艺术馆物业管理服务投标方案（379页）（2024年修订版）.docx

艺术馆物业管理服务投标方案 目录 第一章 项目整体服务设想 12 第一节 项目需求 12 一、项目概况 12 二、项目需求 12 第二节 项目整体服务设想 15 一、管理思路 15 二、服务模式 16 三、服务承诺 19 四、 工作计划 22 第二章 项目组织机构设置及人员配备 26 第一节 组织机构设置 26 一、组织机构的建立 26 二 、组织机构设计原则 27 三、组织机构图 30 四、部门职责 31 第二节 项目人员配备 38 一、人员 配备 原则 38 二、项目人员配备 40 三、人员配置要求 43 四、人员职责 47 第三节 人员管理 64 一、员工行为规范 64 二、人才机制 68 三、考核机制 74 四、员工管理考核细则 78 第三章 公共环境卫生管理服务 111 第一节 工具配备及管理 111 一、保洁工具配置 111 二、保洁工具管理 114 三、保洁设备使用 规程 116 第二节 保洁服务 122 一、公共区域保洁服务方案 122 二、楼层保洁 125 三、公用卫生间保洁 130 四、电梯保洁 137 五、外围保洁 138 六 、 玻璃幕 墙清洗 141 七、非玻璃幕墙墙壁清洁 147 八、停车场保洁 150 九、垃圾房保洁 151 十、公共走廊保洁 153 十一、天台、露台、雨棚保洁 153 十二、化粪池清掏 154 第三节 消杀服务 156 一、消毒药剂选择 156 二、消毒实施措施 157 三、消毒注意事项 159 四、消杀 159 第四节 垃圾清运服务 161 一、垃圾清运管理规程 161 二、垃圾分类管理方案 162 三、垃圾收集的程序 164 四、垃圾运输及清洁 165 第四章 工程设备维护管理服务 166 第一节 工具配备及管理 166 一 、日常维修工具配置 166 二、维修工具使用管理 168 第二节 配电系统维护管理 169 一、维护保养措施 169 二、设备工作标准 171 第三节 给排水系统维护管理 174 一、维护保养措施 175 二、维护保养程序 177 第四节 安防系统维护管理 178 一、维护服务内容 178 二、维护服务要求 178 三、维护服务计划 181 四、系统问题解决 182 五、安防监控系统设备维护 189 第五节 空调系统维护管理 190 一、 每日巡视保养 190 二、 半年检修 192 三、 年检修 192 四、运行启动前维护 194 五、运行季节维护 197 六、每年度设备停机维护 205 第六节 消防系统维护管理 209 一、火灾自动报警系统维护 209 二、自动喷水灭火系统维护 210 三、室内消防栓系统维护 212 四、气体灭火系统维护 214 五、防火卷帘维护 215 六、消防联动系统（含防排烟系统）维护 216 七、通讯系统维护 218 八、消防广播维护 218 九、水泵、恒压泵、控制柜、联动柜维护 219 十、应急疏散系统维护 220 十一、 建筑灭火器维护 221 第七节 电梯维护管理 228 一、电梯维保计划 228 二、电梯维保措施 237 三、维保安全措施 246 第八节 照明系统维护管理 249 一、维护保养措施 249 二、常见故障检修 250 三、公共照明检查安排 253 四、公共照明更换操作规程 254 第九节 建筑物的检查与维护管理 254 一、 定期对建筑物进行检查 254 二、建筑物本体维护管理计划和实施 256 第五章 绿化管理服务 263 第一节 工具配备及管理 263 一、绿化工具配备 263 二、绿化工具管理 263 第二节 绿化养护计划 264 一、绿化 养护总体 要求 264 二、绿化养护 内容 265 第 三 节 绿化管养规范 265 一、乔木及花灌木 266 二、绿篱、种植块及整形灌木 266 三、草坪 266 四、草花 266 五、补植 267 六、病虫害防治 267 七、浇水和喷淋 267 八、整形修剪 268 九、开盘与施肥 268 十、防护措施 268 第 四 节 绿化 养护管理 268 一、绿植修剪 268 二、绿化浇灌 273 三、绿化施肥 276 四、病虫害防治 279 第五节 室内绿化植物租摆养护 284 一、 盆栽管理的标准 284 二、 时花养护标准 285 三、 布置标准 287 第六章 安全、秩序维护管理服务 289 第一节 工具配备及管理 289 一、安保工具配置 289 二、安保工具管理 290 第二节 安全保卫管理 294 一、各岗位工作要点 294 二、安全管理措施 296 