学校公寓物业管理方案499页.docx

目录 第一章 项目概况 4 第一节 项目情况介绍 4 第二节 项目概况 4 第二章 物业管理整体设想及策划 5 第一节 物业企业管理方案 5 第二节 企业经济效益 13 第三节 物业管理服务水平的整体设想及策划 17 第四节 物业管理服务的整体设想及策划 32 第五节 物业管理服务总体设想及策划 39 第 六节 物业企业管理方案 54 第 七节 服务设想与策划 74 第三章 管理 制度及策略 80 第 一节 管理机构设置和规章制度 80 第二节 物业管理 指标及措施 88 第 三节 各项管理服务承诺指标 105 第 四 节 机构配置及职能运作 108 第 五 节 管理策略 110 第 六节 工作计划与年度任务目标 117 第四章 人员的培训 及 管理 制度 125 第一节 物业管理岗位职责 125 第二节 物业管理规章 制度 134 第三节 组织构架图 158 第四节 奖惩 制度 167 第五节 个企业员工福利方案 180 第 六 节 人员的培训与管理 187 第 七 节 人才培养 及其他规划 196 第五章 制度和档案的建立与管理 207 第 一 节 物业档案资料管理 207 第二节 物业 档案管理规定 211 第 三 节 档案的建立与管理 245 第六章 安全服务方案 260 第 一 节 公共安全防范管理服务 260 第 二 节 消防管理 264 第三节 物业秩序维护部安全管理工作方案 273 第四节 物业秩序部运营安全管理规范 278 第五节 安全管理与秩序维护 291 第六节 质量保证措施 328 第七章 环境卫生保洁方案 399 第一节 本项目环境卫生保洁服务内容 400 第 二 节 清洁保洁管理思路 403 第三节 保洁管理实施方案 446 第 八 章 公寓管理服务方案 465 第一节 学生公寓物业管理招标主旨、总目标及主要思路 465 第二节 公寓物业管理理念 468 第三节 公寓管理服务模式和机构组成 478 第四节 服务内容、标准及流程 489 第五节 物业管理人员配置、培训及管理 497 第六节 公寓服务方案 498 项目概况 第一节 项目情况介绍 （ 根据实际项目情况填写 ） 第二节 项目概况 （ 根据实际项目情况填写 ） 物业管理整体设想及策划 第一节 物业企业管理方案 物业管理体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，我们在物业管理服务过程中，将全面导入ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系，提高管理水平，促进质量管理的规范化。实施规范、高效的物业管理，使物业管理的策划、房屋管理、设备设施管理、绿化保洁管理、档案资料管理等整个服务过程进行全面有效控制，并持续改进，不断完善。 一、房屋、设备设施管理与维修管理两部分组成 （一）房屋管理方案 1、房屋管理由工程部负责，在接管验收后建立房屋数据库档案，全面掌握房屋的类别、结构、产权、数量等情况。 2、建立房屋管理责任制，将房屋管理的责任落实到人，将日常考核与经济利益挂钩。 3、加强房屋装修管理，禁止违规装修，确保房屋结构完整、外表美观。 （二）房屋维修保养管理措施 1、房屋主体结构部位： （1）由管理处每周组织专业的检查单位，对主体结构进行检查，发现问题及时处理。并一年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理。 （2）每月1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按年度维修计划组织维修。 2、外墙面：由管理处负责每周检查一遍，发现问题及时处理。每4年对于较大面积渗漏局部翻新一次。 3、屋面：由管理处负责，每周检查一遍，发现问题及时修理；每月检查屋面雨水口；及时修补破损屋面隔热材料，重新沟缝。 4、楼梯通道： （1）由管理处负责每周检查，发现问题及时修理；三年一次对楼道及扶手粉刷、油漆。 （2）确保楼梯通道整洁无缺损、扶手完好、无张贴痕迹。 （三）设备设施管理与维修 在设备设施管理上，我们将把提高设备运行的可靠性、保持设备、设施管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管理目标，最终确保设备完好和安全使用。针对上述目标，我们要紧密与相关部门（供水、供电、供暖、消防等部门）沟通协作，制定管理方案如下： 1、设备安全运行管理方案 （１）建立设备安全管理制度。为确保设备安全运行，结合 校园 物业的具体情况，制定一系列相应的设备管理制度。 （２）操作人员的管理：使用和维修人员必须经培训考核合格后持证上岗，并经常进行安全操作培训。 （3）巡检和安全管理：在管理处设备管理人员日常管理和维护基础上，职能部门要进行每季一次的巡检和每年二次的安全大检查，以上级督导、管理处落实的方式来确保 校园 的设备设施的安全运行和完好状态。 2、给排水管理、供暖管线维修养护及供电系统管理 与相关部门沟通协商、紧密协作，合理制定工作措施，争取某些服务项目物业有偿代办。 维修人员必须全面了解设备的性能、用途、给排水及供暖管线走向布局和控制阀门的位置，以使正常的检修、检查能顺利进行。 二、 校园 等公用设施管理具体方案 1、具体管理 道路、停车场、明暗沟、路灯、庭院灯等，定期检查，随坏随修。 2、管理措施 建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复，保障其正常使用与安全，并 做好 记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。 