管委会物业投标方案（381页）（2024年修订版）.docx

管委会物业投标方案 目录 第一章 项目背景与概况 13 第一节 项目背景 13 一、行业背景 13 二、 企业概况 14 第二节 物业行业服务原则 16 一、专业化原则 16 二、零干扰原则 16 三、隐形封闭原则 16 四、服务增值原则 17 五、一票否决原则 17 六、严控成本原则 18 七、文化支持原则 18 第三节 管委会物业重难点分析与措施 18 一、消防管理 19 二、机电管理 20 三、安全管理 21 四、节能降耗 21 第 二 章 项目 管理的整体设想和策划 26 第一节 管委会物业服务采购需求 26 一、物业综合服务基本情况 26 二、服务内容 28 三、服务标准 29 第二节 项目 管理服务定位 31 一、高标准服务 31 二、高效率服务 32 三、高要求服务 32 第 三 节 项目 管理服务模式 33 一、 物业管理执行机构 33 二、 物业管理责任机构 34 三、 物业管理监督机构 35 第四节 项目管理服务承诺 36 一、 服务目标 36 二、 服务承诺 36 第五节 XX管委会物业进退场方案 38 一、目的 39 二、交接时间 39 三、交接框架 39 四、交接参与方 39 五、交接组织 40 六、交接方式 40 七、交接程序 40 八、进场交接项目进度计划表 41 第 三 章 项目人员配备方案 45 第一节 项目机构设置 45 一、组织机构图 45 二、 工作职能组织运行图 45 三、组织架构说明 46 第二节 人员配备及岗位职责 46 一、人员配备原则 46 二、岗位配置 方案 47 三 、项目经理管理职责 50 四 、 各个岗位职责说明 52 第三节 人员开发和培训 71 一、培训目标 71 二、培训类别与方式 72 三、培训计划的实施运行 74 四、培训内容 82 第四节 员工管理考核细则 85 一、项目负责人考核细则 85 二、保安员考核细则 87 三、保洁考核细则 95 第四章 设备物资投入计划 103 第一节 拟投入 用品 及预算计划表 103 一、保洁用品投入 103 二、绿化养护用品投入 106 三、 保安用品投入 107 四、 维修装备 投入 109 五、员工工作服投入 112 六、医疗耗材投入 115 第二节 保洁器具的使用规范 115 一、保洁电器的使用 115 二、保安用品工具使用 138 第三节 设备物资使用规定 140 一、保洁工具使用管理规定 140 二、保安用具使用管理规定 148 第五章 安全秩序管理方案 157 第一节 安全秩序维护管理方案 157 一、安全管理原则 157 二、秩序维护管理目标 157 三、秩序维护管理的性质 157 四、秩序维护管理的主要内容 158 五、秩序维护管理具体措施 158 第二节 消防管理方案 165 一、消防工作的原则 165 二、消防管理体制 166 三、组织架构说明 167 四、消防控制室相关规范化管理制度 168 第三节 停车场管理方案 176 一、停车管理服务要求 176 二、停车场管理思路及落实 177 三、具体管理实施方案 178 第四节 疫情防控技术方案 183 一、工作前的准备 183 二、出入控制 183 三、疫情应对 184 第六章 清洁卫生管理方案 185 第一节 清洁卫生管理服务的整体设想 185 一、清洁卫生管理工作的设想 185 二、拟采取的管理措施 186 第二节 清洁管理计划和实施方案 189 一、会议室清洁工作 189 二、楼内公共区域工作 190 三、办公室清洁工作 191 四、办公楼门厅、大堂的保洁 195 五、楼道清洁工作 197 六、楼梯清洁工作程序 199 七、电梯间清洁工作程序 200 八、卫生间清洁工作程序 202 九、茶水间清洁工作程序 204 十、化粪池清掏 205 十一、地下车库管理与保洁 207 十二、外墙清洁工作 209 十三、垃圾房保洁 213 十四、天台、露台、雨篷保洁 213 第三节 保洁卫生巡查工作指引 214 一、日常工作 214 二、每周工作 215 三、月度工作 215 四、季度性工作 216 五、年度工作 216 第四节 疫情期间消毒方案 216 一、 电梯消毒 216 二、 公用电话消毒 216 三、 办公 室内 消毒 217 四、 公共区域消毒 217 五、 人员防护措施 217 第七章 管委会园区绿化养护方案 218 第一节 日常养护方法和要求标准 218 一、日常养护方法 218 二、日常养护要求 221 第二节 