某部营区物业服务投标技术方案794页（2024年修订版）.docx

正本 军队服务类项目竞争性谈判 投标文件 目录 第一章 整体服务方案 16 第一节 项目概况 18 第一条 基本情况 19 第二条 服务内容 20 第三条 家属区物业服务人员配备及办公室设置情况 21 第四条 项目服务特点分析及管理思路 36 第五条 管理难点及对应解决措施 44 第六条 合理化建议 50 第二节 管理理念 55 第一条 我们的优势 55 第二条 指导思想 70 第三条 总体原则 77 第四条 服务理念 80 第五条 服务定位 83 第六条 服务体系 84 第七条 方式方法 87 第三节 服务目标 89 第一条 总体目标 90 第二条 目标承诺 92 第三条 目标承诺所采取的措施 111 第四节 组织架构 115 第一条 组织架构设置 116 第二条 项目组织管理 122 第三条 人员管理 133 第五节 平稳过渡计划和实施措施 142 第一条 项目前期策划工作计划 142 第二条 平稳交接实施措施 146 第六节 安全环保管理措施 155 第一条 建立健全安全管理组织机构 155 第二条 安全保障措施 156 第三条 设施设备的安全保护措施 159 第四条 安全管理制度 161 第五条 安全问题的解决办法 163 第六条 保洁服务安全防范措施 166 第七条 保洁服务安全风险管控措施 169 第八条 保洁过程中的环境保护控制措施 175 第二章 服务质量监管 178 第一节 内部质量保证与控制体系 178 第一条 物业服务“三位一体”品质监督体系 178 第二条 严格遵守三体系认证要求 179 第三条 管理监督运行机制 180 第四条 规范的物业服务提升机制 182 第五条 内部质量监管实施方案 188 第六条 品质部内审员日常工作抽检标准作业规程 189 第七条 不合格纠正、预防标准作业规程 192 第二节 内部质量监管制度 198 第一条 内部质量监控管理办法 198 第二条 质量检查管理规定 206 第三条 服务质量考核评比办法 221 第三节 涉密管理及员工政审 228 第一条 保密管理体系与措施 228 第二条 物业保密制度 240 第三条 物业管理投标保密承诺书 254 第四条 员工背景调查管理 254 第五条 新员工入职审查管理制度 260 第三章 信息反馈机制 265 第一节 信息反馈及处理机制流程 265 第二节 物业服务反馈机制的建立 267 第三节 物业管理服务投诉处理规范 268 第一条 基本要求 268 第二条 工作内容及要求 269 第四节 物业服务满意度调查作业规程 281 第五节 内部信息反馈制度 286 第一条 合理化建议及员工投诉管理制度 286 第二条 员工满意度调查管理制度 295 第三条 员工离职面谈管理办法 302 第四章 人员培训与激励机制 307 第一节 培训目的 307 第二节 培训内容 307 第一条 基本素质的培训 307 第二条 政治思想素质 307 第三条 职业道德素质 308 第四条 作风建设 308 第五条 业务培训 309 第六条 全员参与培训内容 310 第七条 保洁、绿化类人员个性化培训内容 321 第八条 安全类人员个性化培训内容 325 第九条 客户服务类人员个性化培训内容 335 第十条 项目人员个性化培训内容 341 第三节 培训计划 348 第一条 进驻前岗前培训计划 349 第二条 进驻后定期培训计划 359 第四节 激励机制措施 364 第一条 激励机制体系 364 第二条 项目激励措施 369 第三条 绩效考核管理制度 373 第四条 奖惩管理制度 397 第五章 保洁管理 443 第一节 保洁工作计划及流程图 443 第一条 楼宇保洁计划及流程图 443 第二条 外围保洁计划及流程图 443 第三条 垃圾清运作业计划及流程图 443 第二节 保洁质量标准及频次 445 第一条 日常保洁 445 第二条 外围保洁 447 第三条 总坪保洁 451 第四条 楼道保洁 454 第五条 洗手间保洁 456 第六条 电梯保洁 458 第七条 垃圾中转站清洁 459 第八条 停车场保洁 460 第九条 景观池保洁 461 第十条 其他部位保洁 462 第三节 保洁作业规范 464 第一条 楼道保洁作业规范 464 第二条 地下室、天台、转换层保洁作业规范 467 第三条 房屋天面、雨篷保洁作业规范 469 第四条 值班室、岗亭保洁作业规范 470 第五条 大堂保洁作业规范 471 第六条 公用卫生间保洁作业规范 474 第七条 楼层通道地面保洁作业规范 475 第八条 不锈钢保洁作业规范 476 第九条 玻璃门、窗、幕墙保洁作业规范 478 第十条 灯具保洁作业规范 479 第十一条 自行车房保洁作业规范 