分局办公楼物业投标方案（709页）（2024年修订版）.docx

分局办公楼物业投标方案 目录 第一章 对项目的认识和总体工作综述 16 第一节 项目背景 16 一、行业背景 16 二、项目概况 17 第二节 采购需求 18 一、保洁 18 二、保安 19 三、维修 20 四、垃圾清运 21 第三节 拟采取服务方案设想 21 一、服务原则 22 二、服务定位 24 三、服务模式 26 第四节 拟采取的管理方案设想 29 一、 指导思想 29 二、 管理目标 30 三、管理模式 30 四、 管理方式 33 五、 管理服务体系 36 六 、工作计划 38 七、管理措施 42 第五节 XX分局办公楼物业重难点分析与措施 48 一、 三个重点 48 二、消防管理 49 三、机电管理 50 四、安全管理 51 五、节能降耗 52 第六节 XX分局物业进退场方案 56 一、目的 56 二、交接时间 56 三、交接框架 56 四、交接参与方 57 五、交接组织 57 六、交接方式 57 七、交接程序 57 八、进场交接项目进度计划表 58 第二章 组织架构和人员管理 62 第一节 物业管理运作方式 62 一、管理方式 62 二、内部管理架构 63 三、组织架构说明 68 四、 工作职能组织运行图 68 五、管理运作程序 69 六、内部运作机制 70 第二节 人员配备及岗位职责 78 一、人员配备原则 78 二、岗位配置 方案 79 三、项目经理管理职责 82 四、物业管理处岗位职责 83 五、保安队岗位职责 87 六、护管队岗位职责 92 七、工程维修部岗位职责 95 八、保洁部岗位职责 99 九、绿化部岗位职责 102 十、后勤服务部主要职责 105 十一、培训部主要职责 105 第三节 各岗位任职标准 106 一、项目经理任职标准 106 二、管理处 任职标准 106 三、工程部 任职标准 109 四、保安部任职标准 111 五、保洁绿化部任职标准 113 六、客服中心任职标准 115 第四节 人力资源管理 116 一、人力资源规划 117 二、职位规划 118 三、人才招聘 119 四、职业发展 119 五、考核录用标准 119 六、培训与开发 120 七、绩效管理 122 八、薪酬与福利 124 九、建立和谐的员工关系 126 第五节 员工管理考核细则 127 一、项目负责人考核细则 127 二、保安员考核细则 130 三、保洁考核细则 143 四、绿化考核细则 149 五、工程维修工考核细则 156 第六节 员工管理规定 158 一、本制度适用范围 158 二、公司员工守则 159 三、人员的管理机制 159 四、人员管理规定 161 五、保洁员管理规定 176 六、保安制度 183 七、维修制度 190 八、绿化管理制度 195 九、员工安全管理制度 196 第三章 物业服务人员培训方案 199 第一节 培训总体计划 199 一、培训目标 199 二、培训类别与方式 200 三、培训计划的实施运行 202 四、培训内容概况 204 第二节 岗位员工培训计划 207 一、管理处员工培训计划 207 二、保安部员工培训计划 209 三、工程部员工培训计划 210 四、保洁部员工培训计划 211 第三节 具体培训内容 212 一、保洁员培训内容 213 二、绿化员培训内容 229 三、保安员培训内容 235 四、维修工培训内容 246 五、消防培训内容 248 第四章 设备物资投入计划 264 第一节 拟投入用品及预算计划表 264 一、保洁用品投入 264 二、绿化养护用品投入 268 三、保安用品投入 269 四、维修装备投入 271 五、员工工作服投入 273 六、医疗耗材投入 276 第二节 设备物资使用规定 277 一、保洁工具使用管理规定 277 二、保安用具使用管理规定 284 三、维修工具使用管理规定 292 第五章 保洁服务实施方案 294 第一节 进退场交接措施 294 一、交接前 294 二、交接 294 三、退场 295 第二节 清洁卫生管理服务的整体设想 295 一、清洁卫生管理工作的设想 295 二、拟采取的管理措施 296 三、保洁服务管理规范 299 四、保洁工作要求与标准 303 五、保洁工作计划 310 第三节 具体保洁实施方案 318 一、会议室清洁工作 318 二、楼内公共区域清洁工作 319 三、办公室清洁工作 320 四、办公楼门厅、大堂的保洁 324 五、楼道清洁工作 