园林绿化养护工作月历 223 一、一月份（小寒、大寒） 223 三、三月份（惊蛰、春分） 224 四、四月份（清明、谷雨） 225 五、五月份（立夏、小满） 227 六、六月份（芒种、夏至） 228 七、七月份（小暑、大暑） 229 八、八月份（立秋、处暑） 230 九、九月份（白露、秋分） 232 十、十月份（寒露、霜降） 233 十一、十一月份（立冬、小雪） 234 十二、十二月份（大雪、冬至） 235 第三节 管委会园区植物病虫害防治 235 一、园艺防治 235 二、人工防治 236 三、生物防治 236 四、天敌利用的原则 237 五、天敌保护 237 六、物理防治 237 七、化学防治 238 八、合理用药 238 九、绿化养护人员保护措施 239 十、物理防治和化学防治结合措施 240 十一、园林病、虫、杂草的重点防治对象 242 第四节 绿化服务项目操作标准 244 一、绿化服务要求标准 244 二、绿化养护作业检查标准 246 三、喷雾器操作标准 246 第八章 项目工程维修维护实施方案 248 第一节 房屋管理维护方案 248 一、维修及养护方案 248 二、维修养护标准及相关制度 250 第 二 节 机电设备 管理维护方案 263 一、给排水设备 263 二、电梯设备 266 三、消防、监控系统 269 四、配电系统 274 五、空调系统 282 六、物业照明系统，通风等日常维护保养 284 七、避雷设施检查养护制度 285 第三节 建筑设备自动化控制系统的运行与管理 287 一、楼宇自动控制系统的日常运行与维护 288 二、能量监测系统 290 三、系统的维护 290 第四节安全防范系统管理与管理 291 一、闭路电视监控系统的管理与维护 291 二、防盗报警系统的管理与维护 292 三、门禁系统的管理与维护 292 四、停车场智能化系统的管理与维护 293 五、电子巡更系统的管理与维护 294 六、数字广播和背景音乐系统的管理与维护 294 第五节 通信和多媒体系统的运行与管理 295 一、电视、电话、网线等通信系统管理与维护 295 二、对讲系统的管理与维护 296 三、多媒体系统的管理与维护 296 第九章 会务管理及服务计划 297 第一节 管理特色及要点 297 一、专业化的团队 297 二、个性化全天候服务 298 三、保密制度 299 四、三级检查及确认制度 299 第二节 会务服务人员岗位配置 300 第三节 会务服务内容 300 一、基本内容 300 二、会议灯光、音响服务 301 第四节 会务接待服务流程及标准 302 一、“一站式”服务模式流程图 303 二、会务服务的通知 303 三、会议服务标准一览表 305 四、会务服务标准操作流程 309 五、会务服务人员保密管理要求 316 六、紧急会议保障预案 317 第十章 档案、资料管理 319 第一节 档案管理运作 319 一、资料的收集 319 二、资料的整理和分类 320 三、资料的归档管理 320 四、文档建立、使用、借阅流程图 321 五、档案的销毁 322 第二节 档案资料的分类 322 第十一章 质量保证与投诉处理方案 324 第一节 内部质量监管方案 324 一、检查控制体系 324 二、适用范围 324 三、标准作业规程 325 第二节 投诉产生原因分析 328 一、投诉的定义 328 二、剖析投诉成因 328 三、投诉动机分析 330 第三节 投诉处理基本原则 331 一、换位思考原则 331 二、有法可依原则 332 三、快速反应原则 332 四、及时总结原则 333 第四节 投诉处理制度 333 一、投诉界定 333 二、投诉接待 334 三、投诉处理 335 四、投诉处理时间要求： 335 五、投诉回访 336 第五节 投诉处理流程 336 一、记录投诉内容 336 二、判断投诉是否成立 336 三、确定投诉处理责任部门 337 四、责任部门分析投诉原因 337 五、公平提出处理方案 337 六、提交主管领导批示 337 七、实施处理方案 337 八、总结评价 338 第十二章 突发事件应急处置 340 第一节 消防应急预案 340 一、总则 340 二、组织机构与职责 341 三、应急响应 343 四、应急处置 344 五、火灾善后 349 六 、火灾、火警应急处理流程图 350 七 、培训、宣传、演习 350 第 二 节 发生治安事件应急处理 351 一、打架斗殴突发事件的应急措施 352 二、盗窃突发事件服务方案 352 