资产评估服务投标方案模板（技术标_341页）（2024年修订版）.docx

资产评估服务投标方案 目录 第一章 项目理解与需求分析 12 第一节 城市房屋拆迁现状分析 12 第一条 调查项目的研究背景、意义和方法 12 第二条 对调查数据情况的分析 14 第三条 拆迁存在的法律漏洞及问题 20 第四条 完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议 21 第五条 结论 22 第二节 资产评估行业现状分析及建议 22 第一条 我国资产评估理论体系现状 23 第二条 构建我国评估理论体系的基本思路 23 第三条 我国评估理论体系的基本构想 25 第四条 中国目前评估业现状 29 第五条 建立符合市场经济发展要求的、健康的资产评估业 33 第六条 关于评估行业管理体制创新的思考 36 第七条 关于完善资产评估法制环境的思考 38 第八条 关于无形资产资本化及其与评估关系的思考 41 第三节 拆迁评估重难点分析及应对措施 54 第一条 拆迁评估的难点 54 第二条 应对措施 57 第二章 资产评估的基本方法 61 第一节 市场法 61 第一条 市场法的概念 61 第二条 市场法的应用举例 62 第二节 成本法 65 第一条 成本法的概念与评估思路 65 第二条 重置成本的计量 65 第三条 有形损耗的计量 70 第四条 功能性损耗的计量 73 第五条 经济性损耗的计量 75 第三节 收益法 76 第一条 收益法的概念 76 第二条 适用收益法的前提条件 77 第三条 收益法评估的操作程序 77 第四条 收益法的计算 77 第四节 资产评估基本方法的比较与选择 83 第一条 资产评估基本方法的优缺点 83 第二条 基本评估方法的适用条件 84 第三条 基本评估方法的比较对照表 84 第四条 本项目选用的评估方法 85 第三章 项目总体服务方案 86 第一节 价值类型 86 第一条 定义 86 第二条 作用 86 第三条 类型 87 第二节 评估基准日 89 第一条 定义 89 第二条 评估基准日的选取 89 第三条 本项目的评估基准日 90 第三节 评估依据 90 第一条 行为依据 90 第二条 法规依据 90 第三条 专业规范及准则依据 91 第四条 产权依据 92 第五条 主要取价依据及参考资料 93 第四节 评估方法 94 第一条 房屋建(构)筑物拆迁损失 94 第二条 管道沟槽拆迁损失 95 第三条 机器设备拆迁损失 96 第四条 土地使用权 101 第五节 评估程序 101 第一条 接受委托及前期准备阶段 101 第二条 场勘察及资料收集分析阶段 102 第三条 评定汇总阶段 103 第四条 提交报告阶段 103 第六节 评估假设 104 第一条 一般假设 104 第二条 特殊假设 105 第四章 拆迁社会稳定风险评估 107 第一节 风险调查 107 第一条 调查方式和方法 107 第二条 调查内容和范围 114 第二节 风险识别 118 第一条 风险识别的方法 118 第二条 风险因素分析 120 第三条 风险因素 123 第四条 主要风险因素 126 第三节 风险估计 127 第一条 单风险因素估计 127 第二条 风险指数估计 129 第四节 风险防范和化解措施 134 第一条 单因素风险防范和化解措施 134 第二条 风险防范和化解措施汇总 137 第五节 项目风险等级 138 第一条 风险防范和化解措施分析 138 第二条 措施落实前后风险因素变化趋势 139 第三条 措施落实后风险等级 142 第四条 项目社会稳定风险等级 143 第六节 风险分析结论 144 第一条 项目的主要风险因素 144 第二条 项目风险等级 144 第三条 主要风险防、化解措施 145 第四条 应急预案建议 145 第五章 “三调”实施方案 146 第一节 任务及工作内容 146 第一条 主要任务 146 第二条 主要工作内容 150 第二节 技术路线与方法 151 第一条 技术路线 151 第二条 技术方法 151 第三节 土地利用现状调查 153 第一条 主要技术指标 153 第二条 调查界线及控制面积确定 155 第三条 遥感影像资料采购及调查底图制作 156 第四条 农村土地利用现状调查 157 第五条 城镇村庄内部土地利用现状调查 159 第六条 权属界线上图和补充调查 