纪念馆物业服务投标方案（452页）（2024年修订版）.docx

纪念馆物业服务投标方案 目录 第一章 物业整体服务设想 22 第一节 行业背景 22 一、物业管理的定义 22 二、物业服务的特点 22 三、物业管理服务的重要性 25 四、物业发展的未来趋势 30 第二节 项目需求分析 32 一、项目概况 32 二、服务内容 33 三、服务要求 38 第三节 物业服务整体设想 40 一、服务管理理念 40 二、管理目标 41 三、管理原则及保证 41 四、管理服务重点 43 五、管理服务特色 44 第四节 前期物业服务介入工作计划 45 一、成立项目小组 45 二、早期接入的主要工作 45 三、进行物业交付前的实操性工作 46 四、按规范实施接管验收 47 第 二 章 组织结构与人员配置计划 48 第一节 组织架构及人员配备 48 一、 纪念馆 物业服务中心组织架构 48 二、运行机制 49 三 、管理制度说明 50 第二节 人员配备 51 一、人员配置的含义 51 二、人员配置原则 52 三、各人员配备情况 54 四、人员岗位分配表 57 五、人员配置明细 58 六、物业人员资质证书 62 第 三 节 岗位职责 62 一、物业经理岗位职责 62 二、环境维护人员岗位职责 64 三、安保部岗位职责 67 四、设备维修员岗位职责 69 五、财务人员岗位职责 69 第 四 节 人员培训 71 一、培训意义 71 二、培训目标 71 三、培训阶段及内容 72 四、培训计划 72 五、培训工作流程示意图 74 第 五 节 人员管理及考核 75 一、考核 75 二、人员管理 75 三、员工仪容仪表、着装及标志 77 第 三 章 项目管理制度 78 第一节 日常工作管理制度 78 第二节 员工管理制度 79 一、员工守则 79 二、工作制度 80 三、卫生规范 81 四、保密规定 82 五、人员管理 82 六、物品管理 83 七、奖惩办法 83 八、员工的解雇与辞职 84 第三节 员工薪酬福利制度 85 一、薪酬原则 85 二、发薪日期及方式 85 三、薪酬咨询 85 四、薪酬结构 86 五、员工薪酬等级 87 六、薪酬调整 88 七、特殊期间影响薪酬因素的给付计算 88 八、员工福利的构成 89 第四节 考勤管理制度 93 一、请销假 93 二、病假 93 三、事假 93 四、旷工 94 五、迟到、早退 94 六、签到签退 94 七、加班、调休 95 第五节 接待投诉制度 95 一、管理标准 95 二、处理投诉工作流程 95 三、投诉躲避 96 四、投诉受理 96 第 六 节 维修保养制度 97 一、工作要求 97 二、工作制度 97 三、消防器材、设备设施检查检修制度 97 第 七 节 项目部财务管理制度 98 一、财务管理模式及财务人员要求 98 二、会计核算管理 99 三、资金管理 99 四、财务预算管理 101 五、合同管理 101 六、收入、成本、费用 102 七、固定资产管理工作制度 102 八、会计核算工作制度 105 九、主要会计科目的核算 106 十、资产 106 十一、负债 109 十二、损益 110 十三、财务报告 112 第 八 节 物业管理员巡视监视制度 113 第 九 节 监控系统操作制度 114 一、监控室值班登记制度 114 二、监控系统使用管理制度 114 第十节 消防管理制度 115 一、消防安全检查制度 115 二、消防培训制度 116 三、灭火器管理规定 116 四、火灾处理制度 117 第 四 章 物资装备计划 118 第一节 物业 用房 118 一、物业管理用房 118 二、物业管理用房的配置要求 118 第二节 保洁设备及工具管理 119 一、拟投入的清洁设备 119 二、拟投入的清洁用品 119 三、拟投入的清洁药剂 121 四、常用清洁工具使用方法、标准和保养 121 五、保洁工具交接制度 127 六、保洁物品申购领用、使用制度 128 第三节 绿化设备管理 128 一、绿化设备投入及要求 128 二、绿化设备的使用与保养 130 第四节 保安工具管理 134 一、保安工具的配置 134 二、日常工具管理规定 136 三、安保物资装备使用规定 141 四、保安人员装备的保养 141 第五节 车辆管理制度 143 一、保洁清扫车管理 143 二、垃圾清运车管理 145 三、巡逻车管理制度 147 第六节 工作服管理规定 150 一、统一着装 150 二、工作服申请 151 三、工作服管理 151 四、工作服的定制及领用 151 五、工作服的发放标准及使用期限 151 六、着装的要求 152 七、着装的检查与考核 152 八、特殊情况 153 第五章 环境卫生管理方案 154 第一节 保洁范围及服务特点分析 154 一、保洁服务范围 154 二、保洁服务定位及目标 154 三、保洁服务特点分析 155 第二节 纪念馆保洁方案及规程 156 一、馆内公共区域 156 二、楼外公共区域 167 三、常用工具使用规范 175 四、消毒操作规程 176 第三节 环境消杀方案 179 一、 灭蚊、蝇、蟑螂工作 179 二、 灭鼠工作 180 三、 消杀工作的管理与检查 181 四 、消杀工作注意事项 182 第 四 节 垃圾清运作业方案 183 一、生活垃圾分类标准 183 二、垃圾收集方式 183 三、垃圾转运的运输质量要求 184 四、垃圾收集点的设置 185 五、工艺流程 186 六、人员安排及配置 186 七、生活垃圾运输作业 187 八、垃圾清运管理制度 189 