三、对损坏大楼财物人员的处理 354 四、爆炸事故的应急处理 355 五、车辆被损、被盗的应急处理 356 六、治安事件应急处理流程图 358 第 三 节 自然灾害应急处理 359 一、遇暴风袭击的应急处理 359 二、突发性水浸的应急处理 360 三、遇地震的处理 361 四、雨、污水管及排水管网或设施阻塞的应急措施 361 五、自然灾害应急处理流程图 363 第 四 节 意外事件应急处理 363 一、遇急症病人的应急处理 363 二、触电事故的应急处理 364 三、丢失物品的处理 364 四、电梯困人应急处理 365 五、给排水系统应急处理方案 367 六 、高空坠物应急预案 369 七、意外事件应急处理流程图 373 第 五 节 公共卫生事件应急预案 374 一、组织机构 374 二、防控措施 374 三、疫情感染者紧急处理程序 376 第 六 节 其他 事件应急预案 376 一、外墙或建筑物发生危险影响他人安全时应急预案 376 二、断水/断电应急预案 378 第一章 项目背景与概况 第一节 项目背景 一、行业背景 几年来，物业管理开始了快速发展，不断注入新的元素，逐步开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。 近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。 在政策层面，《 中华人民共和国 民法典》 和 新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 二、 企业概况 XX 系 管委会物业服务公司 。 XX 正式注册成立，国家一级资质物业管理企业，中国物业管理协会首批会员、常务理事单位；市物业管理协会副会长单位，法律专业委员会主任单位。公司过通了ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系国际、国内双重认证；目前管理项目超过 XX 平方米。 公司专业从事大型综合写字楼、 行政 办公楼、商业及高档涉外别墅、普通住宅、工业园区的物业管理，并提供全方位的物业管理顾问、咨询服务。公司现有在册员工 XX 多人，平均年龄 XX 岁，专业主管以上管理人员 XX 以上文化程度占 XX %，均持有物业管理单位企业经理、部门经理、管理人员岗位培训合格证书。 XX物业服务公司 以“追求卓越，服务真诚”为企业精神，以“一切为了业主”为服务理念，以“周到快捷，安全方便”为工作标准，为业主和客户提供更满意的服务，为国家和社会 作出 更大的贡献。 公司强调品质作为企业的核心竞争力，有效运用ISO9001质量管理体系，建立了ERP办公及信息处理系统，工作标准化及QCS质量检查体系，策划并实施了CI标识视觉手册，形成了完善的品质保障机制，科学、有效地实现了最优化的客户服务和持续改进的内部管理全过程的有效控制，建立了高效的执行架构。 公司以“专业化管理，标准化运营”为手段，突出总部职能管理，强化项目执行能力，使各工作领域、环节都表现得务实、高效和充满活力。 1. 涵盖工程、客服、综合、秩序维护等各专业500多道工作流程的标准作业规程 ； 2. 涉及火警火灾、跑水、停电、公共卫生、秩序维护等突发事件都有成熟的应急处理预案 ； 3. 集约化、标准化的财务、人力资源、招投标管理制度 ； 4. 以“市场化招投标”为主要手段的外委评审制度 ； 5. 统一的、专业化的设备管理规范和技术支持 ； 6. 高效、完善的ERP物业管理办公和服务系统 ； 7. 市场化的人力资源管理机制 ； 8. 横到边，竖到底的考核管理机制 ； 9. 细化、实用的 XX 多个岗位说明书 ； 10. 规范的、专业化的质量督导体系 ； 11. 庞大的、快捷的集中采购体制 ； 12. 全面、专业的内部资源管理体系 。 第二节 物业行业服务原则 为 充分保障 XX管理委员会 物业功能的发挥，我们根据我司多年来的物业服务经验，确立一系列符合 XX管理委员会 特色的服务原则。 一、专业化原则 我司将为 XX管理委员会 配置专业方向针对性强、专业水平高的管理服务人员，充分发挥我司服务严格、周密、灵活的质量管理控制体系的特长，实现三个确保：“确保专业化服务安全、准确、快捷”；“确保各类人员服务礼仪星级化”；“确保各项工作服务标准星级化”。 二、零干扰原则 我司运用自身多 年的 管委会物业 服务经验，针 对 XX管理委员会 工作时间和 管委会 工作人员的作息特点，合理安排各项物业服务工作，将物业服务对 XX管理委员会 窗口办案工作的不良干扰降低为零。 