法院物业服务投标方案（376页）（2024年修订版）.docx

法院物业服务投标方案 目录 第一章 背景及需求分析 14 第一节 行业定义与分类 14 一、物业服务的定义 14 二、物业服务的分类 14 第二节 项目背景及分析 18 一、项目提出的原因 18 二、项目SWOT分析 18 第 三 节 目前存在的问题及解决措施 22 一、物业管理的发展趋势 22 二、物业管理存在的问题 23 三、解决措施 24 第二章 项目整体服务设想与策划 26 第一节 项目定位 26 一 、管理模式 26 二 、形象定位 26 三 、运作特点 27 第二节 服务宗旨、经营理念和管理方针 28 一、 服务宗旨 28 二、 经营理念 29 三、 核心价值 29 四、 管理方针 29 第三节 管理模式与措施 29 一、 管理模式与措施 30 二、 管理指标及措施 36 第四节 管理方式和工作计划 38 一、管理方式 38 二、 工作计划 39 第五节 物业管理人员的配备、培训与管理 41 一、人员配备 41 二、员工培训 43 第六节 服务计划 50 一、服务管理保障计划 50 二、服务人员安全保障措施 53 第七节 日常物业服务内容及质量标准 54 一、基本要求 54 二、设施设备管理 55 三、保洁服务 57 四、绿化养护服务 60 五、安保服务 60 第八节 节能增值服务 62 一、节能增值服务 62 二、质量管理改进方法 64 第三章 项目拟投入工具设备 65 第一节 物业用房 65 一、物业管理用房 65 二、物业管理用房的配置要求 65 第二节 投入设备、工具及物料 66 第三节 物资装备管理 73 一、 绿化养护机械管理 73 二、 保安工具管理规定 75 三、 保洁用品管理规定 83 四、 工作服管理规定 85 第四章 项目组织机构 89 第一节 物业管理处人员配备 89 一、物业管理中心机构图 89 二、人员配备方案 90 三、部门岗位职责 96 四、 关键岗位 职责 100 第二节 物业管理中心人员的管理 103 一、量才录用，培养提升 104 二、默契合作 ， 充分授权 104 三、定期考核，绩效为本 105 四、奖惩严明，优胜劣汰 106 第 五 章 项目服务承诺及实施措施 107 第一节 项目服务承诺 107 一、项目服务承诺目标 107 二、项目服务承诺内容 108 第二节 项目人员承诺 112 一、项目负责人承诺 112 二、项目管理人员承诺 114 第三节 项目服务保障措施 115 一、科学的人力资源管理体系 115 二、严密的安全管理和保密体系 117 三、人、财、物的有力保障 118 四、提高设施设备运行管理保障能力 118 第四节 各项管理实施措施 119 一、项目管理运行措施 119 二、配套设施、公用设施、场所管理措施 120 三、 机电设备管理措施 120 四、 设施设备急修措施 121 五、 设备返修措施 122 六、 零星、小修质量管理措施 122 七、 绿化管理措施 122 八、 卫生保洁措施 123 九、 资料保存措施 123 十、 治安管理措施 123 十一、 消防管理措施 124 十二 、人员培训措施 124 十三、 投诉处理措施 125 十四、 违章处理措施 125 十五、 沟通服务措施 125 第 六 章 法院物业管理承接方案 127 第一节 前期介入的主要内容 127 一、工程技术方面 127 二、前期介入的工作重点 129 三、前期介入的工作内容 130 第 二 节 承接查验 134 一、验收 134 二、资料档案交接 136 三、物业交接 139 第 七 章 机电 设备、设施、房屋管理服务 140 第一节 供配电系统的运营和管理 141 一、供电基础管理 141 二、供电运行管理 142 三、系统维护保养 142 四、供电应急措施 143 第二节 电梯、自动扶梯的运行与管理 144 一、电梯、自动扶梯日常运行管理 145 二、电梯、自动扶梯保养管理 146 三、电梯维修管理 147 四、电梯质量检查 147 五、事故处理 147 第三节 空调系统的运行与管理 148 一、中央空调设备、设施管理 148 二、中央空调系统的运行管理 149 三、中央空调系统的维护、保养 149 第四节 锅炉供热系统的运行与管理 150 一、锅炉保养与维护 151 二、软化水箱的维护与管理 152 第五节 给排水系统的运行与管理 152 一、维护与管理 152 二、漏水应急处理 154 第六节 消防系统维护 155 一、 火灾自动报警系统维护管理 155 二、 自动喷水灭火系统的维护管理 157 三、 消火栓系统的维护管理 165 四、 气体灭火 系统 维护管理 167 五、 建筑灭火器的维护管理 173 六、 消防控制系统维护保养及管理制度 