目录
1. 拟采取的工作计划
8
1.1. 项目背景及需求分析
8
1.1.1. 物业服务分析
8
1.1.2. 项目概况
15
1.1.3. 人员配备
16
1.1.4. 物业管理内容及要求完全响应
17
1.1.5. 合理化建议
26
1.2. 物业整体服务设想及规划
29
1.2.1. 服务宗旨
29
1.2.2. 服务定位
29
1.2.3. 服务方针
30
1.2.4. 服务理念
31
1.2.5. 服务原则
32
1.2.6. 服务内容
34
1.2.7. 高标准、高水平服务
39
1.2.8. 服务指标承诺及实施措施
42
1.2.9. 超前性、创造性、全方位贴心服务
47
1.2.10. 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想
50
1.3. XX小区物业管理整体策划
52
1.3.1. 总体目标
52
1.3.2. 管理模式
52
1.3.3. 管理服务理念
56
1.3.4. 管理构想及发展愿景
58
1.3.5. 整体管理方案策划
62
1.3.6. 管理深度和广度的做法
65
1.3.7. 管理学前理论的掌握及运用
68
1.3.8. 物业管理工作计划
71
1.3.9. 经营管理指标
87
1.4. 接管查验方案
91
1.4.1.
承接查验整体设想
91
1.4.2. 承接验收工作程序
92
1.5. 客户服务方案
111
1.5.1. 客户服务概述
111
1.5.2. 客户服务的几个阶段
111
1.5.3. 综合服务内容与标准
114
1.5.4. 日常服务
119
1.6. 公共秩序维护管理
138
1.6.1. 公共秩序管理服务的要求
138
1.6.2. 各岗位制度要求
139
1.6.3. 公共秩序管理的内容及标准
147
1.6.4. 车辆管理服务方案
165
1.7. 清洁卫生管理
177
1.7.1. 生活垃圾的收集、清运服务方案
177
1.7.2. 物业共用部分清洁方案
182
1.7.3. 有害生物防治消杀方案
209
1.7.4. 卫生事件处理方案
212
1.7.5. 雨雪天气清洁方案
217
1.8. 绿化养护管理
220
1.8.1. 小区绿化养护标准
220
1.8.2. 绿化养护技术方案
245
1.8.3. 园林植物病虫害防治
252
1.8.4. 第四节 草坪的分级与养护
257
1.8.5. 苗木养护方案
266
1.8.6. 园林树木的修剪与整形技术
277
1.8.7. 园林树木施肥及病虫害防治技术
291
1.8.8. 花木养护方案
310
1.9. 消防安全防范
371
1.9.1. 消防安全服务要求
371
1.9.2. 小区物业消防安全防范管理方案
372
1.9.3. 消防设施设备维修养护方案
375
1.9.4. 小区消防安全制度
409
1.10. 社区文化建设方案
419
1.10.1. 对社区文化和物业管理关系的认识及应用
419
1.10.2. 社区文化的总体目标
426
1.10.3. 社区文化建设的功能
430
1.10.4. 社区文化活动的策划
433
1.10.5. 社区文化建设
435
1.10.6. 环境文化建设
442
1.11. 服务承诺及质量保障方案
451
1.11.1. 服务承诺
451
1.11.2. 质量保障标准
456
1.11.3. 质量保证体系
458
1.11.4. 保障措施
463
1.12. 应急预案
479
1.12.1. 应急事件处理整体方案
479
1.12.2. 应急事件处理制度
483
1.12.3. 各类应急事件处理预案
486
2. 智能化小区方案
522
2.1.
智能小区设计
说明
522
2.1.1. 小区智能化项目概述
522
2.1.2. 设计目标
523
2.1.3. 系统设计思想及原则
524
2.2.
