中心血站物业服务投标方案（421页）（2024年修订版）.docx

中心血站物业服务投标方案 目录 第一章 物业服务整体设想及策划 14 第一节 物业服务背景 14 一、 物业的定义 14 二、 物业管理的定义 16 三、物业服务的特点 16 四 、物业管理服务的重要性 19 五 、物业发展的现状及未来趋势 24 第二节 需求分析 27 一、 项目概况 27 二、具体 服务内容 28 三 、物业管理服务标准 29 第 三 节 物业服务设想策划 33 一、项目计划安排 33 二、物业服务重难点分析 36 三 、 物业 服务设想 40 四 、 物业 管理服务 目标 43 五、 物业服务的五大理念 44 六 、管理模式和措施 介绍 47 第二章 人员配备及管理方案 51 第一节 物业 组织机构 51 一、建立项目组织机构的步骤 51 二、建立项目组织机构的原则 52 三、项目 管理机构 53 四、项目组织机构管理模式 54 五、项目组织机构管理原则 55 第二节 人员配备 57 一、人员配置的含义 57 二、人员配置原则 58 三 、 各 人员配备情况 60 四、人员岗位分配表 63 五、人员配置明细 65 六 、 物业 人员资质证书 70 第三节 各人员岗位职责 70 一、物业负责人管理职责 70 二、物业经理岗位职责 71 三 、办公室岗位职责 72 四 、物业安保人员岗位职责 73 五 、物业绿化养护人员岗位职责 78 六 、车库保安员岗位职责 81 七 、维修人员岗位职责 83 八 、物业保洁人员岗位职责 84 九、 驾驶人员岗位职责 87 十、巡逻岗岗位职责 89 十一 、监控室岗位职责 90 第三章 人员培训方案 92 第一节 人员培训方案概述 92 一 、管理人员培训 92 二 、培训的目的和意义 93 三 、培训方式、目标 95 第二节 具体培训方案 96 一、物业管理人员培训计划 96 二、保洁人员培训内容 98 三、安保人员培训内容 103 四、人员安全培训 108 五、人员作业行为规范 108 六、人员环保操作规程 110 七、文明施工培训 112 第 三 节 人员培训记录表 114 一 、 人员 签到记录表 114 二 、 人员 培训记录表 115 第四章 物业服务各项承诺 117 第 一 节 物业工作人员承诺 117 一 、 作业 员工承诺 117 二 、物业管理人员承诺 119 第二节 物业单位服务承诺 121 第 三 节 服务质量承诺 123 第 四 节 物业服务安全文明保障承诺 128 一 、消防安全承诺 128 二 、 物业文明服务承诺 129 三 、服务过程安全承诺 130 第 五 节 物业售后服务承诺 133 第 六 节 物业服务承诺概述 134 第五章 物资设备配备方案 145 第 一 节 工具设备配备 145 一、保洁工具一览表 145 二 、绿化养护设施配备 147 三 、物业安保设备配置 149 四、物业消防器材装备清单 150 五 、日常维修工具配置 152 六 、 日常使用 工具检查标准 157 七 、 工具 保养记录表 159 八 、 工具 维修记录表 160 第 二 节 车辆配备及管理 161 一、 单位 车辆 配备 161 二、保洁车管理制度 162 三、安保 车使用管理制度 168 四 、保洁车辆 维护制度 169 五、 各 车辆 日常检查制度 174 六 、 车辆 保险制度 176 第六章 环境卫生保洁方案 178 第一节 物业环境卫生保洁计划 178 一、中心血站环境介绍 178 二、管理服务理念 179 三、管理服务原则 181 四、整体计划 182 五、保洁工作的重点分析 185 第二节 保洁具体方案 186 一、保洁卫生保洁质量标准 186 二、 物业保洁基本原则 188 三、 清洁工作流程 189 四、 保洁管理措施 190 五、 常用工具使用规范 193 六、消毒规范操作注意事项 195 七、 保洁作业规范 196 八 、环境消杀方案 200 第三节 医疗垃圾处置方案 202 一、健全组织，完善制度 202 二、分类收集管理 203 三、收集转运管理 203 四、暂存设施及登记管理 204 第七章 监控及安保管理方案 205 第 一 节 监控管理方案 205 一 、物业监控系统解决方案 205 二、监控室岗位职责 212 三 、物业监控中心管理办法 214 第二节 安保管理方案 222 一 、安保装备配备的原则和标准 222 二、安保部组织构架 225 三 、巡逻检查内容 225 四、警械使用管理规定 226 五、安管员仪容仪表规定 227 六、巡逻岗工作规程 228 第八章 秩序维护管理方案 230 第一节 秩序维护方案概述 230 一、服务理念 230 二、管理原则 230 三、项目安全概况 230 四、秩序维护管理目标及重点 231 第二节 秩序维护具体方案 231 一、主要方法 232 二、重点管理措施 233 三、 秩序维护队长岗位职责 234 四、 物业秩序维护员的职责 235 五、公共秩序维护质量标准 238 第三节 智慧物业系统 240 一、 整体设计 241 二、基础设施系统 241 三、公共安全系统 242 四、设备运维系统 244 五、医用专业系统 244 六、机房工程 245 七、智能化系统集成 245 第 九 章 停车场及车辆管理方案 246 第 一 节 停车场管理 方案 246 一 、 停车场消防管理 方案 246 二 、停车场具体管理 方案 249 三 、停车场出入车辆登记表 254 第二节 车辆管理方案 255 一 、 中心血站 车辆记录表 255 二 、车辆安全管理制度 258 三 、车辆停放管理制度 258 四、中心血站 车辆管理制度 262 第 十 章 工作服 清洗方案 264 第一节 项目准备 264 一、清洗部组织构架 264 二、清洗与消毒管理 264 三、洗衣工作制度 268 第二节 具体清洗方案 269 一、收送时间 269 二、人员配置 269 三、划分功能区域 269 四、设备功能划分 269 五、洗涤工作运行程序 270 第十一章 绿化养护方案 272 第一节 绿化养护方案概述 272 一、人员组织、来源及配置 272 二 、工作程序 274 三、 养护管理综合计划、措施  286 第二节 绿化养护 具体 方案 289 一 、养护作业计划表 289 二 、养护 作业具体 内容 290 三、养护 作业 检查表 295 第十二章 物业各项管理制度 298 第一节 人员管理制度 298 一 、驾驶员管理制度 298 二、 秩序维护员管理制度  305 三 、保洁人员管理制度 305 四、安保 管理制度 