福利院物业投标方案（359页）（2024年修订版）.docx

福利院物业投标方案 目录 第一章 项目背景和项目需求 13 第一节 福利院简介 13 一、福利院职能 13 二、福利院分类 13 第二节 物业服务简介 14 一、物业服务的概念 14 二、物业服务的分类 15 三、物业服务的要点 18 第三节 项目需求分析 22 一、项目概况 22 二、服务标准 22 三、服务需求 27 第二章 项目整体服务设想 31 第一节 物业公司简介 31 第二节 服务方案设想 32 一、服务原则 32 二、服务定位 34 三、服务承诺 35 第三节 管理方案设想 38 一、指导思想 38 二、管理目标 39 三、管理策略 39 四、管理方式 41 五、管理措施 43 六、管理人员素质要求 46 第四节 物业进退场计划 47 一、交接目的 47 二、交接时间 47 三、交接资料 48 四、交接方式 48 五、交接程序 48 六、交接项目 49 第三章 项目组织架构和人员配备 53 第一节 组织机构建立计划 53 一、 组织机构 建立 要求 53 二、组织机构 建立 步骤 54 三、组织机构主要特点 55 第二节 组织机构职能说明 56 一、项目部门图示 56 二、项目部门职责 57 第三节 项目员工配备计划 62 一、员工配备原则 62 二、岗位设置原则 62 三、员工表格汇总 63 四、员工岗位职责 65 第四节 项目员工培训方案 81 一、培训目标 81 二、 培训类别 81 三、培训方式 82 四、培训内容 83 五、培训考核 83 六、培训效果评估 84 第五节 项目员工管理制度 84 一、员工工作守则 84 二、员工素质规范 85 三、日常考勤制度 89 四、绩效考核制度 93 五、安全管理制度 94 六、廉洁工作制度 96 第四章 项目拟投入物资 100 第一节 物业用房 100 一、 物业用房 要求 100 二、物业用房配置 100 第二节 拟投入保洁物资 100 一、保洁工具清单 101 二、保洁耗材清单 102 三、清洁剂使用说明 104 四、消毒剂使用说明 107 五、保洁机械使用说明 111 六、保洁工具使用说明 118 第三节 拟投入安保物资 125 一、安保物资清单 125 二、安保物资 使用说明 125 第四节 拟投入绿化工具 129 一、绿化工具 129 二、绿化工具使用说明 130 第五节 拟投入维修工具 138 一、维修工具清单 138 二、维修工具使用说明 140 第六节 物资使用管理规定 143 一、 清洁剂 使用管理规定 143 二、保洁机械使用管理规定 144 三、安保 物资装备使用规定 145 四、绿化工具使用管理规定 146 五、维修工具使用管理规定 146 第五章 卫生保洁服务方案 149 第一节 卫生保洁计划 149 一、保洁作业要求 149 二、具体工作计划 154 第二节 保洁实施方案 158 一、电梯保洁 158 二、楼道保洁 159 三、楼梯保洁 161 四、外墙保洁 162 五、灯具保洁 166 六、卫生间保洁 167 七、会议室保洁 169 八、停车场保洁 171 九、 垃圾房保洁 172 十、化粪池清掏 173 十一、门厅大堂保洁 175 十二、散水坡、排水沟保洁 177 十三、 地下雨、污水管井疏通 177 十四、 天台、阳台、雨篷保洁 179 十五、玻璃门、窗、镜面保洁 179 第三节 保洁技术要点 180 一、地毯清洗 181 二、玻璃清洗 184 三、窗帘清洗 185 四、空调清洗 185 五、地板养护 186 第四节 保洁巡查工作 187 一、 日常工作 187 二、每周工作 187 三、月度工作 188 四、季度工作 188 五、年度工作 189 第五节 四害消杀服务 189 一、消杀准备 189 二、消杀 计划 189 三、消杀目标 190 四、消杀措施 190 第六节 项目消毒服务 191 一、消毒药剂选择 191 二、消毒实施方案 192 三、消毒注意事项 193 四、疫情防控期间消毒方案 194 第七节 垃圾清运服务 195 一、 