市民中心物业服务投标方案（672页）（2024年修订版）.docx

市民中心物业服务投标方案 目录 第一章 项目需求与物业服务设想 22 第一节 项目需求分析 22 一、项目概况 22 二、服务范围 22 三、人员配备 23 四、服务要求 26 第二节 物业管理概述 32 一、物业管理目标 33 二、物业管理理念 34 三、物业管理原则 36 四、物业管理思路 38 五、物业管理要求 40 六、具体工作计划 41 第三节 项目管理概述 46 一、管理原则 46 二、管理维度 47 三、管理模式 51 四、管理机制 55 五、管理优势 59 第 四 节 提高物业 管理深度和广度 措施 62 一、“超前化”的服务启动 63 二、“人性化”的服务理念 63 三、“菜单式”的服务内容 63 四、“精细化”的服务标准 63 五、“科技化”的服务手段 64 六、“标准化”的服务控制 64 第五节 项目运行机制 65 一、培训机制 65 二、激励机制 66 三、监督机制 66 四、竞争机制 67 五、创新机制 67 六、约束机制 68 第六节 物业考核标准 68 第二章 项目组织机构与人员配备 87 第一节 项目组织机构 87 一、建立要求 87 二、建立重点 88 三、组织结构 90 第二节 人员配备计划 90 一、 人员配备原则 90 二、岗位设置原则 92 三、人员配备计划 93 第三节 部门岗位职责 96 一、安全管理部 96 二、清洁绿化部 97 三、水电工程部 98 四、综合管理部 99 第四节 人员岗位职责 100 一、项目管理 100 二、安全保卫 101 三、环境卫生 104 四、水电维修 107 五、综合管理 110 第三章 人员培训方案 114 第 一 节 总体 培训 方案 114 一、培训思路 114 二、培训实施 118 三 、培训计划 119 四、培训流程 121 五、培训考核 124 六、培训考勤 125 第二节 保洁人员培训 127 一、管理人员培训 127 二、保洁员培训 130 第三节 绿化养护人员培训 132 一、职业道德教育培训 132 二、安全工作的培训 132 三、专业技术与技能培训 133 四、内部考核及 自查自纠 134 第四节 保安人员培训 136 一、基础知识培训 136 二、管理制度培训 138 三、问题处理方法培训 142 四、消防技能培训 145 第五节 维修人员培训 157 一、主要工作内容 157 二、行为规范 158 三、维养计划 159 四、消防系统管理 159 五、空调系统管理 159 第 四 章 物资装配计划 161 第一节 物资配备规定与原则 161 第二节 物业用房 162 一、物业管理用房 162 二、物业管理用房的配置要求 162 第三节 拟投入物资情况 162 一、办公用品 163 二 、保洁工具 164 三 、绿化工具 165 四 、保安器具 168 五 、维修工具 168 六、工作服 169 第四节 保洁设备 设施 使用 管理 170 一、设备机械 170 二、 垃圾箱 174 三、保洁 车辆 175 四、保洁 仓库 178 第五节 绿化养护机械使用管理 179 一、剪草机 179 二、绿篱机 180 三、割灌机 181 第六节 保安工具 使用管理 181 一、总规定 182 二、对讲机 184 三、警棍 186 四、巡更棒 187 五、强光手电 187 第七节 维修工具使用管理 189 一、管理职责 189 二、管理流程 189 第八节 工作服管理 191 第五章 项目规章制度 195 第一节 项目总体管理制度 195 一、项目经理管理制度 195 二、项目过程管理制度 198 第二节 公司管理制度 199 一 、行政管理制度 199 二 、项目会议制度 205 三、培训管理制度 207 四、安全检查制度 208 五 、公司保密制度 209 第三节 保洁管理制度 211 一、 保洁 员 管理制度 211 二、保洁设备管理制度 212 三、保洁人员防护制度 213 第四节 保安管理制度 214 一、保安员守则 214 二、门卫制度 217 三、 巡视管理制度 218 四、监控值班管理制度 222 第五节 车辆停放管理制度 230 一 、停车场管理条例 230 二 、停车场停放 管理制度 231 三 、机动车停放 管理制度 233 四 、非机动车、电动车 等 停放 管理制度 234 第六节 机电维修制度 234 一、配电室管理制度 234 二、电梯维修安全制度 238 三、供水系统管理制度 239 四、排水系统管理制度 240 第 七 节 公共设备管理制度 241 一、空调管理制度 241 