智能小区子系统功能
说明
526
2.2.1. 可视楼宇对讲系统
526
2.2.2. 停车场
管理
系统
529
2.2.3. 小区门禁系统
531
2.2.4. 巡更治理系统
531
2.2.5. 闭路电视监控
系统
532
2.2.6. 周界防范系统
534
2.2.7. 小区电子公告显示系统
534
2.2.8. 背景音乐系统
535
2.3. 楼宇对讲系统
536
2.3.1. 概述
536
2.3.2. 系统设计指导思想
536
2.3.3. 楼宇对讲系统设计
538
2.3.4. 楼宇对讲系统特点
540
2.3.5. 高频宽带技术系统特点
546
2.4. 住宅报警系统
556
2.4.1. 概述
556
2.4.2. 系统设计原则
556
2.4.3. 系统的组成
556
2.4.4. 系统功能及特点
558
2.4.5. 系统要紧设备配置及技术指标
559
2.5. 停车场管理系统
562
2.5.1. 系统功能特点
562
2.5.2. 系统方案设计
566
2.5.3. 主要设备特点及功能
570
2.5.4. 系统软件功能
582
2.6. 电视监控系统
588
2.6.1. 系统概述
588
2.6.2. 系统设计
590
2.6.3. 电视监控设备参数
598
2.7. 门禁系统
605
2.7.1. 门禁系统简介
605
2.7.2. 系统特点
606
2.7.3. 系统结构图
610
2.7.4. 治理软件
610
2.7.5. 系统设备技术参数
615
2.8. 小区信息显示系统
623
2.8.1. 系统需求分析与实现目标
625
2.8.2. 系统构成
627
2.8.3. 系统显示操纵电路设计
628
2.8.4. 屏体设计方案及其相关参数设计
629
2.8.5. 系统安全性保证
632
2.8.6. 系统性能分析
633
2.9. 电梯专用对讲系统
635
2.9.1. 前言
635
2.9.2. 系统的组成
635
2.9.3. 系统的功能
635
2.9.4. 系统设计及安装
639
2.9.5. 系统布线要求
641
2.9.6. 系统的优势特点
641
2.9.7. 设备技术参数
642
2.10. 周界报警系统
653
2.10.1. 系统概述
653
2.10.2. 系统功能
654
2.10.3. 系统组成
654
2.10.4. 系统结构图
656
2.10.5. 设备选型
656
2.11. 背景音乐系统
666
2.11.1. 系统概述
666
2.11.2. 广播音响系统的组成
666
2.11.3. 背景音乐系统设计
668
2.11.4. 实施方案
678
2.11.5. 产品介绍
679
3. 物业增值性服务内容
682
4. 急修项目的服务标准与承诺
691
4.1. 急修项目服务方案及标准
691
4.2. 急修服务承诺
734
5. 投诉处理服务方案
736
6. 电梯、水泵等共用设施设备运行的服务内容
746
6.1. 共用部位维修养护管理方案
746
6.2. 空调系统维护管理方案
774
6.3. 二次供水设备维修养护方案
783
6.4. 排水系统维护管理方案
811
6.5. 公共照明和电气设备维修养护方案
816
6.6. 安防系统保养维护方案
832
6.7. 电梯维护管理方案
847
6.8. 水景维修养护管理方案
874
6.9. 配电系统维护管理方案
876
7. 管理规章制度及物业管理服务档案的建立
885
7.1. 管理规章制度
885
7.2. 物业管理服务档案建立
924
7.2.1. 物业管理档案的概念与分类
924
7.2.2. 物业管理档案的收集与整理
927
8. 管理人员配备
932
8.1. 物业管理运作方式
932
8.2. 人员配备及岗位职责
949
8.3. 各岗位任职标准
972
8.4. 人力资源管理
980
8.5. 人员开发和培训
990
8.6. 员工管理考核细则
1002
9. 红色物业创建具体实施方案
1020
拟采取的工作计划
项目背景及需求分析
物业服务分析
一、小区物业服务特点分析
小区是供人类居住的人造空间。小区要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。而小区物业管理是小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。目前我国城市小区物业管理市场已逐步走向规范化行业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其成为与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。它以经营为手段、以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的，成为我国城市管理的重要组成部分。
作为新生事物的物业管理行业在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽如人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护、物业管理区域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务。还有代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想、转变观念，用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌，创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度。这是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。小区物业服务的特点如下：
1.居住功能单一，相对封闭独立。
2.小区居住的人多，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化。
3.小区房屋产权多元化，公用设施社会化。
4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。
加强小区的管理，改革现行的管理体制，针对小区产权多元化的客观实际变各自为政的多家管理为统一管理、变单一的行政管理为多层次的综合管理，大力发展社会化、专业化的物业管理模式，不断提高小区的管理水平才能更好地为业主生活和小区建设服务。
二、小区物业服务对象分析
小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。
业主在物业小区内买了房子用于居住，这个房子对于业主来说便是一个家。家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的。因此，业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。
此外在家庭中的老人、小孩对于居住环境也有不同的要求，这就需要物业在整体服务设想时能够综合考虑所有群体的感受，提供最优方案。
三、小区物业服务重难点分析
物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量、关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使小区整洁、环境幽雅、生活便利、安全不受侵害。
