海关物业投标方案（435页）（2024年修订版）.docx

海关物业投标方案 目录 第一章 项目背景及需求分析 16 第一节 项目背景 16 一、物业分类 16 二、物业附属设施 18 三、政府机关物业管理的模式与特点 18 第二节 项目需求分析 22 一、项目概况 22 二、服务范围 22 三、服务要求 23 四、人员要求 28 第二章 项目整体服务方案及设想 30 第一节 项目服务设想 30 一、海关物业概况 30 二、海关物业管理服务内容 31 三 、海关物业质量管理目标和管理方式及工作计划 32 第二节 海关物业管理设想 42 一、科学化、制度化、规范化、高起点 42 二、加强秩序维护防范，严格出入管理制度，建立客户档案 43 三、加强消防管理，做好防火工作 43 四、重视清洁管理 44 五、强化设备管理设施的维修保养 44 六、加强沟通协调，不断改进工作 44 第三节 管理服务理念及目标 45 一、总体管理服务目标 45 二、管理服务理念 45 三、物业管理思路 45 四、物业管理目标 47 质量目标表： 48 第四节 项目管理措施设想 51 一、建立和实施完善的管理服务体系 51 二、培育高素质的员工队伍 52 三、转变观念，树立主动服务意识 52 四、实行人性化服务 53 五、做好延伸服务及活动后勤保障工作 53 第五节 物业管理模式设计 53 一、模式设计理念 53 二、模式设计要素 53 第三章 组织机构设置及人员设备管理 56 第一节 项目组织机构 56 一、公司简介 56 二、项目管理架构 57 三、充足的人力资源储备 57 四 、企业文化 58 第二节 项目管理运行机制 58 一、 管理体系 58 二、管理运作机制 59 三、管理运作流程 59 第三节 人员培训 60 一、员工培训计划 60 二、员工培训内容 62 三、员工培训管理制度 65 四、礼仪与服务形象 72 第四节 人员管理 78 一、人员管理机制 78 二、人员管理措施 80 三、人性化的人员管理 85 四、人员服务质量监督 86 五、员工行为管理 87 六、员工奖惩 92 第五节 人员岗位职责 96 一、保安队伍岗位职责 96 二、停车场人员职责 100 三、保洁人员职责 102 第六节 投入的设施设备 106 一、管理设备、工具、药剂、耗材的环保性和优越性的说明 107 二、保洁设备配备 107 三、主要保洁工具 109 四、安全防范装备工具 110 五、保洁和保养药剂、易耗品清单 111 第四章 会议服务方案 114 第一节 会议服务管理 114 一、 目标 114 二、 基本原则 114 三、 会务人员选聘 114 四、 会务人员培训 115 五、 会务服务操作规程 115 六、 会务服务人员仪表、仪态要求 118 七、 会务服务需求确认 122 八、 会场布置相关要求 127 九、 座谈会座位安排 130 十、 设备调试 132 第二节 会议服务工作流程 135 一、了解会议要求 135 二、布置会场 135 三、会前准备开水和室温、灯光调控 139 四、会中服务 140 五、会后服务 142 六、专项指导书 143 七、会后恢复工作 146 第五章 保洁服务管理方案 148 第一节 整体环境管理需求和思路 148 一、保洁服务承诺 148 二、保洁服务目标 148 三、保洁服务模式 149 四、保洁服务特色 149 五、保洁服务探索及措施 150 第二节 保洁运作模式及工作计划 151 一、保洁内容 151 二、保洁工作计划 157 三、清洁与保洁管理 159 第三节 保洁服务标准及要求 164 一、保洁标准总则 164 二、各区域保洁要求 165 第五节 员工宿舍保洁服务方案 170 一、日常管理内容 170 二、宿舍保洁管理服务流程 171 第六节 疫情期间保洁消毒方案 180 一、疫情期间消毒方案 180 二、消毒药剂 181 三、消毒方法 183 四、消毒注意事项 184 第六章 安全保卫管理方案 186 第一节 治安及秩序管理运作模式 186 一、整体治安管理思路 186 二、保安队伍日常管理 187 三、保安队伍的操作及学习 194 第二节 治安及安全事件的处置 197 一、治安事件的处置程序 197 二、安全保卫服务的要求 199 三、安全管理制度 201 第三节 安全保卫服务内容 203 一、服务基本内容 203 二、服务基本要求 206 三、保安当值工作内容及要求 211 第四节 疫情安保方案 213 一、工作目标 213 二、组织领导 213 三、主要职责 214 四、工作任务 214 第七章 消防安全管理方案 216 第一节 消防管理制度 216 一、总则 216 二、消防安全职责 217 三、岗位消防责任制 222 第二节 消防管理服务 225 一、健全机构 225 二、消防制度 225 三、宣传工作 226 四、灭火基本程序 227 第三节 消防安全管理措施 228 一、消防安全管理中心工作规程 228 二、消防安全管理中心管理制度  230 三、消防安全管理中心监控员交接班制度  231 四、消防安全教育、培训制度  232 五 、电器安全管理制度 233 六 、消防器材、设备维护、检修更新制度  233 七 、逐级消防检查制度  233 八 、隐患整改制度  234 九 、防火宣传教育制度  235 十、义务消防组织制度  236 十 一 、火灾调查处理制度  236 十 二 、消防安全奖罚制度  237 十 三 、消防安全奖罚制度  237 十四、 火警应变措施  239 第八章 园林绿化养护方案 243 第一节 