160 第四节 专项用地调查 161 第一条 耕地细化调查 161 第二条 批准未建设的建设用地调查 161 第三条 耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价 162 第四条 坝子核实 162 第五节 地调查数据库建设 162 第一条 县(市、区)数据库建设 163 第二条 州(市)、省级数据库建设 164 第六节 检查与验收 164 第一条 县(市、区)自检 165 第二条 州(市)初验 165 第三条 省级验收 166 第四条 国家级核查验收 166 第五条 成果确认 167 第七节 统一时点更新 168 第八节 成果汇总 168 第一条 数据汇总 169 第二条 图件编制 170 第三条 成果分析与文字报告编写 171 第九节 主要成果 172 第一条 县(市、区)调查成果 172 第二条 州(市)、省级汇总成果 173 第六章 房屋征收项目测绘实施方案 175 第一节 测绘技术依据 175 第一条 规范规程 175 第二条 数学基础 176 第二节 实施方案 176 第一条 资料收集 176 第二条 实地踏勘及编制技术设计书 177 第三条 地籍测绘 178 第四条 房产测绘 178 第五条 入户权属调查 179 第六条 权属绘制和数据整理 179 第七条 建立数据库及数据公示 179 第八条 异议复核 179 第三节 测绘工作流程与方法 180 第一条 控制测量 180 第二条 宗地调查 186 第三条 建筑物、构筑物和地面附属物测量 193 第四条 实地调查的工作程序 202 第五条 数据公示 205 第六条 异议处理 205 第七条 检查验收 205 第四节 质量检查及保障措施 205 第一条 成果质量控制要求 205 第二条 成果质量检查要求 206 第五节 测绘周期承诺 208 第一条 测绘周期计划 209 第二条 周期进度细化说明 211 第三条 影响工期问题的因素分析 211 第四条 保证测绘周期的措施 212 第五条 本项目测绘周期保障措施 212 第七章 评估实施方案 216 第一节 总体思路 216 第二节 拆迁评估工作流程 217 第一条 前期准备 217 第二条 技术保证措施 227 第三节 作业时间 229 第四节 棚户区改造项目重点、难点分析 230 第一条 测绘工作的重点分析及措施 230 第二条 工作的难点分析及对策措施 232 第三条 合理化建议 235 第五节 实施中的具体问题及难点 236 第一条 与拆迁公司的配合 236 第二条 与委托人的配合 237 第三条 实施过程中的难点 237 第八章 管理人员的配备、培训和管理 239 第一节 管理人员的配备 240 第一条 人员配备的含义及配备原则 240 第二条 管理人员的需要量及其选聘标准 241 第三条 管理人员的来源 243 第四条 管理人员的选聘程序与方法 246 第五条 管理人员考评的内容 250 第六条 管理人员考评的程序与方法 251 第二节 人员的培训 255 第一条 目的、宗旨与原则 255 第二条 培训分类 257 第三条 培训组织程序 260 第四条 培训评估标准 266 第五条 培训评估程序 267 第六条 培训考勤规定 270 第七条 培训档案管理 270 第八条 培训费用 271 第三节 人员的管理 271 第一条 严把录用关，选好苗、真良才 271 第二条 严格考核制度 273 第三条 优胜劣汰的末位淘汰制度 274 第四条 竟争上岗，不拘一格选人才 274 第五条 重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工 275 第六条 人性化民主型内部管理，增加企业凝聚力 276 第七条 量化管理与标准化动作 277 第九章 管理规章制度和档案的建立与管理 277 第一节 规章制度的建立与管理 278 第一条 制度建立的原则 279 第二条 制度的建立 279 第三条 制度的内容 281 第二节 档案管理 302 第一条 档案管理制度 302 第二条 档案管理流程 303 第三条 档案安全保密与借阅查阅 309 第四条 归档职责 311 第十章 质量保证措施 318 第一节 基本要求 318 第二节 业务执行 319 第一条 基本评估程序 319 第二条 查询相关事项 320 第三条 