311 第二节 设备管理制度 315 一、 设备使用制度 315 二、 设备操作制度 316 三、 设备维护保养制度 318 四、 项目维修管理制度 319 五 、 设备 收纳制度 319 第十 三 章 各项服务 保障体系 322 第 一 节 安全服务保障体系 322 一 、组织 计划 322 二 、安全服务管理规定 322 三 、服务思想 326 四、安全管理措施 326 第 二 节 安保质量保 障 措施 331 一、 服务质量控制措施 331 二、服务质量的检查与改进措施 333 第三节 保洁质量保证体系 334 一、 领导机制 334 二、 管理机制 335 三、 激励机制 336 四、 监督机制 337 五、 安全机制 338 第十 四 章 疫情防控方案 340 第一节 疫情防控要求 340 一、总体要求 340 二、具体要求 340 第二节 疫情防控的具体措施 343 一、 中心血站 卫生管理 343 二、预防性卫生措施 343 三、疫情应对措施 345 第十 五 章 项目应急预案 347 第一节 应急总预案 347 一、应急预案原则 347 二、 应急救援工作流程图 349 三、应急响应程序 350 四、应急组织机构 350 五、应急 管理人员 361 六 、应急 物资 准备 363 七、应急物资管理制度 368 八、应急保障措施 372 第 二 节 气象灾害应急预案 382 一、 预防措施 382 二 、应急措施 389 第 三 节 机械伤害应急预案 394 一、应急措施 394 二、预防措施 396 第三节 交通事故应急预案 398 一、 预防措施 398 二、应急措施 403 第四节 消防安全应急预案 406 一、预防措施 406 二、应急措施 410 第 五 节 意外触电应急预案 414 一、预防措施 414 二、 应急措施 416 第六节 保洁应急预案 419 一、雨天的处理办法 419 二、暴风雨天气的处理办法 419 三、发生水管爆裂的处理办法 420 四、发生火灾后应急措施 420 五、污雨水井、管道等外溢应急处理 421 六、领导莅临参观应急措施 421 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说 明 一、如招标文件评分标准要求“ 物业服务整体设想及策划 ”详情可见本文第一章。 二、如招标文件评分标准要求“ 人员配备及管理方案 ”详情可见本文第 二 章。 三、如招标文件评分标准要求“ 人员培训方案 ”详情可见本文第 三 章。 四、如招标文件评分标准要求“ 物资设备配备方案 ”详情可见本文第 五 章。 五、如招标文件评分标准要求“ 环境卫生保洁方案 ”详情可见本文第 六 章。 六 、如招标文件评分标准要求“ 监控及安保管理方案 ”详情可见本文第 七 章。 七 、如招标文件评分标准要求“ 秩序维护管理方案 ”详情可见第 八 章。 八 、如招标文件评分标准要求“ 停车场及车辆管理方案 ”详情可见本文第 九 章。 九 、如招标文件评分标准要求“ 工作服清洗方案 ”详情可见本文第十章。 十 、如招标文件评分标准要求“ 疫情防控 方案”详情可见本文第十 四 章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、 依照有关主要法律、法规： （一） 《物业管理条例 （ 2018修订 ） 》 ； （ 二 ） 其他法律法规。 四 、行业规范、标准 。 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 物业服务整体设想及策划 第一节 物业服务背景 一、 物业的定义 （一） “物业”一词由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 （二） 物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅 单位 、别墅、工业 单位 、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 1. 居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅 单位 、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。 2. 商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。 3. 商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。 4. 办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。 5. 商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。 6. 工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。 7. 其他用途物业，除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。 二、 物业管理的定义 （一） 物业管理是指 客户 对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对 客户 共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定， 客户 可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 （二） 狭义的物业管理是指 客户 委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。 （三） 广义的物业管理应当包括 客户 共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 三、物业服务的特点 （一） 服务性 提供劳务服务 ， 物业管理从产业划分上属第三产业。其管理的对象是物，服务的对象是人（ 中心血站人员 ），寓管理与服务之中，管理本身就是一种服务，为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理的宗旨，也是物业管理行业赖以存在的根本，服务是物业管理最本质的特性。单个 中心血站 不能对物业管理服务企业、服务项目、服务标准作出选择，物业管理企业也不能因个别 中心血站 欠费、违规，即时针对性的终止服务，即双方都难以对服务进程进行控制。