180 七、 消防设施的维护常识 186 第七节 建筑设备自动化控制系统的运行与管理 194 一、楼宇自动控制系统的日常运行与维护 194 二、洁净区控制系统的监测与控制 196 三、能量监测系统 196 四、系统的维护 197 第八节 安全防范系统管理与管理 198 一、闭路电视监控系统的管理与维护 198 二、防盗报警系统的管理与维护 199 三、门禁系统的管理与维护 199 四、停车场智能化系统的管理与维护 200 五、电子巡更系统的管理与维护 201 第九节 通信和多媒体系统的运行与管理 201 一、电视、电话、网线等通信系统管理与维护 202 二、多媒体系统的管理与维护 202 第十节 房屋的日常维护管理 203 一、房屋维修管理服务的范围和内容 203 二、房屋修缮管理服务要求 203 第 八 章 法院 安保服务方案 207 第一节 服务范围及目标 207 一、服务范围 207 二、服务目标 207 第二节 工作内容与要求 209 一、服务内容 209 二、安保服务时间 212 三、服务要求 212 四、各岗位职责、工作程序 220 第三节 安保文档记录规范 230 一、定期总结和报告 230 二、值班服务记录归档 233 第四节 安全保障措施 233 一、安全管理 233 二、安全管理目标 233 三、安全措施 234 第九章 法院清洁、绿化管理方案 237 第一节 清洁管理 237 一 、清洁管理思路 237 二、清洁管理运作流程 248 三、清洁管理日常运作 248 第二节 绿化管理 266 一、总体服务 266 二、分项目工作内容 267 第十章 法院疫情防控方案 276 第一节 法院 疫情防控要求 276 一、总体要求 276 二、具体要求 276 第二节 法院 疫情防控的具体措施 279 一、法院卫生管理 279 二、预防性卫生措施 280 三、疫情应对措施 281 第十一章 项目管理制度 283 第一节 保洁管理制度 283 一、保洁房管理员 283 二、保洁员管理制度 283 三、垃圾清运管理制度 284 四、清洁操作程序及规程 285 第二节 安全管理制度 299 一、安全管理规定 299 二、安管员交接班制度 301 三、安管员巡逻签到制度 301 四、安全防范工作重大事项报告制度 302 五、消防监控中心工作制度 303 六、 消防管理规定 304 七 、消防安全检查制度 308 八、 消防演习管理规定 310 九、 安 保 员培训制度 311 十、 安 保 员请销假制度 312 十一、 对讲机使用管理规定 312 十二、 警械使用管理规定 313 十三、 安管员仪容仪表规定 314 十四、 安管员礼仪规定 315 十五、 安管员 服饰 及着装规定 315 十六、 安管员纪律管理规定 316 十七、 安管员宿舍管理规定 318 十八、 安管员道德规范 319 十九、 安管员权限 320 二十 、义务消防员管理规定 321 第三节 公共设备管理制度 322 一、空调设施 322 二、水电设施 322 三、给排水设施 323 四、其他市政设施 323 第四节 档案管理制度 323 一、档案管理人员配备及职责 324 二、档案资料管理的要点 326 三、 档案管理 流程 328 四、档案人员岗位责任制 334 五、档案保管制度 336 六、档案复制制度 336 七、档案 查询 借阅制度 337 八、档案库房管理制度 337 九、档案移交制度 338 十、档案保密制度 339 十一、档案利用制度 339 十二、档案统计制度 341 第十 二 章 物业 投诉处理服务方案 342 第一节 投诉产生原因分析 342 一、投诉的定义 342 二、剖析投诉成因 342 三、投诉动机分析 343 第二节 投诉处理基本原则 344 一、换位思考原则 344 二、有法可依原则 344 三、快速反应原则 345 四、及时总结原则 345 第三节 投诉处理规范 346 一、接受投诉阶段 346 二、解释澄清阶段 346 三、提出解决处理阶段 347 四、跟踪总结阶段 348 第四节 投诉处理流程 348 一、记录投诉内容 348 二、判断投诉是否成立 348 三、确定投诉处理责任部门 348 四、责任部门分析投诉原因 349 五、公平提出处理方案 349 六、提交主管领导批示 349 七、实施处理方案 349 八、总结评价 349 第十三章 应急预案 350 第一节 治安突发事件处置预案 350 一、目的 350 二、适用范围 350 三、工作程序 350 第二节 恶劣天气应急处置预案 352 一、 防台防汛应急处置预案 352 二、 高 温天气应急处置预案 354 三 寒流、冰冻、大雪天气时处置预案 355 第 三 节 触电事故应急处置预案 