公安局物业服务投标方案（363页）（2024年修订版）.docx

公安局物业服务投标方案 目录 第一章 项目背景及需求分析 14 第一节 项目背景 14 一、物业服务的概念 14 二、物业服务的分类 14 第二节 需求分析 18 一、项目概况 18 二、项目内容 18 三、服务要求 19 四、服务重点 24 五、人员配备 30 六、工作时间 33 第二章 项目整体服务设想 35 第一节 物业管理 整体设想 35 一、 安全管理服务 35 二、 保洁、绿化服务 36 三、 设备维护及保养服务 37 四、 房屋的管理及维修 38 五、 会议服务 38 六、 物业档案管理 39 第二节 物业服务措施 39 一、建立和实施完善的管理服务体系 40 二、培育高素质的员工队伍 40 三、成立项目经理垂直管理机制 40 四、设立服务中心 40 五、实行时效工作制 41 六、不均衡管理 41 七、全天候服务 41 八、建立人性化的服务标识系统 41 九、 加强员工培训 41 第三节 创新 管理办法 43 一、创新管理理念 43 二、技术团队优势 46 三、经验优势 46 四、配套优势 47 第三章 项目组织机构及人员配置 48 第一节 组织机构建立计划 48 一、 建立 组织机构的要求 48 二、建立组织机构的步骤 49 第二节 运作程序系统 50 一、运作 流程说明 50 二、运作流程图示 51 第三节 项目组织架构 52 一、项目部门图示 52 二、项目部门职责 52 第四节 项目人员配备 60 一、人员配备原则 60 二、岗位设置选择 60 三、人员表格汇总 61 第五节 人员岗位职责 63 一、项目经理职责 63 二、工程部人员职责 65 三、安保部人员职责 74 四、保洁部人员职责 79 五、财务部人员职责 82 六、综合管理部人员职责 84 第四章 人员管理及培训方案 87 第一节 人员的配备 87 一、 基本原则 87 二、 人员 配备 依据 88 三、 人员 配备要求 88 第二节 人员的管理 90 一、 严把录用关，选好苗、真良才 90 二、 严格考核制度 91 三、 优胜劣汰的末位淘汰制度 92 四、竞争上岗 ，不拘一格选人才 93 五、 重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工 94 六、 人性化民主型内部管理，增加企业凝聚力 94 七、 量化管理与标准化动作 95 第三节 人员培训计划 96 一、培训目的 96 二、培训对象 96 三、培训时间 96 四、培训方式 96 五、培训教师 96 六、培训教材 97 七、培训内容 97 八、培训考核 97 九、培训效果评估 97 第四节 消防设施的维护 培训 98 一、消防设施的种类 98 二、消防设施的保养与维护 98 三、消防安全标志图例 99 四、消防维保服务系统排故 101 五、维保服务要求培训 103 第五章 项目管理制度 106 第一节 物业人员管理制度 106 一、物业人员管理制度 106 二、保洁班管理制度 106 三、维修组管理制度 107 第二节 项目人员规章制度 108 一、规章总则 108 二、物业管理人员上下班制度 109 三、环境卫生工作制度 110 四、财务工作制度 110 五、电工，维修工工作制度 111 第六章 拟投入设施设备 113 第一节 物资储备计划 113 第二节 公安局 物业用房 116 一、物业管理用房 116 二、物业管理用房的配置要求 116 第 三 节 物资装备配置方案 117 一、 物业管理用房 配置 117 二、物业保洁设施配备 118 三、物业绿化养护设施配备 121 四、物业消防器材装备清单 123 五、物业安保设备配置 124 六、日常维修工具配置 125 七、工具设备收纳制度 127 八、工具设备日常检查标准 129 第七章 设施设备运维管理方案 132 第一节 消防系统维护 132 一、 火灾自动报警系统维护管理 132 二、 自动喷水灭火系统的维护管理 134 三、 消火栓系统的维护管理 142 四、 气体灭火 系统 维护管理 144 五、 建筑灭火器的维护管理 150 六、 消防控制系统维护保养及管理制度 157 第二节 大楼电梯维护管理方案 163 一、电梯维保计划 163 二、电梯维保措施 173 三、维保安全措施 181 四、电梯管理制度 184 第三节 空调系统的运行与管理 187 一、中央空调设备、设施管理 187 二、中央空调系统的运行管理 188 三、中央空调系统的维护、保养 188 第四节 锅炉供热系统的运行与管理 189 一、锅炉保养与维护 190 二、软化水箱的维护与管理 191 第五节 配电系统维护管理方案 191 一、维护保养措施 191 二、设备工作标准 193 三、配电室管理制度 197 第六节 给排水系统维护管理方案 200 一、维护保养措施 200 二、维护保养程序 202 三、给 排水系统管理制度 203 第七节 建筑设备自动化控制系统的运行与管理 204 一、楼宇自动控制系统的日常运行与维护 204 二、洁净区控制系统的监测与控制 206 三、能量监测系统 206 四、系统的维护 207 第八节 安全防范系统管理 208 