480 第十二条 公共场地和马路保洁作业规范 482 第十三条 绿地保洁作业规范 483 第十四条 游乐场保洁作业规范 483 第十五条 停车场保洁作业规范 485 第十六条 雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌保洁作业规范 486 第十七条 室外地面保洁作业规范 487 第十八条 吊篮清洗外墙保洁作业规范 489 第十九条 吊板清洗外墙保洁作业规范 493 第二十条 四害消杀作业规范 496 防制、物理防制、生物防制等综合性防治措施，把四害密度 497 第四节 垃圾清运专项方案 510 第一条 生活垃圾及绿化垃圾 510 第二条 垃圾池(箱)保洁作业规范 511 第三条 垃圾中转站保洁作业规范 512 第四条 工作要求 513 第五条 质量要求 515 第六条 垃圾清运工岗前检查及注意事项 515 第七条 安全注意事项 517 第八条 垃圾清运车辆维护与保养 518 第九条 清运车驾驶员工作要求 519 第十条 突发任务情况 520 第五节 抽污服务专项方案 522 第一条 地下雨、污水管井疏通 522 第二条 化粪池抽污作业 524 第三条 喷水池保洁作业 525 第四条 散水坡和排水沟保洁作业 526 第六节 保洁应急预案 527 第一条 发生火灾后保洁应急处理 528 第二条 污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理 528 第三条 装修期应急处理 530 第四条 梅雨天气 530 第五条 暴风雨天气 531 第六条 楼层内发生水管爆裂事故 531 第七节 保洁工具、设备及物耗 532 第六章 绿化养护 541 第一节 绿化养护实施月历 541 第一条 乔木养护月历 541 第二条 灌木的养护月历 543 第三条 草坪养护管理月历 545 第四条 花卉管理月历 547 第五条 绿地日常管理 548 第二节 绿化工人员与培训管理 549 第一条 仪容仪表 549 第二条 职员行为规范 550 第三条 考勤制度 552 第四条 绿化工作职责 553 第五条 岗位培训管理 555 第六条 内部质量监督检查措施 560 第七条 甲方考核评分 567 第三节 绿化管养实施规程 572 第一条 修剪实施规程 572 第二条 灌水排涝实施规程 587 第三条 中耕除草实施规程 599 第四条 施肥及土壤改良实施规程 603 第五条 病虫害防治实施规程 609 第六条 防护实施规程 616 第四节 机具使用及安全管理 624 第一条 绿化保养工具、设备 624 第二条 剪草机 627 第三条 绿篱机 629 第四条 割灌机 631 第五条 打药车 632 第六条 树上作业 635 第七条 安全保障措施 638 第八条 文明施工制度和措施 639 第五节 节假日及大型活动期间绿化方案 640 第六节 绿化灾害预防及处理措施 641 第一条 旱灾及预防 641 第二条 水灾及预防 641 第三条 风灾及预防 642 第四条 滑坡及预防 643 第五条 冻害及预防 644 第六条 防汛防台风预案 645 第七章 水电维修、养护和管理 646 第一节 水电维修、养护和管理目标 646 第二节 设施设备维护原则 647 第三节 日常和定期维修养护计划、标准细则 648 第四节 维护和管理实施措施 664 第五节 水电维护管理实施规范 669 第一条 水电报修操作流程 669 第二条 维修电工操作规程 669 第三条 用电线路维修维护 671 第四条 供水管线维护 672 第六节 采暖供热系统保养维修实施 673 第一条 采暖供热系统保养维修规程 673 第二条 自动软水器使用操作及保养规程 677 第三条 热交换站工作流程 680 第四条 暖气试压管理规定 682 第五条 业主户内暖气不热操作规程 684 第六条 供暖过程中出现漏水问题解决办法 688 第七节 档案服务思路与目标 690 第八节 档案管理的原则 691 第九节 档案管理思路 691 第十节 档案建立程序及建档内容 693 第十一节 档案管理责任图 693 第十二节 档案管理运作流程图 694 第十三节 档案的建立 695 第十四节 档案管理措施 696 第十五节 需要建档的内容 698 第八章 突发事件应急预案 705 第一节 突发事件应急处置程序 706 第一条 突发应急预案处理范围 706 第二条 突发事件处理原则 707 第三条 突发事件处理方法 708 第四条 应急预案组织管理 709 第二节 具体措施 710 第三节 注意事项 713 第一条 佩戴个人防护器具方面注意事项 715 第二条 使用抢险救援器材方面的注意事项 716 第三条 采取救援对策或措施防面的注意事项 