二、水电管理制度 242 三、设备使用 制度 242 四、 电梯维修制度 243 第八节 消防安全管理制度 244 一、消防安全培训制度 244 二、消防设施维护制度 245 三、火灾隐患整改制度 246 四、应急疏散演练制度 246 第九节 财务管理制度 249 一、 财务公开制度 249 二、 财务控制制度 250 三、 账户管理制度 251 四、 资产管理制度 251 五、 重点支出制度 252 第十节 服务投诉处理制度 253 一、受理客户投诉 253 二、解决客户投诉 254 四、客户投诉结果应用与评估 255 第 十一 节 档案管理制度 255 一、档案员岗位责任制 255 二 、安全基础档案制度 257 三 、档案 资料 保管制度 258 四、档案安全保密制度 259 第六章 清扫保洁服务方案 261 第一节 保洁服务整体设想 261 一、管理模式 261 二、保洁范围 264 三、保洁服务要求 265 四、保洁人员配置 267 五、保洁工作标准 268 六、保 洁检验标准 270 七、保洁监管流程 275 第二节 室内各区域保洁 276 一、各楼宇大厅 276 二、楼层与通道 278 三、会议室 279 四、办公室 280 五、卫生间 281 六 、电梯 283 七、其他公共设施 285 第三节 室外各区域保洁 289 一、台阶、绿地 289 二、排水渠、集水井 290 三、停车场 290 四、垃圾房 291 第四节 卫生消杀管理方案 292 一、“消杀”服务工作要求 292 二、“消杀”工作设想 293 三、“消杀”工作方案 294 第五节 安全清洁管理 300 一 、 行为安全规范 300 二 、 安全防范规范 301 第七章 绿化养护服务方案 302 第一节 绿化管理整体设想 302 一、总体要求 302 二、质量标准 302 三、养护计划 304 第二节 绿化服务工作标准 311 一、室外绿化养护标准 311 二、室内绿化养护标准 319 第三节 绿化服务工作重点 320 一、室内绿化 320 二、室外绿化 321 三、植物 修剪 要求 323 四、绿化垃圾处理 325 五、植物病虫害防治 325 六、绿化应急抢险 327 第四节 室外绿化管理方案 328 一、 树木养护 328 二 、绿篱养护 332 三 、地被养护 333 四、花坛养护 336 第八章 安全保卫服务方案 337 第一节 保安服务整体设想 337 一、安保服务目标 337 二、保安管理模式 337 三、安保服务标准 341 四、安保服务要求 342 四、保安人员要求 343 五、保安 工作职责 345 六、保安 管理 规范 347 第二节 秩序维护方案 356 一、 管理 思路 356 二、维护措施 363 第三节 巡逻 服务 方案 368 一、巡逻计划 368 二、操作规程 371 第四节 监控服务方案 375 一、管理思路 375 二、操作规程 379 三、监控系统 387 第五节 停车场管理方案 392 一、管理思路 392 二、服务要求 397 三、 操作规程 398 第九章 消防安全管理方案 402 第一节 总体管理方案 402 一、健全机构 402 二、消防制度 402 三、宣传工作 403 四、灭火程序 404 第二节 消防管理体系 405 一、安全管理体系 405 二、消防事务管理 406 三、消防设施管理 406 四、消防应急器材 407 五、消防监控设施 408 六、消防安全培训 408 七、消防安全检查 413 第三节 消防安保管理流程 414 第十章 会议服务方案 418 第一节 会议服务总体要求 418 一、 会议服务基本原则 418 二、会议服务基本要求 418 三、会议服务基本内容 420 四、会议服务标准 420 第二节 会议服务操作规程 423 一、会议服务作业规程 423 二、会议服务接待规程 426 第三节 分类会务接待服务规程 433 一、高级别会议服务 434 二、中大型会议服务 438 三、大型集会服务 442 四、联欢晚会服务 443 五、小型会议服务 445 六、座谈会服务 445 第四节 会议灯光、音响服务 446 一、操作规程 446 二、维修保养 447 第十一章 设施设备维护管理方案 449 第一节 综合维修服务总体要求 449 一、综合维修服务内容 449 二、 设施设备 运行管理 452 三、设备维修管理要求 455 四、维修服务承诺 456 第二节 房屋的日常维护管理 457 一、服务要求 457 二 、时间 安排 458 三、房屋结构维修养护 459 四、建筑部件维修养护 467 五、附属构筑物维修养护 475 第三节 