357 一、目的 357 二、范围 357 三、工作原则 357 四、注意事项 358 五、后续处理 358 第 四 节 物业索赔类应急处置预案 358 一、目的 358 二、范围 358 三、工作程序 359 第 五 节 公共卫生突发事件处置预案 363 一、目的 363 二、适用范围 364 三、工作程序 364 第 六 节 地震应急处理预案 365 一、制定地震应急预案的目的 365 二、应急预案管理主体及职责 365 三、应急小组及职责 366 四、地震应急处理流程 368 五、善后处理工作 369 六、地震应急处理注意事项 370 七、应急物资 370 八、预案演练 370 第 七 节 供电系统应急抢修、处理方案 371 一、 供电系统抢修限时规定 371 二、 停电应急处理措施 372 第 八 节 电梯应急处理方案 372 一、电梯困人救援方案 372 二、电梯故障抢修限时规定 374 三、电梯运行预险应急处理措施 374 第 九 节 给排水系统应急处理方案 375 一、 给排水系统事故应急处理措施 375 二、 给排水系统故障抢修限时规定 376 第一章 背景及需求分析 第一节 行业定义与分类 一、物业服务的定义 物业服务是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。相关法律规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。物业服务有狭义和广义之分。狭义的物业服务是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业服务应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。 二、物业服务的分类 （一）分类 物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必需的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。 （二）内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。 1.管理方面的内容： （1）物业开发建设的协调与管理； （2）公共设施及设备的运行管理。 （3）物业产权、产籍及业主、使用者管理； （4）绿化环卫管理； （5）车辆、道路、停车等方面的管理； （6）房屋租赁管理； （7）物业装修管理。 2．服务方面的内容： （l）房屋及附属设备的维修养护； （2）治安保卫及消防； （3）清扫保洁； （4）委托性服务。 3．经营方面的内容： （1）物业租赁、销售及购置； （2）场区停车场、空地广告及招牌的经营； （3）场区康乐及其相关设施的经营； （4）其他经营活动。 上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成住宅小区公共性服务费用由九个部分构成： （1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修（小修）及保养费； （3）绿化管理费； （4）清洁卫生费； （5）保安费； （6）办公费： （7）物业管理单位固定资产折旧费； （8）法定税费； （9）合理利润 关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考察物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理费中不包含电梯费。另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应承担相应的管理服务费。 第二节 项目背景及分析 一、项目提出的原因 几年来，物业管理开始了快速发展，不断注入新的元素，逐步开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。经过近些年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。 近年来，我国的年均经济保持增长的趋势，城镇居民可支配收入随之增长。在强劲需求的拉动下，为物业管理创造了良好的发展空间。在政策层面，新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。 二、项目SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。 