车管所物业投标方案（370页）（2024年修订版）.docx

车管所物业投标方案 目录 车管所物业投标方案 1 目录 1 第一章 车管所物业的背景及分析 14 第一节 物业行业的背景 14 第二节 车管所的物业现状 15 一、 车管所的物业现状 15 二、 物业服务分析 15 三、 XX车管所特点分析 16 第三节 车管所物业的重难点分析 19 1.难点一 ：物业管理服务比一般物业管理服务的内容多 19 2.难点二： 物业管理服务比一般物业管理服务的区域范围大 19 3.难点三：物业管理服务比一般物业管理服务的环境复杂 19 4.难点四：物业管理服务比一般物业管理服务的对象特殊 20 第四节 物业行业服务原则 20 一、 专业化原则 20 二、 零干扰原则 20 三、 隐形封闭原则 21 四、 服务增值原则 21 五、 一票否决原则 21 六、 严控成本原则 22 七、 文化支持原则 22 第二章 项目整体管理概述 23 第一节 管理服务定位 23 一、 物业硬件管理定位：精心管理、周到服务 23 二、 物业服务定位：管理规范、服务创新 23 三、 企业文化定位：以人为本、业户至上、专业经营、规范运作 23 第二节 管理运作方式及管理承诺 24 一、 总体运作方式 24 二、 管理服务承诺 28 第三节 管理服务整体设想 31 一、 精诚合作、热忱奉献、优质服务 32 二、 管理规范、服务创新、科技先导、效益综合 32 三、 实践两项承诺——创优 · 贯标 33 三、 获得四个满意 33 四、 发挥五大优势 33 六、 采取六项措施 35 第三章 项目人员配备方案 41 第一节 人员的配备 41 一、 拟安排的项目人员情况 41 二、 部门岗位职责 43 三、 关键岗位职责 48 第二节 人力资源管理 55 一、 进行有前瞻性的人力资源规划 55 二、 考核录用标准 57 三、 培训与开发 58 四、 绩效管理 60 五、 薪酬与福利 62 六、 建立和谐的员工关系 63 第三节 考核细则 64 一、 安全员考核细则 64 二、 保洁考核细则 72 三、 项目负责人考核细则 77 第四章 安全管理方案 79 第一节 安全保卫服务的要求 79 第二节 安全保卫服务 总体管理思路 80 第三节 安全管理目标及具体措施 81 一、管理目标 82 二、具体管理措施 82 第 四 节 安全护管员服务工作标准 86 第 五 节 主要岗位工作职责 87 一、监控中心工作职责 87 二、门卫岗工作职责 88 三、巡逻岗工作职责 89 四、大堂岗工作职责 89 第六节 安全管理服务内容及其管理方案 90 一、安全秩序管理 90 二、交通安全管理 91 三、保密安全管理 92 四、消防安全管理 93 第五章 车管所物业管理方案 110 第一节 管理制度的建立 110 一、制度建立的原则 111 二、制度的建立 111 第二节 服务人员制度 113 一、 保洁库房管理员管理制度 113 二、 保洁员人员管理制度 113 三、 保安人员管理制度 114 第三节 公共安全制度 120 第五节 公共设备管理制度 122 一、 公共场所的空调管理制度 122 二、 水电管理制度 122 三、 物业、设备设施的使用、维护和报修 123 四、 电梯维修保养制度 124 第六章 车辆管理方案 125 第一节 停车管理服务要求 125 第二节 停车场管理思路及落实 126 一、 实现区域车辆分区管理 126 二、 加强交通疏导，合理分流 126 三、 人车分流规划设计 126 四、 智能化交通服务停车 127 五、 建立清晰的标识指引系统 127 六、 管理实施 128 第 三 节 停车场岗位操作规程 131 一、 车辆入场 131 二、 车辆离场 132 三、 车管员服务用语 133 四、 非机动车辆停车管理 133 第七章 卫生保洁 135 第一节 保洁管理服务工作内容、要求及具体标准 135 一、 工作范围 135 二、 工作要求 136 三、 保洁标准 138 第二节 管理思路及落实 143 一、服务模式 143 二、监管流程 147 三、配备精干高效的保洁人员 148 第三节 日常保洁工作及注意事项 149 一、不同区域的保洁措施 149 二、不同物品的保洁方法 152 三、保洁注意事项 157 第四节 日常保洁作业要求及流程 159 一、 室外公共区域清洁作业程序及标准 159 第五节 相关表格 166 清 洁 绿 化 部 主 管 月 