小区物业服务方案
目录
第一章
服务方案
2
第一节
项目服务方案
2
第二节
工程维修服务方案
6
第三节
应急服务方案
51
第二章
人员培训方案及管理制度
66
第一节
培训方案
66
第二节
管理制度
79
第三节
本项目的接管方案
128
第四节
拟派人员100%经过岗前培训承诺
159
第三章
服务承诺
160
第一节
服务人员工作时间未履行职责的处罚承诺
160
第二节
服务人员违反相关规定的处罚承诺
160
第三节
服务人员因流动性及时补充服务人员的承诺
161
第四节
服务人员伤病及意外事故承担赔偿承诺
161
服务方案
项目服务方案
服务是物业管理的生命线，我公司一直做好服务作为物业管理的最高原则。我公司管理的强项也在服务，这已得到物业管理服务同行的广泛认同，凡我公司管理的项目，业主满意率普遍很高。我公司管理物业，不仅是为业主提供安全、舒适、美观的住宅环境，更要为业主提供别处难以得到的五星级服务。
(1)服务宗旨：文明、礼貌、优质、高效
文明——具备文明人的基本素质，既有社会公德和职业道德，有理想抱负，有文化修养，有现代意识。
礼貌——仪容端庄、仪表大方、语言规范、谈吐文雅、举止斯文、热情主动、笑脸相迎、亲切问候、耐心作答。
优质——严谨的管理，尽善尽美的服务，塑造出优质的管理品牌。
高效——精干的管理队伍，简明的工作程序，快捷的办
事效率。
(2)服务效果
服务态度——热情。员工以发自内心的真诚微笑为业主提供热情服务，做到文明礼貌，语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方等。
服务设备——完好。加强本项目小区物业建筑主体、空调、通讯、电力、消防等设备设施的监管，使之始终处于完好状态，避免发生由管理引起的设备故障。
服务技能——娴熟。通过规范的管理不仅使员工具有良好的服务意识，更重要的是使员工具有扎实过硬的业务素质，如工程维修人员具备过硬的设备管理及维修技术，秩序维护人员具备过硬的治安消防本领，财务人员具有丰富的财务管理知识等。
服务项目——齐全。除了确保本项目小区物业设备运行正常这一基本任务外，还要为本项目小区物业业主提供各种优质的服务，使他们享受到无微不至的关怀和热情周到的服务。
服务方式——灵活。除了规范管理，依法管理外，还应设身处地为本项目小区物业业主着想，努力为其提供各种灵活的服务方式，在办事手续、服务时间、服务范围等方面提供方便。
服务程序——规范。各种设备操作程序，各种服务一项接一项，一环扣一环，符合规范要求，体现出物业管理服务公司的服务品质。
服务收费——合理。节约能耗、合理开支、勤俭持家，通过规范的管理和优质的服务达到为开发商减轻本项目小区物业运行的经济负担。
服务制度——健全。建立并在实践中完善一整套清晰有序，易于操作的服务制度，从而使管理服务工作由人治到法治，由自发的分散物业管理服务转为自觉系统的综合管理。
服务效率——快速。不断提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率，从而使业主享受方便快捷的服务。
1、公司重视，强力支撑
作为*****公司的重要客户，我公司从上至下高度重视对小区的各方面物业服务。我们将举全公司之力，打造一支坚强有力的服务团队。在公司人力资源、秩序维护、工程维护、环境管理各项目部的大力配合下，把小区各项服务工作的保障工作做好，最大程度满足小区的需要，确保各项管理工作有效开展。
2、统一指挥，层级管理
*****公司在小区物业管理服务项目中设立一个高效、全能、独立的“物业管理服务中心”,公司将派一名项目经理主管该项目服务工作，每月定期在该项目督导，现场解决问题，并主动向甲方征求意见，及时采取措施，不断改进物业服务。
项目经理全面负责小区的管理、沟通协调工作，统一指挥，服务中心将设立服务诉求专线，在物业区域予以公示，服务诉求专线24小时开通，接受小区全体业主的诉求，快速连线服务中心及时处置各类问题和突发事件，并及时反馈
回访。
3、设定目标，责任到人
*****公司驻小区工作物业服务团队的管理方式将采取目标管理责任制。将本项目管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责，交托物业管理服务中心的领导集体，并赋予相应的权力，同时将目标的实现与个人切身利益(工资、奖金、岗位升迁)挂钩，使物业管理服务中心各级骨干责、权、利明确，在物业管理服务中心与员工之间形成事业和利益共同体，共同尽心管理，共同承担压力，共同迈向成功。
一方面，公司对物业管理服务中心的运行体系、服务品质进行定期和不定期的监督和考核。另一方面定期回访，真诚的接受小区广大业主对物业管理服务提出合理的意见和建议，以保证该项目物业管理服务中心在一个高效、务实、奋进的过程中，实现公司及小区认定的服务目标。
4、四级监督，流程操作
①表格化自我督促。
服务中心的各岗位员工根据岗位职责和工作要求，严格执行服务作业流程、工作标准和服务记录表格，“日事日必，日清日高，日记日事”,实现员工工作流程化操作、表格化管理自我督促。
②服务中心经理的专项检查。
服务中心的项目经理不定期、不定时抽查各岗位工作服务效果。分析研究产生服务标准偏离的直接、间接原因并向各相关部门提出改进措施或处罚决定。
③客户回访监督。
服务中心通过书面或口头调查的形式每月问访客户一次，并将收集到的客户意见进行分析处理，确保物业服务效果的务实与有效。
④服务品质监督。
由公司品质管理部现场进行品质检查，了解季度客户满意度抽查的方式监督服务中心各岗位执行状况，保持物业服务程序的适应性以及服务标准和效果的持续改进。
工程维修服务方案
我公司拥有各类专业工程技术人员确保小区设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量，建立的设备应急支持网络保证了设备应急事件的及时有效处理。
我公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。
一、设备管理内容
物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶
段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。
物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。1、供配电设备工作程序
(1)电工
●每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》;
●配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》;
●按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》
和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
●供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维
修记录表》内；
●供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》,并在电气领班协同下排除异常和故障。
(2)领班
●负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
●每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;
●组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