垃圾收运要求 195 二、 收运注意事项 195 三、垃圾分类措施 196 四、清运服务标准 197 第八节 卫生保洁管理制度 198 一、垃圾清运制度 198 二、 保洁人员工作制度 199 第六章 绿化养护服务方案 200 第一节 草坪养护方案 200 一、草坪修剪 200 二、 打孔疏草 201 三、 灌溉施肥 202 四、 杂草清理 204 五、草坪补植措施 205 六、病虫害防治措施 207 第二节 绿篱修剪方案 213 一、绿篱修剪标准 213 二、 绿篱修剪时期 213 三、 绿篱修剪 措施 214 第三节 行道树养护方案 215 一、行道树修剪 215 二、行道树扶正 218 三、行道树施肥 219 四、行道树灌溉 220 五、行道树补洞 220 第四节 乔木灌木养护方案 221 一、养护 工具 221 二、 乔木修剪 221 三、 灌木修剪 222 四、 乔灌木施肥 222 五、 病虫害防治 223 六、 养护注意事项 223 七、树木补植措施 224 八、常见乔灌木养护要点 226 第五节 地被植物 养护方案 231 一、植物特点 231 二、抗旱灌溉 232 三、施肥养护 233 四、空秃防治 233 五、修剪平整 233 六、更新复苏 233 七、 病虫害防治 234 八、地被植物的调整 234 第七章 设备维护服务方案 236 第一节 设备维护计划 236 一、设施设备日常维修计划 236 二、设施设备日常维修标准 237 第二节 电梯维护方案 238 一、具体维护计划 238 二、维护实施方案 240 三、维护安全措施 249 第三节 照明系统维护方案 252 第四节 空调系统维护方案 253 一、具体维护计划 254 二、维护实施方案 254 第五节 监控系统维护方案 255 一、维护保养准备 255 二、维护保养措施 256 三、 系统故障排除 257 第六节 配电系统维护方案 260 一、具体维护计划 260 二、维护注意事项 261 第七节 给排水系统维护方案 262 一、维护保养措施 263 二、维护保养程序 264 第八节 其他设施零星维修服务方案 265 一、破旧门锁更换 265 二、灯具故障修理 266 三、桌椅故障修理 268 第九节 维护工作管理制度 269 一、电梯管理制度 269 二、配电室管理制度 271 三、空调使用管理制度 275 四、照明系统管理制度 275 五、监控系统管理制度 276 六、给 排水系统管理制度 277 第八章 安全保卫服务方案 279 第一节 停车场管理方案 279 一、停车场岗位职责 279 二、停车场管理服务目标 283 三、停车场管理实施方案 284 四、停车场员工管理制度 287 五、停车场消防管理制度 289 第二节 秩序维护管理方案 290 一、 门卫服务 290 二、巡逻服务 294 三、秩序维护管理制度 297 第三节 疫情防控管理方案 299 一、工作准备 299 二、疫情防控期间出入措施 300 三、突发疫情应对处理措施 300 第九章 消防管理服务方案 301 第一节 灭火器维护管理 301 一、 灭火器分类 301 二、灭火器 维护管理 措施 303 第二节 消火栓维护管理 308 一、消火栓使用方法 308 二、消火栓维护管理措施 310 第三节 防烟排烟系统维护管理 312 一、检查措施 312 二、维护措施 314 三、故障处理 316 第四节 气体自动灭火系统维护管理 317 一、维护管理措施 317 二、 故障分析 处理 318 第五节 自动喷淋灭火系统维护管理 319 一、 调试方案 319 二、维护管理措施 320 第六节 火灾自动报警系统维护管理 321 一、 火灾自动报警系统检查 措施 321 二、 火灾自动报警系统维护保养 323 第七节 消防监控室管理方案 325 一、监控接待操作措施 325 二、 消防控制室值班制度 328 第十章 质量保障与投诉处理方案 330 第 一 节 质量保障体系 330 一、建立服务保证体系 330 二、树立 优良 服务理念 330 