度 考 核 表 166 第八章 物业资产管理 168 第一节 物业用房 168 一、物业管理用房 168 二、物业管理用房的配置要求 168 第二节 物业用品管理 169 一、 办公用品 169 二、 维修工具 170 三、 保洁工具 173 四、 保安器具 174 五、 绿化带使用工具 174 六、 工作服 178 第三节 绿化养护机械管理 179 一、 草坪剪草机维修保养及储存 179 二、 绿篱机维修保养及储存 179 三、 割灌机维修保养及储存 181 第四节 保安工具管理规定 182 一、 职责 182 二、 日常工具管理规定 182 三、物资装备使用规定 187 三、 保安人员装备的保养 187 第五节 保洁用品管理规定 189 一、目的 189 二、使用范围 190 三、职责 190 四、工作程序 190 第六节 工作服管理规定 192 一、 工作服的定制及领用 192 二、 工作服的发放标准及使用期限 192 三、 着装的要求 193 四、 着装的检查与考核 194 五、 各部门人员应妥善保管工作服 194 六、 离职人员办理离职手续 195 第九章 消防安全 196 第一节 消防系统的运行管理 196 第二节 消防设备的日常管理 197 第三节 消防设备的保养管理 198 第四节 消防设备的维修管理 199 第十章 冬季除雪防滑方案 201 第一节 冬季除雪方案 201 一、指导思想 201 二、总体目标 201 三、工作原则 201 四、责任分工 202 五、除雪工作准备 203 六、除雪实施程序 205 七、除雪标准 208 八、奖罚措施 209 九、后期工作 209 第二节 物业冬季防冻、防漏、防滑方案 209 一、防冻 210 二、防漏 210 三、防滑 212 第十一章 会务服务方案 214 第一节 会议服务的基本要求 214 第二节 会务服务质量要求 215 一、会务组接待服务规程 217 二、会务期间服务程序 217 三、会务结束后服务规程 217 第三节 会议灯光、音响服务 218 一、操作规程 218 二、维修保养规定 219 第十二章 机电 设备、设施、房屋管理服务 219 第一节 供配电系统的运营和管理 221 一、供电基础管理 221 二、供电运行管理 221 三、系统维护保养 222 四、供电应急措施 223 第二节 电梯、自动扶梯的运行与管理 224 电梯、自动扶梯管理图（见下表） 224 一、电梯、自动扶梯日常运行管理 225 二、电梯、自动扶梯保养管理 226 三、电梯维修管理 227 四、电梯质量检查 227 五、事故处理 227 第三节 空调系统的运行与管理 228 一、中央空调设备、设施管理 228 二、中央空调系统的运行管理 229 三、中央空调系统的维护、保养 229 第四节 锅炉供热系统的运行与管理 230 一、 锅炉保养与维护 231 二、 软化水箱的维护与管理 232 第五节 给排水系统的运行与管理 232 一、 维护与管理 233 二、 漏水应急处理 234 第六节 建筑设备自动化控制系统的运行与管理 235 一、 楼宇自动控制系统的日常运行与维护 236 二、 能量监测系统 237 三、 系统的维护 237 第七节 安全防范系统管理与管理 239 一、闭路电视监控系统的管理与维护 239 二、防盗报警系统的管理与维护 240 三、门禁系统的管理与维护 240 四、停车场智能化系统的管理与维护 240 五、电子巡更系统的管理与维护 242 六、数字广播和背景音乐系统的管理与维护 242 第八节 通信和多媒体系统的运行与管理 242 一、电视、电话、网线等通信系统管理与维护 243 二、对讲系统的管理与维护 244 三、多媒体系统的管理与维护 244 第九节 房屋的日常维护管理 244 一、房屋维修管理服务的范围和内容 244 二、房屋修缮管理服务要求 245 锅 炉 及 设 备 运 行 交 接 班 记 录表 247 第十三章 绿化养护 249 第一节 管理要求 249 一、 总体要求 249 二、具体工作要求与质量标准 250 第二节 绿色车管所改造设想 252 第三节 绿化服务工作重点和措施 254 一、 室内绿化和盆花摆放 254 二、 室外绿化 255 三、 重大活动或节日摆花 256 四、 绿化垃圾处理 257 五、 绿化管理应急抢险方案 257 第四节 绿化服务工作标准 259 一、 室外绿化养护标准 259 二、 室内绿化养护标准 266 三、 节日或重大活动摆花养护标准 267 第五节 绿化服务工作的监督 267 第六节 管理创新——绿化管理数字化 268 第十四章 档案、资料管理 270 第一节 档案管理运作 270 一、 资料的收集 270 二、 资料的整理和分类 。 