326 六、楼梯清洁工作程序 328 七、电梯间清洁工作程序 329 八、卫生间清洁工作程序 331 九、茶水间清洁工作程序 333 十、化粪池清掏 333 十一、地下车库管理与保洁 336 十二、外墙清洁工作 337 十三、垃圾房保洁 340 十四、天台、露台、雨篷保洁 341 第四节 保洁卫生巡查工作指引 342 一、日常工作 342 二、每周工作 342 三、月度工作 343 四、季度性工作 343 五、年度工作 343 第 五 节 四害 消杀服务 344 一、办公楼虫害的特征 344 二、消杀工作的前提 344 三、消杀内容 345 四、消杀工作职责 347 五、公共场所，办公场所害虫消杀前告示 348 六、消杀计划 348 七、消杀实施 348 八、消杀工作标准 350 九、消杀工作的管理与检查 350 第六章 垃圾处理与清运实施方案 351 第一节 垃圾分类 351 一、垃圾分类方法 351 二、分类原则 355 三、 办公楼 垃圾分类措施 356 第二节 垃圾清运服务响应方案 357 一、清运范围 357 二、清运标准 358 三、服务标准 358 四、管理目标 359 五、垃圾分类及清运管理 359 六、垃圾中转站的垃圾处理 361 七、与采购人之间的协调机制 361 第 三 节 生活垃圾处理方案 362 一、服务流程 362 二、服务保障措施 365 三、后勤保障措施 366 四、机械设备保障措施 367 第四节 建筑垃圾清运方案 368 一、服务范围 368 二、事先将垃圾进行分类 368 三、建筑垃圾运输审核 369 四、建筑垃圾运输作业 369 第五节 垃圾清运、处理管理制度 371 一、垃圾清运制度 371 二、垃圾监测检验规定 372 三、消毒工作规定 373 四、机械设备管理规定 373 五、安全管理制度 374 六、车辆交接班制度 374 第八章 安保管理实施方案 376 第一节 安全秩序维护管理方案 376 一、安全管理原则 376 二、秩序维护管理目标 376 三、秩序维护管理的性质 376 四、秩序维护管理的主要内容 377 五、秩序维护管理具体措施 377 第二节 公共秩序管理的内容及标准 384 一、总体内容 384 二、 门卫服务方案 386 三、 巡逻服务方案 393 四、 安防监控系统运行管理 397 第三节 消防管理方案 402 一、消防工作的原则 402 二、消防管理体制 402 三、组织架构说明 404 四、消防控制室相关规范化管理制度 405 第四节 停车场管理方案 413 一、停车管理服务要求 413 二、停车场管理思路及落实 413 三、具体管理实施方案 415 第五节 疫情防控技术方案 419 一、工作前的准备 419 二、出入控制 420 三、疫情应对 420 第六节 各安保岗位制度要求 421 一、门岗管理制度 421 二、巡逻岗岗制度 423 三、监控岗管理制度 425 四、秩序规范化要求 427 第九章 设施设备养护计划和措施 430 第一节 设施维修养护计划和实施 430 一、共用设施设备日常维修计划及实施方案 430 二、共用设施设备日常维修标准及实施效果 431 三、共用设施设备定期维修计划及实施方案 433 四、公用设施设备定期维修标准及实施效果 435 第二节 配电系统维护管理方案 436 一、维护保养措施 436 二、设备工作标准 438 三、配电室管理制度 441 第三节 安防系统保养维护方案 445 一、维护基本条件 445 二、维护保养技术要求及内容 446 三、每周巡查内容 448 四、每月小检修工作内容及工作标准 450 五、每季度中检修工作内容及工作标准 454 六、每年大检修工作内容及工作标准 456 七、技术人员配置、应急响应措施 457 九、设备维护中的一些注意事项 461 第四节 电梯维护管理方案 462 一、电梯维保计划 462 二、电梯维保措施 470 三、维保安全措施 484 四、电梯管理制度 488 第五节 公共照明和电气设备 维修养护方案 490 一、 公共 照明系统维护管理方案 490 二、电气 设备 养护管理 496 第六节 空调系统维护管理方案 506 一、维护保养措施 506 二、空调常规使用制度 510 三、空调运行值班制度 511 四、空调使用注意事项 512 五、空调系统的维修与保养方案 513 第七节 二次供水设备维修养护方案 516 一、职责和工作范围 516 