一、闭路电视监控系统的管理与维护 208 二、防盗报警系统的管理与维护 209 三、门禁系统的管理与维护 209 四、停车场智能化系统的管理与维护 209 五、电子巡更系统的管理与维护 211 第九节 房屋的日常维护管理 211 一、房屋维修管理服务的范围和内容 211 二、房屋修缮管理服务要求 212 第八章 环境保洁服务方案 215 第一节 清洁 服务方案 215 一 、清洁管理思路 215 二、清洁管理运作流程 226 三、清洁管理日常运作 226 第二节 服务人员 管理 244 一 、保洁员管理 244 二、 保洁工礼仪形象 245 三 、卫生检查 247 第三节 绿化保洁服务 253 一、总体服务 253 二、分项目工作内容 254 第九章 秩序维护方案 263 第一节 公共秩序管理服务的要求 263 一、管理目标 263 二、安全管理内容 263 三、安全管理手段和方式 263 第二节 公共秩序管理工作内容 264 一 、公共安全管理 264 二 、消防安全管理 268 三 、车辆安全管理 271 四 、保密安全管理 272 第三节 安保文档记录规范 273 一、定期总结和报告 273 二、值班服务记录归档 275 第十章 食堂服务方案 276 第一节 食堂服务方案 276 一、指导 思想 276 二、 实施 原则 276 三、供餐 规范 流程和要求 276 四、膳食方案 278 第 二 节 食堂就餐方案 285 一、就餐流程 285 二、就餐方式 285 三、就餐秩序管理 286 第三节 招待用餐服务方案 288 一、领导 前来 用餐接待措施 288 二、突发性 伙食 保障 288 三、食材储备 288 第十一章 疫情防控及消杀方案 289 第一节 消毒服务方案 289 一、消毒药剂 289 二、消毒方法 291 三、消毒注意事项 292 四、疫情期间消毒方案 293 第二节 消杀服务方案 294 一、消杀要求 294 二、具体措施 295 第 三 节 公安局 疫情防控要求 296 一、总体要求 296 二、具体要求 296 第 四 节 公安局 疫情防控的具体措施 299 一、公安局卫生管理 299 二、预防性卫生措施 299 三、疫情应对措施 301 第十二章 会议服务方案 303 第一节 具体服务措施 303 一、明确要求 303 二、布置会场 303 三、会前准备 307 四、 会中服务 308 五、会后服务 310 第二节 会议服务管理方案 311 一、会议服务目标 311 二、会议服务内容 311 三、会议服务程序 314 四、会议服务标准 316 五、会议用品 317 第三节 会议、活动安全管理 318 一、 一级会议、活动安全管理 318 二、 二级会议、活动安全管理 318 三、 三级会议、活动安全管理 319 第十 三 章 物业 投诉处理服务方案 321 第一节 投诉产生原因分析 321 一、投诉的定义 321 二、剖析投诉成因 321 三、投诉动机分析 322 第二节 投诉处理基本原则 323 一、换位思考原则 323 二、有法可依原则 323 三、快速反应原则 324 四、及时总结原则 324 第三节 投诉处理规范 325 一、接受投诉阶段 325 二、解释澄清阶段 326 三、提出解决处理阶段 326 四、跟踪总结阶段 327 第四节 投诉处理流程 327 一、记录投诉内容 327 二、判断投诉是否成立 327 三、确定投诉处理责任部门 328 四、责任部门分析投诉原因 328 五、公平提出处理方案 328 六、提交主管领导批示 328 七、实施处理方案 328 八、总结评价 329 第十四章 应急预案 330 第一节 恶劣天气应急处置预案 330 一、 防台防汛应急处置预案 330 二、 高 温天气应急处置预案 331 三、 寒流、冰冻、大雪天气时处置预案 333 第 二 节 触电事故应急处置预案 335 一、目的 335 二、范围 335 三、工作原则 335 四、注意事项 335 五、后续处理 336 第 三 节 物业索赔类应急处置预案 336 一、目的 336 二、范围 336 三、工作程序 336 第 四 节 公共卫生突发事件处置预案 342 一、目的 342 二、适用范围 342 三、工作程序 342 第 五 节 地震应急处理预案 344 一、制定地震应急预案的目的 344 二、应急预案管理主体及职责 344 三、应急小组及职责 344 四、地震应急处理流程 346 五、善后处理工作 347 六、地震应急处理注意事项 348 七、应急物资 349 八、预案演练 349 第 六 节 供电系统应急抢修、处理方案 349 一、 供电系统抢修限时规定 349 二、 停电应急处理措施 350 第 七 节 电梯应急处理方案 351 一、电梯困人救援方案 351 二、电梯故障抢修限时规定 352 三、电梯运行预险应急处理措施 353 第 八 节 给排水系统应急处理方案 353 一、 给排水系统事故应急处理措施 353 二、 给排水系统故障抢修限时规定 354 第十五章 档案管理方案 356 第一节 档案管理模式 356 一、 物业管理档案 的内容 356 二、 物业管理档案的建立 356 第二节 档案管理制度 361 一、 查阅利用制度 361 二、 档案保密制度 362 三、 档案保管制度 363 第一章 项目背景及需求分析 第一节 项目背景 一、物业服务的 概念 物业服务是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。