老旧小区物业投标方案（233页）（2024年修订版）.docx

老旧小区 物业投标方案 目录 第一章 项目概况 12 第一节 项目简介及特点 12 一、项目介绍 12 二、 特点及 管理 12 三、情况分析 13 第二节 管理特点 13 一 、 社会性 13 二 、 统一性 14 三 、 强调服务性 14 四 、 复杂性 15 五 、 追求艺术性 15 第三节 管理核心 15 一、 指导思想 16 二、 难点和问题 16 三 、管理的目标 16 第二章 管理及规划 17 第一节 管理方式及管理措施 17 一、业务流程 17 二、外部运作机制 17 三、拟采取的管理服务措施 17 第 二节 整体设想及策划 21 一、 总体目标 22 二、服务理念 22 第 三 章 物质装备计划 25 第一节 前期介入工作计划 26 一、 主要工作 26 二、工作开展 27 三、制定 规章制度 27 四、 接管前工作计划 28 第二节 物资装备计划 28 一 、 物业管理用房 29 二、 物资配备 29 第 四 章 管理服务内容 36 第一节 综合管理 36 一、工作重点 36 二、管理总要求 38 第二节 房屋及公共设施、设备维修养护 39 一、房屋及公用设施维修养护 39 二、设备管理 58 第三节 水电管理 70 一、 水泵高效运行 70 二、 做好水处理工作 70 三、 提高供配电节能 73 第 四 节 消防 安全 与秩序维护 73 一、安全管理概述 74 二、安全管理工作特点 74 三、安全管理目标 74 四、安全管理原则 75 五、安全管理内容与方式 75 六、组织建设 76 七、安全管理工作要点 78 八、消防管理 81 九、公共卫生安全管理 84 十、安全管理的重点 86 十一、安全状态控制管理 87 十二、突发事件处理 89 第五节 物业管理之创新 92 一、 设立规范服务，巧妙化解矛盾 92 二、 牢固树立思想，突出服务理念 93 三、 加强社区文化建设，营造社区和谐氛围 94 四、 有理有据解决纠纷 94 第 五 章 管理人员配备 96 第一节 组织机构及人员的配备 96 一、 管理处组织架构及部门设置 96 二、 运作方式及各部门职责 96 三、人 员配备 97 第二节 任职要求 98 一、 管理处经理 98 二、 经理助理 99 三、业主 接待 99 四、 保安服务 99 五、 维修养护 100 第三节 岗位职责 100 一、 总经理岗位职责 100 二、 副总经理岗位职责 101 三、 部门经理岗位职责 102 四、 主任岗位职责 102 五、 内勤 文员 岗位职责 103 六、 管理员岗位职责 104 七、 文员岗位职责 104 八、 出纳岗位职责 105 九、 保安人员岗位职责 105 十、 保安员兼消防员岗位职责 109 十一、 监控值班员岗位职责 109 十二、 维修人员岗位职责 110 十三、 清卫工岗位职责 111 十四、 绿化工岗位职责 111 第三节 培训及管理 112 一、 培训承诺 112 二、 培训计划 112 三、 培训目的 113 四、 培训内容 113 五、培训类别 113 六、服务细节培训 117 第 六 章 环境管理方案 124 第 一 节 绿化养护 124 一、服务模式及配套措施 124 二、规章制度建立与管理 127 三、 档案资料建立与管理 130 四、 设备、工具装备配置方案 131 五 、计划和实施方案 132 第二节 标准及实施措施 134 一、 草坪养护 134 二、 乔木养护 135 三、 灌木养护 136 四、 绿篱养护 137 五、 时花养护 138 六、 水生植物养护 139 七、 具体实施措施 140 第 三 节 保洁服务 140 一、范围及内容 140 二、具体措施 141 第四节 停车管理 151 一、 道路交通 151 二、 停车场 151 三 、 机动车辆 152 四、 非机动车辆 153 五、 经营管理说明 153 第七章 房屋管理 154 第一节 装修管理与服务 154 一、设立装修管理小组 154 二、装修管理流程 154 三、装修管理办法 155 四、装修资料管理 156 第 二 节 空房管理办法 165 一、管理要求 166 二 、 空房日常管理 166 三、 空房 屋管理收费 166 第八章 社区文化及财务 167 第 一 节 社区文化建设 167 一、多种文化活动形式 167 二、建设目标 171 三、建设 总体 思路 171 第 二 节 财务管理 172 一、提要 172 二、管理措施 173 三、服务费及代收代缴费 174 四、维修基金 175 第 九 章 管理制度及业主公约 176 第一节 公共制度 176 一、 投诉制度 176 二、 服务标准 177 三、 服务要求 178 四、 工作制度 179 五、 管理制度 180 六、 鼓励参与 181 第二节 管理处制度 181 一、 巡视制度 182 二、 回访制度 182 第三节 安全管理制度 183 一、 保安人员守则 184 二、 值班管理规定 185 三、 值班制度 186 四、 交接班制度 187 五、 培训制度 187 六、 警棍使用制度 189 七、 对讲机使用制度 190 八、 监控系统操作制度 191 九、 背景音乐播放制度 192 十、 物品出入登记制度 192 十一、 重大事件报告制度 193 第四节 消防管理制度 197 一、 消防安全检查制度 197 二、 消防培训制度 198 三、 灭火器管理规定 198 四、 火灾处理制度 199 第五节 车辆管理制度 199 一、 停车管理制度 199 二、 车辆停放、出入规定 200 三、 收费人员管理制度 201 四、 出口人工抬闸管理制度 202 五、 月租卡管理规定 203 六、 车辆免费制度 203 七、 收费人员交接班制度 204 八 、 收费人员财务结算制度 204 九、 特殊事件制度 