景区物业服务投标方案（397页）（2024年修订版）.docx

景区物业服务投标方案 目 录 第一章 物业整体服务设想 17 第一节 景区物业服务背景分析 17 一、旅游风景区物业服务体系构建意义 18 二、旅游风景区物业服务体系构建必要性 19 三、旅游风景区物业服务体系构建的措施 24 第二节 景区物业项目概况 26 第 三 节 景区物业服务 要求 27 一、物管工作服务范围 27 二、物管工作验收标准 28 三、物管工作服务承诺 31 第四节 物业服务理念目标 34 一、景区保护开发 35 二、景区形象打造 35 三、景区环境维护 35 四、星级客户服务 36 五、景区消防管理 36 六、档案建立与管理 37 七、公共设施设备维养 38 八、打造“三高”团队 39 九、专业级公共秩序管理 40 十 、行家级公共环境管理 41 第五节 物业管理 设想 方案 42 一、整体设想 43 二、管理方式 46 三、分项管理方案 48 第 六 节 项目重难点 分析处理 59 一、景区 生态旅游现状 60 二、常见 问题 处理建议 60 第二章 人员配备 及 培训 方案 66 第一节 机构设置与人员配备 66 一、服务组织机构 66 二、服务组织职责 66 三、运营人员配备 68 四、人员任职要求 69 第二节 主要岗位职责 71 一、 保洁员岗位职责 71 二、 水电工岗位职责 72 三、 绿化工岗位职责 73 四、 物业经理岗位职责 74 五、 保洁组长岗 位 职责 75 六、 垃圾车驾驶员岗位职责 76 第三节 人员培训方案 76 一、 培训目的 77 二、 培训对象 77 三、 培训组织 77 四、 培训内容 77 五、培训计划 78 第三章 项目管理制度和考核办法 81 第一节 员工基本 管理制度 81 一、 员工守则 81 二、员工考勤管理制度 83 三、 人事调整管理制度 84 四、 辞退辞职管理制度 87 五、 员工离职处理规定 91 六、 临时人员管理办法 93 第 二 节 员工教育培训制度 94 一、 培训项 目 95 二、 员工教育培训管理 97 三、 在职员工培训办法 99 第 三 节 人事考核管理制度 103 一、 总则 103 二、 成绩考核 105 三、 能力考核 105 四、 态度考核 105 五、 考核结果 105 第 四 节 人事档案管理制度 106 一、 人事档案保管制度 106 二、 人事档案利用制度 109 第 五 节 景区物业 岗位管理制度 111 一、经理管理制度 111 二、水电工管理制度 111 三、绿化工考核管理 112 四、保洁员考核管理 113 五、秩序维护员管理制度 114 六、主管及组长管理制度 115 第六节 绿化保洁管理制度 116 一、厕所卫生保洁制度 116 二、垃圾清运管理制度 117 三、农药使用管理制度 118 第 七 节 景区 亲水区管理 制度 120 第 八 节 景区 烧烤区管理制度 123 第 九 节 景区 常规 安全管理制度 126 一、基本管理制度 126 二、景区 安全防火管理制度 127 三、 特殊时段的安全处置 制度 129 第 十 节 景区游乐设备管理制度 129 一、总则 130 二、游乐设施安全管理 131 三、 游乐设施操作制度 131 四、 游乐设备质量检验管理 132 第四章 景区 保洁 服务 方案 134 第一节 保洁 服务计划 134 一、保洁服务范围 134 二、保洁服务特点 135 第二节 保洁人员 配备 136 一、保洁人员配备原则 136 二、保洁人员具体职责 136 三 、保洁 工作基本 要求 138 四、保洁人员行为规范 140 第三节 保洁工作制度 144 一、保洁 工具交接制度  144 二、 保洁物品使用制度  145 三、 