三、隐形封闭原则 我司充分考虑到 XX管理委员会 开放式服务的特殊性，对 XX管理委员会 实行隐形封闭式安全管理。一方面，对外来人员提供各种便利服务，另一方面，建立“定位安检、智能监控、便衣循踪”的隐形三级安全控制体系，在不能实行封闭式管理的前提下，确保尽量对外来人员不形成任何不适压力的同时，加强对外来人员的隐形化安全监控，充分保证 XX管理委员会 的安全。 四、服务增值原则 我司为 XX管理委员会 确立“全方位、星级化、一体化”的服务方案，在确保服务标准完全落实基础上，我司将充分利用多年来品质管理经验，积极推进“服务标准化、5S环境维护、消除Muda（超量工作造成的无效劳动、等待的浪费、过程的浪费等现象）”三大服务增值活动。 通过改进管理方式、提升服务质量、创新物业服务三大途径，使 XX管理委员会 的物业服务不断超越服务标准，实现服务不断增值，为 XX管理委员会 提供强力的服务支持。 五、一票否决原则 我司对员工在物业服务水平的绩效考核非常严格，坚持“服务态度第一、客户满意第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创新第一”的“五个一”考核标准，对任何一项考核连续三次无法满足基本要求的员工，坚持实行“一票否决原则”，予以淘汰。对年度考评排名最后的员工，同样执行这一原则。 六、严控成本原则 我司对物业服务成本控制具有独到的经验和管理体系，我们通过“强化技术管理，控制技术损耗”、“人员一专多能，控制人力编制”、“集中采购配置，控制采购成本”三大成本控制途径，向管理要效益，达到 XX管理委员会 物业服务低成本运作的目的。 七、文化支持原则 多年来，我司在文化活动的策划与组织中，积累了丰富的社区文化人才资源和经验，拥有雄厚的社区文化实力，多年来的文化传播使我司文化具备了服务性、适应性、创新性、容纳性特征。 在 XX管理委员会 的文化建设中，我们将充分利用我司文化资源，大力支持 XX管理委员会 文化建设，协助 XX管理委员会 策划开展各种文化活动，营造有利于 管委会 发展的良好文化氛围。另外，在我司服务网站将专门开辟 XX管理委员会 文化专栏，刊登 XX管理委员会 动态信息。 第三节 管委会物业重难点分析与措施 经过我公司物业管理投标专家小组多次的研讨、分析与论证，现就管委会办公楼物业管理中存在的重、难点以及解决方案、措施列举如下： 一、消防管理 随着我国经济和城市建设的迅猛发展，高层建筑日趋增多，严格的防火设计，先进的自动消防系统，使高层建筑的防火、灭火技术达到了一个较高的水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕无忧了呢？ 我们 知道再先进的设备也需要有人去管理和操作，事实证明，消防设施得不到良好的维护 管理，安全制度不落实，业主防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要因素还是人的因素。结合我们对5A级智能管委会办公楼的消防管理，对做好管委会办公楼的消防工作我们将采取以下措施： 1.严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施投接管验收。 2.建立防火规章制度，由管理处与管委会办公楼业主签定《消防责任书》，并实施必要的奖惩措施。 3.建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。 4.经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除业主办公区域的火险隐患。 5.定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。 二、机电管理 管委会办公楼机电设备包括高低压变配电房、中央空调站、治安消防监控系统、水泵房、电梯和智能化门禁系统等。这些设备的良好运行是保证管委会办公楼业主正常办公的最根本条件。而在物业管理界流传着这样一句话：设备是养出来的，不是修出来的。事实证明，一支专业化程度高、专业技能强的机电保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命，且有效地控制运行成本。 