相关法律规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。物业服务有狭义和广义之分。狭义的物业服务是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业服务应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。 二、物业服务的分类 （一）分类 物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必需的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。 （二）内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。 1.管理方面的内容： （1）物业开发建设的协调与管理； （2）公共设施及设备的运行管理。 （3）物业产权、产籍及业主、使用者管理； （4）绿化环卫管理； （5）车辆、道路、停车等方面的管理； （6）房屋租赁管理； （7）物业装修管理。 2．服务方面的内容： （l）房屋及附属设备的维修养护； （2）治安保卫及消防； （3）清扫保洁； （4）委托性服务。 3．经营方面的内容： （1）物业租赁、销售及购置； （2）场区停车场、空地广告及招牌的经营； （3）场区康乐及其相关设施的经营； （4）其他经营活动。 上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成住宅小区公共性服务费用由九个部分构成： （1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修（小修）及保养费； （3）绿化管理费； （4）清洁卫生费； （5）保安费； （6）办公费： （7）物业管理单位固定资产折旧费； （8）法定税费； （9）合理利润 关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考察物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理费中不包含电梯费。另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应承担相应的管理服务费。 第二节 需求分析 一、项目概况 本次XX市公安局物业服务招标，包含公安局指挥大楼大院、公安侦查技术中心及XX派出所、民警训练基地三处区域的物业服务。XX市公安局指挥大楼大院、公安侦查技术中心及XX派出所、民警训练基地分别在XXX路、XX路、XX街道，此次投标包括整体物业管理、工程、保安、保洁、会务等服务，三个项目总建筑面积约为 XX 万平方米。 二、项目内容 本次招标中标供应商需提供物业服务，主要包括以下方面： （一）设备工程管理 项目各工程系统，包括供配电、智能化、给排水、电梯、暖通等系统的运行维护、日常报修维修及专业外包维保单位的监管等。 （二）环境管理服务 1 . 地下室、外围、道路、各楼层走道、楼梯、公共卫生间等公共区域的卫生保洁服务。 2 . 指定办公室、值班室的保洁服务工作。相关值班室被服等布草的更换，并将需要清洗的布草送至采购人定点清洗处。 3 . 绿化的养护管理服务。 （三）会议服务 负责会议室、会议厅会前准备、会中茶水、会后整理、会议室日常保洁等服务工作。 三、服务要求 （一）采购人对服务管理质量相关要求 1 . 总体要求： （ 1 ）投标供应商需本着对企业品牌的延伸，以社会化效益为重的原则进行报价。 （ 2 ）中标供应商须按现代企业制度运行，发挥自身优势，以热心、爱心、专心、的贴心服务，为采购人后勤社会化提供全方位、一体化的专业服务保障。确保采购人各项工作的正常运转，各项重大活动顺利完成。 （ 3 ）中标供应商须在对现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作程序。 （ 4 ）采购人有权在需要时对中标供应商的相关人员做集中调配并以调休、补休等方式进行补偿。此方式各投标供应商必须认可。 （ 5 ）中标供应商需制定消防、抗台、抗震、安全等紧急预案，并且实地培训到每个岗位人员。 （ 6 ）中标供应商需积极完成接待过程中的礼仪（外交、政府级的接待）工作；报告厅、接待室、会议室的重大活动的场地布置工作，接待过程中的礼仪工作费用等需计入总价。 2 . 中标供应商应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。中标供应商所有的工作除应按供应商的内部流程实施外还应接受采购人或第三方的检查。如因质量未达到目标，采购人有权要求其整改，中标供应商应承担责任和经济赔偿（扣款或终止合同）。 3.中标供应商提供的服务满意率达到95％，采购人可定期要求供应商在采购人的监督下进行满意率调查。 （二）日常管理 1.以设备维护、环境卫生、会议服务、协调服务为主要管理内容。 2.中标供应商按照管理内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时整改。 3.采购人对中标供应商各工作岗位的服务质量随时进行抽查。发现问题，及时书面通知整改。每月进行统计，参与综合评分。 4.采购人定期向项目人员发给“服务意见征询书”，根据反馈意见书进行统计，进行综合评分。 5.采购人根据综合评分进行物业服务费的支付。 6.除中标供应商对服务人员的培训外，需接受采购人对服务人员进行集中培训。 7.加强能源管理，中标供应商每月编制书面月度能耗分析报告。 8.所有岗位建立岗位责任制与运作程序、工作质量标准。 9.中标供应商建立各类应急预案（如消防、抗台、抗震等），并培训相关人员达到相关要求。 10.重大接待任务必须事先制订周密的接待工作计划，并严格按照计划实施。 11.如中标供应商遇到不在其服务范围内的物业方面问题，中标供应商须联系有关部门会同采购人一起协调解决。 （三）具体要求 1. 环境管理服务 （1）服务范围 ①特定区域办公室的地板、沙发、办公桌桌面的清洁保养。 ②特定区域的保洁。 ③地下室、天台清洁。 ④供电照明管理维护、空调管理。 ⑤公共部位的所有清洁保养工作，包括电梯、走廊、楼梯、楼道、厕所、大厅、茶水间、停车库、非机动车库以及痰盂、垃圾箱等。大楼室外周边的道路、景观灯具、公共绿化以及其他公共区域的清扫保洁。 ⑥垃圾的收集与清运工作（不含外运）。 ⑦重大节庆活动的环境布置所需服务。 （2）服务标准与要求 ①服务标准按照国家旅游局颁布的三星级及以上宾馆保洁要求和机关办公卫生标准执行，并细化考核细则（由中标供应商与采购人自行商定）。 ②全体员工在服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。 ③每日至少一次对所管辖区域进行巡视检查，及时发现并解决问题，并有检查及问题处理情况的记录。 ④每月底向采购人提交环境管理服务运行情况工作报告。 ⑤按档案管理的要求，将环境管理服务的有关资料归类管理，保存完好。 ⑥及时落实采购人要求的其他合理服务事项。 ⑦中标供应商应根据XX市爱卫办的各项要求做好大楼爱国卫生工作，协助爱国卫生台账制作。 ⑧根据季节转换特点，主动做好环境管理服务调整工作。 ⑨确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。 ⑩健全具有可操作性的管理服务程序文件。 ⑪对三处区域建筑物的设施及特定区域（包括但不局限于办案区、健身房、计算机中心、会议室、阅览室、多媒体教室、训练场馆、指挥中心值班大厅等区域）做到及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。 ⑫公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外整洁卫生。电梯地垫每天更换。 ⑬洗手、卫生间：做到随时打扫，保持洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施的清洁、无异味、无积水。 ⑭走廊：随时打扫，保持地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。 ⑮大厅地面大理石保持干净、光亮；其他部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅内不锈钢保持光亮。 ⑯大楼内外垃圾桶摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱内，无异味，及时清理。 ⑰楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。 ⑱庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。 ⑲各处区域领导办公室保洁：需打扫时，随叫随到，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生，做好办公室的地板、沙发、办公桌桌面的清洁保养。 裸露管道、地面、立柱干净卫生。 保洁区内实行全天8小时保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率99.0%，对损坏的卫生设施及时进行处理。 管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范。 必须服从、落实采购人的管理服务要求。 必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。 必须使环境管理服务程序化，使过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供采购人随时抽查核实。 （四）会议服务 1.会议开始前半天，布置会场，安排条幅、指示牌。 2.会议开始前1小时，检查会议室灯光、音响、空调等。 3.