●每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；
●每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交
设备主管审核后报公司主管部门；
●对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
●每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报设备主管审核后，交公司主管部门；
●按《应急预案》规定负责处理应急事件。
2、电梯设备工作程序
(1)分承包方电梯维保人员
●每周按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划
表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；
●电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
●设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上，并及时处理。
(2)电梯工
●每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡
视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；
●负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。
(3)领班
●负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
●每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;
●实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；
●每周巡视电梯机房设备，检查巡视记录；
●每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设
备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；
●对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
●每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报设备主管审核后，交公司主管部门；
●协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。
3、给排水设备工作程序
(1)管道工
●每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;
●水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。
●按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》
和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
●给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维
修记录表》内；
●给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，
记录《设备故障记录表》,并在给排水领班协同下排除异常和故障。
(2)领班
●负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
●每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;
●组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
●每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录；
●每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，
填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；
●对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
●每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报设备部主管审核后，交公司主管部门；
●每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》;
●按《应急预案》规定负责处理应急事件。
4、消防系统工作程序(1)日常巡视
●设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》,并在弱电领班协同下排除异常和故障；
●安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。
(2)定期检查
●由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;
●由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
(3)维修保养
●弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；
●设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防
泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；
●按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
●消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修
记录表》内。
(4)领班
●负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
●每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;
●组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
●每周巡视消防设备，检查巡视记录；
●每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；
●对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
●每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季
度)汇总表》,报设备主管审核后，交公司主管部门。
5、弱电设备工作程序
(1)分承包方维保人员
●按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
●弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》;
●弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