前期准备 321 第四条 现场调查 322 第五条 资料收集 322 第六条 出具报告 322 第三节 职业道德 323 第四节 技术委员会 332 第五节 签字盖章 332 第一条 审核方式 333 第二条 审核内容 334 第六节 业务总结 335 第七节 工作底稿质量要求 336 第十一章 服务承诺、廉政制度、保密制度 337 第一节 服务承诺 337 第一条 重视业主、诚信服务 337 第二条 及时响应、高效服务 338 第三条 竭尽全力、优质服务 338 第四条 技术支持、专业服务 338 第二节 廉政制度 339 第三节 保密制度 339 项目理解与需求分析 城市房屋拆迁现状分析 随着我国城市经济建设的不断加快，农村集体土地的大量被征用，城市农村房屋拆迁不断增加，尤其是近几年来迅速增加的态势已经到达历史高峰，由此产生的利益冲突也变成了一个重大的社会问题。对此国家颁布了一系列法规。尤其是最近颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》,适用与国有土地上的拆迁，对于集体土地参照适用。以XX市为例，对国有土地和集体土地上拆迁的法律适用情况进行调查，旨在探究关于拆迁的社会现状，为以后法律的制定及适用寻求一条合理之道。 我们运用问卷调查与访谈相结合的实证性的研究方式，对XX市拆迁的社会现状和现行拆迁法律的施行情况进行调查。 调查项目的研究背景、意义和方法 (一)调查项目的研究背景 改革开放以来，随着国民经济的加速发展，我国的城市建设也在快速发展。特别是1990年以来，大规模城市扩张、旧城改造以及开发区建设，使征地拆迁成为我国城市化加速发展中突显出来的社会现象。据国家信访局统计，截至2003年8月底，国家信访局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11641封，比2002年同期上升50%,上访人数5360人次，上升47%。关于拆迁的社会现状及存在的问题日益引起广泛关注。尤其是近几年由拆迁引发的社会恶性案件日益增多，更是引起了一场关于拆迁的大讨论。而旧的《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)已不适应日新月异的发展形势，对此国务院于2011年1月22日颁布施行《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》截止今天已整整施行了半年。但是该条例只使用国有土地，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行。据此我国已有了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市规划法》《城市房屋拆迁单位管理规定》(主要针对城市土地上的房屋拆迁)《土地管理法》《土地管理法实施细则》(针对集体土地即主要是农村土地上的房屋拆迁)。 (二)调查项目的研究意义 近几年关于拆迁引发的行政案件的日益增长，大多是关于拆迁补偿引发的纠纷，并且因拆迁补偿达不成协议而发生的恶性强拆事件屡次发生。归根到底是因为法律机制的不健全，缺少可操作性法规，旧的拆迁条例许多内容较为落后，拆迁补偿标准和方式不适应社会的发展，违法违规拆迁行为，严重侵害了被拆迁人的的权利。本报告通过调查现今拆迁的社会现状、相关法律的实施情况及人们对相关法律的知晓程度，探究现行拆迁法律的施行情况及规范拆迁的有效方案，使行政机关依法行政和维护社会稳定方面达到法律效果，政治效果和社会效果的有机统一。 (三)调查时间与调查方法1.调查时间 20XX年XX月XX日至XX月XX日。2.调查方法及调查对象问卷调查。本次调查的对象是XX市奎文区的不同农村，分别是中上虞村、东上虞村、李家村，及潍城区部分街道的居民发放问卷，发出问卷五百份，实际收回361份 ， 有效问卷350份。问卷由15个问题构成，主要涉及对“新拆迁条例”的知晓情况，拆迁后情况，对新拆迁条例的看法等。 访谈问题情况。采访三个村，30个村民。 对调查数据情况的分析 调查在精心设计调查问卷并进行了试调查后于2011年7月末进行，调查计划抽样人数500人，实际抽样人数500人，实际回收有效问卷350份，回收率70% (一)样本描述 本次调查的基本情况如下：1.