三、完善服务质量标准 330 四 、建立员工成长机制 331 五 、建立服务质量监督部门 331 第 二 节 质量保障 措施 331 一、安全保卫 服务质量保障 331 二、绿化保洁服务质量保障 333 三、设备维修服务质量保障 334 四、消防管理服务质量保障 334 第三节 投诉处理方法 335 一、投诉处理原则 335 二、投诉处理制度 336 三、投诉处理流程 339 第十一章 项目应急预案 341 第一节 突发事故应急预案 341 一、电梯困人应急处理 341 二、触电事故应急处理 343 三、意外伤亡应急处理 343 四、突发地震应急处理 345 五、突发停电应急措施 345 六、高空坠物处理措施 346 七、突发疫情及传染病应急措施 347 第二节 治安事故应急预案 348 一、盗窃事故应急处理 348 二、打架斗殴应急处理 350 三、 丢失物品 应急 处理 351 第三节 清洁卫生应急预案 351 一、呕吐物应急处理 352 二、打碎物品应急处理 352 三、 污雨水井、管道、化粪池堵塞应急处理 352 第四节 设备故障应急预案 352 一、电梯故障应急处理 352 二、中央空调故障应急处理 353 第十二章 档案管理方案 356 第一节 物业档案内容 356 第二节 物业档案管理流程 356 一、资料收集 356 二、资料整理分类 357 三、资料归档管理 357 第三节 物业档案管理制度 358 第一章 项目背景和项目需求 第一节 福利院简介 一、福利院职能 福利院是国家、社会及团体为救助社会困难人士、疾病患者而创建的用于为他们提供衣食住宿或医疗条件的爱心福利院场所。他们为了社会的和谐贡献自己的力量。 二、福利院分类 1.儿童福利院：儿童福利院为无依无靠、无人抚养的孤儿和残疾儿童提供服务的社会福利事业单位。在中国，它由国家兴办，民政部门具体管理。对收养的儿童，福利院采取统一抚养、分类分班管理的方针。对健全儿童实行养与教相结合，福利院有条件的自己开班上课，无条件地送附近学校走读。婴幼儿以保育为主，同时开展学龄前教育。对肢体残缺但智力发育健全者，实行养、治、教相结合。一方面给予康复治疗，使其能自理生活；另一方面给予职业教育和技能培训，为他们将来走向社会创造条件。对痴呆儿童，侧重训练其自理生活和从事简单劳动的能力。 2.社会福利院：社会福利院主要任务是收养市区“三无”老人，孤残儿童、弃婴，实行养、治、教并举的工作方针，保障弱势群体的合法权益，维护社会稳定。 3.老年社会福利院：享受国家一定数额的经济补助，接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。 第二节 物业服务简介 一、物业服务的 概念 物业服务是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。相关法律规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。物业服务有狭义和广义之分。狭义的物业服务是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业服务应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。 二、物业服务的分类 （一）分类 物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必需的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。 （二）内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。 1.管理方面的内容： （1）物业开发建设的协调与管理。 （2）公共设施及设备的运行管理。 （3）物业产权、产籍及业主、使用者管理。 （4）绿化环卫管理。 （5）车辆、道路、停车等方面的管理。 （6）房屋租赁管理。 （7）物业装修管理。 2．服务方面的内容： （l）房屋及附属设备的维修养护。 （2）治安保卫及消防。 （3）清扫保洁。 （4）委托性服务。 3．经营方面的内容： （1）物业租赁、销售及购置。 （2）场区停车场、空地广告及招牌的经营。 （3）场区康乐及其相关设施的经营。 （4）其他经营活动。 4.注意，上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减，公共性物业服务费用由九个部分构成： （1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （2）房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修（小修）及保养费。 （3）绿化管理费。 （4）清洁卫生费。 （5）保安费。 （6）办公费。 （7）物业管理单位固定资产折旧费。 （8）法定税费。 （9）合理利润。 关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考察物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理费中不包含电梯费。另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应承担相应的管理服务费。 三、物业服务的要点 1.优质服务应该遵循的“五大原则”： （1）主体性原则：从方法论的角度上看，重视物业管理服务主体特点是实现优质服务的关键。物业管理服务的主体对象包括固化的物和个性的人（业主或使用人），也就是物业管理，管理的是物，服务的是人，或者说是通过对物的管理来实现对人（业主、客户）的服务。大多物业企业对服务主体的研究不够深入，甚至本末倒置，认为管理区域内自己说了算，将管理服务模式和内容复制强加于业主，而业主大多只有是被动地接受，其结果往往是事倍功半，服务效果会打折扣，更难谈得上优质。其实业主需求的服务才是合适的，最合适的才可能是优质的。所以要研究物业本身的设计、结构、使用功能等特点，了解业主的实际需求，在对服务主体的共性特点和个性差异充分了解的基础上，满足管理服务主体的需求是实现优质服务的核心所在。 （2）主导性原则：作为物业管理服务活动的客体，物业管理服务企业在管理服务中的充分发挥自己的主导能动性，主动了解到物业特征和业主的需求，做好各项物业基础管理公共服务，尽可能地为业主提供一些个性化特约服务，以方便业主的工作和生活，使业主能够真正地安居乐业。同时在管理服务中融入自己的思想，积极与业主进行沟通交流，收集业主对管理服务的意见和建议，为持续改进工作提供依据。另外物业企业也要从员工个人形象和礼节等行为规范严格要求，主动展示给业主，让业主有亲切感和安全感，这也是优质服务的重要的一个方面。 （3）实践性原则：实践是优质服务的基础和源泉，只有通过具体系统的工作实践，才能不断总结成熟的工作经验提升服务，进而实现优质服务。物业管理服务是物业企业依据委托合同内容开展的各项管理服务工作，及时高效实施房屋本体及附属设施的维护，满足业主的个性需求。无论多么超前的管理服务思想理论也都需要通过实践来验证其有效性。 （4）创新性原则：创新是优质服务的主线。通过创新服务，为业主提供安全、便捷、乐业和谐的工作或生活环境，进而实现物业的保值升值。物业管理服务创新 包括服务理念、管理模式、服务手段和管理技术的创新等很多方面，创新并不意味着改头换面，在管理服务中的大胆、求新、求异、求变，用创新的思想、内容和方法，增加服务工作亮点，提高管理服务质量和效率， 不断地创新 是实现优质服务的保证 （5） 现代性原则 ： 随着高新科技的迅速发展，在物业建设中引入了诸多高新科技的设施设备，物业建设智能化已经是大势所趋。面对新技术的挑战，优质的服务必须关注现代科技进步，要适应现代物业管理的技术要求，努力提高专业管理技术水平，把最新的技术运用到管理服务中去。面对现代化 的物业 ，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的管理服务很难称上优质。 2. 