供配电系统的维护管理 483 一、供电基础管理 484 二、供电运行管理 484 三、设备工作标准 485 四、系统维护保养 489 第四节 二次供水设备维修养护 491 一、工作要求 491 二、日常巡检 494 三、维护保养 502 四、报修维修 506 五、安全管理 510 第五节 排水系统维护管理 519 一、维护保养程序 519 二、维护保养内容 520 三、维护保养计划与标准 521 第六节 空调系统的运行与管理 522 一、运行管理 523 二、维护措施 523 三、常规使用 527 四、空调使用注意事项 528 五、空调系统维修保养 529 第七节 电梯、自动扶梯的运行与管理 532 一、日常管理 533 二、维保计划 534 三、维保内容 542 四、安全管理 556 第八节 消防系统的运行与管理 560 一、运行管理 561 二、日常管理 562 三、保养管理 562 四、维修管理 564 第九节 公共照明和电气设备 维修养护方案 564 一、 公共 照明系统维护管理 564 二、电气 设备 养护管理 570 第十节 安全防范系统管理与维护 580 一、闭路电视监控系统 580 二、防盗报警系统 585 三、门禁系统 587 四、停车场智能化系统 588 五、电子巡更系统 590 第十二章 投诉处理服务 591 第一节 投诉处理原则 591 一、换位思考原则 591 二、 有章可循 原则 591 三、及时处理原则 592 四、 存档分析 原则 592 第二节 投诉处理规范 593 一、投诉受理阶段 593 二、解释澄清阶段 593 三、投诉处理与回访 594 四、跟踪总结阶段 596 第三节 投诉处理流程 596 一、记录投诉内容 596 二、判断投诉是否成立 596 三、确定投诉处理责任部门 596 四、责任部门分析投诉原因 596 五、公平提出处理方案 597 六、提交主管领导批示 597 七、实施处理方案 597 八、总结评价 597 第十三章 服务质量保障 600 第一节 质量保证体系 600 一、必要性和可行性 600 二、基本框架 602 三、 建立质量管理体系 604 四、 物业质量管理体系的运作 607 第二节 质量保证措施 609 一、总体服务保证措施 609 二、保洁服务质量保证措施 609 三、绿化服务质量保证措施 610 四、保安服务质量保证措施 611 五、 设备设施 质量保证措施 613 六、维修服务质量保证措施 618 七、消防安全保障措施 618 八、突发事件保证措施 619 第三节 服务指标承诺 620 第十四章 物业档案管理 624 第一节 档案管理工作计划 624 一、 做好档案管理工作 624 二、 健全 档案管理 制度 625 三、 实现管理现代化 625 四、提高档案质量管理 626 第二节 物业档案的建立 627 一、档案整理程序 627 二、档案保存规定 628 三、档案统计工作 630 四、档案利用规定 630 五、档案移交工作 632 六、档案的鉴定和销毁 633 七、档案的保密与安全 634 第三节 物业档案管理要点 636 一、管理体制 636 二、管理流程 638 三 、管理细则 640 四、管理重点 645 第十五章 项目应急预案 647 第一节 应急总预案 647 一、应急原则 647 二、应急预警 648 三、 应急响应 649 四、应急组织 651 五、保障措施 652 第二节 消防应急预案 655 一、 扑救初起火灾 656 二、 应急 疏散组织 656 三 、 各类 灭火方案 656 四、 安全防护措施 657 五、 现场保护 措施 658 第三节 自然灾害类事故应急 预案 658 一、雷暴雨 658 二、 台风、潮汛 660 三、 防震抗震 660 第四节 应急抢救预案 661 第五节 各类突发事件应急预案 662 一、发生打架斗殴 662 二、发现可疑分子 664 三 、发现醉酒闹事或精神病人 664 四 、发生刑事案件与恶性事故 664 第六节 设备事故类应急 预 案 666 一、 停电事故 666 二、 电梯故障 667 三、 触电事故 669 四、 供水 故障 670 五、 水管爆裂 671 六、 管道堵塞 672 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说明 一、如招标文件评分标准要求“项目需求与物业服务整体设想”，可参照第一章； 二、 如招标文件评分标准要求“项目组织机构 ” “人员配备”，可参照第二章； 三、 如招标文件评分标准要求“人员培训方案 ” ， 可参照第三章； 四、如招标文件评分标准要求“ 