二、日常巡检方案 519 三、维护保养措施 528 四、报修维修措施 532 五、安全管理措施 537 第八节 排水系统维护管理方案 547 一、维护保养措施 547 二、维护保养程序 547 三、排水系统的维修保养方案与标准 548 四、排水 系统管理制度 550 第九节 共用部位维修养护管理方案 551 一、房屋结构维修养护方案 551 二、 建筑部件 维修养护方案 560 三、附属构筑物维修养护方案 572 四 、 维护 工作时间 安排 582 第十章 服务承诺与保证措施 584 第一节 服务承诺 584 一、服务目标 584 二、服务承诺 584 第 二节 管理 服务 质量标准 586 一、 安全管理标准 586 二、 清洁质量标准 600 三、 特殊保洁项目质量标准 606 四、 环境消杀质量标准 607 五、 设施、设备管理标准 607 六、 房屋及公用设施维修养护标准 621 七、 绿化管理标准 628 第三节 服务质量保证措施 631 一、 服务管理保障计划 631 二、 服务人员安全保障措施 635 第四节 内部质量监管方案 638 一、检查控制体系 638 二、适用范围 638 三、标准作业规程 639 第五 节 投诉处理方案 642 一、投诉产生原因分析 642 二、投诉处理基本原则 645 三、投诉处理制度 647 四、投诉处理流程 650 第十一章 档案、资料管理 654 第一节 档案管理运作 654 一、资料的收集 654 二、资料的整理和分类 655 三、资料的归档管理 655 四、文档建立、使用、借阅流程图 656 五、档案的销毁 657 第二节 档案资料的分类 657 第三节 档案管理制度 658 第十二章 突发事件应急处置 660 第一节 突发事件类应急处理预案 660 一、火灾事故紧急处理预案 660 二 、电梯困人应急处理 667 三、突发停水应急预案 669 四、突发停电应急预案 670 五 、遇 突发 急症病人的应急处理 671 六 、触电事故的应急处理 671 七 、丢失物品的处理 预案 671 八 、高空坠物应急预案 672 九 、遇地震的 应急预案 676 十、意外伤亡应急预案 676 十一、突发事件处理流程 677 第二节 发生治安类应急处理 678 一、打架斗殴突发事件的应急措施 679 二、盗窃突发事件服务方案 680 三、对损坏大楼 财务人员 的处理 682 四、爆炸事故的应急处理 682 五、车辆被损、被盗的应急处理 683 六、治安事件应急处理流程图 684 第三节 恶劣天气类应急处理 685 一、遇暴风袭击的应急处理 685 二、突发性水浸的应急处理 687 三、防台风、雨汛应急处理预案 688 四 、自然灾害应急处理流程图 690 第 四 节 设备故障 类 应急处理预案 690 一、供电设备突发性事故的应急措施 690 二、中央空调系统的应急处理方案 693 三、电梯故障应急处理预案 696 第 五 节 清洁卫生突发事件应急处理预案 698 一、打踤物品后的应急处理 698 二、呕吐物的应急处理 698 三、污雨水井、管道、化粪池堵塞的应急处理 699 四、台风影响环境卫生的应急处理 699 五、梅雨天气应急处理 700 第六节 公共卫生事件类应急预案 700 一、突发新冠疫情的防治预案 700 二、传染病应急预案 706 第一章 对项目的认识和总体工作综述 第一节 项目背景 一、行业背景 几年来，物业管理开始了快速发展，不断注入新的元素，逐步开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。 近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。 在政策层面，《 中华人民共和国 民法典》 和 新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 二、 项目概况 XX区商务楼，总面积XX平方米左右（不含外围面积），共XX层。总体配备不少于XX人，包含项目负责人XX名、保洁员XX名、保安人员XX名、维修人员XX名，保证XX区商务楼内安全，办公楼卫生整洁，绿化管理、车辆停放等有序管理。 项目特点分析 ： XX分局 办公大楼作为政府办公物业，具有以下特点： 1.大楼为 XX分局 的机关单位集中办公地，办公人员均为国家公务人员，为物业服务提供了软件上的保障，同时也对物业服务提出了较高要求； 2.