优质服务应该实行的“五大优化” ： （1） 优化各种资源 ： 一个物业管理区域的资源具有多样性的，物业服务企业要对各种资源进行优化。优化资源要对政府、社会、业主等之间的外部资源进行整合，这样才可以使管理服务更加便捷高效。完善公共服务体系等优化资源的方法，为业主的发展提供便利的服务；优化资源也要对企业内部各种资源进行整合，企业通过优化内部的资源，利用内部各项优势，通过专业化的分工协作，优化各项服务流程等，为业主提供优质的服务。 （2） 优化与业主的关系。 一位 营销大师说过，我们要做的事就是赢得顾客的信任和热情，假如做到了这一点，其余的问题就随着解决了。物业企业与业主是服务与被服务的合同关系，明确了自己的权利和义务 ， 双方是平等的共同体不是对立面，良好的合作是双赢。要建立与业主融洽的关系，提倡跟业主交朋友，引导业主物业管理的消费观念，取得业主对物业企业工作的理解支持和配合。优化主筛选哪些客户是重点客户，哪些客户是一般客户，哪些是潜在客户，做好分级，做到服务有的方式。另外定期走访更好地了解客户需求的变化，做好相应的调整准备，让业主加深服务的认知度，切身感受到优质服务，也是优化与业主关系的方法之一。 （3） 优化服务思想 ： 物业管理服务的产品就是服务，明确为业主服务的思想非常重要 。 优质服务要转变思想，树立业主至上的服务意识，在管理服务工作中处处业主着想，紧紧围绕业主的需求来开展服务，要 设身 为业主解决实际问题，方便业主的工作和生活，给业主创造一个舒心的环境，使业主能够安居乐业。 （4） 优化服务内容 ： 物业服务内容有很多方面 ， 优质服务的内容是具有特色的管理服务，一家物业企业不可能在物业管理服务各个方面都很强，所以企业要结合项目特点，推出自己最有特色的管理服务，打造精品服务，让业主感到物有所值，甚至超出期望。 （5） 优化服务手段 ： 物业管理服务手段在不同物业类型中不尽相同，能及时 有效地为 业主解决问题的手段才是最实在的，才有可能实现优质服务。很多优质服务的手段体现在服务的细节上，如业主有什么物业服务方面的需求，拨打一个电话，就能听到真诚、甜美的声音，声音中饱含物业管理服务人员的心血情感，感染业主，这真诚、甜美的声音也是物业管理优质服务的重要服务手段之一。把服务真正做到尽善尽美很不容易的，只有树立起良好的服务意识，怀着为业主提供优质服务的理念，不断创新优化各项管理服务，才能最终实现优质服务。 第三节 项目需求分析 一、项目概况 （注：以下内容根据项目实际情况填写） 1.项目名称： 2 .项目地址： 3.服务时间： 二、服务标准 （一）总体标准 1. 负责所有服务内容和服务人员的管理工作，建立物业完整规范的档案管理制度，分类科学、保管完整、调阅有记录，能满足日常物业管理的需要。 2. 对建筑物本体机电电气设备技术、智能电气设备的指导、维护工作方案制定 ， 并组织实施管理、监督、安全管理、查处违章，现场物业管理质量管理体系运行。 3. 所有服务内容和服务人员安全生产的全面检查管理工作。 4. 建立物业后勤服务制度，整改措施执行有力并迅速反馈信息。 5. 推行人性化管理，坚持以人为本，为业主提供便利服务。 （二）卫生保洁标准 1.福利院外公用区域（首层广场、路道、绿化带、停车场、围墙内空地、大门口门前三包）、果皮箱、护栏、门、栏杆、园林径路、井盖、牌饰、雕塑小品、垃圾桶、标识等干净整洁清，无垃圾、沙土、积水；福利院内临时中转站垃圾每天对外清运一次，以及垃圾桶及周边清洁。室内公共区域（包括室内停车场、设备间、设备房、楼梯、公共走廊、公共电梯厅大厅、大堂、公共卫生间、茶水间、公共地面的清洁保洁）。 2.大厅、大堂、公共走廊保洁： （1）地面：表面洁净、无尘土、污迹、烟头、纸屑、油迹及垃圾。 （2）墙面：无尘土、污迹。 （3）电梯门：无尘土、光亮洁净，无印迹。 （4）按键面板：无尘土、无印迹。 （5）照明灯具：无积灰。 （6）各房间门、通道门：无尘土、污迹。 （7）客梯厅顶部：无积蛛网。 （8）不锈钢面：无脏、污点。 3.公共卫生间保洁： （1）卫生间：无异味。 （2）地面：无尘土、碎纸、垃圾、烟头、无积水，无尿迹、污迹。 （3）洗手池：池壁无污垢，无痰迹及头发等不洁物。 （4）水龙头：无印迹、污垢，光亮、洁净。 （5）洗手池台面：无水迹、无尘土、无污物。 （6）镜面：无水点、水迹、尘土、污迹。 （7）小便器：无尿硷水锈印迹（黄迹）、无污，喷水嘴应洁净。 （8）大便器：内外洁净、无大便痕迹、无污垢黄迹。 （9）手纸架：无手印、光亮、洁净。 （10）纸篓：污物量不超过桶体2/3，内外表干净。 （11）墙面：无尘土、污迹。 （12）顶板：无尘土、污迹。 （13）隔板：无尘土、污迹、无手印。 4.楼梯保洁： （1）地面：无尘土、痰迹、碎纸、烟头及垃圾杂物。 （2）墙面：无污迹。 （3）电梯门：无尘土、污迹。 （4）消防设备：表面无尘土。 （5）楼梯：地面无尘土、烟头、痰迹及垃圾杂物，扶手无尘土。 5.公共地面保洁： （1）地面无沙粒、杂物、无堆放杂乱的现象。 （2）排水沟、下水管等设施畅顺、无堵塞现象。 （三）设备维护标准 1. 各类人员能按操作规程熟练操作、管理设备的运行，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”，确保设备的科学、安全、可靠运行，确保 福利院内 工作环境正常。各项设备设施完好率为：供电、供水、100％，电梯、空调、消防系统98％，排水、排污系统98％。 2. 建立设备管理、使用的规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率100％；物料管理帐、物、卡相符。 3. 设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 4. 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （四）绿化养护标准 1. 草坪及地被植物养护管理的标准是草坪及地被植物生长旺盛，整齐雅观，四季常绿，覆盖率达98 ％ 以上，杂草率低于5 ％ ，无坑洼积水，无黄土裸露地。 2. 绿篱的养护保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。 3. 灌木和花卉养护管理的标准是生长旺盛，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，造出精品。 4. 乔木管理的标准是生长旺盛，枝叶健壮，树形优美。行道树下线整齐，修剪适度，树干通直，无死树缺株，无病虫枝，无枯枝残叶，景观效果优良。 5. 室内盆栽生长旺盛，无枯枝、残叶，无病虫害。 （五）安全保卫服务标准 1.各类安保服务人员配置合理，在服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范；专业技术人员必须持证上岗，标志明显，作风严谨，服务规范。 2. 制定安全管理工作目标、方案和措施，做好区域内的治安防范、安全监督工作，预防及物业设备及人员安全的行为，发现安全隐患报告业主，并整改完善。 3. 做好人员进出的控制、盘查工作，做好物品放行管理给办事人员提供帮助及咨询服务，做好办事人员出入管理工作。 4. 保障 福利院 正常的治安秩序，发现治安不安全因素，及时有效地处理。 5. 积极完成其他与后勤服务有关的突击性工作。 6. 制定隐患应急处理方案，现场应急管理，为突发事件采取相应的应变措施。 （六）消防管理服务标准 1. 熟悉消防中心设备操作规程和有关规定操作，做到安全操作，严防操作失误造成事故发生。认真监控 福利院内的 消防设备，发现异常或报警，及时通知管理员到报警点核实。如属火警迅速组织扑救和疏散；如属消防系统故障引发的误报要及时纠正处理。做好消防中心设备的清洁卫生，保持整洁、干净。认真监控安防摄像系统及时发现防盗、治安及消防迹象，指挥巡逻管理员及时到达现场处理事件。 2.有 可行的消防安全应急处理预案，发现火警，要第一时间打119火警电话报警和通知采购 方 主管部门负责人，并立即采取有效救火措施灭火。 三、服务需求 （一）卫生保洁服务 1. 外环境保洁 ：