三、实时监控服务 302 四、巡视服务 307 五、 保安业务培训 309 六 、保安工作的日常考核 309 第三节 停车场管理 311 一、停车场管理服务要求 311 二 、停车场管理标准 312 三 、停车场服务标准 313 四 、泊车管理规范 314 五、停车场服务操作规程 315 第七章 项目管理制度 321 第一节 工作管理制度 321 一、 消防控制系统维护保养及管理制度 321 二、电梯管理制度 327 三、空调运行值班制度 329 四、配电室管理制度 330 五、给 排水系统管理制度 333 六、 垃圾清运制度 334 第二节 物业人员管理制度 335 一、物业人员管理制度 335 二、保洁人员管理制度 336 三、维修人员管理制度 337 第 三 节 行政管理制度 338 一、人事管理 338 二、考勤管理 341 三、考核管理 345 四、薪酬管理 347 五、奖惩管理 348 第八章 服务质量保障及投诉处理 352 第一节 服务质量保证措施 352 一、 公司对物业服务中心工作的质量监督措施 352 二、 公司对物业服务中心服务工作的监管 354 三 、服务质量持续改进 355 四、具体作业管理控制程序 359 第 二 节 投诉处理 365 一、记录投诉内容 365 二、判断投诉是否成立 365 三、确定投诉处理责任部门 365 四、责任部门分析投诉原因 365 五、公平提出处理方案 365 六、提交主管领导批示 366 七、实施处理方案 366 八、总结评价 366 第九章 应急预案 367 第一节 应急总预案 367 一、应急组织 367 二、应急原则 368 三、应急响应 369 四、应急保障 371 第二节 供电系统应急抢修、处理方案 372 一、 供电系统抢修限时规定 372 二、 停电应急处理措施 373 第 三 节 电梯困人应急预案 373 一、制定电梯困人应急预案的目的 374 二 、电梯困人应急处理流程 374 三 、电梯困人应急处理注意事项 375 第 四 节 管道堵塞应急预案 375 一、编制目的 375 二、内容 376 三、相关流程 377 第五节 给排水系统应急处理方案 378 一、 给排水系统事故应急处理措施 378 二、 给排水系统故障抢修限时规定 378 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说 明 一、如招标文件评分标准要求“ 项目整体服务设想 ”详情可见本文第一章。 二、如招标文件评分标准要求“ 项目组织机构设置及人员配备 ”详情可见本文第 二 章。 三、如招标文件评分标准要求“ 公共环境卫生管理服务 ”详情可见本文第 三 章。 四、如招标文件评分标准要求“ 工程设备维护管理服务 ”详情可见本文第 四 章。 五、如招标文件评分标准要求“ 绿化管理服务 ”详情可见本文第 五 章。 六 、如招标文件评分标准要求“ 安全、秩序维护管理服务 ”详情可见本文第 六 章。 七 、如招标文件评分标准要求“ 应急预案 ”详情可见第 九 章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、 依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 ； （二）《物业管理条例》 （三） 其他法律法规。 四 、行业规范、标准 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 项目整体服务设想 第一节 项目需求 （投标人根据项目实际情况进行编写） 一、项目概况 项目位于 XX 。占地面积约 XX 平方米；总建筑面积 XX 平方米。其中：综合大楼 XX 层，设有群众活动室、培训室、化妆室、美术展览厅、文化工作室、录音室、办公区域和多功能厅等，面积 XX 平方米；剧场 XX 层，设有排练室、培训室、舞台剧场等，面积 XX 平方米；地下室为地下停车场、设备用房，设有空调机房、配电房、发电机房、水泵房、消防供水系统等，面积 XX 平方米；设有客用电梯 XX 台，货用电梯 XX 台；一楼设有消防监控室。 二、项目需求 （一）设备设施管理 1.辖区内房屋、道路 及其他 建筑物的日常养护和管理；发现损坏及时组织维修部门进行维修； 2.辖区内公共设施、设备（消防系统、监控系统、空调、电梯、道路、照明、停车场、管道、水电、化粪池、污水处理等）日常养护、管理，出现故障及时组织维修部门排除； 3.协助做好安防设备、设施（防雷设备、变压器等）的检查和维保工作； 4.