第五节 保洁工作流程图 191 一、室内保洁流程图 191 二、外场保洁流程图 192 三、灭四害用药作业流程图 193 四、垃圾清运工作业流程图 194 第六节 外墙清洗服务方案 195 一、外墙清洗的方式 195 二、外墙清洗的条件 195 三、安全操作规程 196 四、清洗设备、工具材料及药剂 197 五、清洗操作程序 198 六、外墙清洗标准 198 七、安全管理 198 八、注意事项 199 第七节 疫情防控 卫生消毒方案 199 一、领导机构小组（监督人员） 199 二、个人卫生 200 三、环境清洁卫生 200 四、日常消毒 201 五、随时（应急）消毒 202 六、常见消毒剂及配制 202 七、注意事项 203 第 八 节 冬季除雪防滑方案 203 一、目的 203 二、各岗位责任分工 204 三、扫雪铲冰防滑主要工具 204 四、扫雪程序 204 五、后续工作 205 六、具体要求 206 第六章 绿化养护方案 207 第一节 绿化养护工作规程和标准 207 一、绿化养护及技术措施 207 二、绿化日常养护方法和要求标准 207 三、病虫害识别与防治作业规程 222 第二节 绿化养护工作控制规程 226 一、绿化养护作业检查标准 226 二、项目部绿化管理考评标准 227 三、植物绿化保护措施 228 四、绿化标识与档案管理 229 第 三 节 绿化管理质量标准和检查 229 一、绿化养护管理的标准与要求 229 二、服务质量检查及考评办法 230 第 四 节 绿化灾害预防及处理措施 238 一、旱灾及预防 238 二、水灾及预防 238 三、风灾及预防 239 四、滑坡及预防 240 五、冻害及预防 240 第七章 安保及监控管理方案 242 第一节 纪念馆 安全保卫管理制度 242 一、安保管理制度 242 二、安全员岗位管理规定 242 三、保安岗位交接班管理规定 243 四、巡逻员岗位管理规定 244 第二节 安保人员设备配置及要求 245 一、安保人员配备 245 二、设备配置 245 三、人员基本要求 245 四、安全保卫相关要求 246 五、保安人员的培训 247 第三节 安保工作服务方案 248 一、行为规范 248 二、考勤、请假制度 250 三、交接班制度 251 四、对讲机监控设备管理制度 252 五、例会制度 253 六、消防工作管理 253 七、车辆、行人的交通秩序维护 253 八、纪念馆展厅管理 254 第四节 安保巡逻工作实施方案 255 一、巡逻工作目标 255 二、巡逻组织设置 255 三、巡逻方式、内容及重点 255 四、巡逻路线及时间安排 257 五、巡逻要求 258 六、巡逻监督管理及处罚措施 259 第五节 纪念馆监控管理方案 260 一、监控室岗位职责 260 二、监控中心管理办法 261 第六节 保安工作内部监督检查及日常考核 270 一、保安工作的内部监督检查措施 270 二、保安工作的日常考核 271 第 八 章 纪念馆 消防管理方案 274 第一节 消防管理方案 274 一、健全机构 274 二、消防制度 274 三、宣传工作 275 四、灭火基本程序 276 第二节 消防器材管理标准作业规程 277 一、目的 277 二、适用范围 277 三、职责 277 四、程序要点 277 五、记录 283 第三节 消防管理规程 283 一、目的 283 二、适用范围 283 三、职责 283 四、工作流程 284 第四节 消防安全防范管理方案 294 一、消防原则 294 二、消防安全防范的关键工作 294 三、岗位职责 295 第五节 消防安全三级检查制度 297 一、一级检查由公司消防领导小组实施 297 二、二级检查由各部门组织实施 297 三、三级检查由班组组织实施 298 第九章 设备运行维护方案 300 第一节 设备设施服务标准 300 一、设备设施服务管理标准 300 二、设备综合管理规程 302 第二节 设备服务作业规程及服务方案 303 一、设备设施运营维护 303 二、维护维修服务注意事项 308 三、设备设施管理运作模式 309 第三节 物业智能化系统 管理方案 312 一、人员配备 312 二、材料储备 312 三、运行管理 312 四、定期维护 313 五、故障维修 314 第十章 会议服务及讲解服务方案 315 第一节 会议服务工作流程 315 一、了解会议要求 315 二、布置会场 315 三、会前准备开水与室温灯光调控 319 四、会中服务 319 五、会后服务 321 第二节 会议服务人员配置及岗位职责 322 一、人员配备 322 二、岗位职责 323 三、管理要求 324 四、会务人员选聘 324 五、会务人员培训 324 第三节 会议服务管理规定 325 一、会议服务要求 325 二、会议室管理规定 326 三、服务规范 327 四、会务人员仪容仪表规定 330 五、会务人员举止规定 330 第四节 纪念馆讲解服务 331 一、讲解服务工作流程 331 二、重要接待讲解服务流程 332 三、讲解员服务规范 332 四、讲解技巧的使用 333 第十 一 章 停车场管理方案 335 第一节 停车管理服务要求 335 一、停车场管理标准 335 二、停车场服务标准 336 三 、泊车管理规范 337 第 二 节 停车场岗位操作规程 338 一、停车场员工岗位职责 338 二、车辆进 出 管理 340 三 、巡逻检查和情况处理 340 四 、停车场员工管理 341 第十 二 章 节假日及大型活动保障方案 