厂房物业服务投标方案（472页）（2024年修订版）.docx

厂房物业服务投标方案 目录 第一章 物业管理整体设想及策划 21 第一节 物业服务分析 21 一、物业服务行业现状、前景分析 21 二、物业管理理念及目标定位 25 第二节 厂房物业管理职能 27 一、物业管理的五种职能 27 二、厂房物业的具体职能 30 第三节 厂房物业的管理原则 31 一、统一管理与独立管理相结合的原则 31 二、专业管理与自治管理相结合的原则 32 三、物业管理与经营服务相结合的原则 32 第四节 厂房物业的管理内容 32 一、厂房内各部门的管理 32 二、厂房公用部位的管理 33 三、厂房设施、设备管理 34 四、厂房环境管理 35 五、厂房治安管理 37 六、厂房消防管理 39 七、厂房车辆管理 39 八、厂房物业管理服务 40 第五节 厂房物业管理特点 40 一、生产用房的管理是重点 41 二、辅助配套的管理 41 三、险情的出现难以预料 41 四、清洁工作难度较大 42 五、治安保卫和消防工作要求高 42 六、需提供多方位的社会化服务 42 第六节 厂房物业管理要求 43 一、组建物业管理机构 43 二、做好厂房的物业管理工作 43 三、保证厂房安全、整洁 44 四、建立安全保卫制度 44 五、提供全方位的社会化服务 45 第七节 厂房物业管理重难点分析 45 一、厂房物业管理重点 45 二、厂房物业管理难点 47 第八节 拟采用的管理模式 48 一、基本思路 48 二、组织系统 49 三、运作程序系统 49 四、激励系统 51 第二章 厂房物业服务管理方案 53 第一节 服务模式 53 一、统一管理标准 53 二、统一服务意识 53 三、统一管理目标 53 四、实施品牌战略和形象工程 53 第二节 服务定位 54 第三节 服务目标 54 一、总体指标 54 二、分类指标 54 第四节 服务标准 55 一、建筑物管理 55 二、设备设施管理 56 三、公共秩序管理 56 四、公共环境管理 56 五、交通秩序维护 56 六、消防防灾管理 57 七、能源管理 57 八、绿化管理 57 九、会务及接待服务 58 十、其他后勤保障服务 58 第五节 工作计划 58 一、前期管理工作计划 58 二、常规期管理工作计划 59 第三章 组织架构及人员管理方案 62 第一 节 组织架构及岗位职责 62 一、设计原则 62 二、组织架构 64 三、职能部门及岗位职责 64 第二节 人员配备 88 一、人员配置基本原则 88 二、机构设置及人员配备 88 三、各岗位人员职责和素质要求 90 第三节 人员培训 93 一、培训目标 93 二、培训管理 94 三、培训内容 95 四、培训方式 96 五、培训计划 97 六、培训后的跟查及评核工作 99 第四节 人员管理方式 100 一、严格要求、规范管理、选好人、培育人 100 二、竞争上岗、优胜劣汰、用好人、激励人 102 三、量化管理与标准化动作 106 四、以企业文化感召人，留住人 106 第四章 物资装备计划 108 第一节 物业 用房 109 一、物业管理用房 109 二、物业管理用房的配置要求 109 第二节 物资需求计划的编制 110 一、年度计划 110 二、季度计划 110 三、月度计划 110 四、临时急用计划 111 第三节 拟配置的装备 111 一、办公用品 111 二、维修工具 112 三、保洁工具 114 四、保安器具 114 第四节 物资装备管理规定 114 一、绿化工具使用及管理 114 二、保安装备管理规定 115 三、保洁用品管理规定 117 第五章 智能化系统管理方案 119 第一节 智能系统管理的前期措施 119 第二节 智能化系统设计方案 119 一、综合布线系统 120 二、视频监控系统 123 三、周界防盗系统 125 四、巡更系统 127 五、门禁系统 128 六、厂区道闸系统 129 七、考勤系统 131 八、消费系统 132 九、公共广播系统 133 十、会议系统 134 十一、机房工程 135 第三节 智能化系统日常运行及维护保养 137 一、秩序维护监控系统 137 二、消防报警应急处理 139 三、日常运行的管理 140 第六章 安全管理方案 142 第一节 安全管理目标及方式 142 一、管理目标 142 二、管理方式 142 第二节 安全管理内容及要求 142 一、安全防范 142 二、道路交通管理 143 三、停车服务管理 144 四、消防管理 145 五、应急方案或流程 146 第三节 安全管理方案实施 152 一、岗位设置 152 二、智能化监控系统管理 152 三、安全服务管理机制 153 四、安全管理措施 153 五、建立多方参与的安全网络 154 六、制定科学地安全内部管理制度 154 第四节 公共秩序维护 155 一、主要方法 155 二、重点管理措施 157 三、治安防范与公共秩序维护质量标准 158 第七章 综合维修养护服务方案 161 第一节 综合维修服务总体要求 162 一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 162 二、维修服务承诺 162 第二节 物业设备设施维护养护操作规程 164 一、物业维修操作规定 164 二、物业维修操作规程 165 三、 维修服务规范要求 167 第三节 房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维护管理 169 一、房屋及设施设备维修养护计划的制定 169 二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 177 三、房屋维修养护计划 178 四、公用设施设备维修养护计划 184 第四节 特种设备维护管理 194 一、供配电系统 194 二、电梯及自动扶梯 196 三、空调系统 196 四、消防系统 198 五、给排水系统 204 第八章 保洁管理方案 206 第一节 保洁服 务总体目标 206 一、六不 206 二、六净 206 三、三化 207 四、三优 207 第二 节 厂房保洁管理方案 207 一、主要物业管理保洁服务方案 207 二、日常清洁特殊服务 212 三、消杀工作 213 四、各类操作规程 214 第三节 保洁岗位操作规范 224 一、清洁机械使用、保养、管理程序 224 二、保洁岗位职责要求 230 三、保洁服务标准 232 四、保洁应急情况解决方案 235 第四节 保洁管理制度 237 一、清洁工具的领用 238 二、保洁交接班制度 238 三、保洁员奖惩制度 