保证物业区域内的公用设施、设备运行正常，处于完好状态，水电供应正常；急修15分钟内到达现场，小修30分钟到达现场。 （二）安全防范管理 1.辖区内公共治安秩序管理，力保业主财产安全； （ 1 ） 秩序维护管理监管到位，防范严密；秩序维护人员要求：具备良好的综合素质，责任心强，精神面貌佳，反应敏捷，遵守规章制度，熟悉工作流程，熟练使用消防设备； （ 2 ） 按照规定路线和时间点进行24小时有计划、不间断巡逻，每天不少于4次，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，并做好巡查记录；夜间加强防范检查和巡逻，建筑物内部（含办公区）不少于2次； （ 3 ） 辖区出入口均设立门岗，保证24小时立岗执勤，监控外来人员和进出车辆，熟悉一般警务处置程序，纠正违章行为，并有详细的交接班记录； 2.辖区内智能化监控系统、消防系统的管理和养护； 3.做好消防安全工作，维护消防设施，做好火灾的应急处理； 4.各种安全应急预案齐备，处理突发事件及时、到位，突发群体性事件处置方式果断、准确。 （三）车辆管理 1.维护交通秩序，指挥车辆进出、停放有序；保持道路顺畅，无堵塞现象、纠正违章行为，保持公共秩序良好； 2.车辆进出的管理。对外来车辆管理，当车辆进入门口时，门卫应当向司机立正举手敬礼，询问，引导车辆进入停车场，并准确做好记录；车辆需驶出门口时，门卫要核对车号，迅速记录车辆驶出时间，核查完毕后放行。要求门卫熟记工作人员常停车辆的车牌号码，加大该类车辆的存放安全系数； 3.凡装有易燃易爆、剧毒物品或装有污染品的车辆或大货车，大拖车（经业主同意除外）等，禁止驶入。 （四）公共环境卫生 1.负责公共环境（包括剧场、综合楼、办公室、会议室、道路、走廊、楼梯、栏杆、地上地下停车场、消防设施等）的清洁，每天全面清扫至少1次，全天巡扫，保持地面无纸屑、污渍、烟头、杂物等废弃物，保证公共环境卫生整洁； 2 . 各类电梯、培训室、工作室、卫生间、更衣室保洁； 3 . 广场地面、屋面等保洁。 （五）绿地花草树木养护 1.草坪、植物每季度修剪一次； 2.区域内的盆栽绿化养护和管理。 3.适时对景观灌木绿篱修剪造型，草坪每季度机械打草不少于1次，适时拔除杂草，定期浇水施肥，无因干旱缺肥而枯萎现象。 第二节 项目整体服务设想 一、管理思路 在尊崇 艺术馆 的原创思想的基础上，依据我们对项目的理解，并结合积累的物业管理经验与XX物业的自有资源，我们对XX 艺术馆 项目，实现完善的物业管理与星级的物业服务。 （一）管理设想 1.充分利用XX物业公司服务资源，为XX 艺术馆 提供先进的物业管理，完善的后勤保障。对XX 艺术馆 进行全方位、行之有效的一体化后勤物业管理，整体提高服务的档次，为把XX 艺术馆 建设成为国内一流、国际知名的展馆提供有力的保障。 2.通过设施设备环境的最佳管理，在 艺术馆 中树立“以人为本，天人合一”的可持续发展观念，树立强烈的环境意识。 3.根据IS09001国际质量管理体系要求进行服务和管理，根据本项目的实际建立一整套符合IS09001标准的运作规范。使XX 艺术馆 的运作达到制度化、标准化、规范化。 4.通过引进先进的物业管理理念和模式及对展馆“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养现代科学服务意识和管理意识。 5.通过我司良好的服务意识，从而实现良性循环与可持续的发展，使 艺术馆 物业管理达到最佳化的目标。 6.以全国物业管理示范 艺术馆 的标准，积极开展各项物业管理工作，在 艺术馆 业主的支持下，达到创优的目标。 7.以一线服务人员为班底，以独具特色的人文素养和婉约柔丽的殷殷之情，为管理区域带去良好的服务理念与管理水准，将管理区域管理好，服务好，经营好。 （二）服务理念与总体构想 服务理念： 把 艺术馆 服务的每个项目都做出特色、做成精品。 总体构想： 在实现物业基础服务同时，采用创新意识，针对特定消费人群，细分服务需求，量化细分每一环节，提供对应个性化服务，表达 艺术馆 的整体人文精神。 二、服务模式 （一）制定科学、规范的管理制度 本物业管理公司积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让XX 艺术馆 物业管理科学化、制度化和规范化。具备高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理方式。 （二）建立周密的安全管理模式 XX 艺术馆 安全保卫工作十分重要，它涉及物业公司的财产安全以及个人的财产与生命安全。