当值主管交接班制度  145 第 四节 保洁工作 方案 146 一、 景区 室外空间 保洁 146 二、房屋建筑物内部保洁 157 第五节 卫生消杀方案 162 一、 消杀工作要求 162 二、 消杀工作设想 162 第六节 河、渠、池塘 保洁 管理 方案 165 一、 水质消毒净化 165 二、 加强安全避险 167 第 七 节 节假日、大型活动期间保洁方案 168 第 八 节 保洁工作内部质量监督及外部考核 169 一 、 内部质量监督 169 二、外部考核要求 170 第五章 景区 保安服务方案 175 第一节 保安服务内容 175 第二节 保安人员配置 175 一 、保安配置 说明 175 二、 人员基本要求 176 三 、安全保卫要求 177 四、保安工作职责 178 五、保安人员培训 182 第三节 保安管理 制度 183 一、行为规范 183 二、 例会制度 186 三、交接班制度 186 四、对讲机监控设备管理制度 186 第 四 节 车辆管理服务 187 一、交通车辆管理 计划 187 二、车辆管理服务规范 189 第 五 节 水面安全管理 191 第 六 节 消防管理服务 191 一、健全机构 192 二、消防制度 192 三、宣传工作 193 四、灭火程序 194 第 七 节 节假日 和 活动期间保安方案 194 第 八 节 景区保安工作监督和考核方案 195 第六章 公共秩序维护方案 199 第一节 治安管理方案 199 一、管理承诺指标 199 二、安全防范工作 199 三、消防管理工作 202 四、车辆行人秩序维护 202 第二节 保安部工作规程 203 一、保安人员职责 203 二、保安部工作制度 207 三、保安部工作程序 208 第七章 停车场管理服务方案 217 第一节 停车 场 管理 计划 217 一、管理要求 217 二、管理目标 217 第二节 停车场管理思路 217 一 、加强交通疏导 218 二、 车辆分区管理 218 三、 人车分流规划设计 218 四、 智能化交通 停车 服务 218 五 、 具体的 管理实施 措施 219 第三节 管理人员设置 221 一、 岗位设置 221 二、 岗位职责 221 第四节 具体管理方案 226 一、 停车场使用守则 226 二、 停车场清洁安排 228 三、 停车场管理流程 228 四、 停车场常用通知 229 五、 停车场保安安全程序 232 六、 停车场特殊情况处理程序 232 第 八 章 园林绿化养护方案 236 第一节 园林绿化养护 服务 内容 236 第二节 园林绿化养护服务计划 236 一、 养护 工作人员配备 236 二、养护机械设备配置 237 三、养护机械 使用 管理 237 第 三 节 绿化养护 实施 方案 243 一、修剪 方案 243 二、灌水排涝 253 三、中耕除草 261 四、 绿地管理 264 五、 养护月历 264 六、 防护方案 268 七、 其它服务 273 八 、病虫害防治 273 九、 施肥及土壤改良 278 第 四 节 绿化灾害预防处理 282 一、旱灾及预防 282 二、水灾及预防 283 三、风灾及预防 283 四、滑坡及预防 284 五、冻害及预防 285 六、防汛防台风 285 第 五 节 绿化养护人员管理 286 一、仪容仪表 286 二、行为规范 286 三、岗位培训学习 288 第六节 节假日 和 活动期间绿化养护方案 291 第九章 智慧物业服务方案 292 第一节 智慧物业概述 292 一、创新的管理体制 292 二、科学的分析优化 292 三、便捷有效的服务 293 四、详细了解现存问题 293 五、Pal map+提供的服务 294 第二节 物业系统管理维护方案 294 一、信息智能化系统 294 