239 四、保洁员礼仪形象制度 242 第五节 冬季防雪防滑管理方案 243 一、冬季除雪方案 243 二、物业冬季防冻、防漏、防滑方案 253 第九章 绿化服务管理方案 259 第一节 绿化养护方案 260 一、绿化养护管理的内容 260 二、绿化养护管理的标准与要求 260 三、绿化标识与档案管理 261 四、年度绿化养护方案 261 第二节 各类绿化品目的管理措施 273 一、乔、灌木及绿篱管理措施 273 二、草坪管理措施 276 三、花卉、盆栽管理措施 279 第三节 绿化工管理制度 280 一、目的 280 二、范围 280 三、绿化工作管理规定 281 四、绿化养护过程安全规定 281 五、绿化管理检查规程 282 第四节 植物常见病虫害防治方法 282 一、 植物常见病害 282 二、 植物产生危害的昆虫 283 第五节 绿化养护管理规程 284 一、 浇水 284 二、喷药 285 三、修剪 286 四、除草 289 五、养护切边 289 六、施肥 289 七、松土 290 八、修补草皮 290 九、苗木移栽 291 十、花坛布置 292 十一、防冻、防旱、防涝 292 第十章 宿舍楼管理方案 294 第一节 宿舍楼管理整体构想 294 一、指导思想 294 二、总体目标 294 三、管理模式 294 第二节 服务特色 296 一、实行“菜单式”服务模式 296 二、快速、完善的服务形式 296 三、突出、贴心的文明礼貌 297 四、全天侯的服务时间 298 五、多种多样的特约经营服务 298 第三节 人员配备与管理 298 一、人员配备 299 二、岗位职责及要求 299 第四节 安全管理 300 一、加强人员管理工作 300 二、建立完善的安全管理体系 300 第五节 环境管理 300 一、清洁管理 301 二、绿化管理 302 第十一章 厂房车辆出入停放管理方案 303 第一节 车辆出入停放管理规定 303 一、管理组织 303 二、信号标志 303 三、交通线路 304 四、车辆行驶及停放安全须知 304 五、装载运输 306 六、其它交通事项 306 第二节 车辆进出管理 307 一、 车辆入厂管理 307 二 、车辆出厂管理  308 三、 厂区车辆通行证管理 308 第三节 车辆停放管理 309 一、车辆停放管理规定 309 二 、外来车辆的停放管理 规定 309 三 、非机动车辆的管理  310 第十 二 章 服务承诺和质量保障措施 311 第一节 服务承诺 311 第二节 质量保障措施 317 一、实施ISO质量体系保证模式标准 317 二、XX厂房物业管理质量保证体系的建立 318 第三节具体项目质量管理目标 319 第十 三 章 投诉处理服务方案 336 第一节 投诉产 生的原因分析 336 一、投诉的定义 336 二、剖析投诉成因 336 三、投诉动机分析 337 第二节 投诉处理基本原则 339 一、理性对待投诉 339 二、投诉处理的基本原则 341 第三节 投诉处理技巧 342 一、倾听，不与争辩 342 二、记录投诉内容 343 三、换位思考，将心比心 343 四、分清投诉类别，判定投诉性质 344 五、明确回复时限，按时处理完毕 344 六、反馈处理结果，张贴投诉公告 345 七、总结经验教训，完善服务工作 346 八、减少投诉的途径 346 第十 四 章 应急事件处理预案 348 第一节 应急疏 散预案 348 一、制定应急疏散预案的目的 348 二、应急预案管理主体及职责 348 三、应急疏散小组及职责 349 四、应急疏散物资 351 五、应急疏散方法 351 六、应急疏散善后工作 351 七、预案演练 352 第二节 火警处理应急预案 352 一、制定火警处理应急预案的目的 352 二、应急预案管理主体及职责 353 三、内部火警分级 353 四、消防应急小组及职责 353 五、火情报警 356 六、火警处理程序 357 七、火灾善后处理工作 359 八、火警处理注意事项 359 九、消防物资 360 十、预案演练 360 第三节 水浸/跑水应急预案 361 一、制定水浸/跑水应急预案的目的 361 二、应急预案管理主体及职责 361 三、应急小组及职责 361 四、水浸/跑水处理注意事项 364 五、善后处理工作 365 六、应急物资准备 365 第四节 突发停电应急处理预案 366 一、制定突发停电应急处理预案的目的 366 二、应急预案管理主体及职责 366 三、应急小组及职责 367 四、停电处理流程 369 五、应急物资准备 371 六、预案演练 371 第五节 停水应急预案 371 一、制定停水应急预案的目的 371 二、应急预案管理主体及职责 372 三、应急小组及职责 372 四、停水应急处理流程 374 第六节 电梯困人应急预案 376 一、制定电梯困人应急预案的目的 376 二、应急预案管理主体及职责 376 三、应急小组及职责 377 四、电梯困人应急处理流程 379 五、电梯困人应急处理注意事项 380 六、应急物资 380 七、预案演练 380 第七节 高空坠物应急预案 380 一、制定高空坠物应急预案的目的 380 二、应急预案管理主体及职责 381 三、领导小组及职责 381 四、高空坠物预防 383 五、高空坠物应急处理流程 384 六、应急物资 386 第八节 地震应急处理预案 386 一、制定地震应急预案的目的 386 二、应急预案管理主体及职责 386 三、应急小组及职责 386 四、地震应急处理流程 389 五、善后处理工作 390 六、地震应急处理注意事项 391 七、应急物资 391 八、预案演练 391 第九节 防疫应急处理预案 392 一、防疫应急处理预案制定的目的 392 二、应急预案管理主体及职责 392 三、应急小组及职责 392 四、疫情分级 395 五、防疫应急处理流程 395 六、应急物资 397 七、预案演练 398 第十节 防汛（暴雨）防强风应急处理预案 398 一、制定防汛（暴雨）防强风应急处理预案的目的 398 二、应急预案管理主体及职责 398 三、应急小组及职责 399 四、防汛（暴雨）防强风准备工作 401 五、汛情、强风天气过后的善后处理工作 402 六、防汛防强风期间注意事项 403 七、应急物资准备 403 八、预案演练 404 第十一节 触电应急处理预案 404 一、制定触电应急处理预案的目的 404 二、应急预案管理主体及职责 404 三、应急小组及职责 405 四、应急处理流程 407 五、触电事故应急处理注意事项 408 六、应急物资准备 409 第十二节 食物中毒应急处理预案 