大楼为政府办公物业，对设施设备的正常运行与故障的紧急排除提出了更高的要求； 3 . XX分局 办公大楼凭借自身在 XX区 的影响力，足以提高物业公司的知名度，为物业公司在 XX区 市场的拓展提供有利条件； 4 .大楼产权单一，建筑面积适中，配套设施齐全，利于物业服务的实施； 5 . XX分局 办公大楼配套设施设备比较齐全，这些都对物业的专业性维护服务提出较高的要求； 6 .政府办公大楼各单位部门较多，来访人员、进出车辆多，对秩序维护管理工作增加了一定的管理难度，能很好考验专业、高效的物业服务企业的管理实力 。 第二节 采购需求 物业管理服务内容：保洁、保安 、维修 服务等项目；服务标准：符合国家服务标准。 注：（保安、保洁、维修、所需工具服装由物业公司负责，耗材由采购人提供购买）。 一、保洁 （一）内容： 区域内公用部分的日常清洁，为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。 （二）门厅、走廊、楼院 每天彻底清扫门厅、走廊两次，（上午，下午各一次）垃圾及时清运。办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。各保洁人员每20分钟巡视所负责区域做到即查，即清。保持区域内停车场、道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理，门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。营院保持整洁。 （三）楼梯 每天清洁、擦拭楼梯扶手、镜面、墙面。以保持楼梯、走廊清洁无杂物、污渍。 （四）卫生间 每日对卫生间进行清洁2次。垃圾随时及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖保持清洁，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。 （五）保洁人员节假日休息一半。 二、保安 （一）内容： 疫情防控，对来访人员的健康码、行程卡的检查核验登记，确实保证疫情管控，掌握安全事宜，服勤于大门前、大厅内、后门、监控室及各指定警卫岗。遵行保安经理指示，服勤安全警卫勤务，确保财产与顾客安全；保安员必须尽职尽责地做好本职工作，依约保护客户的安全，定时与不定时地对所属区域进行安全巡逻检查。 （二）值勤 保安人员按照职责坚持门岗执勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。做好报刊、杂志分发，信件保管等事项。 （三）来访登记 对外来办事人员要进行健康码、行程卡的检查，人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入。 （四）监控室 监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。 （五）停车场 停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。 三、维修 （一）内容： 1.物业维修部需要掌握各种所管辖设备的原理、技术性能及操作规范，并负责楼内水表、电表查抄； 2.发生重大设备故障及突发应急维修事件时，按照维修主管的安排及时处理与反馈。 （二）设备日常维修保养 负责所管辖区域设施设备的正常运转，和公共水电设施（设备）、管道、高低压配电柜、变压器等的维修保养工作，负责做好相关工作记录，并及时整理归档，严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故，保证维修及时率和合格率达标。 四、垃圾清运 （一）内容： 负责楼内、院内日常垃圾清运及建筑垃圾清运。 标准：垃圾清运人员由保洁员按区卫生队垃圾分类要求日产日清。 （二）建筑垃圾统一堆放在指定位置，按渣土运输要求运输至指定地点。 第三节 拟采取服务 方案设想 本物业服务公司 将以“追求卓越、服务真诚”的服务准则，以服务为本，创 造全国办公楼精致管理服务。 本物业服务公司 为项目提供管理服务基于以下认知： 1.一切的管理服务必须从了解物业和客户的需要开始； 2.不能简单地将物业管理的内容分成管理类和服务类，所有管理行为必须透过服务的形式表达、传递给顾客，服务则需永远以人为本； 3.