高校物业投标方案（508页）（2024年修订版）.docx

高校物业投标方案 目 录 第一章 管理服务理念和目标 13 第一节 影响管理服务效果的因素 13 一、受设备设施先进程度影响 13 二、业主对物业管理的理解与支持的影响 13 三、受物业公司管理能力的影响 14 第二节 物业管理思路 14 一、建立优化的管理机制 14 二、推行适合的管理模式 14 三、坚持一贯的服务理念 15 四、运用快捷高效的网络平台 15 第三节 管理目标 16 一、物业管理目标 16 二、质量目标 19 三、管理服务目标 19 第四节 管理服务理念和策划 21 一、管理理念 21 二、管理策划 22 第五节 整体管理服务设想 23 第六节 整体管理服务思路 24 一、环境卫生服务 24 二、公共设施设备的维修和维护 25 三、教学服务及教学保障 25 四、楼宇管理及公共秩序维护 26 五、水电等能源的节约管理 26 六、学生宿舍的管理措施 27 七、图书馆管理 27 第七节 整体管理工作计划 28 一、前期管理工作计划 28 二、正常期管理工作计划 29 三、接管期管理工作计划 30 第八节 管理服务项目内容 31 一、安全保卫 31 二、消防管理 33 三、停车场管理 34 四、物业配套设施、水电设备的管理 35 五、课室管理 37 六、卫生保洁 39 七、绿化管理 40 八、会务服务 41 九、接待咨询及信件收发保障服务 42 十、档案资料建立与管理 42 十一、学生宿舍管理服务 44 十二、其他事项 47 第九节 工作重点和难点 47 一、工作重点 47 二、管理难点 48 第二章 组织结构与人员配置计划 49 第一节 管理机构运作图 49 一、项目管理机构图 49 二、工作职能组织运行图 50 第二节 人员及岗位配备原则与说明 50 一、人员配备的原则 50 二、岗位配备方案 51 第三节 项目经理管理职责及内部管理职责 52 一、项目经理管理职责 52 二、内部管理职责分工 53 第四节 各岗位任职标准 73 一、项目经理 73 二、管理处 74 三、工程部 76 四、保安部 78 五、保洁绿化部 80 六、客服中心 82 第五节 人员开发和培训 84 一、培训目标 84 二、培训类别与方式 85 三、培训计划的实施运行 87 四、培训内容 95 第六节 员工管理规定 98 一、本制度适用范围 98 二、公司员工守则 98 三、人员的管理机制 99 四、人员管理规定 101 第三章 物业管理服务内容及标准 117 第一节 工作交接、进场专案 117 一、工作内容 117 二、现场验收主要项目 118 三、资料交接 119 四、其它交接 120 五、其它前期准备工作 122 第二节 保洁服务专案 126 一、保洁组织架构 126 二、具体保洁项目明细和检查标准（不含外墙保洁） 126 三、消毒方案 136 四、除“四害”实施方案 136 五、保洁各工作程序 139 六、保洁工作流程图 155 七、保洁物资装备及管理制度 157 八、清洁、保洁人员安全作业手册 158 九、保洁服务工作具体应急预案 165 第三节 安全秩序维护服务方案 168 一、保安管理服务设想 168 二、人员编制及岗位设置 174 三、管理措施 186 四、服务细则 192 五、保安人员工作守则 195 六、保安人员安全作业手册 205 第四节 楼宇服务专案 212 一、办公会议楼服务专案 212 二、教学楼及图书馆专案 214 三、工勤服务专案（学院及各部门） 215 四、校园服务专案 216 第五节 绿化养护和鱼塘管理服务专案 220 一、绿化部组织架构图 220 二、绿化养护标准规程 221 三、绿化工作流程图 237 四、绿化养护服务承诺 239 五、鱼塘管理 241 第六节 学校病媒生物防制方案 241 一、指导思想 241 二、工作目标 242 三 、防制范围 242 四、实施安排 计划 242 五 、效果评价标准 246 六 、 具体 工作措施 247 第七节 课室管理方案 252 一、课室管理员上岗素质要求 252 二、课室日常管理操作规程 253 三、课室管理规定 254 四、课室管理应变措施 254 五、锁匙和智能卡的管理规定 255 第八节 配合学院搬迁的工作方案 256 一、前期准备工作 256 二、秩序维护方面 257 三、工程维修方面 257 四、保洁服务方面 257 五、客户服务方面 257 第九节 迎新、放假服务方案 258 一、迎新工作方案 258 二、假期管理方案 259 三、配合学院搬迁的工作方案 261 第四章 学生宿舍管理服务方案 264 第一节 学生宿舍管理设想 264 一、宿舍管理服务特点分析 264 二、宿舍管理服务定位 264 三、宿舍管理服务目标 264 四、宿舍管理服务计划 267 五、宿舍管理服务重点工作 279 第二节 学生宿舍住宿服务与管理 281 一、宿管日常管理服务 281 二、学生宿舍设备维护 288 三、学生入住、离校退宿管理 321 四、学生宿舍报修管理 327 五、学生宿舍文化活动建设实施方案 330 六、学生宿舍人性化的无偿便民服务 334 第三节 学生宿舍环境卫生管理服务方案 335 一、学生宿舍卫生要求规范 335 二、学生宿舍保洁规则 338 三、学生宿舍卫生保洁管理制度 341 四、学生宿舍保洁服务标准 343 五、宿舍门前三包保洁服务 347 第四节 宿舍整体安全防范管理 348 一、 学生宿舍安全用电 348 二、 学生宿舍卫生 安全 349 三、 学生宿舍宿管员值班、巡查 350 四、宿舍盗窃安全防范 350 五、 学生宿舍贵重物品 安全 355 六、 学生宿舍安全保卫 355 七、 学生宿舍安全事故 防范 356 第五节 疫情期间宿舍管理 357 一、学生自我管理 357 二、宿舍保安、管理员 358 三、宿舍管理 360 第六节 学生宿舍日常管理制度 361 一、 住宿管理 362 二、宿舍 卫生管理条例 364 三、宿舍 内务管理条例 365 四、 优秀宿舍评比标准 366 五、 违反 宿舍 安全管理规定 的 行为 367 六、 学生助管员工作 370 七、 宿舍长、宿舍信息员工作 372 八、 学生 宿舍 检查奖惩制度 373 第五章 项目设备设施管理与维养方案 380 第一节 设施设备管理服务专案 380 一、工程部架构 380 二、人员配置及工作安排说明 381 三、服务质量目标 382 四、基础设备维修维护范围 384 五、主要的设施运行管理 386 六、设施设备的维修要求与措施 