344 第 一 节 高峰期应急疏散管理 344 第 二 节 人员疏导分流方案 346 一、加强组织领导 346 二、全面落实责任 346 三、强化监督检查 347 四、加强舆论宣传 347 五、建立健全安全保卫措施 347 六、及时报告 348 第 三 节 高峰期游客安全处置方案 348 一、目的 348 二、范围 348 三、组织机构及工作职责 349 四、管理措施 352 五、工作要求 353 第 四 节 纪念馆 节假日增加保洁人员实施方案 354 一、工作原则 354 二、人员安排 354 三、人员管理 355 四、人员安全 356 第 五 节 节假日及大型活动期间绿化养护方案 356 第 六 节 节假日及大型活动期间安保方案 357 第十三章 服务质量管理方案及保障体系 359 第一节 物业整体质量目标管理方案 359 一、目的 359 二、适用范围 359 三、质量目标分解及管理方案 359 四、统计 364 第二节 服务承诺及质量保证措施 364 一、服务承诺 364 二、质量保证措施 365 第十四章 应急预案 381 第一节 处理突发事件的原则和方法 381 一、突发应急预案处理范围 381 二、突发事件处理原则 381 三、突发事件处理方法 382 第二节 物业管理应急预案组织架构 383 一、建立危机管理预警系统 383 二、架构说明及应急措施、装备 386 第三节 日常管理服务突发事件处理预案 387 一、物业发生疫情的防治预案 387 二、防台风、雨汛应急处理预案 393 三、意外伤亡应急预案 395 四、紧急救护预案 396 第四节 安全突发事件应急处理预案 399 一、火灾事故紧急处理预案 399 二、爆炸、恐吓应急事件处理预案 407 三、发生自杀或企图自杀事故的处理程序 409 四、对散发反动传单、宣传品的事件处理预案 410 五、静坐、示威事件的处理预案 410 六 、拾到遗失物品的处理预案 411 七 、对醉酒滋事或精神病人的处理预案 411 八 、纠纷的应急处理预案 412 九 、高空坠物应急预案 412 十 、突发事件处理流程 414 十一 、发生水浸事故的处理预案 414 十二 、电梯故障应急处理预案 417 第 五 节 清洁卫生突发事件应急处理预案 419 一、客户 打碎 物品后的应急处理 419 二、客户呕吐后的应急处理 419 三、污雨水井、管道、化粪池堵塞的应急处理 419 四、台风影响环境卫生的应急处理 420 五、梅雨天气应急处理 420 六、在公共场所发现反动标语的处理 421 第 六 节 物业管理应急预案相关记录 421 第十 五 章 档案建立与管理 423 第一节 物业服务档案的建立与管理方案 423 一、档案资料的归档管理 423 二、档案资料的保管 426 三、档案资料借阅和复制管理 427 四、电脑化的管理 429 五、档案鉴定和销毁 430 六、档案管理人员的岗位责任制 431 第二节 物业档案资料的分类 432 第三节 物业档案管理制度 442 第十 六 章 推进物业智能化管理 444 第一节 智能化物业服务管理工作的概念 444 一、“智能化”的必要性 444 二、智能化物业管理的概念和目的 444 第二节 智能化服务规划方案 445 一、规划原则 445 二、系统特点介绍 445 第三节 加强节能管理建设 446 一、推动节能工作深入持久展开 446 二、节能的具体措施 447 第四节 节能产品优先采购 451 温馨提示： 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。 说 明 一、如招标文件评分标准要求“ 物业服务整体设想 ”详情可见本文第一章。 二、如招标文件评分标准要求“ 组织结构与人员配置计划 ”详情可见本文第 二 章。 三、如招标文件评分标准要求“ 项目管理制度 ”详情可见本文第 三 章。 四、如招标文件评分标准要求“ 物质装备计划 ”详情可见本文第 四 章。 五、如招标文件评分标准要求“ 环境卫生管理方案 ”详情可见本文第 五 章。 六 、如招标文件评分标准要求“ 绿化养护方案 ”详情可见本文第 六 章。 七 、如招标文件评分标准要求“ 安保及监控管理方案 ”详情可见第 七 章。 八 、如招标文件评分标准要求“ 纪念馆消防管理方案 ”详情可见本文第 八 章。 九 、如招标文件评分标准要求“ 设备运行维护方案 ”详情可见本文第 九 章。 十、如招标文件评分标准要求“ 会议 服务及讲解服务 方案”详情可见本文第十章。 十 一 、如招标文件评分标准要求“ 停车场管理方案 ”详情可见本文第 十 一 章。 十 二 、如招标文件评分标准要求“ 节假日及大型活动保障方案 ”详情可见本文第 十 二 章。 十 三 、如招标文件评分标准要求“ 服务质量管理方案及保障体系 ”详情可见本文第 十 三 章。 十 四 、如招标文件评分标准要求“ 应急预案 ”详情可见本文第十 四 章。 十 五 、如招标文件评分标准要求“ 档案建立与管理 ”详情可见本文第十 五 章。 十 六 、如招标文件评分标准要求“ 推进物业智能化管理 ”详情可见本文第十 六 章。 编制依据 一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。 二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。 三、 依照有关主要法律、法规： （一）《中华人民共和国政府采购法》 ； （二）《物业管理条例》 （三） 其他法律法规。 