由于 艺术馆 一般在正常时间是开放性的，人流量较大。且 艺术馆 内有许多珍贵的 展品 。所以，安全管理非常之重要，必须加强安全防范，建立健全各种值班制度： 1.坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。 2.坚持定期检查 艺术馆 的防盗与安全设施制度。 3.坚持上下班交接检查制度。 4.加强安检的警卫及中央监控。 5.物业管理公司应全面建立XX 艺术馆 工作人员档案，熟悉XX 艺术馆 工作人员情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保XX 艺术馆 工作人员的人身和财产安全。 （三）加强消防管理服务 由于 艺术馆 建设的规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大， 展品 珍贵且易燃，火灾隐患因素比较多。因此， 艺术馆 对防火要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。加大培训员工熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能，建立明确的防火责任人制，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。 （四）重视保洁服务 本物业管理公司制定完善的保洁细则，明确需要保洁的地方、材料及保洁次数、检查方法等。加强经常性巡视保洁，保证 艺术馆 大厅、电梯、展览馆、停车场等场所随脏随清，办公窗口无杂物、灰尘，门窗干净明亮，茶水室与厕所等场所随时清洁消毒。 （五）加强设施设备维修保养工作 艺术馆 本身规模较大、物品较多、设备先进，物业管理人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相配套的专业技术知识，才能做好这些设备的管理和维修保养工作。本物业管理公司重视对设施设备管理人员的培养，对 艺术馆 水电设施（包括高低压配电房、专用变压器、照明系统、上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，定期开展专业知识和技能培训，制定供水供电的应急措施；特别注重对电梯的保养与维修，对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。 此外，本物业公司建立健全的检查维修制度，对公共场所和设备设施，比如走廊、大厅、中央空调、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对XX 艺术馆 工作人员的设备报修及时处理，并定期检查。做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。 （六）完善其他配套服务 艺术馆 物业管理其实就是一种服务。为方便来访游客，满足参观者需要，在 艺术馆 安排物业服务人员提供问询帮助服务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如回复电话问询、投诉。 （七）建立有效的服务反馈渠道 本物业管理公司注重加强与XX 艺术馆 工作人员与参观者的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系，协调配合XX 艺术馆 的各项工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。 （八）建立完善的应急预案 本物业管理公司已随时做好应对突发事件的准备。由于 艺术馆 内设备系统、建筑结构和参观人员的复杂性，作为物业管理公司必须时刻保持警惕，随时准备应对各种突发事件。因此，本物业管理公司已建立完善的应急预案，诸如火灾或暴力案件发生时的处理预案、停水停电的处理预案、公共卫生应急预案等，并安排定期演练。 三、服务承诺 （一）房屋及设施设备运行和维修养护： 1.外观完好、整洁，外墙装饰无脱落、无污迹； 2.保证水、电、空调、电梯和消防、监控、二次加压等设备运行正常； 3.按标准进行维护维修，故障排除 。 及时（共用的上下管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、化粪池、沟渠、水池等） 进行 日常维修、养护、管理和运行服务； 4.建立共用部位、共用设施、设备养护管理制度； 5.