二、 安防智能化系统 296 三、智能化系统的维护 297 第十章 景区疫情防控方案 299 第 十一 章 亭廊、设施设备管理方案 301 第一节 管理方案 301 一、 管理内容 301 二、 管理措施 301 第 二 节 维修养护计划 302 一、 亭廊本体维修养护 302 二、 共用设备维修养护 303 第三节 水电工服务方案 304 一、服务内容 304 二、 人员 配置 304 三 、岗位职责 304 四、 工具配置 305 五、 电工作业安全规定 305 第十二章 节假日及大型活动保障方案 307 第一节 接待方案 307 一、 接待的时间 307 二、 细节的准备 307 第二节 人员疏导分流方案 308 第三节 高峰期游客安全接待方案 310 一、目的 310 二、范围 310 三、 基本原则 310 四 、组织机构 311 五、 具体 措施 314 六、工作要求 317 第十三章 景区冬季除雪防滑方案 318 第一节 除雪方案 318 一、指导思想 318 二、总体目标 318 三 、工作原则 318 四、责任分工 319 五、 除雪标准 320 六、奖罚措施 321 七、除雪准备工作 321 八、除雪实施程序 323 九、除雪后期工作 326 第二节 冬季防冻、防漏、防滑方案 326 一、防冻 方案 326 二、防漏 方案 327 三、防滑 方案 329 第十四章 景区接待服务方案 331 第一节 接待人员要求 331 一、职业道德 331 二、职业形象 331 三、职业纪律 331 四、岗位职责 332 第二节 接待管理制度 332 一、 公务接待制度 332 二、 接待后续工作 333 三、 接待办管理制度 334 四、其他 注意事项 335 第三节 接待服务规范 335 一、基本 接待服务规范 335 二、 景区导游服务规范 338 三、 景区商业人员服务规范 338 第四节 行政接待流程及注意事项 340 一、接待来源 341 二、接待确认事项 341 三、 具体 接待流程 341 四、 具体 参观路线 342 五、接机/接站接待流程 342 第十五章 景区游客投诉处理方案 345 第一节 投诉处理方案 345 一、 游客投诉的类型 345 二、 处理投诉的原则 347 三、 游客 投诉心理分析 348 四、 游客投诉 处理 步骤 349 五、 处理投诉注意事项 351 第二节 投诉处理管理制度 352 第十六章 服务质量保证体系 357 第一节 服务承诺 357 第二节 服务质量保证措施 363 一、实施ISO质量体系保证模式标准 363 二、物业管理质量保证体系的建立 365 第十 七 章 突发事件应急预案 367 第一节 景区应急处置程序 367 一、 总则 367 二、 预案建立 367 三、 管理机构 368 四、 制度体系 369 五、 物资准备 371 六、 应急程序 372 七、 应急处置 373 第 二 节 突发事件应急处理预案 374 一、 潮湿天气 374 二、 火警处理 375 三、 醉汉的处理 375 四、触电的处置 376 五、偷盗的处置 376 六、遇到抢劫的处置 377 七、发现可疑分子的处置 378 八、发现斗殴现象的处理 378 九、遇急症病人或人员受伤的处理 379 第 三 节 地质灾害防灾应急预案 380 一 、预防预警 380 二、 应急保障 380 三 、应急响应 381 四、应急措施 382 五、 善后处理工作 383 第 四 节 景区 突发疫情 应急预案 384 一、 总则 384 二、 预防措施 384 三、 响应程序 386 四、 应急措施 387 五、反思 总结 389 第 五 节 人员 意外伤亡应急预案 390 第 六 节 停水、停电、停气应急预案 391 一、 