营区物业服务投标方案（410页）（2024年修订版）.docx

营区物业服务投标方案 目录 第一章 物业管理服务整体设想及策划 22 第一节 项目需求 22 一、项目概况 22 二、服务需求概况 22 第 二 节 管理理念 27 一、提供国际标准化物业管理服务 27 二、实行“管家式”物业管理 27 三、现代、创新、便捷和环保 28 四、制度是管理的关键 28 第三节 物业服务原则 29 一、分阶段设计的原则 29 二、分区域管理的原则 29 三、高标准的原则 29 四、统一管理的原则 30 五、配置对应标准的原则 30 第 四 节 营区物业 服务 重点 、难点分析 30 一、营区物业管理现状 30 二、 营区物业 服务 重点 分析 33 三、 针对重点的应对措施 34 四、 营区物业服务难点分析及措施 34 第 五节 物业管理服务模式 36 一、 向营区领导推行 “ 阳光计划 ” 服务公示制度 36 二、 有效培训，不断创新，监督考核 36 三、 创立共管、复合模式，与甲方共同创建文明、健康、舒适、和谐的营区 37 四、 严格ISO9001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉 38 第 六 节 营区物业 服务运行特色 39 一 、“ 三位一体 ” 的监督管理体系 39 二、科学分类顾客 39 三、顾客关系管理系统CRM 40 四、研究物业管理新技术运营 40 第二章 项目管理组织架构及人员配备 42 第一节 项目管理组织架构 42 一、项目管理组织体系 42 二、人员配置、人员数量和要求 43 三、岗位职责 44 第二节 人员培训 46 一、培训目标 46 二、培训管理 47 三、营区各岗位培训计划表 48 第三节 人员管理措施 56 一、 筛选聘用 56 二、对应聘者进行初步筛选 59 三、面试的组织与实施 61 四、 绩效考核管理 措施 63 五、 人员稳定性措施 65 第三章 工作计划与物资装备 情况 68 第一节 工作计划 68 一、前期介入工作小组 68 二、前期准备工作 68 三、确定交接时间和流程 70 四、接管工作重点 71 第二节 物资装备情况 72 一、物业管理用房 72 二、物业管理用房的配置要求 72 三、拟配置的装备情况表 73 第四章 项目服务承诺及实施措施 77 第一节 项目服务承诺 77 一、项目服务承诺目标 77 二 、项目服务承诺内容 78 第二节 项目人员承诺 83 一、项目负责人承诺 83 二、项目管理人员承诺 85 三、项目主要人员承诺 86 第 三 节 项目服务保障措施 87 一 、科学的人力资源管理体系 87 二 、严密的安全管理和保密体系 89 三 、人、财、物的有力保障 90 四 、提高设施设备运行管理保障能力 91 五 、高效 的营区 管理和信息处理平台 91 第 四 节 各项管理实施措施 94 一、项目管理运行措施 94 二、房屋及配套设施、公用设施、场所管理措施 94 三、停车场、道路管理措施 95 四、机电设备管理措施 96 五、设施设备急修措施 96 六、设备返修措施 97 七、 营房 零星 维修 管理措施 97 八、绿化管理措施 97 九、卫生保洁措施 98 十、资料保存措施 98 十一、治安管理措施 99 十二、消防管理措施 99 十三、人员培训措施 100 十四、投诉处理措施 100 十五、违章处理措施 100 十六、沟通服务措施 101 第五章 物业管理规章制度 102 第一节 行政管理制度 102 一、人事管理 102 二、考勤管理 105 三、考核管理 109 四、薪酬管理 111 五、奖惩管理 112 六、规范管理 116 第二节 档案管理制度 119 第三节 保洁管理制度 121 一、保洁房管理员 121 二、保洁员管理制度 121 三、厕所卫生保洁制度 122 四、垃圾清运管理制度 123 第四节 车辆停放管理制度 125 一、营区停车场停放规定 125 二、机动车驾驶人在停车场停放规定 126 三、非机动车、助动车、电动车停放规定 126 四、停车防盗安全规定 126 第五节 公共设备管理制度 127 一、空调设施 127 二、电梯设施 127 三、水电设施 128 四、给排水设施 128 第 六节 绿化养护安全管理制度 128 一、 目的和范围 128 二、 职责 129 三、 绿化养护安全管理要求 129 四、绿化工具的使用与保养 133 第六章 营区物业各岗位考核办法 137 第一节 