绿化服务要求 243 一、园林绿化服务要求 243 二、绿化养护整体要求 243 第二节 绿化管理计划 244 一、 日常管理措施 244 二、 提高绿地管理水平的设想 260 三、绿化养护安全措施 262 第三节 绿化养护操作规程与检查标准 265 一、海关大楼 绿化养护服务标准 265 二、 绿化养护操作规程 273 三、绿化养护制度 276 第四节 绿化摆放及养护内容 279 一、室内绿化植物摆放标准 279 二、海关大楼室内绿化布置与养护 282 第九章 停车场管理方案 285 第一节 停车场管理方案 285 一、管理目标 285 二、管理人员岗位职责 285 三、车场管理人员纪律 289 第二节 停车场运行方案 290 一、车辆管理员日服务流程 290 二、停车场安全管理服务运行方案 290 三、停车场环境卫生保洁服务运行方案 292 四、停车场系统维护保养服务运行方案 292 五、停车场运营管理服务品控方案 293 六、停车场安全管理服务细则 294 第三节 停车场常用标志样式 296 一、警告标识 296 二、指示标识 297 三、禁止标志 298 第四节 停车场管理制度 299 一、停车场管理制度 299 二、停车场安全管理制度 301 三、车辆巡逻岗位制度 302 四、停车场交接班制度 302 第十章 房屋建筑维护方案 304 第一节 办公楼维护、保养要点 304 一、基础结构养护及巡检 304 二、装饰工程养护管理 304 三、幕墙工程养护管理 305 第二节 房屋本体维护管理方案 305 一、房屋本体管理与维修措施大纲 305 二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果 306 三、房屋建筑日常定期维护的实施细则 308 四、房屋建筑管理的特点 310 五、房屋建筑管理的计划 311 房屋本体维修养护计划表 311 定期养护计划表 315 六、房屋建筑管理的实施 316 第三节 房屋公用部位维保管理方案 317 一、房屋本体共用部位日常维修养维 317 房屋本体共用部位维修养护范围周期表 317 房屋本体共用部位定期维修养护方案 319 房屋本体共用部位定期维修养护方案 321 房屋本体共用部位维修养护标准 323 房屋本体共用部位日常检查表 324 二、共用设施设备日常维修 325 共用设施设备维修养护周期表 325 共用设施设备日常维修方案 327 共用设施设备日常维修标准 328 共用设施设备定期维修方案 330 共用设施设备定期维修标准 333 共用设施设备日常检查表 335 第十一章 监控管理方案 336 第一节 管理总则 336 一、人员配备 336 主要人员配备表 336 二、总则 336 三、监控管理制度 337 四、监控人员管理制度 338 五、应用与管理 338 六、责任追究 339 第二节 监控实施细则 340 一、消防中控室门禁制度 340 二、值班制度 340 三、档案管理制度 341 四、监控室值班登记制度 342 五、监控系统使用管理制度 342 六、发现案件线索登记存档制度 343 七、 监控岗操作流程 343 监控室值班记录表 350 第三节 监控系统设备 352 一、监控系统概述 352 二、闭路电视监控系统 352 三、防盗报警系统 352 四、出入口控制系统 353 五、停车场管理系统 353 六、监控系统作用 354 七、 服务区域 监控系统管理 356 第十二章 系统设备维修管理方案 358 第一节 安防系统维护保养 358 一、维护基本条件 358 二、系统维护注意事项 359 三、维护保养技术要求及内容 360 四、巡查内容 361 五、月检修工作内容及工作标准 363 六、季度检修工作内容及工作标准 365 七、年度检修工作内容及工作标准 367 八、 技术人员配置、应急响应措施 368 九、优质服务内容 371 第二节 消防系统维护保养 372 一、火灾自动报警系统的维护保养 372 二、室内消火栓系统的日常维护 373 三、自动水喷淋灭火系统 374 四、防排烟系统日常检查、维护管理 377 五、防火卷帘门维护保养 380 六、每月、季、年维修保养计划 381 第三节 弱电系统维护保养 382 一、监控系统 382 二、 巡更系统 384 三、 防盗报警系统 384 四、 有线电视系统 384 五、背景音乐 385 六、 车库收费系统 385 七、 大屏幕系统 385 八、 客流计数系统 386 九、 综合布线系统 386 第四节 其他系统维护方案 386 一、 给排水系统 386 二、 共用照明系统 387 三、 通风空调系统 388 四、 供暖供冷机组 388 五、 垂直交通运输系统 389 六、 楼宇自控系统 389 第五节 办公设备维护保养 391 一、服务内容 391 二、维护组织机构 392 三、具体维护方案 392 四、办公设备日常维护管理 401 第十三章 物业应急服务方案 408 第一节 供水应急保障预案 408 一、供水管道爆裂处理措施 408 二、水井故障处理措施 409 三、水井突然停电处理措施 409 四、水质污染处理措施 410 第二节 供电应急保障预案 411 一、高压停电事故处理预案 411 二、箱变故障事故处理预案 411 三、 区域线路故障处理预案 412 四、 负荷过载事故处理预案 412 第三节 电梯故障应急处理预案 413 一、 电梯故障维修应急处理方案 413 二、水浸事故 413 三、电梯异常 414 四、电梯故障困人应急处理方案 414 第四节 消防应急处理预案 416 