根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而小区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。
（一）物业服务难点分析
1.物业管理收费难的问题
（1）原因：
业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。
物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。
现行的物业管理体制法律关系错位。物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。
物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。
（2）解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。
2.电梯运行收费及摊销的问题
解决办法：
认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。
3.停车场责任承担的问题
对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。
因此在实际生活中，有的业
主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须
看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交
纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承
担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。
在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。
4.物业管理费收费标准和服务水平问题
物业管理的收费标准尤其是停车收费问题一直是业主与物业管理企业争议的焦点，此外还有物业的服务水平也很难让所有的业主满意。因此这就需要物业管理企业与业管会进行磋商，制定详细的合同规范，严格按照协议办事。
（二）物业管理的重点问题如下：
1.物业类型多，管理上各有侧重。
小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、小区等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
2.解决物业管理经费不足的矛盾
物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本，致使有较
多的物业管理
企业处于亏本运作，如何克服小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看：
一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；
二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；
三是利用小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。
3.产权多元化，要求制定《业主公约》。小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范小区业主、非业主使用人的行为，促进小区物业管理的顺利开展。
4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。
5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。
物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对小区治安等方面的综合管理，促进小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。
6.开展丰富多彩的社区文化。
针对不同小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。
项目概况
项目概况：项目地点位于
区学苑路26号，东至：九龙渊路，南至：学苑路，西至：屈原南路，北至：梅村小路
。
规划总用地面积165439㎡，规划总建筑面积336069.79㎡。地上计容总建筑面积290288.45㎡（住宅建筑面积252895.72㎡，商业建筑面积 32607.15㎡，配套公建建筑面积 2949.39 ㎡，幼儿园建筑面积1836.19㎡）。不计容地下室建筑面积45781.34㎡（半地下室、储藏室24083.34㎡，地下室21698㎡）。配套用房建筑面积1555.72㎡（含物业管理服务用房、业主委员会办公用房、青少年活动室、老年活动室、文化活动站、治安联防站、门房、公厕等），社区办公用房建筑面积324.66 ㎡。
招标范围：
XX
小区物业服务管理项目招标范围为
XX
小区内房屋公用部分及公共设施的维护、养护和管理，公共环境卫生管理、交通与车辆秩序的管理、物业相关资料的管理及招标单位交办的其他工作等。
物业服务标准：一级服务。
预算金额：物业服务费总报价为固定报价，其中：住宅用房1层1.20元/月/平方米、2至3层1.3元/月/平方米、4至11层1.44元/月/平方米，12层及以上1.60元/月/平方米，商业用房2.0元/月/平方米，地下单车位不高于50元/月/辆，地下双车位不高于60元/月/位。
服务期限：3年
人员配备
序号
岗位
人数
年龄要求
备注
1
项目负责人
2
年龄
47
周岁
（含）以下
2
客服人员
4
女，年龄
45
周岁
（含）以下
3
房管员
8
女，年龄
50
周岁
（含）以下；
男，
55
周岁
（含）以下
4
保安及巡查人员
24
男，年龄
5
0
周岁
（含）以下
5
保洁人员
12
女，年龄
5
0
周岁
（含）以下；
男，
55
周岁
（含）以下
6
维修人员
8
男，年龄
5
5
周岁
（含）以下
7
绿化人员
3
男，
55
周岁
（含）以下
合计
61
物业管理内容及要求完全响应
一、项目概况
1、本项目位于
区
：
。
本项目规划总用地面积165439
㎡
，规划总建筑面积336069.79
㎡
。地上计容总建筑面积290288.45
㎡
（住宅建筑面积252895.72
㎡
，商业建筑面积 32607.15
㎡
，配套公建建筑面积 2949.39
㎡，幼儿园建筑面积1836.19㎡
）。不计容地下室建筑面积45781.34
㎡（半地下室、储藏室24083.34㎡，地下室21698㎡）。配套
用房建筑面积1555.72
㎡（含物业管理服务用房、业主委员会办公用房、青少年活动室、老年活动室、文化活动站、治安联防站、门房、公厕等）
，社区办公用房建筑面积324.66
㎡。
2、本项目规划设计的物业类型为：商住。
3、本项目的容积率2.094，建筑密度26.31%，绿地率32.53%，住宅共41栋建筑，78个单元，2469户，商铺约270间。
4、本项目规划建设机动车停车位1359个（地面停车位含外围423个，地下停车位936个）。
5、本物业主要设施设备的配置既说明
（1）小区水电施设备配置状况：
水、电、燃气均采用一户一表。
（
2
）供电设施设备配置状况：
（主供630KVA,备供500KVA 紫电电器）
（
4）
小区出入口共计
四
处，