经理岗位考核办法 137 第二节 领班岗位考核办法 138 第三节 工程岗位考核办法 139 第四节 绿化、保洁岗位考核办法 140 一、绿化工考核办法 140 二、保洁考核办法 141 第五节 安保岗位考核办法 142 一、考核内容 142 二、考核方式 143 第七章 物业服务档案的建立与管理 144 第一节 档案管理机制 144 一、档案管理机构的设置及基本要求 144 二、档案管理人员职责 145 三、档案管理内容 145 四、归档及保存年限 148 第二节 物业服务档案的建立 149 一、档案资料管理工作内容 150 二、档案资料管理工作要求 150 第三节 档案资料管理的要点 151 一、档案资料管理的要点 151 二、档案资料管理流程措施 151 三、档案资料的分类 158 第八章 卫生 保洁服务管理方案 165 第一节 保洁服务管理 规范 165 一、 清洁工工作标准 165 二、保洁规程 166 三、保洁规范 168 第 二 节 保洁工作要求与标准 170 一、 保洁工作区域 170 二、 保洁服务总体要求 170 三 、 营区公共区域 保洁要求与标准 171 四 、 营区办公区域 保洁要求与标准 175 五、 道路、绿化带保洁 要求与标准 177 第 三 节 保洁工作计划 179 一、营区保洁总体计划 179 二 、 营区 内公共 区域 保洁工作计划 185 三 、 营区 办公区 及市政设施 保洁工作计划 186 四 、卫生间保洁工作计划 187 五、 营区及道路 保洁计划 187 第 四 节 保洁工作程序 188 一、卫生间的保洁程序 188 二、 营区 公共区域保洁程序 190 三、外围道路的保洁程序 191 四、玻璃门、窗的保洁程序 192 第 五 节 虫害消杀服务 193 一、 营区 虫害的特征 193 二、消杀工作的前提 193 三、消杀内容 194 四、消杀工作职责 196 五、公共场所，办公场所害虫消杀前告示 197 六、消杀计划 197 七、消杀实施 197 八、消杀工作标准 199 九、消杀工作的管理与检查 199 第 六 节 卫生检查方法与标准 200 一、楼梯、梯间、走廊地面清洁保养 200 二、地面、窗、扶手等的清洁保养 200 三、电梯清洁保养 201 四、洗手间 清洁保养 201 五 、灯罩、烟感器、出风口、指示灯清洁保养 205 六 、玻璃门窗、镜面清洁保养 205 第九章 绿化服务管理方案 207 第一节 绿化 服务各项管理 207 一、 树木管理 207 二、 草坪管理 209 三、 绿篱、模纹、灌木、地被、花卉等绿地管理 210 四、 设施管理 211 五、 绿地看护 212 六、 卫生 管理 212 七、 文明安全养护 212 八、 主要养护工作 年度 安排 213 第二节 绿化服务工作内容 215 一、绿植修剪工作 215 二、绿化浇灌工作 219 三、绿化施肥工作 222 四、病虫害防治 225 第 三 节 各项绿化服务要求与标准 230 一、乔木服务要求与标准 230 二、木本灌木要求与标准 231 三、草本灌木要求与标准 232 四、绿篱要求与标准 233 五、球类要求与标准 234 六、棕榈科植物要求与标准 235 七、草坪要求与标准 236 八、设施要求与标准 237 第 四 节 绿化服务工作重点和措施 239 一、 营区内 绿化和盆花摆放 239 二、 营区 绿化 240 三、重大活动或节日摆花 241 四、绿化垃圾处理 242 五、绿化管理应急抢险方案 242 第 五 节 绿化养护处罚细则 244 一、人员到位要求 244 二、日常检查 244 第十章 日常服务管理运行保障方案 250 第一节 安全保障服务 250 一、 安全 管理目标 250 二、安全管理内容 250 三、安全管理方式 251 第二节 安全保障管理工作内容 251 一、公共安全管理 251 二、消防安全管理 253 三、车辆安全管理 256 四、保密安全管理 256 五、 安全状态控制管理 260 六、 队伍建设 260 第三节 停车管理服务 261 一、管理要求 261 二、管理目标 262 第四节 停车场管理思路及落实 262 一、实现区域车辆分区管理 262 二、加强交通疏导，合理分流 263 三、人车分流规划设计 263 四、智能化交通服务停车 263 五、管理实施 263 第五节 停车场岗位设置及具体措施 266 一、岗位设置 266 二、管理人员岗位职责、纪律和职业道德 266 