一、 火灾事故应急处理预案 416 二、 发现冒烟的处理预案 418 三、发现怪味的处理预案 419 第五节 常见可疑情况的应急处理 420 一、 发现冒水的处理预案 420 二、发现可疑物品的处理预案 420 三、有毒、易燃、易爆气体泄漏应急处理预案 420 四、防汛措施 422 第六节 疫情防控应急预案 423 一、建立疫情防控应急小组 423 二、防疫应急各组工作职责 424 三、重点防控事项 425 四、具体应急措施 426 第七节 保洁服务应急处理 427 一、人员集结 427 二、响应时间 427 三、突发事件应急预案 428 第八节 安保突发应急处理预案 430 一、发现可疑分子的处置 430 二、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻情况的处置 431 三、偷盗的处置 431 四、遇到抢劫的处置 432 五、火警处理 433 六、发现斗殴现象的处理 433 七 、潮湿天气 434 八 、触电的处置 434 九 、漏油 435 第一章 项目背景及需求分析 第一节 项目背景 一、物业分类 根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求： （一） 居住物业 居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，也包括与之相配套的 公用设施 、设备和公共场地。 （二） 商业物业 商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。 （三） 工业物业 工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。 （四） 政府类物业 随着机关后勤管理社会化的实施，机关单位后勤管理工作转交由物业公司进行管理，随着后勤社会化规模的增加，政府物业逐步成为主流物业形式。由于政府物业的特殊性，对工作人员的综合素质要求较高，尤其在人员的保密意识上尤为重视。政府物业除居住物业包含的服务内容外，还涉及餐饮、会议、客房及康体等多种、综合类的服务。 （五） 其他用途物业 除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。 二、物业附属设施 附属设施，是指建筑物内和建筑物外的各类共用设备、共用设施及相关的场地、绿化、道路等，包括建筑物的公共部位，如基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶漏水以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，以及公共设施设备，如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和 公用设施 设备使用的房屋等。 三、政府机关物业管理的模式与特点 本项目海关物业属于政府类物业服务。 （一）政府物业的管理模式 中国政府机关的物业管理 ， 前后大体经历了三种模式。第一种模式是 传统的设立 后勤编制 ， 对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式 ， 物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中 ， 这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后 ， 在人们更新效益观念的冲击下 ， 部分政府机关对后勤编制实施改革 ， 引入企业化管理 ， 制定责任目标和检验标准 ， 使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。 倡导后勤保障能力和市场竞争意识 ， 这是先期导入专业化物业管理的有益尝试 ， 但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端 ， 仍然有其无法解脱的痼疾 ； 在这种情况下 ， 产生了第三种模式 ， 以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表 ， 这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式 ， 这种模式下 ， 由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况 ， 量体裁衣地准备物业管理实施方案 ， 合理议价、财务公开 ， 为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理 ， 通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景 ， 给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境 ， 这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志 ， 同时也意味着政府自身角色的全新定位。 （二）政府机关物业管理服务的特点 政府机关的物业管理服务是很有特点的，因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先，政府机关物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在机关 工作人员 只是这个“大业主”中的一份子，他们的工作基本都是围绕同一主题，从而对物业管理服务的要求基本大同小异 ； 其次，政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而机关物务主要是提供围绕着机关办公的一些服务，除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外，还有很多政府机关物业特有的服务内容。 1. 服务保密性。政府机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。机关是政府办公的场所，在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容，特别是北京作为中国的政治中心，国家机关比比皆是，工作中会有大量的国家机密和绝密。作为机关的物业管理服务人员，其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密，怎么为机关业主提供放心的服务？这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。 首先，物业管理企业为机关物业配备的所有工作人员都要进行严格的审查和培训，定期做思想教育工作和保密教育 ； 其次，在具体工作上也应该有相应的措施，比如在入室保洁工作时应该做登记，有条件的应该实行“双人以上人员同时上岗制度”；最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度，这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。 2. 服务多样性。政府机关物业管理服务的第二个特点就是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作，而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出 其他 各种物业服务，比如说会议服务、餐饮服务、放映服务等。 会议服务应该是机关物业管理服务的重头戏，也是体现一个物业管理企业服务水平的重要标准。会议服务不仅仅是单纯地为与会人员端茶倒水，还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且，根据会议性质的不同，对会议服务的要求也会不同，如何为机关业主提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。 餐饮服务、放映服务作为机关物业管理服务的一个衍生体，从严格意思上区分，好像并不是物业管理的范畴，但是从服务的角度出发，这两点恰恰是体现了物业管理企业全方位服务的水平。中国有句俗话叫作“众口难调”，要做好一个机关的餐饮工作真的不是一件容易的事情，但是如果物业管理企业能够从餐饮服务管理上下手，制定严格的服务制度，不仅从饭菜上下功夫，而且注重食堂的用餐服务 ， 一旦有了这种双管齐下的服务，一定会使机关业主满意，得到他们的认可，而这也将成为物业管理企业与同行竞争的一张王牌。 3. 沟通的重要性。政府机关物业管理服务的第三个特点就是沟通的重要性。做好服务，沟通甚为重要。俗话说“知己知彼，百战不殆”，这就要求物业管理人员想业主所想，做业主想做。机关的工作往往是具有连贯性的，很多事情是一环扣一环地进行的，如果物业管理企业没有和机关业主做好良好的沟通，不能全方位地了解情况，就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误，可能会导致很多后续的工作无法正常进行。这样一来，其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题，还可能严重影响或阻碍机关的正常工作，这样怎么让机关再选用物业管理企业为其服务？所以，物业管理企业在管理过程中一定要做好与机关领导的沟通工作，不仅物业管理领导要和机关领导沟通，物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作，这样才能保证物业管理工作的万无一失。政府机关物业管理服务工作是具有鲜明的中国特色的，是特色的物业管理。只要物业管理企业能根据机关物业管理工作的特点，制定各种有效的管理措施，培养出一个适合机关物业管理工作的团队，一定能为机关业主提供一个良好的工作环境，从而使物业管理企业在机关物业管理领域得到长足的发展。 第二节 项目需求分析 一、项目概况 1.项目名称： 2.采购单位： 3.项目地址： 4.项目的主要内容： （根据招标文件的具体要求和采购单位的具体实际情况修改） 二、服务范围 物业服务事项主要为大厅客服、会议服务、保安、监控、卫生保洁、绿化养护等事项。 三、服务要求 （一）卫生保洁 1.服务范围：海关办公楼内公共区域，包括各大厅、走廊、天台、护栏、楼梯、电梯轿厢、公共卫生间、接待室、活动室、会议室、水泵房、配电间以及其他公共场所（含服务范围内柏油及水泥道路、停车场、园林道路、门岗周边范围等），及协助各办公室内部保洁。 2.服务内容：日常卫生清洁，包括地面卫生、桌面卫生、墙面卫生、垃圾收集等日常维护清理。 3.服务要求： （1）保洁人员服务周到，仪表整洁，讲礼貌，有职业素养。 （2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。 （3）所属责任区卫生要清扫及时到位。 （4）遇有雨雪结冰天气，要及时清扫路面、停车场及主要交通要道的积水、积雪及冰面。 （二）园林绿化 1.服务范围：物业管理范围的草地、灌木、乔木、景观石、户外造型、室内外花卉等。 2.服务内容：日常维护和管理。乔木、灌木、绿化带等绿地的养护、修剪；园林景观、园林道路的日常维修维护、杂物清理等。 3.服务要求： （1）制定园林绿化管理制度、养护措施和方案； （2）花草树木生长正常，无病虫害、无枯黄叶、无黄土裸露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，养护得当。 （3）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%； （4）做好病虫防治工作。每年按照病虫害高发时间节点集中做好药物灭杀工作，确保校区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患； （5）对极端天气气候（冰雪、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。 （三）安全保卫 1.服务范围：指物业管理范围内的安保工作。 2.服务内容：服务范围内财产的保护与防盗。在海关南办公楼南门、东门及海关北办公楼南门配备保安、设立登记处，对来访人员、车辆进行登记，记录本保存至合同周期结束后二年；防盗、防火报警监控等设备运行管理；门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其他突发事件处理等；雨雪等恶劣天气时协助保洁人员做好清扫工作；道路交通管理、机动车和非机动车指挥停放管理等。 （四）消防、监控系统 1.服务范围：物业管理范围内消防系统、消防器材、监控系统。 2.服务内容：负责消防控制系统、泵房、稳压泵、喷淋、管网、末端设备设施的正常运行等，监控设备的正常运转、日常维护、检查登记、故障排除等。 3.服务要求： （1）建立消防管理制度，设定火灾应急处理预案； （2）实行24小时值班制度，值班人员须经专业培训，具有相关上岗证书，熟悉消防设施设备维护管理和使用，负责对消防、监控设施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生；建立登记制度，能够熟练使用电脑，确保紧急情况能处置。 （3）对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提干粉灭火器。 （4）做好对监控设置的查看工作，遇到不法人员入侵等紧急情况时，及时与物业经理联系，做好监控录像资料的保存工作。 （五）给排水系统 1.服务范围：整个物业管理范围内的给排水系统。 2.服务内容：公共区域给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、开水炉、暖气管道、换热站、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护维修，具体内容如下： （1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈保养处理。 （2）给排水系统的阀门、控制阀、水咀失效、损坏的及时修理更换。 （3）给水系统故障维修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。 物业维修人员无法维修的应及时与物业经理联系。 （4）加压水泵、电机的维保，确保正常运行。 （5）排污管道、检查井及时清理、维修，确保畅通。 3.服务要求： （1）加强日常巡视、检查，保证给排水系统正常运行使用； （2）建立正常供水管理制度，开水炉、水箱保持清洁卫生；定期清洗消毒，3个月更换一次滤芯，保证水质符合国家标准； （3）杜绝跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行定期维护、检修、保养、清洁； （4）定期对排水管道、水表井进行清理、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅； （5）加强日常巡视、检查，发现故，及时排除；零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作； （6）准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。 （六）供电系统 1.服务范围：整个物业管理范围内供电系统。 2.服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明、绿色照明装置、电梯等设备正常运行，进行日常管理和养护维修，具体如下： （1）每天对供电设备设施、照明系统巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录。 （2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。 （3）照明系统的光源、开关、控制器、插座等工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。 （4）对失效、坏损的照明系统及时更换。 （5）低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损时，及时做好更换；属于供电公司维修更换项目，及时通知供电公司进行维修更换。 （6）电梯安全员