3、建立各项档案及台账 如： 校园 公共设施分布明细表、 校园 设施维护保养记录、 校园 设施检查记录等。 三、环境卫生管理具体方案 （一）环境卫生的基本实施方案 管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫生管理工作。为搞好环境建设，我们在 校园 内配置清洁工，实行动态保洁。在街道或 校园 醒目处上墙公布保洁责任人，接受群众和 师生 监督。实际操作中将结合实际情况，为 校园师生 提供优美整洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以下三方面入手： 1、环卫设施建设 要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了常规的配置外，可考虑配置各种清扫工具，在主要的交通要道上设置果皮箱。负责 做好 环卫设施的日常使用及维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。 2、环境卫生管理措施 （1）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需要 师生 的配合，为此，我们要 做好 环境卫生和环保意识宣传，加强 师生 自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的 校园 环境。 （2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保证，我们将结合实际情况，在原有体系的实施基础上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细则等。 （3）公共区域清洁内容 地面保洁：不定时保洁， 校园 主道路做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟头；所有公共场所无杂物、无垃圾。 楼道、楼梯每天清扫一次，多层每二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。 绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、指示牌、铁栅栏、各类美化设施整洁干净。 （二） 校园 保洁工作 1、 校园 道路保洁工作 （1）道路保洁与住宅保洁实行分块管理，制定各自的工作范围和工作标准。 （2）道路保洁采用流动性保洁办法，轮番巡回保洁，以提高地面光洁度和工作效率。 2、 校园楼房 保洁 楼房 保洁采用定位办法，按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间，实行隐性服务。 四、绿化养护管理的具体实施方案 （一）绿化设施设备的配置 为搞好 校园 绿化，拟派绿化工对 校园 绿化进行养护和种植，并有计划购置多功能绿化工具。 （二）绿化植被的定期养护 公共绿化养护主要是清除杂草，修剪草坪，修剪枝叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。 （三）管理措施 1、按绿化内容，责任落实到人，并制定出具体的奖励制度。 2、建立绿化管理档案，内容包括树木位置、品种、数量、绿化设施、绿化动态等。 3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措施。 （四）绿化养护实施计划 包括草坪修剪、清除杂草、灌排水、施肥、病虫害防治等。 五、各类档案建立和管理 校园 档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区的档案是物业管理工作的重要内容。为此，将特别设立档案室，建立较完善的档案管理体系。使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、扩建以及 师生 装修等方面发挥重要作用。 管理处建立资料应包括： 校园 规划图、建筑结构图、物业资料、 师生 资料、日常管理资料、出租房屋档案、装修管理档案、大工程维修档案、收费管理档案、设备管理档案、 校园 文化档案、 师生 意见调查及统计记录、服务质量回访记录、 师生 投诉及处理记录、员工管理档案、培训档案、行政文件、 师生 委员会文件等等。 第二节 企业经济效益 物业管理是属于微利的服务行业，正确的核算物业管理经营成本，是物业管理企业能够正常运作的首要因素，也是为 师生 提供超值服务的重要基础。 一、测算 （一）测算依据 1、根据《物业管理条例》。 2、根据物业管理实际情况。 3、根据相关文件、有关规定、服务标准等。 （二）测算项目 1、物业服务收入、支出、利润。包括国家政策资金投入、人员经费 开支 等。 2、影响到测算结果准确性的因素。如国家税收政策的优惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例等。 二、三大服务及收费标准 提供便利、高效、经济的便民服务是物业管理服务 校园 提高 师生 生活质量的一项重要保障，我们将根据各 校园 结构、地理位置及周边配套设施情况、 师生 调研的结果，并结合我们开展的便民服务项目，提供以下各项服务： （一）常规性服务 根据《物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》等规定，我们对全体 师生 提供的经常性服务，贯穿 于 物业管理的始终。具体的服务内容是：公共环境保洁、房屋共用部位和共用设施维修养护、公共设备设施的管理 维护、绿化管理等。 （二）委托性服务 根据物业管理的特点，为方便 师生 ，我们将在管理期限内与各行政职能部门和服务部门建立委托关系，如供水、供电、供暖等设备设施及线路、管线维护维修委托和费用收缴委托， 校园 、环卫、绿化、消防以及 校园 等部门管理职能委托。 （三）特约性服务 特约性服务是为满足 师生 特别需要而提供的个别服务，具体分为无偿服务项目和有偿服务项目。服务工作人员要经过专业培训，确保服务质量。 （四）收费标准 根据《物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》、《物价管理规定》等相关法律法规和政策合理制定收费标准，服务内容及收费标准要报业委会备案，上墙公布。 三、增收节支计划 1、各 校园 物业管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。 2、采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善 校园 的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，增加管理收入。 3、我们将进一步全方位为 师生 提供多项便民有偿服务，方便 师生 ，同时提高经济效益。 4、创造条件，争取供水、供电、供暖等专业部门的委托，为他们提供有偿服务。 5、增收的同时，努力降低成本，充分发挥在管理中的统筹作用，利用现有管理人员和技术人员，在各 校园 合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路。 四、建立收支公开、监督制度 根据相关规定，特建立收支公开、监督制度，建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作有章可循。明确收费事项，按规定项目和标准收费，接受物价检查部门的检查和监督。 五、以业养业，提高自身发展后劲的计划和措施 坚持“一业为主、多种经营”的原则，充分利用自身优势，拓展经营渠道，制订以业养业的发展计划和措施： 1、开展有偿服务，在原来基础上进一步挖掘，扩大经营，以服务取胜，以质量取胜，如家政保洁服务、维修服务、纯净水代送、商务服务、礼仪服务等。 2、提供房屋中介到入住、装修以及装修售后服务，通过专业公司实现一条龙有偿服务。 3、利用 教职工 资源优势，拓展相关产业。如利用绿化盆栽基地，以租售方式供应花木。 第三节 物业管理服务水平的整体设想及策划 一、高标准、高水平管理的措施 （一）项目定位 1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和 教职工 服务为主业，具备优质服务的办公场所。 2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净 （ 1 ） 安全通过完善的综合管理体系，及时完成物业的管理各项事宜，确保 教职工 的各项工作正常进行。 （ 2 ） 舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性 俱佳 的室内外植物点缀，为 教职工 提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。 （ 3 ） 文明通过对公共秩序 有效地疏导 和维持 ， 做好各项物业服务工作 ， 营造活跃、轻松的办公氛围。 （ 4 ） 洁净提供酒店式的保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个洁 净、优雅的工作环境。 （二）管理目标 自接管之日起，接收并管理好 教职工 移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀标准，取得相关证书，达到市物业管理优秀管理水平。 （三）管理优势 １、体制优势 企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都会给企业的发展带来不同程度的影响。正是由于员工的主人翁地位得到了确认，激发了员工的工作积极性和创造性，加上政府和股东企业的大力支持，员工在户口和住房方面无任何后顾之忧。物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐步提高公司的服务档次。目前物业公司员工的大专以上文化程度比例和深户比例及企业效益均居同行前列。 2 、经验优势 我们凭借体制上的优势，汇集了大批机电设备专业和综合管理人才，组成了物业公司公司强大的技术力量和管理力量。 物业公司的技术优势体现在能运用先进管理经验，对消防设施、机电设备、停车场设施等整体功能进行改进，不断提高物业的科技含量，完善该物业的使用功能。 3 、信心保证 在为物业提供专业化服务方面，我公司在追求规模经济利益的同时，更加注重政治和社会效益，为此我公司将充分利用体制上的优势，集中精力，从各管理处抽调最优秀人才，组建 区域 分局管理处组织架构 . ●对于因管理不善导致大楼的财产被盗，承担全部责任。 ●对于因物业管理单位内部人员有违法行为导致 师生 损失，赔偿全部损失。 ●对于因管理不善导致物业设施损坏，承担赔偿责任。 ●因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担责任事故所造成的损失。 ●由于我方原因造成不能完成管理目标或直接造成 师生 经济损失，除按双方约定赔偿经济损失外，愿承担所有违约责任。 （四）有 针对性地管理 措施 拟公开招聘物业管理单位的信息后，物业公司立即组织人力，对《物业委托管理》进行分析研究，了解该的管理特点，并从其服务的角度出发，深入细致地分析了该对物业管理服务的需求，接管后管理处将采取各项高标准、高水平的管理措施，以确保管理目标得以实现。 １、建立快捷 教职工 服务系统 物业公司将始终坚持“ 教职工 至尊，服务至上”的企业宗旨，把 教职工 满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足 教职工 需求。通过运用创新的 教职工 服务理念，建立全方位 教职工 服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高 教职工 满意度。根据 教职工 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立 教职工 信息档案，高效反馈、处理 教职工 意见及需求。每月按期将 教职工 需求和回访结果进行深入 细致地分析 ，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。 ２、实施物业整体形象工程 主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。　　 设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。 环境维护实施水质和空气监测、排污及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。 员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对 教职工 的影响，体现对员工和 教职工 的尊重。 ３、建立严谨的管理运作体系 在物业交接阶段，管理处主任将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取 区域 相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。 在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。 推行ISO9002质量保证体系，在 区域 物业管理工作中实施物业公司已成熟运行的ISO9002质量保证体系，并结合该物业特点，通过征询 教职工 的意见，确定适宜的质量目标，确保接管2年内通过ISO9002认证。 ４、建立规范化的成本控制体系 采用成本倒算原则，制定切实可行的年度预算案，征求 教职工 同意后组织实施。 预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。 同时，采取员工参与、适当废除、数据评价、库房挖潜、量化指标管理等。 高度重视物业节能降耗工作，针对 区域 机电设备，制定并实施有效的设备经济运行方案，从而降低总体运营成本。 加强对供应商和供货厂家的监管力度，利用自身对设备十分了解的优势，物业公司将根据在其他对水、电、空调的管理经验，结合该物业设备实际情况，在对供货厂家交货数量、保修服务内容和质量方面实施有效控制。 ５、实施精英人才组合战略 物业公司高度重视 本 项目，除总经理亲自挂帅进行业务指导外，拟委派公司精锐骨干组建专业管理团队，作为提供真诚服务、实现管理目标的重要保障。通过实施精英人才组合战略，利用物业公司体制上的优势，激发员工的内在潜力，发挥员工的创新能力，培养高素质、高标准、高品质的物业管理人才、技术人才队伍，使满意的员工和满意的 教职工 完整构成人性化的服务、管理理念，实现满意的员工创造满意的 教职工 、满意的 教职工 创造满意的效率，满意的效率创造企业和员工更为广阔发展空间的良性循环。 为了确保 区域 的物业管理服务质量，我公司已决定从公司范围内抽调最优秀人才组建新接项目管理处，并郑重承诺，一旦，上述所有人员名单不变，更不会在中标后通过招聘和培训来组建新接项目管理处。 二、全方位的服务意识　 规范操作，以 教职工 满意为目标，提供优质的物业管理服务。　　 （ 一 ） 专业化服务 配备专业的管理和操作人才，利用现代管理手段，总体协调、高效运 作，实现最终的管理目标。 （ 二 ） 规范化服务 有针对性地进行定期的规范培训，缔造高素质的管理人才，完成规范性的服务内容。 （ 三 ） 品牌化服务 通过实施规范服务的形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立 区域 安全、舒适、文明、洁净的整体品牌形象。 （ 四 ） 人性化服务 在日常服务过程中，以人性化服务理念，针对 区域 不均衡的人流量与天气变化的要求，运用不均衡管理理论，为税务部门与纳税人营造健康的沟通环境，充分展示税务部门为企业文明服务的形象。 （ 五 ） 分项承包服务 电梯分包 合理利用“共享式”服务的专业优势，有效节约成本，我们选择信誉良好的专业电梯公司作为电梯进行维护保养。专业公司良好的服务质量更有助于物业公司管理目标的实现。 空调保养 该产品与我公司管理的空调主机为同一厂商，在空调多年的运行管理过程中，我公司的维修技术人员与设备保养公司建立了良好的合作关系。如我公司有幸中标，现在为 区域 空调保养的公司将再次成为我公司的合作伙伴。 （ 六 ） 实施片区全方位服务 1、建立“全方位联合”概念，满足 区域 各项服务的客观要求。 “全方位联合”指的是充分利用企业内部资源，合理有效与外联单位 合作，完成物业管理任务。如：企业内部集中采购、企业内部专业培训、专家小组的管理、技术指导，与外联企业如水、电、 通信等 相关单位及邻近 校园 、合作、相互支持关系的建立。 2、充分利用现代科技，通过网上及电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。 3、物业公司公司通过礼仪培训，规范员工的言行举止，倡导员工文明服务和敬业爱岗，使员工 素质 符合高尚办公环境及文明社会环境的要求。 