停水 应急措施 391 二、 停电应急预案 392 第 七节 索道和大型游乐设施运行故障的处置 393 第 八 节 突发 雪灾应急预案 394 一、总则 394 二、应急处置 395 三、 应急响应 396 第 九 节 突发 地震应急预案 396 温馨提示：本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说明 一、如招标文件评分标准中有“物业整体服务设想”，可参照第一章； 二、如招标文件评分标准中有“人员配备及培训方案”，可参照第二章； 三、如招标文件评分标准中有“景区保洁服务方案”，可参照第四章； 四、如招标文件评分标准中有“景区保安服务方案”，可参照第五章； 五、如招标文件评分标准中有“公共秩序维护方案”，可参照第六章； 六、如招标文件评分标准中有“停车场管理服务方案”，可参照第七章； 七、如招标文件评分标准中有“景区接待服务方案”，可参照第十四章。 八、如招标文件评分标准中有“突发事件应急预案”，可参照第十七章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》； （二） 《XX省物业管理条例》； （三）《 全国物业管理从业人员岗位证书管理办法 》； （ 四 ）其他法律法规。 四、行业规范、标准。 第一章 物业整体服务设想 第一节 景区物业服务背景分析 随着全球经济的快速发展和人们闲暇时间的增多，各种形式的旅游 ， 催生出越来越多的新老旅游景区 ， 并在世界各地迅速增长。但是在这个过程中 ， 对旅游资源开发往往缺乏深人地调查研究和全面科学论证、评估和规划 ， 重开发，轻保护 ， 甚至只开发 ， 不保护，导致旅游区环境污染严重 ， 生态系统失调，设施设备破坏严重，没有得到有效的维护与管理 ， 旅游与生态环境之间的矛盾日益突出。这其中最主要的表现就是旅游发展与环境污染、旅游资源遭到破坏之间的矛盾日益突出。我国旅游风景区 ， 风景名胜区和山河为主题的自然景区在发展旅游产业的过程中其自然原貌，生态环境、旅游原始资源和旅游文化资源都出现了令人心痛的毁坏。例如 ， 四川大熊猫栖息地面积减少了55 ％ ； 敦煌莫高窟中的壁画受震动、气流噪声、灰尘的影响非常大 ； 杭州“瑶琳仙境”溶洞游客众多，由于二氧化碳的作用 ， 洞内石钟乳的色泽正在变黑。云南禄劝轿子山风景区内生长着具有很高科研价值和生态价值的原生冷木 ， 当地为了建设宾馆和其他旅游设施而对其严重砍伐。自然资源是历史遗留给后代的无穷财富 ， 但是在这些景区 ， 开发者不合理开发 ， 管理者不当管理 ， 旅游者不文明旅游，加上没有专业的管理服务机构进行及时的后续维护 ， 这些行为不仅破坏了自然资源的原生态魅力 ， 也破坏了人与自然的协调发展。越来越多的人们和旅游管理当局认识到旅游业的发展与自然资源和环境的关系非常密切 ， 旅游的可持续发展成为了重要课题。 一、旅游风景区物业服务体系构建意义 保护景区的生态环境和文化资源，做好历史建筑的保护和新建筑的维护，做好景区的环境管理与环境治理，并结合景区特色开展一系列的特色游活动，这些都是对旅游业与旅游环境协调持续发展有积极意义和积极作用的措施。 以杭州西溪湿地景区为例，杭州西溪国家湿地景区西区（物业），位于杭州市余杭区五常街道境内，属西溪国家湿地景区三期，同时也是西溪综合保护工程的“收官之作”。西区工程东与湿地景区东区连接，西以杭州绕城为界，北至文二路，南达五常大道，面积为3.353平方公里。是我国首个国家湿地景区的组成部分。西区内的物业样式为多层民居（展出用房）、接待用房、休闲用房、服务网点、风景建筑小品、湿地园林、农耕文化用地、水系、鱼塘及果林组成，总建筑面积约11万平方公里，已建成并投人使用的约3万平方公里，物业设施配套有高低压配电系统、电子监控系统、水系水闸人工控制系统、有线闭路电视系统、电信系统、网通系统、背景音乐系统建筑给排水系统、园区建筑照明系统、车船营运系统，道路、河道、码头建筑网系统以及消防设备及垃圾收集等设备，还有多处机动车、非机动车停车场。 