面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度； 弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰， 监管 脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，社会行政责任与物业管理责任区分不清等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度； 机遇就是面对中共中央对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动等等，这些无疑给物业管理企业带来巨大的发展机遇，可以说这是一块相当诱人的巨大“蛋糕”。 有机遇就有威胁，物业管理企业面对的威胁有来自内部，也有来自外部。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等。通过物业管理行业SWOT的分析，我们可以清楚地看到物业管理行业机遇与挑战并存，可以说前途是光明的，道路是坎坷的。但无论内外部环境如何变迁，对于一个企业来说苦练内功，创造与培养企业自身的核心竞争能力才是真正的硬道理。 让我们来看看物业管理行业，随着其快速 规模的发展 ，暴露出的深层次问题对一个处在行业发展导入期与成长期初期的行业应属于正常现象，因为毕竟物业管理行业是一个非常特殊的行业。本行业的消费顾客群体无论从性别、年龄、个人素质，还是从教育背景、兴趣爱好、意识形态都是千差万别、形色各异。因此，在本行业的服务管理中经常会出现“众口难调”的局面，对于客户的无理要求和带有主观色彩的偏颇认识，物业管理企业有苦难言，加上本行业中鱼龙混杂的企业不惜以不正当竞争手段获得短期利益，从而影响了客户，影响了本行业的健康发展。 就拿物业管理行业法规来说，本身物业管理行业所涉及的房地产业、建筑业等相关行业法制环境尚未形成良性规范的法制环境，加之中国这个法制大环境并未真正形成气候，何谈物业管理行业法制全面规范的小环境呢？ 因此，中国物业管理行业所面临的问题是一个社会深层次问题，同时也是社会的系统工程。解决该问题，不能完全依赖政府的解决，也不能单靠企业来解决。当中国物业管理行业市场化全面启动后，行业发展到一定规模时，市场会及时反应 做出 调整，物业管理市场经济杠杆将会发挥巨大作用，优胜劣汰，市场将真正重新洗牌，格局将重新整理。在行业中将会出现以重组、兼并、收购、控股、参股等资本运营方式的现代企业规模扩张发展的经营模式。届时将会形成具有诚信服务、品牌优势、企业信誉等级高、规模程度大、专业化程度深，且具有核心竞争力企业相互竞争的局面。而政府发挥的作用是对物业管理行业的宏观调控，政策导向，法规制定等具有计划意义的引导作用。 面对中国物业管理新兴行业中服务产品的替代者将不会对物业管理企业产生威胁，应该说这种替代品暂时未成形。越来越多的物业管理企业产生，政府对市场潜在进入者需要进行宏观调控，须对物业管理企业市场准入条件加以限制，避免良莠不齐的企业“混入”市场，提早推动市场的无序竞争进入合理有序的竞争。 潜入者真正的威胁是来自有资金、技术、人员优势，拥有先进管理服务理念与经验，企业机制灵活，拥有企业成本领先优势的外资企业和民营企业，他们将会是未来物业管理市场有力的竞争者；对于购买者也就是我们服务的客户来说，其对服务价格的敏感理性认识，客户维权意识的加强，对物业管理行业了解的增强，对服务质量提高要求的增加以及服务价格理性的回归等等因素，这些无疑给物业管理企业发展增加了压力，同时我们应该理解这些也是市场经济的正常反应；对于行业竞争来说，面对物业管理市场化的全面启动，这对于我们来说是不可多得的契机，占领市场份额刻不容缓，如果不积极主动占领市场，蛋糕永远无法做大，即使我们不占领，都将会被更多的同行竞争者占领。 第 三 节 目前存在的问题及解决措施 我国经济与科技的快速发展给物业管理产业带来契机的同时也面临一些问题。为了保证物业管理工作的顺利进行应当针对物业管理存在的问题深入分析。日常物业管理中最常见的问题是从业人员的素质偏低、经营管理意识薄弱、规模效益差等几个方面这将直接影响物业管理的发展。 一、物业管理的发展趋势 1.区域化管理 物业管理的未来发展将朝着区域化管理的方向不断前进。区域化管理是一种科学、理想的管理方式。其是以设定相应区域为前提，由专业物业管理企业为主体开展的管理模式。这种方式具有的优点有 （1）减少物业管理所需的人力与物力，提升物业管理的经济效益。 （2）区域物业管理的形式，实行符合城市文明建设、能够促进整个城市的发展。 2.集团化管理 当前大多数物业管理企业的规模较小，一些大型的企业不多，这就给企业的资源优化带来一定的难度，不利于提升企业管理质量。为了实现科学合理的资源配置朝着集团化方向发展，有助于增强物业管理企业的核心竞争力。