三、管理工作规程 270 四、停车场安全程序 274 五、停车场特殊情况处理程序 275 六、停车场使用守则 277 七、停车场清洁服务安排 279 第十一章 工程服务保障方案 280 第一节 维修服务承诺与规范 280 一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 280 二、维修服务承诺 280 三、维修服务规范要求 281 第二节 设备设施维修服务要求 283 一、设备维修维护范围 283 二、各岗位职责 284 三、机电设备、设施的运行管理 287 四、机电设备、设施、房屋的管理目标 288 第三节 主要设施设备维修管理 288 一、 供配电系统的运营和管理 288 二、电梯、自动扶梯的运行与管理 290 三、空调系统的运行与管理 298 四、消防系统的运行与管理 300 五、给排水系统的运行与管理 304 第四节 其他设备设施维修服务 306 一、低压电器设备的维修服务 306 二、房屋建筑的日常养护维修 308 三、公用设施维修养护 314 第十二章 营区物业服务保密措施 319 第一节 物业服务人员保密教育 319 一、 设立保密 组织机构 319 二、保密教育计划 320 第二节 员工 保密管理制度 321 一、 保密管理制度 321 二、 保密教育培训制度 322 三、 档案保密、借阅管理制度 323 四、员工保密守则 324 第三节 保密承诺书 324 第四节 保密责任书 325 第 五 节 保密工作措施 326 一、加强领导，健全机构 327 二、加强保密教育，增强保密意识 327 三、健全保密制度，完善硬件设施 327 四 、严格督查，确保安全 328 第十三章 投诉处理服务方案 329 第一节 投诉产生原因分析 329 一、投诉的定义 329 三、投诉动机分析 330 第二节 投诉处理基本原则 331 一、换位思考原则 331 二、有法可依原则 332 三、快速反应原则 332 四、及时总结原则 333 第三节 投诉处理规范 333 一、接受投诉阶段 333 二、解释澄清阶段 334 三、提出解决处理阶段 335 四、跟踪总结阶段 335 第四节 投诉处理流程 335 一、记录投诉内容 335 二、判断投诉是否成立 336 三、确定投诉处理责任部门 336 四、责任部门分析投诉原因 336 五、公平提出处理方案 336 六、提交主管领导批示 336 七、实施处理方案 337 八、总结评价 337 第十四章 应急保障及紧急服务方案 338 第一节 应急疏散预案 338 一、制定应急疏散预案的目的 338 二、应急预案管理主体及职责 338 三、应急疏散小组及职责 339 四、应急疏散物资 341 五、应急疏散方法 341 六、应急疏散善后工作 341 七、预案演练 342 第二节 火警处理应急预案 342 一、制定火警处理应急预案的目的 342 二、应急预案管理主体及职责 342 三、内部火警分级 343 四、消防应急小组及职责 343 五、火情报警 346 六、火警处理程序 346 七、火灾善后处理工作 348 八、火警处理注意事项 349 九、消防物资 349 十、预案演练 350 第三节 水浸/跑水应急预案 350 一、制定水浸/跑水应急预案的目的 350 二、应急预案管理主体及职责 350 三、应急小组及职责 351 四、水浸/跑水处理注意事项 353 五、善后处理工作 354 六、应急物资准备 354 七、预案演练要求 354 第四节 突发停电应急处理预案 355 一、制定突发停电应急处理预案的目的 355 二、应急预案管理主体及职责 355 三、应急小组及职责 355 四、停电处理流程 357 五、应急物资准备 359 六、预案演练 359 第五节 停水应急预案 360 一、制定停水应急预案的目的 360 二、应急预案管理主体及职责 360 三、应急小组及职责 360 四、停水应急处理流程 362 五 、应急物资准备 364 第六节 电梯困人应急预案 364 一、制定电梯困人应急预案的目的 364 二、应急预案管理主体及职责 364 三、应急小组及职责 365 四、电梯困人应急处理流程 366 五、电梯困人应急处理注意事项 367 六、应急物资 368 七、预案演练 368 第七节 高空坠物应急预案 368 一、制定高空坠物应急预案的目的 368 二、应急预案管理主体及职责 368 三、领导小组及职责 369 四、高空坠物预防 370 五、高空坠物应急处理流程 