会议开始前30分钟，安排座位、姓名牌、茶杯，必要时安排、分发果品。 4.会议中，进行倒茶及门口等候服务。 5.会议后，清理会议室。 6.逢重大节日，升降国旗，大门口布置节庆条幅、灯笼。 四、服务重点 （一）设施及设备的管理、维护运行、维修服务 1.服务范围 （ 1 ）设备运维范围包括： 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、停车场等。 （ 2 ）区域内已有电力设备、给排水设备、电梯设备、空调设备、弱电系统、照明设备、音响设备、办公室桌椅等设备的拆装维修搬运摆放等。 （ 3 ）以上为主要设备、设施，具体服务范围以采购人现场实际配置为准。 2 . 工程人员配置要求 （ 1 ）中标供应商针对电梯提供相关服务的人员应该固定，人员应接受电梯单位的培训并取得上岗证。 （ 2 ）所有工程专业技术人员均须持证上岗。 3. 设备运维要求 主要是区域内各类设备进行日常管理和保养、维护，并确保区域内各类设备长期处于安全、正常的运行状态。主要部分的管理方式如下： （ 1 ）房屋建筑的日常养护维修 ①房屋建筑的日常养护维修是指为保持房屋原有完好等正常使用，进行日常养护和及时修护小损小坏等房屋维护管理工作； ②定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%； ③爱护物业管理区内设施设备，未经产权人同意不得对物业管理区域的结构设施等进行改造； ④及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，维修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成； ⑤各类工程施工管理严格、质量标准符合要求； （ 2 ）给排水设备运行维护 ①给排水设备运行维护是指为保证物业服务区域给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常维护、保养； ②加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；掌握给排水管网分布情况及各类供水设备的内部结构及工作原理，操作规范、准确； ③建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准； ④加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好； ⑤二次供水卫生许可证、操作人员健康合格证齐全； ⑥定期对水箱进行清洗、消毒，每6个月至少一次； ⑦保持水箱清洁卫生，无二次污染、无锈迹； ⑧保证室内外排水系统通畅；出现卫生间上下堵塞、泄露等情况须1小时内完成疏通修复； ⑨设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，维修合格率100%，一般性故障排除不过夜； ⑩每月定期对污水井、雨水井、排水沟进行检查和疏导，如发生堵塞，及时清理； ⑪消防、空调系统补水及时、足量、稳压。 （ 3 ）供电设备管理维护 ①供电设备管理维护是指为保证物业服务区域供电系统正常运行对供电设备的日常管理和维护、保养； ②统筹规划，做到合理、节约用电； ③供电运行和维修人员必须持证上岗； ④配电室每天至少巡查2次，每周清洁1次，每月维护保养1次；负责供配电系统运行日志、值班记录及设备缺陷情况的填写； ⑤加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好； ⑥设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%，一般性维修不过夜； ⑦供电设备定期维护； ⑧严格执行用电安全规范，确保用电安全； ⑨保证避雷、接地设备完好、有效、安全； ⑩处理设备故障迅速，确保供电正常； ⑪负责办理停电、送电、倒闸等工作； ⑫负责供配电系统各类专业工具、防护用品、消防器材的使用与管理工作。 （ 4 ）电梯运行维修 ①电梯运行维修是指为保证物业服务区域电梯设备正常使用的日常管理、维修养护和中修； ②电梯的年检、维保等工作及费用全部由采购人或其委托的专业公司承担； ③电梯采用无人驾驶，24小时运行； ④安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态； ⑤通风、照明及其他附属设备完好； ⑥电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备； ⑦轿箱、井道保持清洁； ⑧因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障； ⑨电梯机房每日巡查1次，每月维护保养1次； ⑩负责电梯档案资料的建立工作。 （ 5 ）会议设备运行维护管理 ①会议服务应确保采购人的会议需要，并按采购人的要求选派技术服务人员； ②会议期间视采购人要求值班； ③加强日常维护检修，确保会议系统的完好； ④设备出现故障时，需有应急预案，确保会议的正常进行；设备维修合格率达到100%，一般性维修不过夜； ⑤设备定期维护； ⑥严格执行用电安全规范，确保