四 、行业规范、标准 （以下内容根据招标文件及项目实际情况进行修改） 第一章 物业整体服务设想 第一节 行业背景 一、物业管理的定义 （一） 物业管理是指 客户 对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对 客户 共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定， 客户 可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业 或者其他 管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 （二） 狭义的物业管理是指 客户 委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。 （三） 广义的物业管理应当包括 客户 共同管理的过程，和委托物业服务企业 或者其他 管理人进行的管理过程。 二、物业服务的特点 （一）服务性 提供劳务服务，物业管理从产业划分上 属于 第三产业。其管理的对象是物，服务的对象是人，寓管理与服务之中，管理本身就是一种服务，为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理的宗旨，也是物业管理行业赖以存在的根本，服务是物业管理最本质的特性。单个 服务对象 不能对物业管理服务企业、服务项目、服务标准 做出 选择，物业管理企业也不能 因为 个别 单位 欠费、违规， 就 针 对性地终止 服务，即双方都难以对服务进程进行控制。加 之物业管理服务的长期性和综合性，容易使 双方产生、扩散、积累矛盾。这也是现在众多物业区域使用人与物业管理企业经常发生纠纷的原因之一。 （二）经营性 提供有偿服务从事物业管理的是独立核算、自负盈亏、自我生存、自我发展的经营服务性企业，其从事一切活动必然要考虑经济收益 ，否则便无法生存发展。其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经营是物业管理的属性之一。各 种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费来源，为物业管理企业的生存发展和物业管理的良性循环起到了保障作用。 （三）专业性 随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一个专业分工成为必然。物业管理的专业性包含三层含义： 1.一是指有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动型转向了专业型。 2.二是指有专业的人员配备，如机电维修、治安、消防、清洁、绿化等均有相应的专业人员负责。 3.三是指有专门的管理工具和设备。 4.除此之外，物业管理的保安、清洁、绿化等工作交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业管理专业性的一种体现。专业分工越细，物业管理的社会化程度就越高，这是物业管理的发展方向。 （四）受聘、受托性 物业管理权 来自 物业的财产权。由于现代物业建造档次高、体系完整、产权分散，使得产权人各自 高效地管理 自己的物业变得不可能，所以一般是将所有权与管理权分离，由开发商以合同或协议方式聘用或委托专业物业管理企业行使管理权，对其提出明确的要求，给以相应的报酬，也进行一定的监督。 （五）规范性 成立、接管、管理的规范性物业管理的规范性主要有三层含义： 1.一是物业管理企业要根据国家有关政策法规，到工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营。 2.二是物业管理公司应通过规范的程序接管物业，即通过契约形 式获得 业主单位 或开发商的正式 聘用。 3.三是物业管理企业须依照专业法规、条例、标准和一定的规范、规程进行专业管理，并需接受 行业 组织和政府主管部门的监督检查。 4.总之，规范有序是物业管理高效运作发展的重要前提，也是服务业发展的共性。 （六）统一性和综合性 物业、设施系统化，物业产权多元化，多头管理易生的弊端等，都强烈要求有一个统一的机构对物业的各种管理项目进行统一严格的管理。企业化、社会化、专业化的物业管理模式将有关物业的各种管理服务工作（如清洁、绿化、保安、维修等）汇集起来统一办理，正好呼应了这一要求。在这种情况下，各产权、使用人只需面对一家物业管理企业，就可办理所有围绕物业服务需求的日常事宜，而不必分别面对各个不同的部门。因此，物业管理的服务性质具有明显的综合性。 （七）中介性 物业管理的宗旨就是提供尽善尽美的各种服务 ，满足 业主单位 使用人的生活、工作等要求。但是，物业管理 公司自身能提供的服务不可能也不必要包罗万 象，因此，所以代 替业主单位 与社会联系、寻求社会的支持、服 务与交换便成了物业公司的一项经常性的工作，如代聘专业公司、代租房屋、代理求职、代请家教、代找钟点工等，都体现了物业管理中介性的一面。 