371 六、应急物资 373 第八节 地震应急处理预案 373 一、制定地震应急预案的目的 373 二、应急预案管理主体及职责 373 三、应急小组及职责 374 四、地震应急处理流程 376 五、善后处理工作 377 六、地震应急处理注意事项 378 七、应急物资 378 八、预案演练 379 第九节 防疫应急处理预案 379 一、防疫应急处理预案制定的目的 379 二、应急预案管理主体及职责 379 三、应急小组及职责 380 四、疫情分级 382 五、防疫应急处理流程 382 六、应急物资 384 七、预案演练 385 第十节 防汛（暴雨）防强风应急处理预案 385 一、制定预案的目的 385 二、应急预案管理主体及职责 385 三、应急小组及职责 386 四、防汛（暴雨）防强风准备工作 388 五、汛情、强风天气过后的善后处理工作 389 六、防汛防强风期间注意事项 389 七、应急物资准备 390 八、预案演练 390 第十一节 触电应急处理预案 391 一、制定触电应急处理预案的目的 391 二、应急预案管理主体及职责 391 三、应急小组及职责 391 四、应急处理流程 393 五、触电事故应急处理注意事项 394 六、应急物资准备 395 第十 二 节 停车系统故障应急处理预案 395 一、制定停车系统故障应急处理预案的目的 395 二、应急预案管理主体及职责 395 三、应急小组及职责 396 四、应急处理流程 397 五、应急物资准备 398 第十 三 节 门禁道闸系统使用异常应急处理预案 398 一、制定门禁道闸系统故障应急处理预案的目的 398 二、应急预案管理主体及职责 398 三、应急小组及职责 399 四、应急处理流程 399 五、应急物资装备 401 第十 四 节 发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案 401 一、制定预案的目的 402 二、应急预案管理主体及职责 402 三、应急小组及职责 402 四、应急处理流程 404 五、应急物资准备 406 第十 五 节 发生盗窃、抢劫事件应急处理预案 406 一、制定发生盗窃、抢劫事件应急处理预案的目的 406 二、应急预案管理主体及职责 406 三、应急小组及职责 407 四、应急处理流程 408 五、应急物资准备 410 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说明 一、如招标文件评分标准要求“物业服务整体设想”详情可见本文第一章。 二、如招标文件评分标准要求“ 组织架构及人员配备 ”详情可见本文第二章。 三、如招标文件评分标准要求“工作计划与物资装备情况”详情可见本文第三章。 四、如招标文件评分标准要求“ 物业管理服务承诺及保证措施 ”详情可见本文第四章。 五、如招标文件评分标准要求“物业管理制度”详情可见本文第五章。 六、如招标文件评分标准要求“物业管理考核办法”详情可见本文第六章。 七、如招标文件评分标准要求“档案管理”详情可见本文第七章。 八、如招标文件评分标准要求“卫生保洁服务”详情可见本文第八章。 九、如招标文件评分标准要求“绿化管理服务”详情可见本文第九章。 十、如招标文件评分标准要求“ 日常服务管理运行保障方案 ”详情可见本文第十章。 十一、如招标文件评分标准要求“工程服务保障”详情可见本文第十一章。 十二、如招标文件评分标准要求“保密措施”详情可见本文第十二章。 十三、如招标文件评分标准要求“投诉处理”详情可见本文第十二章。 十四、如招标文件评分标准要求“应急保障及紧急服务”详情可见本文第十四章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、 依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 （二） 其他法律法规。 四 、行业规范、标准 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 物业管理服务整体设想及策划 第一节 项目需求 一、项目概况 军队营区是指由军队统一或军队单位集体建设的工作和生活社区。军队营区物业管理是指由军队营区管理部门或通过选聘专业物业管理机构，对营区房屋、土地及相关设备设施等进行维护管理的活动。军队营区物业管理模式是指军队营区实施物业管理的类型、方法、流程等。 军分区机关营区物业服务，含卫生保洁、绿化养护、管网维护、工程服务保障等。 