性别比例在350名被调查者中，男性191人，占总数的55%;女性159人，占总数的45%。 2.所属地区 在所属地区方面，中上虞村97人，占总数的28%;李家村72,占总数的21%;东上虞村87,占25%;潍城区部分街道94,占27%。 (二)拆迁的社会现状 在关于居民对拆迁后的生活状况分析中，有87%的人对拆迁后的生活状况不是很满意。调查显示，有47%的人认为补偿不是很充裕，生活不方便；27%的人认为不好 ， 拆迁后遇到许多问题；13%的人认为拆迁后生活状况很差。这一结果表明拆迁补偿与当地的经济发展有差距，人们生活受到一定影响。(见图一)以中上虞村为例，村委会一次性支付拆迁后的租房费用，拆迁后 在调查居民对拆迁抱有的态度时，问卷显示83%的居民表示只要补偿合理愿意搬迁，11%的人认为拆迁大势已趋不得不拆，此外有4%的人表示积极响应政府号召主动搬迁，只有1%的人表示不愿拆迁。 调查结果表明，在对待拆迁的态度上，只要拆迁补偿合理绝大多数人并不抵制拆迁。(见图二) 人们对拆迁存在的问题的回答较为明确，在现阶段主要存在六大问题。其中22%的居民认为是补偿标准太低，补偿费没有包括对土地使用权的补偿。19%的人认为政府行政行为的公开透明度不够，普通居民无法参与决策。18%的人则认为目前存在着拆迁行为不规范的问题。16%的居民认为拆迁政策不统一是拆迁存在的主要问题，在调查的四个地方中，每个地方的拆迁政策都不一样，补偿和回迁标准也都存在不小的差异。14%的人认为目前拆迁存在着对弱势群体照顾不周的情况，部分孤寡老人，低收入家庭在拆迁政策上享受的优惠和照顾较少。另外11%的居民认为硬性安置是拆迁存在的问题。(见图三) 政府根据本地 情况决定，3负责该处的地 1% 产商定价，1, ■农民或拆迁户与地产商议 价，政府充当公证角色 ■由地产商、拆迁户、政府 共同协商 由法律规定补偿标准 政府根据本地情况决定 ■负责该处的地产商定价 由法律规定补 0% 偿标准，56, 16% 农民或拆迁户 由地产商 、 拆 迁户、玫府共 同 协 商 ， 1 0 3 , 29% 图 四 与地产商议 价 ， 政府充当 公证角色， 188,54% 在调查拆迁户拆迁时，其补偿数额应由谁来定，由54%的人认为拆迁补偿应该由拆迁户与地产商协商，政府充当一个公证角色，而不直接参与。29%的人认为拆迁补偿应由地产商、拆迁户、政府共同协商，政府参与补偿标准的制定。16%的人认为拆迁补偿标准应由法律明确规定，其中经过访谈，部分村民说明了原因，他们认为请法律明确规定的补偿标准应较为公平，且具有确定性和稳定性。只有1%的人认为补偿标准可以由政府根据本地情况决定。此外。在关于应有负责该处的地产商定价方面，几乎没有人投票。这可能是 因为由地产商定价，缺乏有效监督，拆迁户处于一个弱势地位，地产商为了自己的利益而故意压缩补偿数额有关。(见图四) (三)居民对关于拆迁的法律法规的认知程度 在调查居民知道的我国关于土地拆迁的最高法律中，通过访谈的形式我们了解到有84.6%的人不知道，14.3%的人较模糊的知道一点，1.1%的人知道，并准确的回答出了是《中华人名共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》。这一调查结果显示我国居民对关于拆迁的法律并不是很了解，有很大一部分人不知道我国土地拆迁的最高法律。(见图五) 在调查居民对国务院颁布的新拆迁条例的知晓程度上，只有18%表示非常熟悉，39%的人表示了解一些，28%的人表示不大清楚，另有15%的人表示完全不清楚。调查结果显示，大约有43%的人对新拆迁条例不是很了解，部分人表示从来没有听说过，这可能是有新拆迁条例刚施行不久的原因。(见图六) 在调查居民对新的拆迁条例对之前的频频发生的强拆事件的影响作用如何中，有24%的人认为新拆迁条例有很强的影响作用，令行禁止，有56%的人认为虽然作用渺小，但终于有了反强拆的法律工具，超过一半的人对新拆迁条例的实施前景表示乐观。15%的人认为几乎没有影响作用 ， 5%的人表示不怎么相信政府。觉得是空头支票。(见图七) (四)被拆迁人的法律意识调查 在调查当应拆迁补偿发生纠纷时倾向于采取哪种解决方式中，由60%的人倾向于诉诸法律，22%的人倾向于接受相关部门的调解，10%的人表示会采取上访的措施，3%的人会采取暴力阻挠其拆迁过程的方式，5%的居民采取其他方式。这一调查结果表明大部分拆迁户的法律意识还是比较强的。