服务企业必须具备对服务品质不甘平庸的价值观，必须具备改善质量的价值观。物业管理企业之间品牌、声誉、能力的差距，源自于对工作细节所持的价值观，细节的集合标定了一个物业公司身处的级别。 4.物业管理企业必须具备强大的执行力。失去执行力，一切伟大的目标、设想和计划均将流于空谈。执行力有赖于一个企业的企业文化、制度体系、规范化、透明化、专业化、有效团队等综合因素。 一、服务原则 为 充分保障 XX分局管理委员会物业 功能的发挥，我们根据我司多年来的物业服务经验，确立一系列符合 XX分局管理委员会 特色的服务原则。 （一）专业化原则 我司将为 XX分局管理委员会 配置专业方向针对性强、专业水平高的管理服务人员，充分发挥我司服务严格、周密、灵活的质量管理控制体系的特长，实现三个确保： “确保专业化服务安全、准确、快捷”； “确保各类人员服务礼仪星级化”； “确保各项工作服务标准星级化”。 （二）零干扰原则 我司运用自身多年的 XX分局物业 服务经验，针对 XX分局管理委员会 工作时间和 管委会 工作人员的作息特点，合理安排各项物业服务工作，将物业服务对 XX分局管理委员会 窗口办案工作的不良干扰降低为零。 （三）隐形封闭原则 我司充分考虑到 XX分局管理委员会 开放式服务的特殊性，对 XX分局管理委员会 实行隐形封闭式安全管理。一方面，对外来人员提供各种便利服务，另一方面，建立“定位安检、智能监控、便衣循踪”的隐形三级安全控制体系，在不能实行封闭式管理的前提下，确保尽量对外来人员不形成任何不适压力的同时，加强对外来人员的隐形化安全监控，充分保证 XX分局管理委员会 的安全。 （四）服务增值原则 我司为 XX分局管理委员会 确立“全方位、星级化、一体化”的服务方案，在确保服务标准完全落实基础上，我司将充分利用多年来品质管理经验，积极推进“服务标准化、5S环境维护、消除Muda（超量工作造成的无效劳动、等待的浪费、过程的浪费等现象）”三大服务增值活动。 通过改进管理方式、提升服务质量、创新物业服务三大途径，使 XX分局管理委员会 的物业服务不断超越服务标准，实现服务不断增值，为 XX分局管理委员会 提供强力的服务支持。 （五）一票否决原则 我司对员工在物业服务水平的绩效考核非常严格，坚持“服务态度第一、客户满意第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创新第一”的“五个一”考核标准，对任何一项考核连续三次无法满足基本要求的员工，坚持实行“一票否决原则”，予以淘汰。对年度考评排名最后的员工，同样执行这一原则。 （六）严控成本原则 我司对物业服务成本控制具有独到的经验和管理体系，我们通过“强化技术管理，控制技术损耗”、“人员一专多能，控制人力编制”、“集中采购配置，控制采购成本”三大成本控制途径，向管理要效益，达到 XX分局管理委员会物业 服务低成本运作的目的。 （七）文化支持原则 多年来，我司在文化活动的策划与组织中，积累了丰富的社区文化人才资源和经验，拥有雄厚的社区文化实力，多年来的文化传播使我司文化具备了服务性、适应性、创新性、容纳性特征。 在 XX分局管理委员会 的文化建设中，我们将充分利用我司文化资源，大力支持 XX分局管理委员会 文化建设，协助 XX分局管理委员会 策划开展各种文化活动，营造有利于 管委会 发展的良好文化氛围。另外，在我司服务网站将专门开辟 XX分局管理委员会 文化专栏，刊登 XX分局管理委员会 动态信息。 二、服务定位 （一） 高标准服务 本物业服务公司 在项目办公楼的物业管理服务中将实施高标准、精细化的管理与服务，具体表现在： 1.优异的管理服务品质 ； 2.优良的服务人员素质 ； 3.超前的员工服务意识 ； 4.员工精神风貌佳 ； 5.真挚热诚的员工服务礼仪 ； 6.整齐规范的职业着装服饰 ； 7.管理服务及时、到位客户满意度高 。 8.高效率服务 本物业服务公司 在多年的办公物业管理实践中，深知服务的及时性对使用人的工作有着重大的影响，因此已经建立起一套成熟的管理、运作体系，将客户服务中心与信息控制 有机地结合 起来，精简工作环节，使客户信息直接传递至相关服务人员，最大 程度地提高 工作效率。 （二）高效率服务 客户需求是服务的不竭动力，不断满足客户现有的、潜在的需求构成了物业管理服务的全过程。是否可以给客户提供及时的服务，超前的服务是检验物业管理企业执行能力的不变标准，也是评判一个物业公司优劣的关键所在。 