加之物业管理服务的长期性和综合性，容易使双方产生、扩散、积累矛盾。这也是现在众多物业区域 中心血站 使用人与物业管理企业经常发生纠纷的原因之一。 （二） 经营性 提供有偿服务从事物业管理的是独立核算、自负盈亏、自我生存、自我发展的经营服务性企业，其从事一切活动必然要考虑经济收益，否则便无法生存发展。其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕 中心血站 使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经营是物业管理的属性之一。各种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费来源，为物业管理企业的生存发展和物业管理的良性循环起到了保障作用。 （三） 专业性 随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一个专业分工成为必然。物业管理的专业性包含三层含义： 1. 一是指有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动型转向了专业型 。 2. 二是指有专业的人员配备，如机电维修、治安、消防、清洁、绿化等均有相应的专业人员负责 。 3. 三是指有专门的管理工具和设备。 4. 除此之外，物业管理的保安、清洁、绿化等工作交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业管理专业性的一种体现。专业分工越细，物业管理的社会化程度就越高，这是物业管理的发展方向。 （四） 受聘、受托性 物业管理权来自于物业的财产权。由于现代物业建造档次高、体系完整、产权分散，使得产权人各自高效的管理自己的物业变得不可能，所以一般是将所有权与管理权分离，由开发商或 中心血站 团体以合同或协议方式聘用或委托专业物业管理企业行使管理权，对其提出明确的要求，给以相应的报酬，也进行一定的监督。 （五） 规范性 成立、接管、管理的规范性物业管理的规范性主要有三层含义： 1. 一是物业管理企业要根据国家有关政策法规，到工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营 。 2. 二是物业管理公司应通过规范的程序接管物业，即通过契约形式获得 中心血站 大会或开发商的正式聘用 。 3. 三是物业管理企业须依照专业法规、条例、标准和一定的规范、规程进行专业管理，并需接受 中心血站 组织和政府主管部门的监督检查。 4. 总之，规范有序是物业管理高效运作发展的重要前提，也是服务业发展的共性。 （六） 统一性和综合性 物业、设施系统化，物业产权多元化，多头管理易生的弊端等，都强烈要求有一个统一的机构对物业的各种管理项目进行统一严格的管理。企业化、社会化、专业化的物业管理模式将有关物业的各种管理服务工作（如清洁、绿化、保安、维修等）汇集起来统一办理，正好呼应了这一要求。在这种情况下，各产权、使用人只需面对一家物业管理企业，就可办理所有围绕物业服务需求的日常事宜，而不必分别面对各个不同的部门。因此，物业管理的服务性质具有明显的综合性。 （七） 中介性 物业管理的宗旨就是提供尽善尽美的各种服务，满足 中心血站 、使用人的生活、工作等要求。但是，物业管理公司自身能提供的服务不可能也不必要包罗万象，因此，所以代与社会联系、寻求社会的支持、服务与交换便成了物业公司的一项经常性的工作，如代聘专业公司、代租房屋、代理求职、代请家教、代找钟点工等，都体现了物业管理中介性的一面 。 四 、物业管理服务的重要性 随着城市建设的发展，各种住宅、商业、办公大楼、标准工业厂房以及住宅日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、 物业服务 、修缮的问题。不仅是 中心血站 是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期 物业服务 修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 （一）从国内外的实践证明，物业管理的作用有： 物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥单位物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。 二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、实施质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响 中心血站 、工作（写字楼）与生产经营（商用与工业物业）的正常进行。 （二）推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。有些单位管理得比较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里，安居乐业。但有很多 中心血站 单位因管理不善，在 中心血站 内乱搭乱建，环境乱七八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系，很多 中心血站 单位至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个单位或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管。有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。 （三）物业管理能为 中心血站 及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。 物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作。掌握单位的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能。把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足 人们 要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖。及时检修泵房、变电所，保证供水、供电。