271 三、 资料的归档管理 271 四、 文档建立、使用、借阅流程图 272 五、 档案的销毁 273 第二节 档案资料的分类 273 第十五章 机构制度培训 275 第一节 培训工作整体思路 275 一、 树立一个培训指导思想 275 二、 遵循五个有效培训的原则 275 三、 实现三个100%的培训目标 276 四、 建立完善的培训体系 277 第二节 培训需求分析 280 第三节 培训规划 280 第四节 培训保障 281 1.组织保障 281 2.预算保障 281 3.人员保障 281 4.技术保障 281 第五节 培训实施 282 1.项目管理人员培训 282 2.新项目服务人员针对性培训 283 第六节 培训计划 283 （一）第一阶段：入职培训、岗前培训计划 283 （二）第二阶段：日常管理期岗位培训 285 第十六章 应急处理方案 287 第一节 应急事件处理整体方案 287 一、 应急事件处理的总体要求 287 二、 应急事件的管理控制原则 287 三、 应急事件的分类与识别 288 四、 应急事件处理程序 293 五、 应急物资准备方案 294 第二节 事故现场急救常识 296 一、急救原则 296 二、常用急救方法 296 第三节 各类突发事件的应急处理方案 297 一、 公共管理类时间应急处理方案 297 二、 火灾类事故应急处理方案 318 三、 自然灾害类事故应急方案 321 四、 设备事故类应急方案 326 五、 公共卫生安全类应急处理方案 336 第十七章 车管所物业进退场方案 341 一、 目的 341 二、 交接时间 341 三、 交接框架 341 四、 交接参与方 342 五、 交接组织 342 六、 交接方式 342 七、 交接程序 342 八、 进场交接项目进度计划表 344 第十八章 服务质量承诺书 349 第一节 质量保障措施 349 一、实施ISO质量体系保证模式标准 349 二、XX车管所物业管理质量保证体系的建立 350 第二节 质量保障措施及方案 352 一、服务类标准化保障措施 352 二、共用设施设备类标准化保障措施 369 车管所物业的背景及分析 物业行业的背景 几年来，物业管理开始了快速发展，不断注入新的元素，逐步开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。 近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。 在政策层面，《民法典》新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 车管所的物业现状 车管所的物业现状 本节根据实际情况填写 1.大门没有门卫，车辆人员随意出入 2.车管所业务大厅，没有专门的人员维护秩序，经常会出现插队，大声喧哗的时间。 3.科目一、科目四考试楼，有刷身份证的门闸，但是会存在个别人员跨过门闸的，还存在考完之后在考场逗留，导致管理混乱的局面。 4.科目二考场，有个等待区，有些人不在等待区，在考场瞎跑，还存在考完试的人在考场逗留，对正在考试的人员心理造成负担。 5.车管所人流量大，卫生得不到保障，塑料袋，快餐盒随意丢弃在墙角，或者路面。 6，车管所的车棚中的，自行车和电瓶车随意摆放，随意充电，有的充电器上面还有雨衣遮盖，存在极大的安全隐患。 7.绿化带中，存在很多的塑料袋无人清理，有些草皮让人走出了人行道。 物业服务分析 车管所是一所服务考试学员、服务车辆、服务于有驾驶证人员的公共服务机构，改革开放以来，我国的国民生产总值一直在稳步增长，人民的生活水平得到了极大的提高，小汽车的价格也非常的亲民，小汽车走进了千家万户，带来了汽车行业的飞速发展，给车管所的服务能力带来了压力。 与一般的住宅、写字楼、商场等物业相对比 ， XX 车管所 的管理难度更大 ，复杂性更大任务更重， 这是由XX 车管所 的自身特点所决定的。 XX车管所特点分析 由于XX 车管所 物业服务从属于XX 车管所 的 物业 服务系统 ， 要有效开展XX 车管所 物业服务服务 ， 必须对XX 车管所物业 服务的特点有清醒的认识。