物资装备 ” ， 可参照第四章； 五、如招标文件评分标准要求 “保洁方案”“消毒、消杀方案” ，可参照第六章； 六、如招标文件评分标准要求 “绿化养护方案”， 可参照第七章； 七、如招标文件评分标准要求 “秩序维护方案”“停车场管理方案” ，可参照第八章； 八、如招标文件评分标准要求 “消防安全管理方案” ，可参照第九章； 九、如招标文件评分标准要求 “会议服务方案” ，可参照第十章； 十、如招标文件评分标准要求“综合维护维修方案”，可参照第十一章； 十一、如招标文件评分标准要求“投诉处理服务”，可参照第十二章； 十二、如招标文件评分标准要求“服务质量保障”，可参照第十三章； 十三、如招标文件评分标准要求“档案管理”，可参照第十四章； 十四、如招标文件评分标准要求“应急预案”，可参照第十五章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、 依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 ； （二）《物业管理条例》； （ 三 ） 其他法律法规。 四 、行业规范、标准 。 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 项目需求与物业服务设想 第一节 项目需求分析 （投标人根据项目具体情况参照编制） 一、项目概况 （一）物业名称：XX市民中心 （二）坐落位置：XX区XX路XX号 （三）基本情况： XX市民中心项目总占地面积约XX亩，总建筑面积约XX万平方米。主要的配套设备设施有：配电设施、天然气中央空调机组、垂直升降电梯、手扶电梯、供水、消防、弱电系统及背景音乐等。 （四）室外环境： 1.四周围栏、墙、停车场； 2.公共区域、广场卫生清洁等； 3.景观照明、公用路灯等； 4.环境绿化养护。 二、服务范围 1.大楼公共区域的日常巡查、保养、清洁和管理。包括：外墙面、屋盖、屋面、门窗、大堂和公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、上下水管道、落水管、污水管、玻璃幕墙等采购人要求的区域。 2.大楼相关设备设施的日常养护、运行和管理，包括：供电系统、给排水系统、空调系统、排污系统、电梯、消防系统、灯饰照明、网络布线、电话安装、智能化系统等设施设备的运行、年检、换证、维护保养、监督管理等事项；采购人如新购设施设备，成交供应商在履约期限内，需根据采购人要求，增加相关技术人员，保障设施设备正常运行使用。 3.物业管理服务区域24小时保安保卫、安全巡查及公共秩序管理； 4.物业管理服务区域内的交通秩序维护与车辆行驶、停放的管理； 5.大楼内各办公室调整、搬迁后的综合整理等（如综合布线、电话移机、搬运物品等）； 6.“门前三包”工作； 7.负责办公区域内的各类工程施工的安全、文明施工等日常管理工作； 8.成交供应商应建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安、停水、停电、停气、重大事件等紧急、突发情况；当紧急、突发情况发生时，物业管理公司必须积极配合采购人工作； 9.物业档案资料管理； 10.法律、法规、规章、政策规定应由成交供应商管理服务的其他事项，以及双方协商约定的其他管理服务事项。 三、人员配备 本管理项目主要由保洁、会议、保安、设施设备的运行管理和维护、后勤、绿化养护、给排水系统维护、电工、木工、瓦工、零星维修等项目组成。具体说明如下： （一）人员数量及素质要求 1.人员数量要求 本项目须确保在优质、高效完成任务的前提下，尽量减少所需的包括保洁、安保、会议服务、水电维修、设备运行维护人员的使用数量。项目配备人员共计XX人，分配为： （1）项目经理XX人； （2）经理助理XX人； （3）客服主管XX人（前台接待），主要负责项目管理处的客服接待工作（若遇大型会议，根据采购人需求临时调配会务人员）； （4）外围保洁XX人； （5）内部保洁XX人（包括会务、公共区域、采购人要求的办公室等其他区域） （6）工程部XX人，其中： 1）中央空调运行班XX人（其中班长1人）； 2）零星小修班XX人（电梯运行管理、水电综合维修、弱电、主管）； 3）高压配电房值班XX人。 （7）秩序维护队XX人，其中： 1）队长XX人； 2）公共卫生中心XX人：其中消防控制室、监控室以及巡逻岗和门卫固定XX人（根据消防大队要求，每班必须配备2人及以上），其余人员根据采购人工作需要和现场实际情况进行调整部署； 3）行政服务中心XX人：其中消防控制室、监控室以及巡逻岗和门卫固定XX人（根据消防大队要求，每班必须配备2人及以上）；值班固定XX人（2班倒，24小时值班制）；涉及办事窗口，每层需固定1人维持秩序，共XX人；其余人员根据采购人工作需要和现场实际情况进行调整部署； 4）路面停车场XX人，维持日常停车秩序； 5）中心外围广场XX人，负责外围广场机动车、非机动车停车引导、有序停放。 （二）人员素质要求 1.项目经理：XX周岁及以下，具备大专及以上学历，具有3年以上综合大楼物业管理经验，且政治素质较高，体貌端庄、身体健康，要求精通水、电、气等管路基本原理，能够在第一时间排除和处理所维护设施设备的紧急故障。 2.项目经理助理：XX周岁及以下，政治素质好，体貌端庄、身体健康，要求精通水、电、气等管路基本原理，能够在第一时间配合项目经理排除和处理所维护设施设备的紧急故障 3.客服主管：XX周岁及以下，具有较强责任感，和对突发事件的处理能力 4.普通工作人员：政治素质好，无犯罪记录，体貌端庄、身体健康。 其中： （1）安保人员高中以上学历，年龄一般不超过XX周岁，男性身高不低于XXCM，女性身高不低于XXCM； （2）卫生保洁人员：年龄一般不超过XX周岁，具有较强的执行力和打扫能力； （3）客服人员：均为女性，年龄一般不超过XX周岁，身高不低于XXCM，形象较好，气质佳，上岗前应经过会务、礼仪培训，服务规范、及时、热情、文明礼貌，需要时提供会务、司法礼仪等服务； （4）工程维修人员：必须持有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书（含电梯操作证），有较强的事业心和责任心。 四、服务要求 （一）卫生保洁服务 1.院落范围内所有区域的每日卫生清洁工作和门前三包范围内与卫生清洁工作相关的其他工作（如扫雪等）； 2.负责突发性公共卫生事件的处理； 3.负责楼内地面、水箱（池）的清洗消毒、排水管道和卫生间的清掏以及及时收集清运垃圾。 4.负责管理的会议室及各类公共场所的室内玻璃（含窗户内玻璃、隔断、橱门、壁镜）、窗台、墙裙、线条、办公桌、椅、沙发、茶几、各类橱、水瓶、茶具（茶杯、茶叶桶、茶盘）、电话机、烟缸、服务大厅台面、等候区域的桌椅等每天应及时保洁，必要时清洗。废纸篓、茶叶等每天清理。 5.公共区域内的楼道及大厅：楼宇内所有通道的地、墙、柱、不锈钢扶手、玻璃窗、摆饰品等无灰尘、无污渍、无杂物；大厅前后玻璃门随时清洁，确保无污渍、无手印；垃圾随时清理，各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施保持清洁。 6.卫生间：每日定时卫生间清洁4次以上（上下午分别不少于2次），保证清洁无异味。清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、倾倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂、点檀香、小便器内放置香球等。 7.电梯：保持电梯轿厢内外清洁，白天定时对电梯厅的地坪进行清洁；每日夜间对电梯内的轿厢壁用不锈钢保养油进行擦拭。 8.室外道路（含地上停车场）：每天对停车场、道路及两侧人行道随时清扫，确保路面干净整洁，并根据季节和需要确定路面洒水和冲洗。 9.前后门口及阶梯：每天定时清洁，不定期清洁，确保地面光亮、无污渍，雨雪天气及时铺防滑地毯，并摆放小心地滑指示牌。 10.停车场：垃圾每日清运，各类设施无污损，地面无积水。 11.绿化带清洁保洁：专人负责保洁、清洁，仔细清扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾、拾捡烟头、棉签等小杂物。 12.其他：环卫设施：垃圾桶、果皮箱每天清运；外表干净；排水沟、地下管井随时清理，确保随时畅通；化粪池：在确保出入口通畅的情况下每年清理2次；标识、宣传牌：每天擦拭1次。 （二）绿化环境管理 1.绿化养护范围包括公共部位绿化的正常管护； 2.定期组织浇灌、施肥和松土，清除绿地杂草、杂物，做好防冻、防涝工作。定期喷洒药物，预防病虫害； 3.保持树木长势良好，树冠基本完整，没有死树和枯枝死杈，管理期间树木枝干无机械损伤、无钉栓及非保护性捆绑现象，无明显缺株现象。 （三）安全保卫服务 1.对办公区域及公共区域的值守、巡查和维护，制定安保监控、消防监控并实施24小时值班巡逻制，保证区域内各部门的正常办公秩序，预防外来人员非正常进入，预防偷盗事件的发生，确保办公大楼内无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生； 2.