及时检修煤气管道，保证安全供气。及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向 中心血站 点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。迁入或迁出时，要进行清点。物业售租后服务或物业管理，不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运行及延长使用寿命，而且可以为物业中生活与工作的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的设施，有助于工作效率的提高。称心如意的住宅环境，有助于人际关系的调适。住宅社会学研究表明，良好的环境，不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进身心健康，乃至小孩的学习成绩。这一切，是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。 （四）物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、环境绿化、水电等，每个产业人或租住人只需面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫。向专业保安公司雇聘保安人员。将 中心血站 环境绿化承包给专业绿化队， 中心血站 只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业的收费通知单连同租金按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。完善的物业管理，对物业整个使用周期内的综合管理与服务按合同承包经营。其管理与服务项目可谓丰富、充实、多样、周到，一般包括下列内容： 1.房屋及基础设施、公共设施的管理。含房屋维护与修理、电梯设备维护与开启。园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。 2.地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地。 3.综合服务。含治安—防盗、防火与消防、值勤、照看停车。环卫—维护区容、区貌，所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等。生活服务，含家务劳动、代送 献血者 去单位、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话，宣传合理使用房屋与设备的知识，不准污染环境（发出噪音、垃圾乱倒）、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入 中心血站 通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。 4.组织有益的社区康乐活动等。这种管理方式大大提高了城市管理的社会化和专业化。 （五）完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值物业管理的好，不断“追加劳动”，通过维修，进行旧房更新改造、室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值，即使是在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招袜人员，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。如疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的 中心血站 单位在数年内变成危旧房区。可见，优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，也能为企业带来直接的经济效益。 五 、物业发展的现状及未来趋势 （一）物业发展的现状 中国物业管理行业呈现“小而散”的竞争格局：截至2014年底，我国物业服务企业有10.5万家，较2012年增加3.4万家，管理总规模164.5亿平方米，较2012年增长6.4%，从业人员711万，行业年营业收入3，500亿元。 物业管理百强企业2014年营业总收入357亿元，占行业总营收的10.2%。管理面积17.5亿平方米，占全国物业管理总面积的10.6%。预测到2020年，我国物业管理行业总规模在5，300～7，200亿元区间，较2014年收入规模有50～100%以上增长。 物管费：2014年物业管理行业总收入3，500亿元，物管面积总规模165亿平米，平均物管费为1.8元/平米/月。住宅物业方面，2015年6月主要20城市的平均住宅物业管理费为2.1元/平米/月，考虑到核心城市的管理费偏高，全国平均应在1.4～1.8元/平米/月区间。商业物业方面，参考广州市写字楼和商场物管费定价标准，写字楼根据等级不同，收费在4～15元/平米/月区间（上无封顶），商场收费在2.5～18元/平米/月区间（上无封顶）。 在管面积规模：截至2014年底物业在管面积总规模为165亿平米，假设2015～2020年商品房总竣工量为58亿平米（按每年同比下滑3%计算），另假设80%的竣工商品房将纳入物业管理，则在2020年，物管面积总规模将达到约210亿平米。 商业物业占比情况：根据百强企业各类物业在管面积占比情况，住宅类占比在60～65%区间，剩余为商业物业。我们假设未来全国住宅在管面积占比为80%，商业占比20%。 （二）物业发展的未来趋势 1.根据我国当今经济形势，房地产市场很难再有前些年的辉煌，面对市场的压力，房地产开发商极力寻求转型之道，这其中物业管理将大有作为。 2.物业管理升级是市场发展的必然趋势。有些物业利用全新的电子信息方式，将传统物业服务融入到互联网的实践，叫“物联网”，它就是一个一站式全方位、全覆盖为 中心血站 提供各种生活享受，满足 中心血站 衣食住行等多方面的需求。 3.物业管理将更加专业化发展 人力成本的不断上升促使物业服务企业要不断降低管理成本并使物业保值增值，这恰恰是增强内涵管理的良好契机。一些物业服务公司对物业进行的资产管理是个良好的试，但还需要不断完善。 （三）我国物业管理未来发展趋势及方向 1.物业管理发展将越来越朝着规模化、集约化方向发展。 作为现代服务业的物业管理，其发展是伴随着不断增长的经济、人们不断提高的生活水平而发展的，这