概括而言 ， XX 车管所物业 服务工作具有以下六大基本特 点： 1.服务性 XX 车管所 的 物业 服务工作涉及 车管所 的运转效率、环境质素、精神风貌 ， 因此XX 车管所 的 物业 服务不仅是一个保障支持系统 ， 同时又是 车管所 的一项体现人性化的形象工程和民心工程。XX 车管所 是 XX市 规模最大、专业性最强的 车管所， 面向 XX 全社会各阶层的公共服务机构的特点决定了它的服务性；XX 车管所 的服务对象主要是 学员，驾驶人员， 他们是处于 城市中的 的特殊群体 ， XX 车管所 的 物业 服务必须给予 每位驾驶员或者将要成为驾驶员的人提供最有效的帮助 。 2. 计划性： XX 车管所物业 工作项目繁多 ， 涉及面广 ， 而且由于 车辆管理 工作的 关键 性大而带来务实保障的要求。因此 ， 加强预测与计划十分重要 ， 否则 ， 就会出现忙乱和失误。要在掌握XX 车管所 工作规律 ， 尤其是 车管所 工作规律性的基础上 ， 做好人力、物力、财力的安排 ， 建立相适应的工作程序 ， 包括项目论证与决策、实施与反馈 ， 保障效果评价；针对不同的保障要求 ， 做好计划 ， 规定提前准备时间及工作量；要有一定的应急措施 ， 以应突发的重大 车管所 抢救等活动之所需。加强计划性 ， 不能理解为器材物资设备越多越好 ， 恰恰相反 ， 正是为使物资器材既能及时供应得上 ， 又不造成挤压浪费 ， 要从科学管理上提高计划的时效性和准确性。 3. 不间断性： XX 车管所 负担着 车辆管理和检测 的社会任务 ， 人命关天 ，检查出不合格车辆 高于一切 ，物业 保障供给分秒不能间断。 物业 服务保障工作要求高、压力大。 车管所车辆、驾驶证管理 工作的要求 ， 决定了 物业 保障必须保持不间断性。水电暖处于正常状态；在维护环境秩序上 ， 要坚持不懈；在日常的工作 中办理人员和驾驶员之间的对接 要持续地正常运行 ， 不能时好时差；在各种仪器设备的维护上 ， 要及时检查与维修 ， 使之开得动用得上。要保持 物业 保障的不间断性 ， 除了合理安排物资和人力外 ， 还需要有相应的制度保证。 4. 技术性： XX 车管所 是 车辆 和 人员 型的服务对象 ， 尤其 学员，驾驶员，车辆检查， 现代化程度高的大型XX 车管所， 科技含量更高 ， 保障系统庞大而复杂。XX 车管所 的 车辆检测 需要多方面技术包括后期服务的全体人员来合作完成。XX 车管所 的技术密集型和劳动密集型协调运作是 车管所物业 服务保障工作的一大特点。XX 车管所 必须提高技术标准、服务质素 ， 提高 车管所 整体形象 ， 以适应人们生活水平日益提高的观念、心理和需求。对仪器设备、建筑设施、环境净化、经济运作及经济分析等的技术要求远远超过以前；一个现代化的 考试 楼的 物业 保障需要多学科的知识。因此 ， 建立相应的技术规范及管理规章 ， 加强专业技术队伍的建设及 物业 人员的培训应作为 物业 管理的基本建设常抓不懈。 5. 经济性： XX 车管所 工作虽然是公益事业 ， 但不是福利机构 ， 而是相对独立的经济实体。随着国家推行事业机构改革 ，车管所 靠补贴来经营的传统体制正在逐步被取消 ， 这必定给XX 车管所 的经营带来新的压力。XX 车管所 投入相当大的比例在 物业 保障工作方面 ，车管所 的成本核算主要依靠 物业 管理部门去实施。因此 ，物业 管理的经济性是不言而喻的。要按照 车管所 的经济规律去管理 物业， 讲究效益 ， 加强经济分析 ， 提高设备物资的利用率 ， 资金的周转率 ， 在保证 车管所 等业务工作质量的基础上 ， 节约开支 ， 防止浪费 ， 以及重视废品利用等 ， 采取有力措施化解矛盾。 6. 高消耗性： XX 车管所 是一个人多事杂、人员流动性高、全天候开放、24小时运转的公众场所和服务机构 ， 其 物业 服务系统处于高负荷、高消耗状态。 完善的 物业 保障是保健 所 正常运作的重要保证 ， 其特殊性对物业服务环境维护、安全保卫、 车管所 辅助和膳食管理等方面都提出了不同的要求 本次招标包含的物业服务场地：车管所业务大厅、车管所档案楼、车管所综合服务楼、科目一、三考试楼、科目二考试楼、查验大棚等建（构）筑物、考试场地、停车场及绿化等。沥青场地、石材铺装及砼道路等场地。 车管所物业的重难点分析 XX 车管所物业 服务有着许多与其他行业不同的特点 ， 比如人员集中等 ， 与其他写字楼和住宅相对 ， 服务工作强度大、内容多、耗费高 ， 如何从XX 车管所 的实际、特点、社会需求出发 ， 创立新的管理模式成了物业服务企业的难点 1.