409 一、制定食物中毒应急处理预案的目的 409 二、应急预案管理主体及职责 409 三、应急小组及职责 410 四、食物中毒应急处理流程 412 五、善后处理工作 413 六、应急物资准备 413 七、预案演练 413 第十三节 有限空间事故应急预案 414 一、制定有限空间事故应急预案的目的 414 二、应急预案管理主体及职责 414 三、应急小组及职责 415 四、应急处理流程 417 五、紧急救援注意事项 418 六、有限空间作业要求及安全防护措施 418 七、应急物资准备 419 第十四节 噪音污染应急处理预案 420 一、制定噪音污染应急预案的目的 420 二、应急预案管理主体及职责 420 三、应急小组及职责 421 四、应急处理流程 422 第十五节 停车收费系统故障应急处理预案 423 一、制定停车收费系统故障应急处理预案的目的 423 二、应急预案管理主体及职责 423 三、应急小组及职责 423 四、应急处理流程 425 五、应急物资准备 425 第十六节 门禁道闸系统使用异常应急处理预案 426 一、制定门禁道闸系统故障应急处理预案的目的 426 二、应急预案管理主体及职责 426 三、应急小组及职责 426 四、应急处理流程 428 第十七节 交通意外应急处理预案 430 一、制定交通意外应急处理预案的目的 430 二、应急预案管理主体及职责 430 三、应急小组及职责 430 四、应急处理流程 433 五、应急物资准备 434 第十八节 发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案 434 一、制定发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案的目的 434 二、应急预案管理主体及职责 434 三、应急小组及职责 435 四、应急处理流程 437 五、应急物资准备 438 第十九节 发生盗窃、抢劫事件应急处理预案 439 一、制定发生盗窃、抢劫事件应急处理预案的目的 439 二、应急预案管理主体及职责 439 三、应急小组及职责 439 四、应急处理流程 441 五、应急物资准备 443 第二十节 发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案 443 一、制定发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案的目的 443 二、应急预案管理主体及职责 443 三、应急小组及职责 444 四、应急处理流程 446 第二十一节 爆炸恐吓应急处理预案 447 一、制定爆炸恐吓应急处理预案的目的 447 二、应急预案管理主体及职责 447 三、应急小组及职责 448 四、应急处理流程 450 第二十二节 发生自杀或企图自杀应急处理预案 454 一、制定发生自杀或企图自杀应急处理预案的目的 454 二、应急预案管理主体及职责 454 三、应急小组及职责 454 四、应急处理流程 456 五、应急物资准备 458 第二十三节 发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案 459 一、制定发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案的目的 459 二、应急预案管理主体及职责 459 三、应急小组及职责 459 四、应急处理流程 462 五、应急物资准备 463 第十五章 推进智能化物业服务管理工作 464 第一节 智能化物业服务管理工作的概念 464 一、“智能化”的必要性 464 二、智能化物业管理的概念和目的 464 第二节 智能化服务规划方案 465 一、规划原则 465 二、系统特点介绍 465 第三节 加强节能管理建设，构建绿色友好型厂房 466 一、推动节能工作深入持久展开 466 二、节能的具体措施 467 第四节 节能产品优先采购 471 第一章 物业管理整体设想及策划 第一节 物业服务分析 一、物业服务行业现状、前景分析 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活厂房、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。 物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。 物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。 （一）厂房物业服务行业现状 1.工业厂房物业管理立法不完善 我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系。 但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。 而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。 对于工业厂房物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业厂房物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业厂房的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。此外，由于对工业厂房物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业厂房物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理。 2.工业厂房的市场化程度不高 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种： （1）通过公开招投标占领市场 （2）通过协议招标方式占领市场 （3）通过自建自管方式拥有市场 由于工业厂房的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。 3.规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面 从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业厂房的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火。 