的电梯维修保修登记、故障报修、报告工作，确保电梯正常运行，呼叫报警装备使用正常 发现一次不符合扣1分 停车场的日常管理工作，车阵场地干净整洁、无渗漏、无积水、通风良好；无易燃、易爆等物品存放，照明、消防器材配备齐全。 发现一次不符合扣1分 擅自改变物业管理用房用途。 发现一次扣3分 对区域内施工的，物业服务企业应登记并跟踪管理，确保施工单位及时恢复。 未登记跟踪记录的，发现一次扣2分 擅自利用业主共有部位、公用设施经营的。 发现一次扣3分 6 秩序维护（15分） 区域实行24小时值班和巡逻（合同有约定的除外）的，门卫值班室排班表公示、值班记录健全。 发现一次扣1分 物业企业工作人员喝酒上岗现象。 发现一次扣1分 物业企业工作人员自身或无组织，致使他人实施扰乱公共秩序、侵害他人人身权利和财产权利、妨碍社会管理等违法活动。 发现一次扣3分 区域内公用设备设施和共用部位涉及人身平安处有明显标识和平安防范措施。 无明显标识和平安提示的，一处扣1分 因管理失职，造成重大人员伤亡或财产损失 发生一次扣10分 机动车实行划线停放，管理有序 发现摆放不整齐或乱停放现象扣1分 物业企业工作人员在服务中实施的管理措施必须适度，合法。 发生一次扣1分 发生重大突发事件或紧急平安事件，按要求报告相关主管部门。 未报告的发生一次扣2分 7 企业建设与管理（10分） 企业建设奖惩考核制度，并对所管理的各物业工程服务工作每半年至多考核一次。 未建立奖惩考核制度的扣5分，未对物业服务进行考核，少一次扣2分 专业技术人员持证上岗 专业技术人员发现一人无证扣5分 六、园区管理的重点和特点 针对本项目的特殊性和 业主方 服务需求特点，对有可能影响项目未来物业管理运作和实现上述目标的重难点分析如下： （一） 充分保障前期接管规范有序是个重点 本项目属于 XX园区 ，担负着国家 科创 发展的重要使命，需要保障后勤物业服务的延续性、管理的平稳性。如何保障前后物业平稳交接和相应的服务品质是需要重点关注并做好的一项工作。 为此，我们借助丰富的项目接管管理经验，成立两级接管小组，与园区后勤管理部门充分沟通，重点做好人员、财务、设施设备、物业资料等一系列的交接，同时主动做好 “ 前后搭把 ”（使用中文标点） 工作，确保园区环境、秩序工作，保障园区后勤物业管理品质并有所提升。 （二） 做好园区室内外保洁服务，营造整洁靓丽的环境卫生 XX园区 作为区域经济发展的新亮点，需要时刻维护项目整体环境的干净、整洁、靓丽。如何做到这一点，将是接管物业公司的一项重要功课。 我们 XX 物业将对本项目通过配置专业的保洁人员，明确保洁标准，做好计划铺排，重点做好园区内的日常保洁、及时进行生活垃圾清运、定期组织专项保洁，并通过规范的品质管控，使项目达到整洁、靓丽的效果，创造和维护项目整洁、靓丽的卫生环境，使 业主方 人员在日常工作中能强烈感受到良好的环境空间。 （三） 加强岗位管理，维护公共秩序，是一个重点工作 保安（秩序维护）服务是一项十分重要的物业管理服务，充分利用一切安防手段，做好公共秩序维护，是每一项物业管理服务不可缺少的重点性工作。 在本项目的物业形态中更是赋予了重要意义。 确保园区内办公楼以及 业主方 所有财产、人身生命健康权不受侵害和损失，是部队、国防的使命，在这里也必然成为我方有效开展本项目后勤服务的重点工作。 因此，各部位值班执勤人员要坚守岗位，必须火眼金睛，严格排查，对人员、物品进出要严格按照工作规程和 业主方 要求执行，巡查检查时要认真负责，及时发现苗头，快速反应，迅速行动，确保园区楼宇内和谐的公共秩序。 （四） 做好绿化养护、维护园区内环境是个重点工作 根据XX市独特的地理位置及气候特点，四季分明，雨水充沛。洪涝、干旱、暴雨、连阴雨、台风、高温、强对流天气（雷暴、飑线，冰雹等）、寒潮、低温、霜冻、大风、雾等灾害时有发生，需要重点做好绿化养护（尤其是夏季防汛防台风）。 为此，我们一是要做好绿化接管与查勘工作。对现有的绿化养护状况做出评估，提出书面报告，并提出存在问题的处理意见和解决方案，报请 业主方 予以审批确认，作为我方今后开展绿化管护服务的参考依据。 二是，我们将严格按照XX市园林绿化养护标准实施绿化修整，派出具有多年养护实践经验的专业技工进行日常绿化修整工作，合理组织，精心养护，保质保量完成绿化养护工作（尤其是夏季防汛防台风、冬季绿化防寒养护），维护好园区良好的绿化环境，为 业主方 创造优美的园区环境。 三是，绿化工作充分考虑 XX园区 特点，做好安全防护，文明环保作业。 （五） 高度做好项目人员培训和稳定性是个难点 本项目的 业主方 单位为园区区项目，工作繁忙且紧凑，如何保证服务的持续性和重要岗位专业人员的稳定性是今后物业服务工作的一个重点也是个难点。 一是，我们通过系统的培训体系，确保公司每位员工的专业技能和思想政治素质过硬，我们通过规范招聘程序并建立内部晋升机制、加强企业文化建设（尤其是员工关怀）、明确员工职业规划、完善人才培养及培训制度、建立完善的绩效管理体系并进行绩效薪酬管理、完善激励机制和社会保障制度、规范离职管理、建立强大的人才储备库等八大措施，更好地