保证房屋共用部位、共用设施、设备的完好，做到即报即修，无随意改变用途现象； 6.负责工程的管理人员，具有相应专业中级以上机电设备技能或工程师职称；工程维修人员中，至少有一名持有高压操作资格证，其他维修人员必须持有专业上岗证书，提供复印件； 7.消防维保、水质监测、防雷检测、外墙清洗、立体停车场维保、电梯的维保和年检、供配电的维护和检测、中央空调维护、给排水系统清理、视频监控系统维护等由采购方另行聘请专业单位负责，费用由采购方承担，中标人配合相关工作，监督跟进。 （二）安全保卫和车辆管理 1.安全保卫服务队伍必须由经过专业训练、培训合格后方能上岗，保安人员年龄控制在50岁以下 ， 人员结构中复退军人、有两年以上安保工作经验的人员应占30%的比例 ， 所有保安人员要求相貌端庄、有较好的政治素质、品行好、作风正派、无犯罪记录、能够胜任保安工作； 2.负责日常治安、车辆、秩序等管理，按照确保安全的服务责任总目标，科学、合理安排安全守卫、治安巡逻等防范工作。服从采购方的安全管理指挥，遵守采购方安全管理制度，做好安全防范。及时制止辖区内各类治安案件和一切妨害安全和公共秩序的行为，协助配合当地公安机关及有关部门处理采购方所辖物业区域内一切与治安有关的事件。发生各类案件、灾害、事故时，负责救助工作、保护好现场、及时向公安机关和保卫部门报告并协助调查； 3.值班期间必须尽职尽责，不许擅离职守，不许出现睡岗、脱岗等现象，当月内发现上述违规情况达三次以上 ， 当事人离开服务单位； 4.白天班不得接连使用晚班刚下班上的人员（即上连班）。白天班与晚上班均须有值班记录； 5.守卫、巡逻中及时发现、正确处置安全隐患和险情，严防发生工作失误； 6.做到24小时值班巡逻，大门岗做好人员车辆出入登记核实证件，引导车辆有序停放，纠正违章行为，公共秩序良好； 7.建立安全应急预案，及时处理突发事件，确保公共安全； 8.保安人员一个月内发生各种违规及失误事件 XX 起以上（含 XX 起），采购方有权对中标人处罚 XX ～ XX 元；一个季度内发生各种违规及失误事件在 XX 起以上 ， 责任事故累计发生 XX 起以上（含 XX 起），采购方有权对中标人处罚 XX ～ XX 元。 （三）公共环境卫生 1.主要道路、硬化地面、公共绿地每日清扫一次，大门、门卫室、停车场等每日清洁2次并巡视保洁，保持清洁卫生；路面平整、畅通、井盖无丢失； 2.公共场地保持清洁，无杂物、废物，无纸屑、烟头等废弃物； 3.楼道地面干净，无污渍、积水、杂物，扶手干净、无积尘、其他部位无明显积尘，无蜘蛛网； 4.公共厕所冲洗每天不少于2次，保持清洁，无污渍、无异味、无堵塞； 5.电梯不锈钢表面无手印、灰尘、污迹，地毯干净无污迹； 6.定期对化粪池、沉砂井进行清理疏通；保持排水管、下水道等室内外沟渠通畅； 7.做好灭“四害”工作； 8.负责生活垃圾收集；负责生活垃圾清运、处理的监督管理；做到生活垃圾日产日清，监管规范到位； 9.在负责的管辖区域内做好控烟监督检查，做到无吸烟区内无烟头、无吸烟者，并有劝诫吸烟者的义务； 10.如有保洁工作不到位，卫生不达标者发现一次，由采购方给当事人处罚 XX 元/次。 （四）美化绿化 1.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象； 2.花草树林长势良好，无病虫害、无枯死； 3.绿化长势良好，定期浇水，无杂草丛生，无因干旱缺肥而枯萎现象； 4.定期对绿地、植物进行浇水、修剪、施肥、除杂草，保证花草树木长势良好，无病虫害，无杂草，无枯死； 5.绿地无破坏、践踏、占用现象。 四、 工作计划 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下 。 （一） 前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 尽量提前 2 拟订管理方案 结合调研结果拟定管理方案 尽量提前 3 接管合同签订 1. 方案送审 2. 签订合同 尽量缩短时间 4 组建管理队伍 1. 选拔 2. 培训 3. 上岗 5 整改及完善办公条件 1. 安排管理用房 2. 安排员工宿舍 3. 物质装备到位 6 制订管理制度 1.制定 切合实际的各项物业管理制度 2. 导入ISO9001-2000 物业接管验收 办理书面移交手续 （二） 常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1. 制定大，中修计划方案 ； 2. 日常零修，急修管理 ； 3. 日常保养巡查管理 ； 4. 