204 第六节 工程维修类制度 206 一、 工程维修管理制度 206 二、 维修材料管理制度 207 三、 上门维修服务的规范要求 207 四、 有偿服务收费制度 209 五、 维修回访工作制度 210 第七节 清卫、绿化类制度 210 一、 清洁卫生实施细则 210 二、 病虫害防治规范 213 三、 花木养护规范 214 四、 草坪养护规范 214 五、 乔灌木养护规范 215 第八节 业主公约（暂行 ） 216 一、秩序、管理与使用 216 二、公共安全 217 第 十 章 物业档案建立与管理 218 第一节 档案、资料分类检索 218 一、 需委托方提供的资料 218 二、 管理处需建立的资料 219 第二节 档案、资料管理 221 一、 管理运作流程 221 二、 档案资料收、发管理程序 221 三、 管理要求 221 第 十一 章 突发事件应急预案 223 第一节 供电突发性事故 223 一、 外线故障 223 二、 内部故障 223 三、 市电全停 224 四、 通知用户 224 第二节 水浸处理程序 224 一、发现水浸 224 二、查明原因 225 三、组织抢修 225 第三节 治安事件应急方案 225 一、 火灾事故 226 二、 盗窃案件 227 三、雨雪霜冻 229 第四节 不可控事件 230 一、 地震灾害 230 二、 电梯故障 231 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述 ， 如需查阅 ， 请购买后下载。 说明 一、如招标文件评分标准要求“项目介绍”，可参照第一章； 二、如招标文件评分标准要求“管理方式”，可参照第二章； 三、如招标文件评分标准要求“物资装备”，可参照第三章； 四、如招标文件评分标准要求“管理服务”，可参照第四章； 五、如招标文件评分标准要求“人员配备”，可参照第五章； 六、如招标文件评分标准要求“绿化养护”，可参照第六章。 七、如招标文件评分标准要求“空房屋管理”，可参照第七章； 八、如招标文件评分标准要求“社区文化”，可参照第八章； 九、如招标文件评分标准要求“业主公约”，可参照第九章； 十、如招标文件评分标准要求“物业档案资料”，可参照第十章； 第一章 项目概况 第一节 项目简介及特点 一、项目介绍 老旧小区 XX 项目坐落于 XX 市 XX 区，占地面积 XX 平方米；总建筑面积 XX 平方米；其中地上住宅 XX 平方米， 商铺 XX 平方米。地下建筑面积 XX 平方米。绿化率： XX 。总停车位 XX个，其中 地上 XX 个；地下 无 ，拟收管理费车位 XX 个。 二、 特点及 管理 （一）特点 1. 居住功能单一 ， 相对封闭独立。 2. 老旧小区 居住的人多，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化。 3. 老旧小区 房屋产权多元化，公用设施社会化。 4. 规划建设 不 合理 ， 配套设施 不 齐全 ， 居住 不 方便。 （二）管理 加强 老旧小区 的管理，改革现行的管理体制，针对 老旧小区 产权多元化的客观实际，变各自为政的多家管理为统一管理，变单一的行政管理为多层次的综合管理，大力发展社会化、专业化的物业管理模式，不断提高 老旧小区 的管理水平，更好地为业主生活和小区建设服务。 三、情况分析 老旧小区 内居住着不同阶层、职业的家庭 ， 不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。 业主在小区内买了房子用于居住，这个房子对于业主来说便是一个家，家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的。因此，业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。 正因为居住小区内的业主有了这样的要求，居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好 老旧小区 物业管理服务工作，应该明确这样的指导思想，而且 老旧小区 物业管理还带有相当的复杂性与其自身所具有的特点 。 第二节 管理特点 一 、 社会性 老旧小区 是人们生活、居住的地方，是整个社会的一个组成部分，它的管理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员，居住的人口结构十分复杂，产生社会化现象。物业管理公司应争取 老旧小区 居民及社会各方面力量的支持与帮助。例如，生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关，社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响。所以，在小区的治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。为了做好 老旧小区 的物业管理工作，保证 老旧小区 内的公共秩序和全体居民的利益， 老旧小区 物业管理公司应制定一些物业管理规章制度，禁止居民有违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度，物业管理公司要采取寓管理于服务中，将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合，要向 老旧小区 居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约，形成自我管理的约束机制，这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。 