三、物业管理服务的重要性 随着城市建设的发展，各种住宅、商业、办公大楼、标准工业厂房以及住宅日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、 物业服务 、修缮的问题 ， 历代保存下来的原有老房屋也存在着定期 物业服务 修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式， 早已 显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 （一）从国内外的实践证明，物业管理的作用有： 物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥单位物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。 二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、实施质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响 业主单位 工作（写字楼）与生产经营（商用与工业物业）的正常进行。 （二）推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。有些单位管理得比 较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里，安居乐业。但有很多单位因管理不善，乱搭乱建，环境乱七八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管 理体制的关系，很多单位至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个单位或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管。有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。 （三）物业管理能创造 为 一个安全、舒适、文明、和谐 的生活与工作的环 境。 物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作。掌握单位的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能。把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足 人们 要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖。及时检修泵房、变电所，保证供水、供电。及时检修煤气管道，保证安全供气。及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向 业主单位交代 清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。迁入或迁出时，要进行清点。物业售租后服务或物业管理，不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运行及延长使用寿命，而且可以为物业中生活与工作的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的设施，有助于工作效率的提高。称心如意的住宅环境，有助于人际关系的调适。住宅社会学研究表明，良好的环境，不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进身心健康，乃至小孩的学习成绩。这一切，是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。 （四）物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、环境绿化、水电等，每个产业人或租住人只需面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫。向专业保安公司雇聘保安人员。将环境绿化承包给专业绿化队，只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业的收费通知单连同租金按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。完善的物业管理，对物业整个使用周期内的综合管理与服务按合同承包经营。其管理与服务项目可谓丰富、充实、多样、周到，一般包括下列内容： 1.房屋及基础设施、公共设施的管理。含房屋维护与修理、电梯设备维护与开启。园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。 2.地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地。 3.综合服务。含治安—防盗、防火与消防、值勤、照看停车。环卫—维护区容、区貌，所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等。生活服务，含家务劳动、代送 献血者 去单位、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话，宣传合理使用房屋与设备的知识，不准污染环境（发出噪音、垃圾乱倒）、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入、不准在中小学、 纪念馆 、医疗所门前设摊摆点叫卖等。 4.组织有益的社区康乐活动等。这种管理方式大大提高了城市管理的社会化和专业化