根据规划，整个西区分为五常民俗文化体验村、西溪大众休憩村、农耕文化村、艺术集合村四大功能区，并在南端五常大道的龙舌嘴处和西侧访溪路的荆源路口设有人口，西溪五常民俗文化体验村是西区最具旅游观光、休闲、民俗文化研究的区域，内设洪氏宗祠、钱塘望族、洪府、戏曲长廊、洪升纪念馆以及藏书楼、萝荫书屋、清平山堂蕉园琴韵、龙舟胜会等景点。 在西溪湿地景区的开发和后期维护上，包括有房屋建筑物的维护，秩序维护，设施设备维护，环境（保洁、绿化景观）维护和景区文化建设等。做为一种模式和探索，我们认为，杭州西溪国家湿地景区西区管委会的做法值得借鉴：即在旅游景区引进专业的市场化模式，由专业的管理服务公司（物业服务公司或者景区管理委员会自行成立的景区经营管理公司）对旅游景区进行全方位的管理，这不仅对景区的维护和自然资源的保护有重要意义，同时也是旅游资源可持续发展的路径之一。 二、旅游风景区物业服务体系构建必要性 （一）旅游风景区引进专业的物业管理服务机构 ， 可以由专业的机构根据旅游风景区的特点，对景区的自然资源和历史文化遗迹建筑进行专业化的维护。 1.引进专业的物业管理服务机构，能够为景区提供全时段的服务 ： 旅游风景区的服务时间长 ， 服务区域广 ， 服务对象以游客为主。相对于一般的物业服务对象 ， 如住宅 ， 写字楼等 ， 旅游风景区 ， 包括湿地、 景区 、遗迹等绝大多数属于全年开放 ， 除了一些景区 ， 如黄山景区 ， 莲花峰和天都峰会错开开放 ， 进行景区维护 ， 因此，景区的日常维护，如秩序、保洁等也和景区的开放时间同步。同时 ， 旅游景区的服务区域点多面广且为开放式 ， 面对的服务对象以游客为主。仅以风景区管委会对景区进行维护，由于人员编制等的限制，无法提供足够的专业服务人员对景区进行全时段的管理和维护。 通过引进专业的物业服务管理机构，引人市场化的管理机制，由专业的物业公司通过合理的人员排班，进行全时段的管理和维护，减轻景区管理委员会的负担，加强管理的有效性，同时，通过专业合理的安排，也能够节约成本，提高管理和服务的效率。 2.引进专业的物业服务管理机构 ， 可以为景区的设施设备提供专业化的管理和维护 ： 旅游风景区的设施、设备种类多 ， 室外操作及服务人员多。这和景区自身的特点相关 ， 不同景区的设施设备有很大区别 ， 以西溪湿地为例 ， 西溪湿地为自然水系为主的景区景观 ， 并结合有农耕文化等民俗村落 ， 因此景区内的设施设备有一般景区常规的高低压配电系统、电子监控系统、有线闭路电视系统、电信系统、网通系统、背景音乐系统、建筑给排水系统、园区建筑照明系统之外 ， 还包括水系水闸人工控制系统、车船营运系统 ， 道路、河道、码头建筑网系统以及消防设备及垃圾收集等设备 ， 这些设备分布广 ， 且多为室外分布，因此相关的服务人员也以室外操作和室外服务为主。许多景区有时候更实惠要求高低配、监控值班安全巡查必须实行全天候24小时执勤服务。通过引进专业的物业服务管理机构 ， 一方面 ， 物业公司在设施设备的管理维护上的经验，能够为景区的设施设备维护提供专业化程度比较高的日常养护和后期维护 ， 另一方面 ， 也能够通过统一的管理更好的维护景区的自然资源和建筑物。 3.引进专业的物业管理服务机构 ， 能够加强旅游风景区抗自然灾害的能力 ： 相较于一般物业 ， 旅游风景区受自然天气的影响更为明显 ， 尤其以沿海一线的景区为例，在台风等恶劣天气到来时 ， 往往需要及时做好应急预案和应对措施。