二 、 统一性 老旧小区 内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此，对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一的管理是现代小区物业管理的主要特点之一，既可保证有效成本的控制，又能提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。 三 、 强调服务性 老旧小区 物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要，为居住在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业管理企业应该强化服务意识，本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的服务。从事 老旧小区 管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质的服务，达到管理的目的。同时，不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。 四 、 复杂性 主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一，房屋产权具有多元化的特点，使得管理难度增大在 老旧小区 的物业管理实施过程中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位，需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大，目前 老旧小区 物业管理服务费用收缴工作难度较大，具有相当的复杂性 。 五 、 追求艺术性 为了使 老旧小区 的环境幽雅、整洁美观，给居住在小区内的人们提供一个良好的生活、休息和学习的环境，物业管理公司应注意从艺术的角度对环境的管理加以美化。例如，强化小区的绿化管理，使人们感受到大自然的魅力，加强小区内的整修管理，禁止私搭乱建，维护小区整体风貌的艺术性，加强小区内园林艺术小品的维护，美化人们的视觉，使居住在小区的人们始终感到心情舒畅等等。 第三节 管理核心 一、 指导思想 1 . 服务至上，寓管理于服务之中。 2 . 人民城市人民建，人民城市人民管。 3 . 坚持统一领导与综合管理，产权与经营管理权相分离。 4 . 有偿使用、有偿服务、合理负担。 二、 难点和问题 物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使 老旧小区 整洁， 环境幽雅 、生活便利、安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度。 三 、管理的目标 老旧小区 物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。结合先进的现代计算机技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合服务中心为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪 特色 的 老旧小区 物业管理。 第二章 管理及规划 第一节 管理方式及管理措施 一、业务流程 管理业务流程设计始自公司中标，并签订物业管理委托合同后，组建物业管理中心其后管理中心依照项目管理本身的规律、特点，依次开展项目的管理业务，且每项业务工作均严格依照公司制定的规章制度体系进行运行。 二、外部运作机制 物业管理中心为，实行独立核算；行政主管部门是市、区房屋土地管理部门，与管理中心形成行业指导和监督关系；业务主管部门指市、区各级政府业务部门，以业务指导和行政领导方式影响项目管理工作的开展。 三、拟采取的管理服务措施 物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给： （一 ） 导入适用和完善的质量管理体系 公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系，通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在 老旧小区项目 物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行全员质量管理，并根据该项目的实际情况和特色制定适用的品质控制方案，在日常管理服务中加以完善，并不断摸索，使 老旧小区项目 的物业管理不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。 （二 ） 实施“质量、成本双否决”的运作机制 物业管理是市场活动，物业管理公司受用户委托提供用户所需要的管理服务，作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的，没有收支平衡控制能力的管理和服务无论对企业还是用户来说都肯定不是好事情。从物业管理行业的特点来看，节约和控制成本对企业来说是必然的，低廉的服务价格对用户来说也是有利的；但是，我们 清楚地看到 ，控制成本与保证质量不应该是矛盾的，以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法，惟有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义。