维修质量管理 。 接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理 1. 建立档案，搞好基础资料管理 ； 2. 运行管理 ； 3. 维修保养管理 ； 4. 险情应急管理 ； 5. 水池水泵管理 ； 6. 其他 接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理 1. 24小时值班及巡查，监控等安全防范管理 2. 消防管理接管验收后开始 3. 来人来访管理 ； 4. 物品出入管理 。 4 车辆管理 1. 进出车辆管理 ； 2. 停车场管理 ； 3. 车辆行驶管理 。 接管验收后开始 5 清洁卫生管理 1. 清洁卫生管理 ； 2. 环保管理 ； 3. 消杀管理 。 接管验收后开始 6 绿化管理 1. 室内绿化管理 ； 2. 室外绿化管理 。 接管验收后开始 7 客户服务管理 1. 设立服务员和保安 ； 2. 人员形象及服务意识管理 。 第二章 项目组织机构设置及人员配备 第一节 组织机构设置 一、组织机构的建立 （一）确定组织目标 项目目标是项目组织设立的前提，应根据确定的项目目标，明确划分分解目标，列出所要进行的工作的内容。 （二）确定项目工作内容 根据项目目标和规定任务，明确列出项目工作内容，并进行分类归并及组合是一项重要组织工作。对各项工作进行归并及组合并考虑项目的规模、性质、项目复杂程度以及单位自身技术业务水平、人员数量、组织管理水平等。 如实施阶段全过程项目管理，工作划分可按计划阶段和实施阶段分别归并和组合。 （三）组织结构设计 1.合理确定管理层次。 管理组织结构中一般应有三个层次：一是决策层；由项目负责人和其助手组成，要根据项目的活动特点与内容进行科学化、程序化决策；二是中间控制层（协调层和执行层），具体负责规划的落实，目标控制及合同实施管理，属承上启下管理层次；三是作业层（操作层）。由现场人员组成，负责具体的操作工作。 2.配置工作岗位及人员。 3 .制定岗位职责标准与考核要求。 4.制定工作流程与考核标准。 二 、组织机构设计原则 （一）任务目标 每个机构和这个机构的每一部分，都与特定的任务、目标有关，否则就没有存在的意义。任务、目标就是机构或机构的每一部分、每一成员要干的企业活动所必需的事情。机构设计以事为中心。因事设机构、设职务、配人员。人与事要高度配合，不能以人为中心，因人设职，因职找事。 （二）专业分工 为提高效率必须分工。把实现任务目标所需要的全部活动，划分成各种基本作业。把各种基本作业，按其职能要求，分配给这方面的专业人员。要合理划分专业，注重使用专家。 （三）管理幅度 管理幅度是指一个主管能够直接有效地指挥下属的数目。一个管理人员能领导若干个隶属人员，高层管理人员的管理幅度在4人到8人。但经过调查和实际工作的证明，在许多组织中，其管理幅度比这个结果要高。因此，确定管理幅度时，要根据企业的实际情况，考虑某些因素的影响，合理地确定。 （四）管理层次 管理层次是指机构分设的自上而下或自下而上的管理阶梯。在总量一定的情况下，管理层次和管理幅度是反向变化。管理幅度越小，管理层次越多；相反，管理幅度越大、管理层次越少。一般来说，在企业最高领导人和最基层的职工之间，如果层次过多，往往会使信息失真，受到歪曲或者过时。因此许多企业采购方 主张 组织中的层次应尽可能地少。 （五）责权对等 权力是在规定的职位 上行使的 权力。领导人员率领隶属人员去完成某项工作，必须拥有包括指挥、命令等在内的各种权力。 责任是在接受职位、职务后必须履行的义务。在任何工作中，权与责必须大致相等。更移责任时，必须同时更移与责任相应的权力；更移权时必须同时更移与权力相应的责任。如果要求一个经理履行某些责任，那就要授给他以充分的权力使他履行责任。如果这些权力是授给他的，但该经理不能承担相等的责任，那么就收回这些权力，或者将派给他的职务作某些更动，或者把这位经理 做 适应的调动。 （六）才职相称 管理人员的才智、能力与担任的职务相适应。设计了各种职位、职务之后，就要安排相应的人员担任工作，或通过培训，使其胜任工作。每种职位、职务都有其所要求的能力水平。 对每个职工也可以通过考察经历、进行测验以及面谈等，借以了解他的知识、经验、才能和兴趣， 再 进行评审比较，使企业能做到将现有或可能有的职工的才能和各种职务的要求相适应，使才智相称。 如果遇到缺乏某种工作所需要的职工，而一时又找不到合适的人选时，也可以考虑把工作重新修改、设计、安排，直到可以找到适当的人员来充任为止。设置的机构尽可能使才智相称，人尽其才，