4.工业厂房的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。 （二）物业服务行业前景分析 针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。 1.物业管理的社会化 物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了职工和使用人，使广大职工和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。 2.物业管理的专业化 物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。 3.物业管理的智能化与信息化 物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。其一，物业管理这行业需要一款好的物业管理软件，一个好的物业管理软件，应建立在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。 广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能以外，还应该包括物业管理所属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的网站软件。 其二，在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。 总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。 二、物业管理理念及目标定位 （一）管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理引入人性化物业管理概念，使成为“人性”得以充分张扬的空间。 （1）对职工体贴入微的人性化、家庭式关怀。 ①管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 ②不管您在厂房的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论职工在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到职工的身边，为职工提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使职工感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 （2）引入“员工是企职工人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 ①多面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 ②主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 ③关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 ④为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，者下”的用人机制。 2.管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 职工置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护职工权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。 （二）目标定位 该工业厂房作为一个大型工业厂房物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。给该项目整体形象定位是开放、高效、规范。 1.开放：体现该厂房改革创新的思想和国际化的办公、生产方式 2.高效：展示该厂房进取、创新的精神状态和高效的运转机制 3.规范：体现该厂房作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌 第二节 厂房物业管理职能 一、物业管理的五种职能 物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。 1.决策与计划职能 决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。这些问题解决不好，就会给物业管理工作带来很大的盲目性。因而，物业管理首先必须作出正确的决策。有了正确的决策，还必须有科学的计划，即把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。 物业管理企业要充分发挥主观能动性，履行好物业管理的计划职能。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。 2.组织职能 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上，从上下左右的关系上，从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包括人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用。 物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。 3.指挥职能 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。 4.控制职能 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发展、完善。 控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括物业辖区管理章程、宿舍楼住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效的管理信息系统；还要求及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。 5.协调职能 协调也叫调节，就是协调物业辖区