716 第四条 现场自救和互救的注意事项 716 第五条 现场应急处置能力确认和人员安全防护等事项 717 第六条 应急救援结束后的注意事项 717 第七条 受伤人员安排注意事项 717 第八条 其他需要特别警示的事项 718 第四节 相关记录 718 第五节 应急预案 724 第一条 日常管理服务突发事件处理预案 724 第二条 安全突发事件应急处理预案 744 第三条 设备故障应急处理预案 774 第四条 清洁卫生突发事件应急预案 788 第九章 主要物业管理人员承诺 793 整体服务方案 为了编写出有针对性的某部2024年物业服务项目物业管理方案，我们在收到项目竞争性谈判文件后立即成立投标工作小组，组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，组织管理人员、工程师到项目现场踏勘，以掌握翔实的第一手资料。在此基础上，精心策划制定出了多种方案，并以科学严谨的态度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、筛选和可行性论证。对某部2024年物业服务项目竞争性谈判的物业管理投标工作表现出高度重视和负责。 站在项目采购机构某部和家属区住户的角度，我们确定了某部2024年物业服务项目物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在某部2024年物业服务项目中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观。我们的总体目标承诺是在正式接管服务规范符合物业管理行业 规范要求，实施IS09000质量管理体系，对服务过程进行有效的控制。 我们有足够的实力和信心实现自己的诺言。我公司率先推行企事单位及政府大院后勤的社会化、专业化、企业化、规范化的管理模式，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工。在公司领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断突破，整体实力不断加强，行业地位日益提高，我们努力塑造的“真诚服务大家”的优秀品牌与企业形象，得到了广泛的甲方认同和好评，为参与市场竞争和发展，奠定了坚实的基础。我们深知自己肩负的重任，我们正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，一俟中标，我们将派出精明强干的管理队伍，运用我们的才智和精益求精的管理技巧，让某部2024年家属区物业服务以及**营区看管服务真正成为优质项目。 项目概况 ★(一)服务期限及地点1.服务地点：***市***区 2.服务周期：签订合同后一年。具体服务周期须满足项目的实际需要。 ★(二)保密要求 投标人应保证使用方在服务期内，不受第三方侵权指控。同时，投标人不得向第三方泄露招标人提供的技术文件、制度规定、服务地点等资料。 ★(三)付款及结算方式 采取每季度结算的方式进行支付 基本情况 院家属区占地***亩，需保障住宅及配套用房**栋*****平方米；道路营区内道路和硬化停车场，约15000平方米；配电室及配套设施1个、水泵房及配套设施1个、化粪池10个，污水井25个。绿化范围：家属区物业服务范围内所有树木、草坪修剪养护(树木约200棵，绿地约13109平方 米)。 **营区区占地***亩，总建筑面积500平方米。主要负责营院看护，土地不被蚕食侵占。 说明：家属区老修理所宿舍、**个**库房、***库房、食堂、汽修间、械修间、住院部、门诊楼，车炮库等**栋建筑内部，由***定期负责清扫；家属区其余区域由物业负责清扫。 服务内容 家属区物业服务(家属院维修、保洁、生活垃圾清运、绿化等服务)以及**营区看管。 (1)卫生保洁，负责室外公共区域(主干道、支路、停车场、家属楼外墙等)卫生保洁、灭虫和消毒，楼梯间和楼道保洁，下水管道清理。 (2)垃圾清运，负责家属院内生活垃圾(含厨余垃圾)清运、沉淀池等清运，实施生活垃圾分类，落实卫生防疫。 (3)设施维修，负责家属区公共部位(示意图服务范围内，示意图供应商需在现场勘查时现场查看)设施设备维护、家属区入户维修服务(人工服务不含维修材料，所有材 料由甲方提供)。物业管理区域内的公用营房的共用部位、 共用设施设备日常维修，配件单品价格300元以下(含300 元整)由乙方承担，300元以上甲方提供材料乙方负责维修。 (4)供暖协助：供暖季开始前协助各院供暖锅炉试运行，以及试运行期间供暖管道及入户管道维修工作。 (5)抽污服务：楼前楼后污水井、沉淀池及化粪池抽污工作。 (6)绿化服务：家属区物业服务范围内所有树木、草 坪修剪养护(树木约200棵，草坪约13109平方米。 (7)营门看管服务：负责营门的看护管理，要求24小时有人在位。 说明： (1)除划分到招标人自行负责的清理区域外，其余区域(示意图服务范围内)由物业负责清扫。 (2)垃圾桶，卫生清扫工具，维修工具由乙方自行保障。 家属区物业服务人员配备及办公室设置情况 需指派1名项目负责人，家属院营区、**营区需保持2名保安人员全时值守，维修需求1小时内需有维修工到场响 应。所有工作人员必须提供健康证上岗，服务期间工程维修 (入户维修及公共设施维修)耗材由招标人提供，保洁耗材由中标单位自行准备。 1、项目负责人 项目负责人，具备一定管理能力，提供社保证明材料， 且目前未担任其他物业管理项目的项目负责人并出具承诺书。 工作内容包含： 1)负责物业项目部的全面管理工作，包括工程维修、设备保养与运行、客户服务、环境保洁等管理工作； 2)做好领导、部门间的协调沟通工作，上情下达，下情上达，维护良好的行政秩序； 3)认真学习研究业务范围内的法规政策和企业制度，负责指导本项目的人事管理、培训、档案工作； 4)经常巡视管理各处岗位的工作情况，检查服务质量、环境相关的工作内容，及时发现和解决问题； 5)督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况； 6)项目负责人需常驻项目现场。 2、工程设备设施维护人员 工程部维修人员：人员需具备高中以上学历其中技术维修电工需具备中级以上资质、水暖工需持有相关从业证书。 工作内容包含： 1)对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行； 2)负责供配电设备、水泵等机电设备的正常运行，发现隐患及时处理； 3)负责小区内雨、污水管道的疏通清理工作； 4)负责对给排水系统的检查、维护保养工作，做好配电室、水泵房日常保养工作； 5)及时处理业主报修； 6)履行24小时应急抢修职责。 3、保洁人员(需提供人员为正规招收、招聘来源情况证明材料) 保洁员工作内容包含： 1)准时到岗，每天清扫分区道路、楼宇间硬化部分及 主次干道两次，清扫楼道内卫生1次，保证工作时间段路面及楼道内部整洁。 2)垃圾按照***市要求分类，并随时清理，倒置垃圾集中点。 3)熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。 4)维护小区清洁卫生。 5)完成招标人交付的其它临时性工作(仅包括家属区)。4.绿化人员 绿化员工作内容包含： 1)根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。 2)根据植物虫害情况进行打药。 3)家属区物业服务范围内所有树木、草坪修剪养护。 4)绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物处理。 责任区分。绿化养护所需机械、设备、工具、药品、油料等一切与绿化有关的材料均由投标方承担，绿化维护产生的水、电费由招标方承担。因绿化养护不及时导致树木、绿 植枯病死，由绿化维护单位无偿进行补植。 5、办公及管理(办公场所和住宿场所由招标人提供， 服务期间产生的水、电、气、暖费用按标准由投标人向招标人支付，物业工作人员伙食自理，办公设备由投标人自行准备，物业服务固定设施由投标人自行保障) 6、严格承接查验。 物业服务企业进驻前，房地产使用管理单位应采取自行或委托专业机构的方式，组织物业服务企业等相关方开展承接查验，确认营房及设施设备数质量状况，对发现问题，区分责任主体和整改界面，形成承接查验报告并签字确认。 附件：物业服务标准要求1.综合管理服务标准 序 号 内容 服务标准 1 服务中 心设置 小区内设置专门的服务中心办公机构，办公设施 设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段 进行科学管理，办公场所整洁有序。 2 管理服 务 人员要 求 (1)管理人员、专业操作人员按照国家有关规 定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 (2)管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为 规范，服务主动、热情。 序 号 内容 服务标准 3 服务时 间 周一至周日在服务中心进行业务接待，并提供服 务，每天接待时间不少于8小时。 4 日常管 理与服 务 (1)服务规范应符合物业管理行业规范要求， 物业服务企业实施IS09000质量管理体系，对服 务过程进行控制。 (2)设有服务接待中心，公示24小时服务电 话。急修半小时内，有完整的报修、维修和回访 记录。 (3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处 理。 (4)签订规范的物业服务合同，双方权利义务 关系明确。 (5)按照住宅装修管理规约要求，建立住宅装 修管理制度。装修前审核业主的装修方案，告知 注意事项。装修中每2天不少于1次巡查，发现 损害公共利益的及时劝阻并报告有关主管部门。 (6)按有关规定和合同约定公布物业服务资金 的收支情况或物业经营性收支情况。 (7)有完善的物业管理方案，质量管理、财务 管理、档案管理等制度健全。 序 号 内容 服务标准 (8)制定物业管理与物业服务工作计划，并组 织实施。 (9)每季度至少1次征询业主对物业服务的意 见，满意率80%以上，对合理的意见与建议及时 整改。 (10)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收 费项目和标准。 (11)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途 的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管 部门。 (12)主出入口设有小区平面示意图，主要路口 设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共 配套设施、场地有明显标志。 (13)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用 设施设备进行认真查验，签订物业管理交接验收 协议，验收手续齐全。 2.公共区域清洁卫生服务标准 项 目 序 号 内容 服务标准 项 目 序 号 内容 服务标准 保 洁 1 地面 每日清扫、每周拖洗一次； 2 扶手、开关 盒 、 表 箱 盖 、 单 元 门、信报箱 扶手、信报箱、2米以下单元门、开 关盒、表箱盖每日擦抹一次，2米以 上单元门、开关盒、表箱盖每周清 洁一次。 3 天花板、公 共灯具 每月除尘一次。 4 楼道玻璃 每季度清洁一次。 5 天台、屋顶 雨季前清洁一次。 6 垃圾收集 按单元、按幢设置垃圾收集点，每 日清理二次，收集点周围地面无散 落垃圾、无污迹、无异味。 7 垃圾清运 每天将院内垃圾(含厨余垃圾)清 运至***市垃圾消纳点， (垃圾测算 量：每天20-30桶。 7 道路地面、 绿地、明沟 道路地面、绿地每日清扫二次，并 巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、 无卫生死角；明沟每周清扫一次。 8 宣传栏、小 品等 每半月清洁一次，高杆路灯2米以 上部分每月清洁一次。 9 垃圾桶 垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬 天隔天冲洗一次。 项 目 序 号 内容 服务标准 10 果皮箱、垃 圾桶 合理设置。每日清理二次，擦拭一 次，箱(桶)无满溢、无异味、无 污迹。 11 消毒灭害 每季对窨井、明沟、垃圾池喷洒药 水一次(6、7、8、9月每月喷洒一 次),每年灭鼠三次。 3.共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务标准 序 号 内容 服务标准 1 门窗 每天巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、 门窗配件完好， 门、窗开闭灵活并无异常 声响。 2 楼内墙面、顶 面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平 整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范 围的，及时组织修复。 3 路灯、楼道灯 完好率不低于95%。 4 雨、污水管道 共用雨、污水管道(含入户主管道)每季 度疏通一次，雨、污水井每月检查一次， 并视检查情况及时清掏。 5 化粪池 每月检查一次，每月清掏一次，发现异常 及时清掏。 序 号 内容 服务标准 6 围墙 每月巡查一次，发现异常及时向甲方报 告。 7 道 路 、 场地等 每周对道路路面、侧石、井盖等巡查二 次，发现损坏，属小修范围的，及时组织 修复。 8 安全标识等 对危险隐患部位设置安全防范警示标识， 并在主要通道设置安全疏散指示和事故照 明设施，每半月检查一次，保证标识清晰 完整，设施正常运行。 9 排水系统 污水处理系统正常运行，周边基本无异味 和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放 符合环保要求。 