388 七、设备维修服务承诺 390 八、维修服务流程图 393 九、设施设备的保管 394 第二节 物业共用部位的管理 394 一、维修及养护方案 394 二、维修养护标准及相关制度 396 第三节 机电设施设备服务项目内容及工作标准 409 一、给排水设备 409 二、电梯设备 412 三、消防、监控系统 415 四、配电系统 420 五、空调系统 428 六、物业照明系统，通风等日常维护保养 430 七、避雷设施检查养护制度 431 第四节 智能化系统的日常运行及维护方案 432 第五节 设施设备管理制度 436 一、电梯设备管理制度 436 二、消防系统管理制度 440 三、配电设施设备管理制度 441 四、给排水设备系统管理制度 444 五、供气设施设备管理制度 445 第 六 章 质量保证与投诉处理方案 448 第一节 内部质量监管方案 448 一、检查控制体系 448 二、适用范围 448 三、标准作业规程 449 第二节 投诉产生原因分析 452 一、投诉的定义 452 二、剖析投诉成因 452 三、投诉动机分析 453 第三节 投诉处理基本原则 455 一、换位思考原则 455 二、有法可依原则 455 三、快速反应原则 456 四、及时总结原则 456 第四节 投诉处理制度 457 一、投诉界定 457 二、投诉接待 458 三、投诉处理 459 四、投诉处理时间要求： 459 五、投诉回访 460 第五节 投诉处理流程 460 一、记录投诉内容 460 二、判断投诉是否成立 460 三、确定投诉处理责任部门 460 四、责任部门分析投诉原因 460 五、公平提出处理方案 461 六、提交主管领导批示 461 七、实施处理方案 461 八、总结评价 461 第 七 章 突发事件应急处置 464 第一节 消防应急预案 464 一、总则 464 二、组织机构与职责 465 三、应急响应 467 四、应急处置 468 五、火灾善后 473 六 、火灾、火警应急处理流程图 474 七 、培训、宣传、演习 474 第 二 节 发生治安事件应急处理 475 一、打架斗殴突发事件的应急措施 476 二、盗窃突发事件服务方案 476 三、对损坏大楼财物人员的处理 478 四、爆炸事故的应急处理 479 五、车辆被损、被盗的应急处理 480 六、治安事件应急处理流程图 482 第 三 节 自然灾害应急处理 483 一、遇暴风袭击的应急处理 483 二、突发性水浸的应急处理 484 三、遇地震的处理 485 四、雨、污水管及排水管网或设施阻塞的应急措施 485 五、自然灾害应急处理流程图 487 第 四 节 意外事件应急处理 487 一、遇急症病人的应急处理 487 二、触电事故的应急处理 488 三、丢失物品的处理 488 四、电梯困人应急处理 489 五、给排水系统应急处理方案 491 六、天然气泄漏应急预案 493 七、高空坠物应急预案 496 八、意外事件应急处理流程图 501 第 五 节 公共卫生事件应急预案 501 一、组织机构 502 二、防控措施 502 三、疫情感染者紧急处理程序 504 第 六 节 其它事件应急预案 504 一、外墙或建筑物发生危险影响他人安全时应急预案 504 二、断水/断电应急预案 506 第一章 管理服务理念和目标 第一节 影响管理服务效果的因素 一、受设备设施先进程度影响 众所周知，建筑的设备设施对于建筑本身及使用人的决对重要性是无可否认的，这不仅决定建筑的显性价值和隐性价值，也关系到使用人的安全程度。大厦配备设备设施的先进程度如何，将直接决定建筑功能是否能够充分发挥及实现物业使用人的要求。为此，选择质优、先进的产品其本身就是保障正常使用的基础，再通过专业人员的维修、养护，使其发挥应具功能并延长使用寿命，减少更换周期，从而节约一笔为数可观的更换费用。 二、业主对物业管理的理解与支持的影响 物业管理行业在国内出现虽已二十多年，但目前仍然存在对物业管理认识上的偏颇，探其原因是多方面的。仅从法律观点来判断，首先物业公司必须严格按照《物业管理条例》及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行《物业服务合同》，在此基础上渴望得到业主的理解与支持。物业管理是人对物的管理和人对人的服务，其服务的对象对于物业管理的认识、了解或期望也是因人而异，所以对人服务的工作尤其需要理解与支持。 三、受物业公司管理能力的影响 目前全国注册的物业公司有2万多家，如此众多的物业公司之中必然良莠不齐，为此物业管理上级主管部门按照国家、省、市（计划设区）级别分别设立主管机构和行业协会，并根据物业公司的管理能力、信誉程度、经济实力等众多条件评定出的物业公司。而在管经验不同的物业公司管理同样条件下的物业，其管理效果也一定是不同的。 第二节 物业管理思路 一、建立优化的管理机制 公司将以“教学比天大”“师生最重要”的服务需求着眼，建立符合学院品牌建设需求的服务供给体系；从满足日常教学、生活需求着手，为校区提供优质物业管理服务。 二、推行适合的管理模式 坚持“以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命”经营理念，实施“双向式”管理模式，突出超前的主动管理与服务。推行网络化办公，设立网络信息，收集、传输管理信息，为师生提供服务方便，优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，节约管理成本。 构建校园管理新模式——“优质低价”模式 鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。 创建该模式的主要措施有： ·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。 ·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。 ·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 三、坚持一贯的服务理念 坚持“奉献真诚服务，追求卓越管理”的服务宗旨，竭力为广大师生打造“安全、和谐、舒适”的学习办公居住环境。 将秉承“以人为本、高效规范、持续改进、顾客满意”的质量方针，携全体员工和合作伙伴，为校区提供学校满意、师生满意、社会满意、企业满意的优质的物业管理服务。 四、运用快捷高效的网络平台 公司将运用广域网物业管理软件，建立物业管理远程计算机网络支持平台。