我们在对高档物业的管理过程中，逐步积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在管委会办公楼的物业管理过程中，我们将移植这些先进的设备管理模式，在确保管委会办公楼机电设备安全运行的前提下，达到设备保值，延长寿命，节能降耗的目的。为此，我们拟采取以下管理机制： 1.定人定机制：通过部门竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。 2.时效工作制：对所有的维修厂工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保管委会办公楼所有机电设备的正常运行。 3.不均衡管理：针对管委会办公楼业主的工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响客户的正常工作和学习，真正实现我公司一绩倡导的“零干扰服务”。 三、安全管理 安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。针对管委会办公楼的物业特点，本公司准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为贵宾、业主（包括使用人）、访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记”的管理控制手段来确保无危险人员进出；在交通、物品出入管理上，采用本面应用于管委会办公楼，以确保管委会办公楼在安全管理上的万无一失。 四、节能降耗 在保证管委会办公楼物业管理收费水平低于同档次物业的收费标准的前提下，提高有效的节能降耗措施降低成本，以确保管委会办公楼高水准的物业管理服务及管委会办公楼各项使用功能的实现，为业主最大限度地节约资金。 （一）电梯的节能管理 1.电梯宜取消返基站功能。 2.多梯应采用群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行。 3.根据人流量和实际使用情况合理制定电梯开停时间，保证电梯有较高利用率。 4.加强电梯管理（我放拟安排两名兼职电梯导引人员），防止人员捣乱，导致电梯无谓空载运行。 5.采用变频变压调速系统，达到节能高效的目的。 6.机房应尽可能利用自然通风，不满足电梯控制柜运行条件的机房，可采用空调降温，应设温控器控制空调运行。 （二）供配电系统的经济性运行 1.变压器合理换切问题 由于写字楼不办理抄表到户，供电局按变压器向业主收取电费。收费项目有：基本电费，电量电费，并有用电最低消费限制。若此时开启多部变压器，将造成巨大亏损。 合理换切变压器可产生极大的经济效益，在保证变压器不过载的情况，应尽可能地减少投入台数。在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造，使各段低压母线可方便联络，计量不受影响。 2.中央空调机组的经济性运行 中央空调机组投入使用前，必须进行费用测算，以决定是否启用。制冷机投入的台数原则上为一台可全负荷工作，决不投入第二台。未使用区域的冷冻水分支管应关闭，不同主回路上的用户，当使用一台制冷机时，宜通过适当的改造，将其连接，并可通过闸阀切断关联。 冷冻水出水与回水温差应控制在7至10度。温差变大，制冷机效率会降低，同时冷冻水管从外界吸收的热量增大，增加能量损耗。秋冬季当环境温度较低时，冷却塔风机可不开，但须保证冷却水的温差在允许的围。负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及时将情况反馈给开机人员，以便调整。室温度一般控制在26度左右，严禁超标准供冷。写字楼等处的大门若不能关闭，应加装风幕，阻挡冷气外流。写字楼下班时间应关闭风机盘管、新风机、风柜等。 中央空调机组季节性停机时，应及时报停空调用变压器可节约大笔费用。应尽可能少地启用变压器，在不超载的情况下，通过低压柜联络使用。 中央空调系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就会造成金钱流失。使用的原则应为：在保证服务达标的情况下，尽可能的节能降耗。为就要求空调管理人员应定期对运行数据进行分析，摸索规律，正确制定出机组的运行计划。 （三）供水系统的经济性运行与节水管理 1.须按下达的用水指标对公共用水进行严格控制，完善各级计量。 2.有条件的地方，低区给水应充分利用市政管网压力直接供水。扬程、流量冗余较大的水泵，可对其进行改造。定期通过水量平衡测试检查地下管网是否有渗漏，发现漏点及时进行维修。 