(见图八) 拆迁存在的法律漏洞及问题 1.受教育水平的差异部分居民对拆迁相关法律认知程度较低，而在拆迁过程中，拆迁人往往又不告知被拆迁人可适用的相关法律法规，这就致使被拆迁人在拆迁活动中无法切实有效的监督拆迁人的行为。 2.没有对被拆迁户的土地使用权进行补偿,国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。尤其是在拆迁补 偿中，土地使用权价值最大，所以这无形中就造成了补偿标准达不到拆迁户所预期的标准 3.忽略了房屋承租人的权益。对于房屋，除了所有人、征收人以外，还有房屋承租人。但现行法律中对房屋承租人的补偿没有作出详细的规定，这就在一定程度上忽视了房屋承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。 4.由于现行法律规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值[1]。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定“对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。[2]但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。 一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一 定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到 法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。 完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议 1.赋予征收部门告知义务，并设定不履行该义务的不利后果。在拆迁时征收部门应告知被拆迁人该拆迁行为的法律依据及被拆迁人的权利救济途径及救济部门。 2.扩大拆迁补偿范围。将被拆迁人的土地使用权和其所在区位所含的价值纳入补偿范围，对其按照当地的土地使用权交易的市场价和区位价值进行补偿。扩大对房屋承租人的补偿范围，对其因拆迁造成的营业损失进行合理补。对商业房的承租经营人合理补偿其对商业房投入大量的资金或设施设备。 3.完善评估委托关系。 结论 总之，完善拆迁征收与补偿法律体系，突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理，将征收变成利国利民之举还需要 更多的努力。 资产评估行业现状分析及建议 我国的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，并随着国有企业改制的进行而迅速发展起来。在80年代末期，为了防止国有资产的流失以及出于确定产权转让公允价值的需要，我国出现了国有资产评估活动。经过10几年的发展，可以说我国的资产评估行业已初具规模，在企业体制改革和对外开放进程中，维护了包括国有资产在内的各种产权主体的利益，促进了我国市场经济的健康发展，已经成为我国蓬勃发展中的社会主义市场经济不可或缺的基础性中介服务行业，他扮演着推动经济发展和社会进步的角色。伴随着我国加入WTO,中国资产评估行业将面临新的挑战。同时，我国的评估实践和经验，又对发展中国家，特别是经济转型国家的资产评估具有借鉴价值，而且还能推动国际资产评估活动和事业的发展。 我国资产评估理论体系现状 我国的资产评估事业从20世纪90年代初蓬勃发展起来，已形成了“评估目的——估价标准——评估方法——评估结果”的理论体系。在这个体系中，评估目的占主导地位，决定或制约着其他方面(国务院91号令提出了11种资产评估目的：资产拍卖，转让，企业兼并、出售，企业联营、股份经营，企业与外商的合资合作，企业清算等)。评估目 的决定着估价标准，估价标准是进行资产评估的价值尺度 ， 是对评估结果质的规定。目前，估价标准有四种：重置成本 标准、现行市价标准、收益现值标准和清算价格标准。评估方法是在评估目的的指导下，基于一定的估价标准，针对具体评估对象所采用的具体评估方法，是对评估结果量的约束，目前也主要有四种：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法。