我公司结合物业管理行业的服务特性，全面推行“质量、成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过“质量、成本双否决”的运作，我们获得了用户满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将进一步结合 老旧小区项目 的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该项目的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的高性价比服务。 （三 ） 建立“加油站式”的员工培训制度 由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续 不断地培训 。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。 （四 ） 实现与周边社区的资源共享 老旧小区项目 周边紧邻多个已建的小区，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享，以便更好地满足广大用户的服务需求。 老旧小区项目 与周边项目虽然在物业类型、建设周期、服务定位等方面存在差异，但为用户提供优质服务的目标是一致的，双方可在竞争的基础上充分开展合作，如管理信息使用、社区治安联防等方面均可强强携手、优势互补。 （五 ） 倡导开放式的管理服务 物业管理公司与业主委员会以及社区均涉及业主日常生活的不同侧面，三者关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在小区我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述三者之间的分工及配合，即：物业管理 人员 专业服务、业主委员会自治管理与街道社区管理。对于管理处，我们通过要求其按时公布财务账目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督；对于业主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立，并从保护业主权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主委员会自治管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于街道社区，我们将尽力协助其搞好业主的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动社区管理水平提高的助力。 （六 ） 致力于公共设施设备的循环改进 物业管理中一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到 老旧小区项目 的正常运营和安全保障等问题。根据我们以往的管理经验，我们将 老旧小区项目 共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修、养护；以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修 ） ；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造 ） 。 在 老旧小区项目 共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身的管理经验，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。 （七 ） 管理体系的全面整合和提升 社会的环境时时在变，用户的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足用户不断增长的服务需求的。我公司非常注重“创新再造”，我们称变化为常态，定期实施管理体系的全面整合提升。其精髓将在于持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固定化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合广大用户的真实的需求，从而为广大用户提供真正实用的服务。经过在目前管理项目的推行，流程再造最大 限度地利用 既有资源提升服务品质和管理水平，取得了较好的效果。在 老旧小区项目 的物业管理中，我们仍将继续推进此项工作，并运用流程管理的思想指导日常的具体工作。致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平的持续提升。 （八 ） 规范管理，促进小区服务社会化 在小区服务社会过程中，我们将规范小区所有的经营服务项目的管理，我们将从如下方面努力：一方面，将以深度市场调研来了解业主的服务需求，并以此来设定居住区内的服务体系结构，另一方面将在工商部门的指导和开发商的推荐下，积极引入有品牌、有资质、信誉高、服务好的商家参与小区服务，坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲开发商和业主长远利益 的做法 。 第 二节 整体设想及策划 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为 老旧小区项目 创造价值，为 业主 营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让 业主 安心、放心。 一、 总体目标 （一） 前期目标 1. 成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友； 2. 降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。 （二） 合同目标 在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。 