(2)弱电工
●每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》;
●信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；
●发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。
(3)秩序维护人员
●负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;
●发现异常情况，及时报告安全主管、设备主管。
(4)领班
●负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委
托保养工作；
●每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;
●组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；
●每周巡视弱电房设备，检查巡视记录；
●每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《安保防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；
●对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
●每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后，交公司公司主管部门；
●按《应急预案》规定负责处理应急事件；
●协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。
●设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。
二、设备设施保养质量标准
1、供配电设备
(1)电力变压器
●检查电力变压器是否符合要求。
●分接开关档位是否与电源相符。
●外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。
●变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。
●三相电压表是否平衡，应于380V-400V之内，变压
器声响是否正常。
●各接线端子紧固是否良好。
(2)高压开关柜
●耐压试验是否符合规范规定。
●隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢
固。
●操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。
●隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。
●接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。
●接地电阻小于4Ω。
●开关直流电源屏电压、电流正常。
(3)低压开关柜
●耐压试验是否符合规范规定。
●开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油
漆应完好。
●二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。
●接地线连接应紧密牢固。
●操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。
●闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。
●接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
●双电源切换箱能自动切换。
●控制箱手动和自动操作均能运行。
(4)设备配电房
●开关柜内设备齐全、完整、固定，盘面漆完好。
●二次接线与电器或端子排的连接牢固，绑扎排列整齐，标志清洗齐全。
●接地线连接紧密牢固。
●操作部分灵活，接点和机械闭锁的动作正确。
●闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔斯器完好。
●接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
●模拟屏指示与开关实际位置相符。
(5)层面电器设备
●灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁
整齐。
●开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。
●照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。
●防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。
●仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。
●移动的照明灯具是否用安全电压24伏。
(6)防雷接地装置
●检查接地电阻值是否符合要求。
●接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。
●接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。
(7)机房环境
●无积尘、积水、泊渍、无乱堆杂物和易燃易爆物品。
●机房消防器材完备。
(8)各种管理资料齐全
●原始资料齐全。
●日常运行记录资料。
●操作运行管理制度。
2、电梯设备
(1)曳引机
●主机运行正常，速度平稳可靠。
●冷却风机正常、有效、无异常响声。
●减速和润滑良好，油位正常油质清澈。
●制动器完好、可靠。
(2)轿厢
●内部按钮齐全完好，信号登记有效。
●照明完好，通风机运转平稳，无异常声。
●手动、自动操作运行正常。
●应急对讲完好可靠音质清晰。
●超载报警正确可靠。
●轿门开闭平稳，时间适中。
●轿厢长、短行程的平层精度符合要求。
●轿厢空调制冷通风良好，过滤网清洁，无冷水溢出。
(3)安全系统
●安全钳齐全，性能灵活可靠。
●限速开关可靠，动作灵敏。
●各安全开关齐全、性能可靠、有效。
●各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。
●急停开关完好，性能可靠有效。
●检修及运行状态正常。
(4)导轨导靴
●连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。
●运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。
●导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全无锈蚀。
●各导轨表面无重大锈蚀。
(5)供电系统
●每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。
●应急备用电源能自动切换。
●动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。
●发电机运行平稳，无异常声。电机绝缘大于0.5MQ
●轿顶、井道照明齐全良好。
●电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。
●接地保护符合要求，接地电阻小于4Ω。
(6)底坑