评估结果是体系的最后一个部分。 从明确评估目的、确定估价标准到选择评估方法，最后得出评估结果，现存的理论框架实际上是对评估业务执行的描述。任何一项评估业务都是基于某种原因(或目的),运用一定方法，得到评估结果，将这种理论体系说成是实务体系更为恰当。 构建我国评估理论体系的基本思路 理论是指“一套紧密相联的假定性的、概念性的；实用性的原理构成的整体，它可作为所要探索领域的可供参考的一般框架”,“是人们由实践概括出来的吴于自然界和社会的知识的有系统的结论”。理论是否形成完善的体系往往标志着该理论的成熟程度以及实践的发展程度。 理论应实践之需而产生，无论采取何种方式，最终是要解决实践中的问题，因此，理论存在的价值即是其建立的根本目的。根本目的是一间学科的核心和灵魂，学科的产生基于此，学科的发展也受控于此。没有灵魂指导的学科，其发展是盲目的。 实践是理论的土壤，其复杂使人们必须采取必些措施将 其简化，然后才能进行研究，从而形成一套具有逻辑的、系 统的知识，简化的措施即是假设；否则理论的研究就缺少突破口和奠基点，其发展也将漫无边际甚或停滞不前。实践缤纷复杂，但总存在一定的共性或规律，理论要以实践为原材料进行加工、生产，最后得出规律性的东西，即理论指导实践的基本原理。 原理是基础性的、概括性的，是理论研究的成果，其指导实践的可操作性比较弱。理论的根本目的是要解决一定的实践问题，因此，理论的落脚点是指导实务，应将理论具体指导实务的措施或手段纳入理论框架，即由原理而具体化的具有可操作性的准则。 评估是实践性很强的一间学科，评估理论框架的基本思路应以指导实践为根本目的，对整个理论框架起统一的作用；基本假设是评估理论研究发展的前提、评估原理构成理论体系的主体或躯干；通过由此衍生出的评估准则具体指导实践。 我国评估理论体系的基本构想 (一)资产评估的根本目的 资产评估的产生源于人们最初在进行财产或某些商品的转让时，需要一个尺度来确定所转让的物的公允价值，以平衡各方利益，因此，评估的产生是基于交易。交易是人与人之间打交道，资产的权属发生了变化，出现了对交换价格的意见不一致。评估产生的交易是指资产权属发生变化的交 易，可细分为资产转让、企业兼并、企业出售。企业联营、股份经营、合资合作、企业清算、资产抵押(潜藏着资产权属转移可能性)等，并将随着交易的发展而不断地扩充和细化。 目前，资产评估的情形主要有资产权属发生和没有发生转变两大类。资产权属发生转变，评估是为了确定恰当的资产价值以促成交易。资产权属没有发生转变，如确定承包基数、应纳税款，或确定资产的现实价值等，评估也是服务于交易的。随着世界经济的发展，交易的形式日趋多样，由原始的单纯转让所有权到所有权与经营权、使用权的分离，资产的所有权可以不发生变化，但由所有权所派生出的其他权力却可以发生变化，这也是交易。在交易过程资产的实物形态并没有发生变化，变化的资资产所载的权利。受让人之所以愿意花费一定的代价获取某物后，基因为获取该物后，他拥有占有、使用、收益或处置该物的权利，通过行使这些权利，可以获得一定的利益或效用，看中的是物的有用性，而非物本身。因此，评估从表面上看来是对物的价值进行评估，实质上是对物所载的权利的价值进行评估。所以，评估资产的现实价值以确定承包基数，实际上相当于资产使用权的相关评估；因纳税而评估也是由交易而起；单纯地评估资产的现实价值则潜藏着交易的可能。 资产评估的根本目的是服务于交易，是一个总概念，因资产转让而进行的评估，和资产权属末转让而进行的评估是总概念的子因素；随着交易的复杂化，评估的具体情形必将 多样化，而不会仅仅局限于资产转让评估、产权转让评估等，但都不会脱离服务于交易这一根本目的。 (二)资产评估的基本假设 从哲学和逻辑学的角度讲，假设对于任何学科的发展都不可缺少，假设是推论的基础，是建立理论结构的基础。从评估对象的表现形态看，既可以是有形资产，也可以是无形资产；从动态的角度讲，这些东西的价值无时无刻不在变化之中，如果不做一些基本假设，则根本无法对任何一项资产的价值进行评估和确认。因此，从理论的发展和指导实践来说，评估的基本假设都有其存在的必要性。 资产评估的根本目的是服务于交易，交易的实质对象是权益，对于出让和受让双方都应是有利的，否则就违背了经济学中经济人的基本假设。由此推知，资产应能继续为受让方带来利益