二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证； 二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证； 二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证； 一年内通过“市物业管理优秀小区”的考评； 三年内通过“省物业管理示范小区”的考评； 四年内达到“物业管理示范小区”的标准 。 二、服务理念 让 —— 严格管理、规范服务、心心交流 ； 您 ——业主 、发展商、行政主管部门、相关专业部门 ； 更 —— 优于行业标准、优于 其他 企业、100% 业主 第一、不断超越 业主 日益增长的需求 ； 满意 —— 成为 业主 的好保姆、好管家、好朋友 。 成为 房产 商的好参谋、好帮手、好朋友 ； 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友 。 三、服务承诺 （一） 总体指标 1. 满意度指数85以上； 2. 管理服务范围内不发生重大安全责任事故 ； 3. 管理服务范围内不发生重大火灾责任事故 ； 4. 管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故； 5. 第一年度导入三项贯标体系管理 ； 6. 第二年度通过三项贯标体系认证； （二） 分类指标 1 . 管理处设专线24小时受理报修， 2 . 业主 接待时间：365天8 ： 30-20 ： 30； 3 . 各类服务人员上岗培训率达到100%； 4 . 档案归档率达到100% ‘’ 5. 档案完整率达到100； 6. 维修及时率达到100%； 7. 维修质量合格率达到95%以上； 8. 实行维修服务回访制度，回访率达到100%； 9. 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上； 10. 公共设备、设施完好率达到98％以上； 11. 房屋建筑完好率达到98%以上； 12. 绿化存活率达到98%以上； 13. 清洁管理无盲点 ； 14. 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清； 15. 道路、停车场完好率达到98%以上； 13. 管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务 。 第 三 章 物质装备计划 计划与控制是保障管理绩效的两个核心问题， 公司 非常重视工作计划的制定与有效实施，良好的管理服务计划必须在 有效地控制 手段下，才能得以顺利实现。以下是计划体系介绍 ： 第一节 前期介入工作计划 如能成为 XX 项目 的物业管理者，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。 一、 主要工作 1 . 对物业项目的建筑遗留事项提出意见和建议 ； 2 . 对物业项目的机电设施设备运行的操作、维修人员进行培训 ； 3 . 对物业项目的智能化系统提出意见和建议 ； 4 . 参与各项工程招标工作 ； 5 . 编制年度物业管理收支预算 ； 6 . 编制物业管理启动预算 ； 7 . 向政府物价管理部门申报管理费和其他收费标准 ； 8 . 建立人员架构，调配、招聘管理员工 ； 9 . 制定及完善各项物业管理规章制度 ； 10 . 按照培训计划定期对各部门员工进行培训 ； 11 . 挑选和定制员工制服 ； 12 . 调配保安保洁等展示物业管理形象的相关岗位人员开始形象岗位运作 ； 13 . 运用物业管理服务的提早介入，有助于树立物业公司品牌形象 ， 跟进施工过程，保证顺利交接 。 二、工作开展 为了保证日后管理工作顺利开展，必须对医院项目进行 全面地了解 ，在项目交付前期，我们将定期视察施工现场，及时提出维护客户利益和保证施工质量的意见和建议，如： 1 . 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。在交付前先作验收，并向客户汇报一切安装工程上所未达设计规格及要求事项。 2 . 对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录。 3 . 协助检查施工质量。 4 . 参与重大设备的调试和验收。 5 . 提供成品保护措施。 6 . 紧随竣工验收同步开展物业验收工作。 三、制定 规章制度 在对物业实施管理之前，我们将根据物业项目的特点设计度身定制管理模式，制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作，以便有序地对物业进行管理。 前期员工培训 ， 在项目接管前，先行聘用基本管理员工，参与制订物业管理相关管理制度。为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容： 1 . 项目情况、物业管理公司基本情况 2 . 管理制度、职业道德及质量意识 3 . 相关法律法规 4 . 物业管理工作基本知识和物业理念 5 . 各相关岗位应知应会技能培训 6 . 礼仪培训 我们还将于物业正式接管后每6个月，安排重温培训，使员工服务素质保持公司规定标准。 四、 接管前工作计划 公司对物业进行现场查勘，力争在工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。 在和甲方进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》和北京市大厦物业管理移交办法 ） 。 对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。另一方面，做好开荒保洁工作，进