3.供水设备 （1）各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。 （2）水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位过高而溢水。 4.水池清洗 水池每年至少清洗XX次，为尽量减少水的浪费，清洗水池前，应关闭水池的进水阀，使用水池的蓄水至到最低水位线，剩余水用水泵抽到需用水的地方。 5.中央空调用水 中央空调耗水主要表现在冷却水的蒸发散失及空调水的水质处理。 （1）调整冷却塔风扇角度，减少冷却塔的漂水。 （2）控制冷却塔托水盘的水位，避免溢水。 （3）由专业水处理公司每年对空调进行水质处理，减少空调设备、管道的清洗频次。 6.地面清洁 地面清洗周期为10天，但可根据地面脏的程度及路面情况，适当延长清洗周期。清洗时严禁用大水持续冲刷来清洁地面，水应随用随开。 7.绿化用水 鉴于本管委会办公楼绿化面积有限，不便采用自动喷灌的，可用水管浇水，并应加上花洒头，做到随用随开。要充分利用消防水池的水。绿化浇水总的原则：季节不同，浇水量不同；地栽植物浇水量多，盆栽植物浇水量少；旱性植物浇水量少，湿性植物浇水量多。 8.节约用水教育宣传： （1）由培训部门组织员工（特别是新员工）进行节约用水的培训，使每个员工养成节约用水的好习惯。 （2）在宣传栏，公共用水点贴节约用水宣传标语，标志，图画。 （3）清洁绿化操作人员应掌握正确的清洗、浇水方法，并不断提高技术技能。 （4）实行奖惩办法，对节约用水的个人、集体进行奖励；浪费水的个人、集体进行惩罚。 第 二 章 项目 管理的整体设想和策划 XX物业服务公司 将以“追求卓越、服务真诚”的服务准则，以服务为本，创造全国工商联项目办公楼（以下简称“项目办公楼”）精致管理服务。 XX物业服务公司 为项目提供管理服务基于以下认知： 1.一切的管理服务必须从了解物业和客户的需要开始； 2.不能简单地将物业管理的内容分成管理类和服务类，所有管理行为必须透过服务的形式表达、传递给顾客，服务则需永远以人为本； 3.服务企业必须具备对服务品质不甘平庸的价值观，必须具备改善质量的价值观。物业管理企业之间品牌、声誉、能力的差距，源自于对工作细节所持的价值观，细节的集合标定了一个物业公司身处的级别。 4.物业管理企业必须具备强大的执行力。失去执行力，一切伟大的目标、设想和计划均将流于空谈。执行力有赖于一个企业的企业文化、制度体系、规范化、透明化、专业化、有效团队等综合因素。 第一节 管委会物业服务采购需求 一、物业综合服务基本情况 （一） XX 管理委员会物业情况 1. 服务单位名称： XX 管理委员会； 2. 发展商： XX 管理委员会； 3. 物业类型：行政单位办公区； 4.坐落 位置： XX 市 XX 交汇处； 5. 物业区域范围： XX 市 XX 交汇处的 XX 管理委员会 ， 面积约 XXX 平方米。 （二） XX 物业基本情况 1. 服务单位名称： XX 市 XX 区 拆迁 安置中心； 2. 发展商： XX 管理委员会； 3. 物业类型：行政单位办公区； 4.坐落 位置： XX 市 XX 区 XX 路 XX 号； 5. 物业区域范围： XX（地址） ，面积约 XX 平方米。 （三）服务要求 1. 按国家有关法律法规及建设部规定要求对房屋共用部位、房屋共用设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。 2. 按国家有关法律法规及建设部规定维护管理区域内的环境卫生和相关秩序。 3. 物业有偿服务：业主和使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时， 投标方 应接受委托并合理收费。 4. 配合和协助当地公安 行政 对管理区域内的治安管理，进行安全监控和巡视等秩序维护工作。 二、服务内容 （一）安全服务及秩序管理： 1. 辖区范围内的治安保卫、消防安全、秩序管理服务，即：门卫、重点场所守护、治安巡逻、大型活动与会务工作保障，临时的应急处置，对来访人员进行登记、查验，对进出物品或危险物品的查验，做好防火、防盗、防破坏、防事故的安全工作，做好车辆、道路及环境秩序管理等，保证辖区范围内安全和正常工作秩序。 2. 服务区域内治安、巡逻、消防、交通等安全工作（但不含人身财产保险保管责任）。 3. 配合和协助当地公安进行服务区域内的治安保卫。 4. 如甲方提出服务需求时， 投标方 在能力范围内可提