因此 ， 在旅游景区物业服务方案的制定上 ， 需要考虑不同景区的特点和防灾能力，做好相应的应急预案 ， 并提前做好一系列的准备 ， 包括物质准备和人员准备。通过引进专业的物业管理服务机构 ， 就可以结合该景区的特点 ， 以模拟演练和定期检测相结合的模式 ， 为景区制定一套完善的应急预案体系。以杭州西溪国家湿地 景区 西区为例 ， 其属于湿地水系景观 景区 ， 多树木草丛、水系 ， 又以露天景区为主，因此在物业服务方案的制定上 ， 仅景区应急预案就需要从火灾 （ 森林火灾、游览车船火灾、设施设备火灾等应急预案 ） 、治安安全 （ 聚众闹事、发现可疑人员、爆炸投毒等应急预案 ） 、生产经营 （ 传染性疾病、食物中毒、伤员处置等应急预案 ） 和自然灾害 （ 恶劣天气、虫灾处置、环境污染等应急预案 ） 这四个方面进行专业的应急预案制定，并做好相关物料的采购和准备。 4.通过引进专业的物业管理服务机构 ， 能够进行专业集中的环境管理和维护 ， 降低管理成本 ： 旅游景区的开发和规划 ， 由于考虑到景区的整体协调和景点的分布 ， 在规划中 ， 有一个共同的特点 ， 就是自然景观和建筑物相对分散，结合旅游景区的原始资源，进行开发建设。因此 ， 环境的保洁和污染的治理难度加大 ， 保洁人员的投入数量和工作强度也有所增加，直接导致管理成本的提高。通过引进专业的物业管理服务机构，引入物业服务行业专业的环境管理体系 ， 将景区的环境管理分而治之 ， 分区分片 ， 每一个区片有一个责任小组负责 ， 采取统一的服务标准和服务承诺 ， 进而将景区的环境进行集中的管理 ， 集约化安排，降低管理的成本 ， 减少景区管委会的经济压力。 5.景区的经营点、参观点分散 ： 旅游景区中除了景点、参观点之外 ， 为方便游客 ， 还会设立一些经营点。但是景区的经营点也会体现出比较分散的特点。因为经营点为游客服务 ， 但同时，又要考虑到经营点的选址合理性和便利性 ， 所以 ， 不会设立的很集中 ， 也不会和参观点景点完全-致。因此 ， 在景区的管理和后期维护上，如何做到对这些分散的片区进行集约化管理 ， 既能提高管理的效率 ， 又能够降低节约成本 ， 同时还要兼顾服务的水平和水准 ， 是旅游景区在管理维护上的一个重要的难题。通过引进专业的物业管理服务机构，由物业公司对这些经营点以多种经营的方式进行统一管理 ， 也可以由物业公司代为招租和后续管理 ， 总之，由专业的物业管理机构依据行业的经验 ， 对这些景区的经营点进行最合理最优化的管理和经营。 （二）引进专业的物业管理服务机构 ， 能够将社区文化建设和景区文化建设相结合 ， 提升旅游风景区的文化底和文化品味 ， 深化旅游风景区的文化内涵。 1.物业管理服务机构结合旅游风景区的特点和社区文化建设的经验 ， 以传统佳节为依托 ， 以民俗文化以载体 ， 进行景区文化活动建设和创新。 当前某些地区的旅游资源的开发建设已经进入一种误区，盲目的将名人名家与景区资源进行生拉硬扯 ， 既牵强附会 ， 又不够新意 ， 甚至会出现几个地方争抢一个名人故里的现象。实际上 ， 旅游资源的开发 ， 文化内涵确实重要 ， 怎样在旅游资源中不留痕迹的融人人文景观，并进行创新和开发 ， 做到与众不同 ， 是值得研究和探讨的课题。 以西溪国家湿地 景区 为例 ， 其地处杭州市余杭区五常大道附近 ， 而当地有悠久的历史民俗文化 ， 因此西溪国家湿地 景区 西区在文化建设中，以西溪五常民俗文化体验村为切人点 ， 是西区最具旅游观光、休闲、民俗文化研究的区域 ， 内设洪氏宗祠钱塘望族、洪府、戏曲长廊、洪升纪念馆、以及藏书楼、萝荫书屋、清平山堂蕉园琴韵、龙舟胜会等景点 ， 将当地的传统民俗文化和景区的建设相结合 ， 并在每年端午时节 ， 以赛龙舟的传统方式进行纪念活动 ， 时至今日 ， 已经成为西溪湿地景区的一项招牌 ， 并在此基础上举办过世界性的龙舟大赛盛会 ， 将西溪国家湿地 景区 的名声一举推向全国乃至世界。 