10 消防系统 1.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种 配件完好。 2.每季度检查一次消防水带、阀杆处加注 润滑油并作一次放水检查； 3.每月检查一次灭火器，及时更新或充 压。 11 入户维修 对公寓房内公共部分(不含住户自行装修 部分)进行维修，对入户下水管道进行疏 通 12 公共部分维修 对楼道及庭院内灯、纱窗进行维修更换， 楼道上、下水水管、电表箱、管井、暖气 序 号 内容 服务标准 管道进行维修。 13 绿化维护 对家属区物业服务范围内所有树木、草坪 进行定期修剪养护，确保干净平整无大面 积死亡。 项目服务特点分析及管理思路 1.1.4.1特点分析 繁杂性 本项目物业服务方面包括水、电、暖等设备运行和维修， 卫生清洁、绿化养护、餐饮管理等。工作涉及面广、流线长， 而且很多项目服务都牵扯多个部门，需要大量的对内、对外 协调。 时效性 高效运行是物业服务工作的灵魂，即使再完美的工作， 超出应有的时效将变得毫无意义。 突发性 应急性表现在上级领导的检查接待，重要客人的来访招待以及具有重要政治意义及社会影响的活动安排等方面。 临时性表面在正常工作日程或计划以外的临时任务，某部重大检查或任务等。 突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突然发生，社会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。 服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供物业服务的单位，应当了解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时按事先制订的应急方案有条不紊地处理，如接到临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。 严谨性 物业服务工作的优劣在一定程度上代表着客户的形象，有时一个看似不起眼的闪失，便可能严重影响社会评价。 因此，在工作中必须坚持高标准、严要求，做到零失误、零差错。 机密性 营区的物业服务工作与商务写字楼，住宅小区的物业服务工作存在着明显的不同，这是物业服务工作应该把握好的 关键点。因此就要求业主方和服务企业方应当对物业服务仍 业人员进行保密意识的宣传和教育工作，督促物业服务企业制订相关管理规章制度，不断加强员工的保密意识，提高员工的保密水平。 物业日常服务提供过程中，会有服务人员进入或接触保密区域或物品，比如保洁服务、工程入室维修等。如何配合营区做好涉密安全防护工作，是考核物业服务企业服务提供能力的重要依据。 1.1.4.2管理思路 凭借相关经验，我司针对该项目管理的特点、难点分析，将紧紧抓住物业管理工作的难点和重点，确定出我们的整体构想和管理策划思路，可概括为： 提供具有先进、专业的物业服务策划 在日常物业管理、服务过程中，物业企业应结合项目特点、客户特征分析管理重点、服务重点，制定适用于项目本身的管理服务方案，不断引入领先行业的服务理念、专业的 管理、服务技能，充分发挥增值效应。 要求物业公司具备良好的物业一体化运营能力和统筹协调能力 项目区域使用功能各不相同，需要我们在日常管理中， 根据不同的功能区进行分区管理，同时需要一体化运营能力 与统筹协调能力，可以流畅高效调度处理本项目的各项管理 服务及相关配合工作。 具备政治意识强、素质高的服务团队配备 服务人员的政治意识与素质直接关系到项目的后勤保障， 同时还攸关部队的对外形象，要求物业公司从人员的选拔、 管理、培训入手，加强人员政审，做好服务团队的管理与建 设，为服务工作奠定基础。项目作为军队营区人员素质高、 层次高，大型交流、展示活动多，楼宇设施设备系统复杂。 因此，需要物业在人员配备上，既需要配备高层次的人才， 同时需要考虑人才结构的多元化，适应项目的需要。 提倡节能环保意识 项目一方面需要积极的响应国家政府关于“节能减排” 的号召，另一方面节能环保运行也关乎于项目物业运营成本。 因此，在保证项目正常使用的情况下，设备管理节能环保更需要切实推行，这不仅可以节约费用，而且与现代社会提倡的环保节约理念的相契合。 高效、快速的应急响应 项目为军队营区生活物业，日常人员数量多。需要物业 管理在日常管理中，完善物业应急响应体系，加强日常应急 队伍的训练，组织定期参加应急演练。 需要充分展示机构整体形象，提供与其相匹配的物业 管理服务 考虑到本项目公众效应高，具有强大的社会影响力，因 此，要求物业公司必须具备高度的政治使命意识，一切以 “为客户服务”为中心开展各项后勤保障服务，并从行政办 公环境、观赏游览环境管理入手，在提供舒适静谧环境的基