本物业服务公司 在多年的办公物业管理实践中，深知服务的及时性对使用人的工作有着重大的影响，因此已经建立起一套成熟的管理、运作体系，将客户服务中心与信息控制 有机地结合 起来，精简工作环节，使客户信息直接传递至相关服务人员，最大 程度地提高 工作效率。 （三）高要求服务 高标准、高效率的服务源于物业管理公司内部对服务人员的严格要求。物业管理服务是通过各类专业服务人员的种种服务行为组合而成，任何一个服务环节的疏忽都有可能影响整体的服务品质。因此在 项目 中， 本物业服务公司 将通过科学的人力资源管理、培训体系、严格的质量监控体系、完善的计划控制体系等现代管理手段，对提供服务的“人”进行全方位的管理，达到服务四化“管理流程化、行动军事化、标准目视化、服务人性化”最终使得各项高要求的服务得以圆满的执行。 三、服务模式 为了确保项目物业管理的各项目标能够按时有效地落实，保证管理成效，必须明确参与物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承担的作用，对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的管理机制和管理体系。如图所示： 执行机构： 本物业服务公司 项目办公楼物业服务中心 责任机构： 本物业服务公司 监督机构：项目 行政 服务局 （一）物业管理执行机构 本物业服务公司 为物业管理的具体实施机构，向 行政 办公人员及 本物业服务公司 负责，保证物业管理的各项工作及环节均达到卓越和令顾客满意。服务中心的主要执行责任如下： 1.依照项目管理要求和公司制定的综合管理计划全面开展各项管理服务工作。 2.在各项管理服务中，严格遵照公司ISO9001质量保证体系的要求及程序。 3.严格按照相关标准和要求提供服务。 4.对各项管理服务环节和管理服务目标负责。 5. 做好 详细的各项管理质量记录，按时向甲方提交《物业简报》。 6.及时处理部 行政 办公人员对物业管理工作的各种意见和建议。 （二）物业管理责任机构 落实物业管理及后勤服务目标的最终责任人，负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。 1.制定物业综合管理服务计划和综合管理服务目标。 2.组建精干高效的管理机构和人员队伍。 3.作为物业服务中心的支持系统向服务中心提供包括人事、品质、财务等全方位的支持和督导。 4.总公司综合部负责物业服务中心人员的定岗，定编和各类人员的储备，定期开展各项专业技能强化培训，思想道德训导。 5.总公司品质管理部监控服务中心的管理状况和服务状况，保证管理达标，协助解决问题，定期组织内审，审查办公楼管理服务达标情况。 6.工程维修中心负责对服务中心公用设施维修和养护进行指导和监督，协助技术攻关，解决实际问题。 7.公司总经理对服务中心工作进行全面整体的监控、指导和协调。 8.定期进行业主满意度调查，听取 行政 干部对物业管理工作的意见和建议，总结管理状况 ， 不断提高管理水平。 （三）物业管理监督机构 （ 确保物业管理服务执行的有效性 ） 委托方（项目 行政 服务局）可以通过以下渠道，对 本物业服务公司 及服务中心的管理服务行为进行监督。 1.审核服务中心呈交的《物业简报》以及有关规定需填写的各类工作记录。 2.组织对管理工作的抽验，检查，审查管理效果。 3.可通过与物业管理人以会议 或其他 的形式，评审管理服务状况，交流意见。 4.可即时就管理中存在的问题向服务中心或公司投诉。 5.以及有关规章制度 或其他 适宜的方式监督。 第四节 拟采取的管理方案设想 一、 指导思想 （一） 真诚合作 体现了 本物业公司 尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为 XX分局 提供专业服务，为社会创造价值，服务客户、拓展市场的意义重于创造利润。 （二） 专业保障 展示 本物业公司 “厚德勤业、尚学求新”的企业精神，充分发挥公司ISO9000质量体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。 （三） 长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由合同期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理 人员 的应尽职责。 二、 管理目标 1. 自接管理之日起，二