集团化的方面的拓展是一个大的发展方向，其能够实现物力与人力资源 合理地整合 从而扩大企业的规模，提升企业经济效益的发展 更好地推动 物业管理企业的发展。 3.市场化经营 实施物业管理企业的市场化发展，有助于促进社会整体发展使当前激烈的市场竞争更为激烈。但是物业管理行业还没有充分加入其中，并面临着垄断的局面。在发展中存在很多问题，比如业主的投诉频繁、物业的服务质量不高等问题。因此需要针对问题采取有效的措施进行解决，实施市场化的发展，有助于将物业管理朝着市场化经营发展。在实际经营中采用公开招标的方式对比各个物业管理企业的整体水平。通过分析与评价后选择综合实力较强的企业进行物业管理工作。另外市场化的经营方式能够实现物业管理行业整体的良性循环。为整个经济市场发展提供良好条件。 二、物业管理存在的问题 1.从业人员素质不高 从当前物业管理的现状来看物业管理人员的整体素质不高。有的物业人员在专业方面以及学历方面都存在不足。无法胜任物业管理工作。而且物业管理行业缺乏复合型人才、物业人员缺乏丰富的经验；另外在物业管理企业高级管理人员较少，尤其是中高级管理人才屈指可数，给物业管理行业的发展带来一定的影响。 2.管理意识不强，规模效益差 从实际情况来看大多数管理企业只是注重单一的管理。对经营意识、服务意识等方面不够重视。在企业形象宣传方面下功夫，但企业的服务质量与整体素质不容乐观。另外有的物业管理企业的管理规模较小，最多只开展两个项目管理，从而导致物业管理的经济效益无法提升。 3.市场竞争机制尚未成熟 企业只有在竞争的环境中才能不断成长随着当前城市化进程的快速发展，无形之中给物业管理行业带来更大的压力，给物业管理工作提出了更高的要求。从目前各个行业的发展情况来看物业管理缺乏完善的市场竞争机制。这给物业管理企业的服务质量带来不利的影响。同时物业管理企业处理投诉不够到位、权、责、出现不明确的现象，这些都是影响物业管理行业的发展因素。 三、解决措施 1.增强企业管理经营意识 物业管理企业只有不断创新才能推动发展。企业可以举办各种内部活动增强企业的经营意识。最有效的途径就是增强人员经营意识与管理意识。也可以通过制定有效的政策或者对人员进行培训，来提升人员的管理意识，从而保证企业经营管理的正常运行。 2.市场竞争机制积极引进 要想提高物业管理企业的整体水平。增强企业市场竞争力是最关键的部分。只有在激烈的市场竞争中站稳脚跟，才能发挥企业的最大化价值。因此物业管理企业要引进市场竞争机制，将先进的思想引入企业战略中，提升企业的核心竞争力。企业不仅要加强员工的综合素质，还要提升企业的整体水平。企业可以让人员之间进行竞选，提拔优秀的物业管理人员。增强员工的业务能力以及综合水平，为促进企业的发展奠定基础。以此使物业管理企业在激烈的竞争中占有一席之地推动企业更好、更快的发展。 3.从业人员的招聘与培养 物业管理的综合素质关系到企业的发展状况。因此提升从业人员的综合水平尤为重要。首先在招聘人才的环节中要严格把关。物业管理企业实施招聘时要聘请专业对口、较高学历的人员，进而挑选出一批优秀的综合型人才引入物业管理队伍中。其次物业管理企业还要对员工进行定期的培训加强人员的专业知识学习，提升全体人员的业务水平与综合素质，为物业管理企业的发展奠定良好的基础。 4.物业管理模式的多元化发展 随着物业管理的快速发展，物业管理存在的地区差异问题逐渐凸显。不同地区的经济发展物业管理以及服务等方面具有一定的差异。但是每个地区都应该遵循“以人为本、质量取胜”的原则开展各项工作以此实现“因地制宜”的物业管理发展。因此，物业管理企业首先要考虑地区的差异，根据实际情况 有针对性地进行 物业管理工作，配合当地地区经济发展情况的发展趋势，开展物业管理工作，创建适合企业发展的管理模式。从而满足广大群众的物质文化需求，促进物业管理企业更好的发展。 第二章 项目整体服务设想与策划 “XX 人民法院 ” 有四个物业管理点，总建筑面积 XXXXX 平方米，其中审判办公大楼建筑面积 XXXXX 平方米， XX 人民法庭建筑面积 XXXX 平方米； XX 人民法庭建筑面积 XXXX 平方米， XX 人民法庭建筑面积 XXXX 平方米，主要为办公楼。 第一节 项目定位 一 、管理模式 以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。 二 、形象定位 1.安全 通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障服务质量。 2.舒适 按照服务规范标准，以优质的服务为管理中心营造 舒适的办公环境 3.环保 提供优良的绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的环境