南苑南出
入口设在
学苑路、北出入口设置在四号路
，
北苑南出入口设置在四号路、西出入口设在屈原南路，另设有9个消防通道
。
（
5
）小区智能化设备的配置：
智能监控、门禁系统、智能停车管理系统。
（
6
）、设施设备的主要参数和指标：
日立电梯共104台（5.5kw48台、10.2kw56台），二次供水泵房6处，加压供水设备12台（5.5kw上海傲旻电机），消防水泵房一处（45KW 4台重庆南方泵业）。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目由荆舜置业有限公司于2012年开工建设，首批入住业主时间2014年6月30日，整个建设项目于2020年8月1日，分为四期全部建成竣工交付使用。其前期物业服务由
X公司
进行管理。
三、物业管理用房的配置情况
1、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招聘人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房面积为217.24平方米，位于小区25#楼1至2层。
3、
交付使用期为：
2016年7月
四、房屋专项维修资金建立情况
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑按每平方米造价的5%至8%
；
由于小区分四期开发交付，部分业主目前尚未缴纳。
五、物业管理服务内容
1、物业管理区域内物业公用部位、共用设施设备的管理及维修养护；
2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
3、物业管理区域内的绿化养护及水景维护和管理；
4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，将进行必要的协调和管理；
6、物业管理区域的日常安全巡查服务；
7、物业管理区域内业主、使用人二次装修的服务与管理；
8、与前期物业服务单位的物业用房、档案资料、财务账务的移交与清算；
9、本物业项目服务人数不得低于60人，安保秩序员平均年龄不能高于50岁，保洁平均年龄不高于55岁。
10、每单元住宅楼层消防栓下面配备一组灭火器。
11、保洁范围：物业区域红线范围内的垃圾清倒、地面道路、大厅、楼道、步梯、共用灯具、共用窗户玻璃、天沟清理、地下车库等；
12、消防监控室24小时候值班制（持证上岗），电梯通话及时有人接听，有人被困15分钟内赶到现场。
六、物业管理服务标准
参照《住宅物业服务等级标准》执行，等级服务级别为一级服务及以上。
物业公用部位的维修、养护和管理服务标准
(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护。
(2)建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
(3)操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。
2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
（1）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（2）消防设施设备完好，可随时启用，各单元/层配备一组灭火器；消防通道畅通。
3、
物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准
（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运2次。
（2）小区公共场所每日清扫2次；楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯、楼道顶每月清洁1次；每季度对屋顶天沟进行杂物清理1次；地下车库每日清扫一次、定期对地面进行清洗，地面干燥无明显积水。
4、公共绿化及水景的养护和管理标准
（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行补种、修剪、施肥、松土、刷白、驱虫。
（2）定期清除绿地杂草、杂物、落叶。
（3）对喷泉、瀑布等水景定期进行养护，保证能正常使用，周末节假日开启。
（4）定期对水景水质进行监测并更换，及时清理水中杂物。
5、车辆停放管理服务标准
（1）车辆停放有序。
（2）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
（1）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（2）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、二次装修管理与服务标准
（1）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅二次装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。开工阶段每日至少
一
次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
（2）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
8、物业档案资料管理标准
（1）
建立档案管理制度（物业接管移交验收档案、设备管理档案、业主资料档案等）。
9、其他服务标准
（1）建立财务制度，每半年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。
（2）按规定管理使用公共维修基金。
六、资金来源及物业服务费的结算形式（包干制）
小区物业管理服务的收入来源主要有：
1、物业管理服务收费的测算，中标人应根据招标文件确定的物业管理服务标准和要求并参考相关政府文件要求执行。
2、已售物业的管理服务费，由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收
取。招标人应在《物业管理服务协议》中向业主明确物业管理各项服务费价格。
3、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人参照《
省
物业服务收费管理办法》执行。
4、未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向开发商或实际买受人收取。
5、小区车辆停放服务费标准可以参考《
省
物业服务收费管理办法》或者本市的指导价格标准。停车位已售/租部分的服务费由中标人向业主收取，中标人应在停车位转让/租赁合同和《物业管理服务协议》中向业主明确车位管理服务费的收取方式和标准。
6、物业服务收费采取：☑包干制 □酬金制 □其他 方式向业主或者使用人收取，业主委员会是招聘主体有协助的义务。
七
、带资改造及相关约定。
1、中标人的投标保证金转为小区改造资金，缴纳10万履约保证金后签订《物业服务合同》。中标人缴纳的小区改造资金人民币100万元，在进场后全部用于小区部分公共设备设施的改造。改造内容包括但不限于地上地下、
所有楼栋外墙瓷砖的安全检查，本物业管理区域内的高清摄像头全覆盖，人脸识别门禁改造（含北苑地下车库入户门禁），小区内部亮化，绿植的补种，水系喷泉景观的修复，电子化信息屏等
。
2、为保证《物业服务合同》的顺利签订及
小区物业服务方案1028页.docx