三、创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想 1、垃圾分类 从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据 区域 的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。 对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善 处理。 2、环保控制 鉴于在纳税高峰时期人流量大，管理人员根据实际情况或季节的变化调整空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。 3、精神文明建设 我公司在精神文明建设方面有以下几点设想： （ 1 ） 在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。 （ 2 ） 配合、支持举办的各类职工文化活动。 （ 3 ） 协助接待来访 区域 进行参观、学习的企事业团体。 （ 4 ） 协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。 4、风险控制 风险控制的出发点是为了全面解除 教职工 的后顾之忧，确保 区域 在任何时候，水、电、气设备运行正常，无任何大小事故发生。为此，物业公司将在各个环节严格履行管理职责。多年的管理经验告诉我们，无论多么完善的监控设施，都必须通过人的各种规范行为才能实现预期目标。物业公司培养出了众多具有丰富实践经验的操作员工，这些员工能够始终如一在自己岗位尽职尽责地工作，从而确保了公司一旦接管新物业，能按照规范要求，来操作各项设备，及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为 区域 提供一个安全、舒适的工作环境。 四、管理学前沿理论的掌握与运用 管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、 权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。 （ 一 ） 以人为本的管理理论 现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人 的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。 这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。 物业公司公司体制在行业中最先改制，现已成为全员持股企业，企业 员工成为了公司主人。物业公司倡导敬业、奉献、创新的企业精神，在公司范围内实施ISO9002国际质量保证体系，制定了“安全、舒适、文明、洁净”的质量方针，公司全体员工共同为创建名牌物业而努力。 （ 二 ） 系统管理理论 该理论认为：现代企业是为了一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。为了实现管理目标，必须运用系统思想综合分析和处理。 这一理论对物业管理企业十分重要。我们经常强调的 教职工 服务第一、注重对内、对外协调、实施ISO9002质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。物业管理是一项十分繁杂的工作，应该用系统观念、全面的观念整体把握、科学分析、全面实施。 （ 三 ） 动态调节理论 为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。这就是管理的动态调节理论。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。 在物业管理工作中，动态调节理论应用极为广泛，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力、强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对业务流程重组从而达到提高响应 教职工 的能力，缩短改善周期等都是具体应用实例。 （ 四 ） 效益统一原则 企业为社会提供产品和服务，不仅要满足广大 教职工 的需求和欲望，而 且要维护和增进 教职工 和社会的利益，为人类幸福 作出 贡献，最终企业才能赢得更多的利润。这就是现代企业管理科学中的效益统一原则。 根据这一原则，物业管理企业应该精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，保持企业发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。 （ 五 ） 企业文化 杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。 物业公司公司以其特有的企业精神、经营管理理念和发展目标构成了丰富的企业文化，为企业发展提供了强大动力。 五、针对管理现状拟采取的整改设想 我公司立即组成一个调研小组 ， 由总经理亲自挂帅 ， 二位副总经理各自分工负责专业技术工作，公司各级人员积极参加贵局组织的发标会，明确招标要求，对进行了现场调查 ， 针对目前存在的问题制定了整改方案 。 １、机电设备、设施的规范管理 经过深入调查， 发现地发电 机房、变压器房、配电房、风机房、配电箱、水泵房、空调主机、冷却塔等机电设备均需要尽快进行专业保养。我们认为，一般机电设备和公共水电设施寿命在十年左右