难点一 ：物业管理服务比一般物业管理服务的内容多 XX 车管所 除了包括机电工程管理、治安管理、环境保洁和房屋本体维修、停车场等物业服务内容外 ， 还包括 维护大厅秩序 服务。 2.难点二： 物业管理服务比一般物业管理服务的区域范围大 车管所业务大厅、车管所档案楼、车管所综合服务楼、科目一、三考试楼、科目二考试楼、查验大棚等建（构）筑物、考试场地、停车场及绿化等。沥青场地、石材铺装及砼道路。 3.难点三：物业管理服务比一般物业管理服务的环境复杂 XX 车管所 的财产集中、人流集中、公共开放 ， 使XX 车管所物业 管理服务面临复杂的环境。 4.难点四：物业管理服务比一般物业管理服务的对象特殊 XX 车管所物业 管理服务的对象除 工作 人员外 ， 主要是需要 过来给车辆办理证件的驾驶员还有考试人员 。 物业行业服务原则 车管所物业 社会化服务的良好运行 ， 充分保障XX 车管所 物业功能的发挥 ， 我们根据我司多年来的物业服务经验 ， 确立一系列符合XX 车管所 特色的服务原则。 专业化原则 我司将为XX 车管所 配置专业方向针对性强、专业水平高的管理服务人员 ， 充分发挥我司服务严格、周密、灵活的质量管理控制体系的特长 ， 实现三个确保：“确保专业化服务安全、准确、快捷”；“确保各类人员服务礼仪星级化”；“确保各项工作服务标准星级化”。 零干扰原则 我司运用自身多年的卫生机构服务经验，针对 XX 车管所工作时间和车管所工作人员的作息特点，合理安排各项物业服务工作，将物业服务对 XX 车管所窗口办案工作的不良干扰降低为零。 隐形封闭原则 我司充分考虑到XX 车管所 开放式 服务 的特殊性 ， 对XX 车管所 实行隐形封闭式安全管理。一方面 ， 对外来人员提供各种便利服务 ， 另一方面 ， 建立“定位安检、智能监控、便衣循踪”的隐形三级安全控制体系 ， 在不能实行封闭式管理的前提下 ， 确保尽量对外来人员不形成任何不适压力的同时 ， 加强对外来人员的隐形化安全监控 ， 充分保证XX 车管所 的安全 。 服务增值原则 我司为XX 车管所 确立“全方位、星级化、一体化”的服务方案 ， 在确保服务标准完全落实基础上 ， 我司将充分利用多年来品质管理经验 ， 积极推进“服务标准化、5S环境维护、消除Muda（超量工作造成的无效劳动、等待的浪费、过程的浪费等现象）”三大服务增值活动 。 通过改进管理方式、提升服务质量、创新物业服务三大途径 ， 使XX 车管所 的物业服务不断超越服务标准 ， 实现服务不断增值 ， 为XX 车管所 提供强力的服务支持。 一票否决原则 我司对员工在物业服务水平的绩效考核非常严格 ， 坚持“服务态度第一、客户满意第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创新第一”的“五个一”考核标准 ， 对任何一项考核连续三次无法满足基本要求的员工 ， 坚持实行“一票否决原则” ， 予以淘汰。对年度考评排名最后的员工 ， 同样执行这一原则 。 严控成本原则 我司对物业服务成本控制具有独到的经验和管理体系，我们通过 “ 强化技术管理，控制技术损耗 ” 、 “ 人员一专多能，控制人力编制 ” 、 “ 集中采购配置，控制采购成本 ” 三大成本控制途径，向管理要效益，达到 XX 车管所物业服务低成本运作的目的。 文化支持原则 多年来 ， 我司在文化活动的策划与组织中 ， 积累了丰富的社区文化人才资源和经验 ， 拥有雄厚的社区文化实力 ， 多年来的文化传播使我司文化具备了服务性、适应性、创新性、容纳性特征。 在XX 车管所 的文化建设中 ， 我们将充分利用我司文化资源 ， 大力支持XX 车管所 文化建设 ， 协助XX 车管所 策划开展各种文化活动 ， 营造有利于 车管所 发展的良好文化氛围。另外 ， 在我司服务网站将专门开辟XX 车管所 文化专栏 ， 刊登XX 车管所 动态信息。 项目整体管理概述 管理服务定位 物业硬件管理定位：精心管理、周到服务 以XX物业的企业精神“精心管理、周到服务”为指导，倾情奉献。 精心管理——以法律、法规为准绳，以管理程序为依据，把工作要求落实到每一环节和岗位，力求尽善尽美。 周到服务——以业户至上为导向，以服务第一为宗旨，不断满足业户日益增长的服务需求，力求无微不至。 