公司的各远程管理点已实现联网办公。如接管学院，管理处即可通过网络与总部取得联系，公司总部及院方相关部门及人员通过网络平台可及时了解掌握机电设备运行信息、管理处的各项管理情况，避免管理产生的管理脱节、公文传递速度慢、信息失真等问题，大大提高了管理效率及服务的透明度。一旦现场出现运行和管理的重大问题，利用网络短信平台预设的预警系统可直接将相关信息以短信方式同时发送各相关人员及总部领导，可及时得到公司总部强有力的各种帮助，确保物业服务的正常运行。 第三节 管理目标 一、物业管理目标 结合高校项目实际情况，其管理目标定位为：以服务教学，服务师生为已任，提供优质、安全、高效、有序的服务和管理，使高校在教学保障、校园环境保障、学生宿舍保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为高等高校物业管理的典范。 该物业一经全面接管，公司将按专业化的标准经营，按ISO9001国际质量保证体系进行规范化运作，其物业管理目标如下： 1.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到XX市物业管理示范校区的管理标准。 2.在全面接管后二年内，该物业达到全国物业管理示范校区物业管理标准。 3.在甲乙双方共同努力下，创造共赢的经济成果。 4.根据国家物业管理示范校区物业的评分细则规定要求，结合我司在管荣获物业管理示范校区物业的成功经验，我们承诺有关服务综合技术指标及为完成承诺指标采取的措施如下： 序号 承诺项目 国家示范标准 承诺 指标 实施措施 1 安全防范管理 无重大刑事案件和重大交通等安全事故 24小时巡逻，关键岗位24小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。 2 消防管理 无消防事故 无 组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。 消防设备完好率100% 100% 进行编号入档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。 3 卫生、保洁动态保洁满意率 95%以上 实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。 4 环境绿化达标率 95%以上 分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。 5 房屋及设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外） 98%以上 100% 加强巡查、监测，重要设备责任到人，做到日运行记录，不放过任何微小的现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。 6 房屋零修、急修及时率（单项在100元以内） 99% 100% 接到维修单在承诺时间内到达并督促供方准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。 7 管理服务人员培训合格及持证上岗率 100% 100% 实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。 8 师生员工对物业管理服务满意率及投诉处理率 95% 95% 以人性化管理，按照政策、法规规定，依法管理，建立业主/师生投诉及时跟踪解决，回访并记录入档。 95%以上 100% 9 停车场、道路完好率 95%以上 100% 加强巡视，确保道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水通畅，无随意占用道路，无改变使用功能 10 化粪池、雨水井、污水井完好率 95%以上 100% 每日记录检查情况定期疏通、清理，井盖齐全良好，保证排放通畅无堵 11 排水管、明暗沟完好率 95%以上 100% 排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺 12 照明设备完好率 95%以上 98% 每日检查，发现问题及时更换维修，确保照明设备完好无损，夜间正常使用，保持洁净。 二、质量目标 响应招标方要求，努力达成以下质量目标 1.师生满意率达：80%以上； 2.合同履约率达：98%以上； 3.上岗培训合格率达：100%； 4.合理投诉解决率达：100%； 5.服务人员持证上岗率达：100%。 三、管理服务目标 （一）在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到XX市物业管理优秀示范项目考评水平。 （二）在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。 1.消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。 2.安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。 3.环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上；环境卫生、消杀达标率为98%以上。 4.房屋及公共配套设施报修及时率100%以上；除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。 5.管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。 6.管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。 7.业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上；有效投诉率低于0.5%；有效投诉处理率达100%。 （三）严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。 （四）建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。 （五）严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。 （六）建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。 （七）进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。 （八）提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。 （九）进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。 （十）制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。 第四节 管理服务理念和策划 一、管理理念 我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。 二、管理策划 在全面执行国务院颁布的《物业管理条例》的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为XX高校提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作和学习环境。 1.管理模式 统一管理标准：严格执行公司已通过认证的ISO9001：2000质量管理体系之有关标准及公司各项规章制度。 统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级员工的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的服务为焦点，对业主、顾客的合理需求给予最大限度的满足。 统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之未急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。 统一管理目标：“接一座物业，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。”我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们XX物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精细化物业管理，确保校内区域安全，优美校区环境，从而提升XX品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。 2.两个意识： 管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新学院的管理新思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。 服务意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。 第五节 整体管理服务设想 我们根据XX高校所处项目地理位置相对独立，建筑面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置驻校区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的安保部、保洁部、绿化部、工程部、服务部，使其按照“四个统一”和ISO9001：2000质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善的事项及时改进，努力为校区师生营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的工作和学习环境。 根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将提供以下有偿特色服务： 1.在星期六、日及法定节假日提供往返XX市区、XX的校巴服务； 2.为教职员工、学生提供包括打印、复印、传真、装订、票务的商务服务； 3.根据贵校行政办公楼、学术交流中心等物业具备会议功能的特点，提供全方位的会务服务； 4.为教职员工、学生提供钟点工保洁服务； 5.开展师生宿舍超支水电费代收代付服务； 6.为贵校在设施设备维护方面提供技术性的支持； 7.协助校方开展有特色的社区文化活动，共建和谐、友好、团结的校园； 8.提供质优价廉的鲜花、礼仪及接待服务。 第六节 整体管理服务思路 学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。 一、环境卫生服务 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001.1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障 根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。 四、楼宇管理及公共秩序维护 由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。 五、水电等能源的节约管理 为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到： 1.保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。 2.维修人员认真巡视检查教学楼及宿舍所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。 3.保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。 六、学生宿舍的管理措施 宿舍管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生宿舍先进的物业管理经验基础之上，抓住宿舍安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生宿舍的实际情况，制定出符合现代学生宿舍管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现宿舍管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生宿舍为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人