二、服务需求概况 （一） 垃圾清运及卫生整治 1 . 垃圾清运范围为： 营区 的行政办公区 及 公寓区 ： 由物业公司 共配备 XX 个 垃圾桶，日清运量约为 XX 吨， 实际运行后， 视情 增减。公寓区 ：按现有 模式不变，待服务期满后纳入保障范围 。 卫生打扫范围为： 行政办公区 楼 层 保洁 及 公寓区保洁 。 2 . 垃圾外运建立完善的登记管理制度，每辆垃圾运输车必须配有垃圾清运登记本，做到责任到人，事后可查 （ 垃圾运输车由中标公司提供 ） 。 （二） 绿化养护管理 主要保障 范围为 营区的行政办公区 和 公寓 区 。 1. 乔木、灌木养护。营区所有苗木地上部分病虫防治（不含地下白蚁）、修剪定型、水肥管理、苗木移栽、绿化垃圾清理等； 2. 工具配备要求 承包人应做好服务区域内设施维护和车辆工具各项检验和相关费用的缴纳工作，车辆应设置统一标志，按规定进行车辆保养、维修，及时进行车辆年检、保险足额缴纳工作，保持清运车辆车况良好，外观整洁。所有车辆、工具的维修、保险、运行费用由中标单位自行承担。 （三）工程服务保障 1.强电要求：每星期对楼层（含会议室）及室外系统巡查1次以上，保持配电柜（箱）内外无积灰，确保设备房内配电柜（箱）内无异味焦味，无线头接线桩头烧焦和柜（箱）内开关无发热现象，如有上述问题，应及时检查原因，并及时处理，确保设备设施运行正常，保持配电柜（箱）内线路整齐规范。做好巡查记录，记录需填写端正详细。 2.公共照明系统要求：卫生间、茶水间、楼层会议室和各大型会议室照明完好率应达100%，楼道照明、过道照明完好率应达98%以上。 3.给排水系统要求：加强巡查，及时维修，确保无跑、冒、滴、漏现象，管道、阀门无锈蚀。 4. 营房和水电附属设施设备维修 （1） 工程人员配置 1 ） 工程人员配置可采用两种交错、相互支持，一人多用的原则来考虑。 2 ） 各专业设备定期维保工作都由专业公司负责，日常运行维护由值班人员及运维人员完成。 （2） 服务内容 1 ） 弱电设施维修。主要维修内容包括：开关插座、配电箱空开、灯具照明、景观照明、高杆路灯和场所照明等； 2 ） 给排水系统运行管理。主要维修内容包括：生活用水、绿化用水、消防用水等设施的开关阀门，水箱水池清洗消毒、化粪池窨井排污管清淤等； 3 ） 配套生活设施维修。主要内容范围包括：水泵及变频系统、空气能热水器、电热水器、电风扇、卫具洁具、瓷砖、地砖、泥木工及门、窗、锁具等、零星维修等； 4 ） 配电系统运行管理。主要业务范围包括：配电房、电梯运行管理及定期检查维护，遇有大型任务或大型工作组时，全时在位值守。 5.其他有关说明 （1）维护工作影响机关正常工作的，一律安排在工作时间以外进行。在维护工作中，维护人员必须在做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。维修完毕，立即清理现场。 （2）设备设施运行维护过程中的日常耗材、备品、备件等物资由招标人提供。 （3）因物管工作需要的各种维修工具、专业工具、劳保用品均由招标人购置并承担费用。 （4）每次巡检或维护都应随时记录，供甲方查验。 （四）消杀服务 物业服务单位须定期对服务范围内进行消杀工作，坚持标本兼治、治本为主以及科学、有效、简便、安全、环保的原则，确保人和动物、植物的安全。积极配合采购人开展环境综合治理，坚持化学药物和环境治理、生物防制、物理防制相结合的综合防制措施。蚊蝇、老鼠、蟑螂四害防制设备设置要符合省级卫生城市创建的标准和要求，要同时设置好“有毒危险品”的警示标志。防制工作制度化、操作规范化，坚持常年除害，重点突出。根据四害的季节消长和现场环境特点，因时因地制宜，在高峰季节、重点场所强化防制的措施，把防制对象常年控制在标准要求之内。在杀灭药物的选择上，坚持安全、环保、有效的原则，杜绝使用“三无”和违禁药物。 （五）档案、资料管理 加强有关物业的档案和资料管理。档案和资料的管理包括：业主投诉和意见档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。 （六）建立健全物业管理制度 受托单位应制定企业详细的内部管理制度、日常服务的运作管理制度等相关制度。 1.物业管理员工行为规范； 2.管理人员岗位职责； 3.办公室工作职责； 4.保洁工作职责； 5.管理人员、操作人员考核细则（百分考核）； 6.考核奖惩制度； 7.综合服务制度； 8.人员要求 （1）人员基本原则：精干、高效、专业、敬业、健康。 （2）人员数量最低要求（投入本项目的各类人员不得少于以下标准，否则不得推荐为中标候选人） 9.其他 （1）物业服务单位进场后须按采购人要求对军分区机关营区（办公大楼、院内道路等公共区域）进行清扫保洁，对大理石地面进行打磨保养，要防滑、防水性强、耐磨、光亮，要求机关营区焕然一新。对绿化及时进行修剪、养护，做好过冬养护服务工作，并按采购人要求对需要更换的绿化内容提出合理化建议，经采购人同意后方可实施。排查公共区域内安全隐患及照明设施是否有损坏，并及时对损坏设施及时进行修复。 （2）在物业服务期间为完成作业需求所需要的设备机械，按采购人要求进场作业。此部分费用由投标人综合考虑纳入投标报价，中标后采购人将不因此增加相关费用。同时投标报价中须包含工作人员服装、工资、福利、社保等，在完成物业服务中所发生的一些易损易耗物品（如拖把、笤帚、垃圾袋等）及所需要的设备机械、工具等所有费用。 第 二 节 管理理念 针对 XX营区 物业特点，结合 XX 物业的管理优势形成 XX营区 物业管理独特的管理理念。 一、提供国际标准化物业管理服务 严谨、科学的标准化制度是提供高水平优质物业管理服务的保障， XX 物业一旦接管 XX营区 ，即在管理、制度建立等方面全面导入ISO9001、ISO14001国际管理体系，使 XX营区 的物业管理高起点、高标准、上档次。 二、实行“管家式”物业管理 通过清洁卫生的评定标准、设备设施评定标准、设备设施维护保养评定标准、服务质量的评定标准、顾客意见评定标准五个方面，在经营管理中有一套科学、严格、规范的管理制度和操作方法，有一支高素质的员工队伍，从而保证了物业服务的高质量。因此将“管家式”服务，科学、严格、规范的管理和操作，移植和融入物业管理，借以全面提升物业管理服务质量；通过吸收和借鉴“微小服务”、“人性化服务”等竞争创新理念，根据营区服务需求的不断变化，更新服务手段；增加服务“产品”数量，提供更加全面细致的服务等措施的实行，使营区业主们享受到优质的物业管理服务。 三、现代、创新、便捷和环保 （一）现代 展示现代化的 XX营区物业管理 形象。 （二）创新 塑造进取、创新的 XX营区 气氛。 （三）便捷 为 XX营区 业主们提供便利、快捷的优质服务。 （四）环保 树立注重环保的 XX营区 文化内涵和社会形象。 四、制度是管理的关键 XX营区 物业管理中心在筹备期间就严格按照公司的质量、环境管理体系要求开展各项工作，建立 XX营区 的各项资料档案、员工培训档案； XX 物业综合管理部会对包括经理在内的所有工作人员进行三级培训，在上岗前就培养员工的质量意识、诚信观念、法制观念和敬业精神，增强员工对现代物业服务观念的认识，使之从被动性劳动转为主动性劳动；定期检查安全、清洁、质量、员工纪律，对违反《员工守则》、《文明服务守则》、《保安员守则》、《工程维修人员操作规程》等条例按部分处罚，并以每个月为期，对员工进行考核，考核结果直接与月浮动工资挂勾，年底实行末位淘汰制，对优秀员工给予奖励，做到奖罚分明。同时我们还大力改善员工生活及工作环境，营造良好的企业文化氛围，经常举办专业消防知识竞赛及文娱活动体育比赛，增强企业凝聚力，激发员工的工作热情，有利的保证对 XX营区 各专项服务质量达到一流的要求。 第三节 物业服务原则 一、分阶段设计的原则 按项目进度，分为前期管理与正常管理两个阶段，分别设计服务内容、要求及人员编制。 二、分区域管理的原则 根据营区办公区和生活区不同需求，分别制定物业管理方案。 三、高标准的原则 营区办公区按“市优”管理标准、生活区按一级服务标准 。 四、统一管理的原则 1. 对营区的配电、供水、热水供应等统一管理管理； 2. 生活区物业服务人员素质、管理水平、服务效果同办公区同质化 。 五、配置对应标准的原则 服务范围与服务标准、人员配备相对应的原则 。 第 四 节 营区物业 服务 重点 、难点分析 一、营区物业管理现状 （一）服务内容 营区物业管理与地方物业管理内容不同，内容更加广泛。一是物业服务职能，如营房维修管理、营区环保绿化管理、营房维修管理、营区安保管理、营区停车管理等。二是部分政府房管部门和土地管理部门等政府职能，如营房产权和地籍管理、军用土地使用管理、水电供应管理、取暖保障管理、营区消防管理等。三是房地产开发企业的职能。如营区规划管理、营房住用管理、营房地产经营开发管理、房地产档案管理、营具管理、家属住房管理等。 （二）政策管理 营区物业管理由总后勤部统一制定相关政策并管理，主要集中在营区硬件建设方