做好紧急突发事件的应急处理工作，应有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%； 3.对所有人员应文明礼貌、热情接待，对外来人员需主动与会见部门和人员取得联系，经同意后引导进入，严禁未经同意擅自进入办公区域； 4.负责路面车辆停放秩序及区域内道路交通秩序维护； 5.实行立岗制度，对集中办公大楼入口在工作时间安排专人立岗，负责来访的正确引导工作；确保所有来访人员被正确引导； 6.对大宗物品进入办公区域应进行询问、登记、检查，负责大宗物品出门的检查、登记工作； 7.负责消防设施（灭火器、消火防）的检查及记录工作，确保处于完好状态； 8.做好紧急突发事件的应急处理工作。 （四）会议服务 1.根据各部门同志的会议及参会人数等信息，提前半天做好会场桌椅摆放及卫生清洁工作； 2.工作人员应配合弱电相关技术人员提前半天做好音响设备的检查工作，确保会议正常使用； 3.会务人员淡妆上岗，服务周到，应提前主动对接会议部门，根据会议人员的数量提前领取茶叶、纸杯，会前半小时做好茶水准备工作； 4.会议中茶水供应及时，15分钟加水一次，必要时增加加水次数； 5.会后会务人员及时清理会场，确保下次会议正常使用； 6.根据会议不同，由采购人负责会议服务的，物业人员应无条件按要求做好会务服务。 （五）设施设备的运行、管理和维护 负责给排水、强弱电、电梯、空调、消防、监控等所有系统的设施设备的正常运行、管理和维护；能耗控制实行；负责对高、低压配电房24小时值班和巡视；负责相关设施设备的检修、维保、年检等工作。 电梯、空调、消防、安监等设施采取三方共管方式（采购人、专业维保公司、投标供应商），做好第三方监督管理工作。以上设备如发现故障应及时与专业维保公司沟通、协调、联系，尽快排除故障。消防、空调、电梯应由有维护资质的专业公司养护、维修。 1.给排水系统 （1）水箱（池）半年消毒1次，水质每三个月化验1次，冬季水箱及室外管路有可靠的防冻措施； （2）保持泵房清洁卫生，楼顶落水口保持完好畅通. 2.供配电系统 （1）值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面； （2）每日监察供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；每年委托专业单位对供配电相关系统进行测试，对其外部进行清洁、保养； （3）每年需检测主要电气设备、高压操作工具的绝缘程度。 3.弱电系统 （1）操作人员应受过专业培训，持证上岗，对异常情况能够识别； （2）有切实可行的维修保养计划，维护保养及时，使系统处于最佳工作状态。 4.避雷接地系统 每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护。 5.电梯运行与管理 （1）安装、维修、保养等人员均应持有特种行业操作证上岗；建立健全电梯管理制度； （2）安全设施完好、齐全、通风、照明等附属设施完好；按照国家有关规定组织并实施电梯年检。 6.空调系统及其配套设施 （1）物业公司承担空调系统及其配套设施的操作，聘请专业维保单位对空调系统进行维保； （2）空调运行时每日填写运行记录，建档备案。 7.消防系统 （1）健全消防组织，建立消防责任制，严格贯彻执行消防法规； （2）每月巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防外阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，保证设备24小时正常运转； （3）每年模拟火灾操作1次； （4）消防监控室保持清洁，及时打扫，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备案。 8.公共设施 （1）每日对公共设施进行巡视检查； （2）大楼各办公室内桌椅、门锁、柜子等报修5分钟内到场，小修半小时，中修2小时，大修不过夜。 （六）消防管理服务 1.适时进行消防知识的培训，每年进行1次消防演练，以便熟练操作消防设备及器材，记录齐全； 2.每月对大楼内的消防设施进行一次巡查，发现问题及时处理，记录齐全； 3.健全消防设施（器材）管理台账。 （七）档案资料管理，建立健全物业管理制度 1.加强物业管理服务项目的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：各项工作计划总结等及具体的管理方案，设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录，人事管理资料等。 2.档案资料管理必须运用计算机管