物业服务定位：管理规范、服务创新 严格遵守国家、XX省、XX市的物业管理法律法规、政策条例，依照委托合同要求，按照ISO9001：2000国际质量体系进行规范运作；以二十年物业管理服务经验为根底，结合XX市的实际，针对XX车管所的产权人、物业使用人需求，不断创新，提供超越其期望的各种服务，使其无时无刻都能够感受到他们在物业管理方面的每一项支出都物有所值。 企业文化定位：以人为本、业户至上、专业经营、规范运作 XX公司在长期的管理实践中总结和凝炼出富有鲜明特色的企业文化： 以人为本——尊重知识，尊重人才，努力创造优秀人才成长和发展的优良环境。勇于负责、团结协作、开拓进取、不断创新是员工获得进步的基本要求。 业户至上——尊重和理解业户，改善环境，致力于提供精心周到、尽善尽美的服务。 专业经营——有效配置资源，降低管理成本，提高经济效益，实现可持续发展。 规范运作——导入ISO9001：2000国际质量标准，实行规范化管理，保证工作质量和服务质量。 发展目标——以品牌为动力，以扩张求发展，物业管理与专业化服务并举，经营机制灵活高效，共赢模式力求和谐。 管理运作方式及管理承诺 总体运作方式 （一）XX车管所物业管理服务特点 车管所的物业管理服务是很有特点的，因为车管所物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先，车管所物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而车管所物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在车管所工作的人员只是这个“大业主”中的一份子，他们的工作基本都是围绕同一主题，从而对物业管理服务的要求基本大同小异 ; 其次，车管所物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而车管所物业服务主要是提供围绕着车管所办公的一些服务，除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外，还有很多车管所物业特有的服务内容。 1. 服务保密性。车管所物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。车管所是政府办公的场所，在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容。作为车管所的物业管理服务人员，其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些内容，怎么为车管所业主提供放心的服务？这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。 首先，物业管理企业为车管所物业配备的所有工作人员都要进行严格的审查和培训，定期做思想教育工作和保密教育。还要制定完善的员工手册和奖惩制度，这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。 2. 服务多样性。车管所物业管理服务的第二个特点就是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作，而车管所物业管理服务的内容根据车管所工作的特点将会衍生出其它各种物业服务，比如说会议服务、餐饮服务、音响调试等。 会议服务应该是车管所物业管理服务的重头戏，也是体现一个物业管理企业服务水平的重要标准。会议服务不仅仅是单纯地为与会人员端茶倒水，还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且，根据会议性质的不同，对会议服务的要求也会不同，如何为车管所业主提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。 餐饮服务、放映服务作为车管所物业管理服务的一个衍生体，从严格意思上区分，好像并不是物业管理的范畴，但是从服务的角度出发，这两点恰恰是体现了物业管理企业全方位服务的水平。中国有句俗话叫作“众口难调”，要做好一个车管所的餐饮工作真的不是一件容易的事情，但是如果物业管理企业能够从餐饮服务管理上下手，制定严格的服务制度，不仅从饭菜上下功夫，而且注重食堂的用餐服务 , 一旦有了这种双管齐下的服务，一定会使车管所业主满意，得到他们的认可，而这也将成为物业管理企业与同行竞争的一张王牌。 3. 沟通的重要性。车管所物业管理服务的