●无积水、渗漏、线路受潮。
●照明、插座齐全完好。
●急停检修开关有效。
●缓冲器正常、符合规定要求。
(7)自动扶梯
●接触器、继电器无杂声，接触良好。
●制动良好，电流、安全保护开关完好。
●对转动链校、导轨进行加油润滑。
●梯脚板行走无杂声。
●扶手运行与梯脚运行要同步。
●梳齿板断裂二根以上按照觅换
●底坑清洁、照片完好。
(8)机房设施
●手动松闸扳手、手动轮齐全。
●机房空调完好，运行正常。
●监视设备完好，运行正常。
●机房、设备清洁，无易燃物品。
●消防设施及各工具完好有效。
●制冷通风效果良好，过滤网清洁，无冷凝水溢出。
●日常运行记录。
●原始技术资料。
●运行管理制度。
●安全运行证、年检证。
3、中央空调系统
(1)主机
●制冷量符合出厂要求，温度控制正确。
●运转平衡，无冲击、碰撞声。
●油位正常，无漏油。
●制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、
清洁。
●联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油清澈，油位正常。
●油泵工作正常，无异常响声。
●各监测仪表齐全，灵敏可靠。
●电气控制部分可靠，程序运行正常，控制箱内无尘。
●管道保温良好。
●电机绝缘值大于0.5MΩ。
●排污管干净，加热温度正常，过滤器无堵塞。
●各运行参数达到出厂标准。
(2)循环泵及管道
●循环泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。
●管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且
有效，无泄漏，阀门启闭灵活。
●水泵运行平稳，无振动，润滑良好。
●电气控制箱各元件齐全，正常可靠。
●水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。
●管道设备等无锈蚀。
●管道保温完整，无滴水，水质达标。
●压力表、温度表显示正常。
●二管制切换阀门灵活、无漏、开关状态正确。
(3)水系统
●定期做好循环水、水质分析、测试，做到1次/月测
试、投药。
●水系统无泄漏。
●自动放气阀齐全、有效。
●膨胀水箱控制正常。
●保温良好，支架无锈蚀。
●板式热交换器进出水压差不超过0.1MPa。
(4)风机盘管、空调机及新风机
●风机盘管运行正常，无异常声。
●风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。
●调速开关齐全、有效，温度控制正常。
●空调机、新风机运行正常，无异常声。
●空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。
●凝结水排放畅通，管路保温良好。
●电气控制及接地保护符合规定。
●加湿器、风阀工作正常，动作灵活。
(5)分体式空调机恒温恒湿
●过滤网清洁无积灰，电机电流正常，室内机无结露，
下水畅通。
●室内室外风机运行无异声，接线桩头牢固。
●压缩机运行电流电压符合技术要求，电机绝缘大于
0.5MΩ。
●冷煤系统高低压力符合技术参数。
(6)节能降耗
●开闭时间、台数适应实际负荷情况。
●图表要素采集按时、正确、可靠。
●能耗数值统计详细。
(7)资料
●各运行记录。
●原始技术资料。
●操作运行制度。
4、给排水系统检查标准
(1)供水泵
●各水泵运行主要参数(流量、扬程、电流等)符合
出厂要求。
●管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐
全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。
●各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水，盘根轴封滴水不成线。
●电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。
●水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺
损，电机绝缘大于0.5MQ,接地电阻小于4Ω。
●绿化给水设备工作正常，阀门井、水表井无积水、漏水。
(2)水箱管道及附件
●水质良好，符合卫生防疫要求。
●各浮球阀自动启闭灵活、可靠。
●各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。
●溢水管畅通，箱底排污阀良好。
●减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通
阀齐全有效，过滤器无阻塞。
●各管道设备等无锈蚀，无渗漏。
●压力表读数准确。
(3)污水处理系统
●各专用鼓风机运行平稳，无异常声。
●格栅运转正常、无卡机、锈蚀现象。
●各输送、提升水泵运行平稳，主要技术参数符合出
厂要求。
●各专用污泥泵运行平稳，无堵塞。
●气提设备完好。
●各机电绝缘大于0.5MQ。
●电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠。
●电气接地保护可靠、安全，接地电阻小于4Ω。
●经系统处理后，排放符合环保要求。
(4)层面设备
●盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。
●坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗
漏。
●各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。
●所配置的各附件齐全。
●电加热器电器性能良好，出水畅通。
(5)排水系统
●各排水(废水)管道畅通，无渗漏、堵塞。
●各检查口标记清楚，操作方便。
●给排水横管无倒返水，排水通畅
●排水泵运行与控制正常有效。
●电机绝缘大于0.5MQ,接触电阻小于4Q。
(6)机房环境
●机房、设备无积尘、积水、油渍，无乱堆杂物和易
燃易爆物品。
●消防设施及各工具完好有效。
(7)资料
●原始竣工资料。
●日常运行记录。
●操作运行管理制度。
5、摄像监控系统
●各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。
●操作键盘灵活、可靠。
●电源锁开关完好。
(2)显示屏
●各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设
计要求。
●各显示器接线清楚，无随意拉接线。
●监视器安装牢固、可靠。
(3)电源设备
●交流稳压电源工作正常、稳定。
●各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。
●高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，
无随意拉接线。
●二路电源切换正常、可靠。
●设备接地保护、防护等安全、可靠。
●各摄像机工作正常，配置数量齐全。
●带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。
●各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。
●各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。
(5)资料
●日常运行记录资料。
●原始技术资料(包括增扩设备)。
●
小区物业服务方案2（技术标_162页）（2024年修订版）.docx