2.物业管理服务机构通过在景区管理中引进社区文化建设 ， 能够促进景区精神文明建设 ， 提升旅游景区整体素质内涵。 当前 ， 景区现阶段国内旅游者在生态意识和环境责任上都与国外游客有明显的差距 ， 因此要对游客进行相关教育。教育的途径是社会教育和自我约束。除了游客的意识提升之外 ， 还需要对游客在景区内的行为进行经常性的提示和引导。 因此 ， 通过专业的物业管理服务机构 ， 可以借鉴常规物业服务项目的文化建设的经验，对景区和游客进行精神文明建设 ， 深化景区的素质内涵 ， 提高景区在这方面的总体评价 ， 从这个侧面打开知名度和美誉度 ， 保证景区的快速健康发展可持续性发展。例如在景区各个特定的地方设置学习宣传园地 ， 宣传景区管理、卫生、治安、消防等方面的知识 ， 开展积极健康向上的活动 ， 办公室区域设信息公告栏 ， 设置各类温馨提示标语 ， 并设立专业的“客服大使”或者“微笑大使”等客服人员 ， 在游客集中的地方进行现场引导 ， 规劝游客不文明行为和不文明语言。 旅游景区自身的特点和旅游景区的文化内涵建设的需要 ， 都要求景区管理委员会投人更多的人力、物力和财力去大力推广和建设 ， 而景区管委会自身人财物的限制，导致了其自身对旅游景区进行管理的局限性 ， 因此 ， 从这个角度来看，旅游景区引进专业的物业管理服务机构势在必行。 三、旅游风景区物业服务体系构建 的措施 根据目前我国风景旅游区和旅游景区的开发建设和后期维护维护的实际情况来看，旅游景区构建专业的物业服务体系是完全可行的，以杭州西溪国家湿地景区西区现场物业管理服务的现状来看，通过引进“物业管服务体系”，景区的日常秩序、环境等的维护和文化建设都取得了不错的成果，具有-定的借鉴意义。 （一）直线职能制的管理模式 可持续物业管理服务发展需要并结合市场化运作的借鉴经验 ， 我们建议 ， 景区引人的物业服务体系按直线职能制的管理模式。即实行以公司董事会领导下的部经理负责制。总经理对其下辖综合管理科、物业管理科、市场经营科三科室实行职能制管理 ， 三科室对其下辖各责任实区行职能制管理 ， 各责任区对其下属或员工实行直线制管理。 （二）采用“管委会牵头 ， 物业跟进"的组织架构 在具体的物业管理服务机构的设置上，我们可以采用以下几种模式 ： 一是直接将旅游景区的维护管理推向市场 ， 通过专业化的招投标交由中标的物业公司进行管理 ， 但是这种模式对于物业公司的规模要求比较高 ， 比较大型的景区难以由一家物业公司单独完成 ； 二是由景区管委会牵头成立物业公司作为景区进行物业管理服务的主体 ， 但是这种模式对于景区管理委员会来说压力更大 ， 从筹建到各个职能部门的人员 ， 都需要管委会的介人，整体的运作经营也需要管委会来把关 ， 因此，这种模式目前几乎没有景区进行实践 ； 三是景区成立经营管理公司 ， 将景区的运作完全市场化 ， 在这其中设立物业管理科 （ 物业管理处等 ） ， 专门负责景区的物业管理服务工作 ， 即将景区管委会和景区物业管理服务职能相结合，弱化管委会的经营职能，而把经营和管理服务交由经营公司 ， 一方面减轻景区管委会的负担，另一方面也能够使得景区的发展朝着健康良性的方向发展 ， 采用这种组织架构完全是有效而且可行的。 因此 ， 在目前引进专业物业管理服务机构的景区中 ， 采用第三种模式的组织机构为主体。以杭州西溪国家湿地 景区 西区为例 ， 其经营管理公司下设有综合管理科物业管理科、市场运行科 ， 由物业经营科负责景区自然资源和房屋建筑等的日常管理和维护。通过这样的管理模式 ， 对景区的目标任务分配到各职能部门 ， 各职能部门将任务分配到各责任区 ， 各责任将任务落实责任人，实现目标任务分律为横向到边 ， 纵向到底 ， 目标