工业园物业管理服务投标方案（970页）（2024年修订版）.docx

工业园物业管理服务投标方案 目录 工业园物业管理服务投标方案 1 第一章 项目整体服务设想 21 第 一节 项目需求分析 21 一 、项目概况 21 二 、服务需求 21 三 、服务要求 24 四 、服务标准 33 五 、考核办法 36 六、 工业园区物业管理的特点和重点 38 第二节 提高管理服务水平的整体设想与策划 39 一 、 认识与定位 39 二 、 一种模式 40 三 、 二项承诺 40 四、五个 重点 40 五、 五大措施 42 第三 节 拟采取的管理方式 及 工作计划 43 一 、 拟采取的管理方式 43 二、 工作计划 45 第 四 节 各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 48 第五节 工业园区前期介入物业管理标准 51 一、综合管理效劳标准 51 二、公共区域清洁卫生效劳标准 53 三、公共区域秩序维护效劳标准 54 四、公共区域绿化日常养护效劳标准 55 五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修效劳标准 56 第六节 移交接管措施 59 一、接管前的准备工作 59 二、接管验收程序 60 三、遗留问题处理规定 60 第七节 成本控制措施 61 一、 物业服务成本 构成 61 二、 计入成本的费用应当遵循以下原则 62 三、成本控制的预算管理过程 63 四、主要成本的控制要求 64 第二章 环境卫生保洁服务方案 68 第一节 物业环境保洁管理服务模式 68 一、物业环境管理服务的整体设想 68 二、物业环境管理服务的重难点和特点 69 三、环境管理模式及措施 71 第二节 环境保洁管理体系 76 一、管理组织架构 76 二、方法及过程控制 77 三、整体计划和实施方案 81 四、清洁管理运作流程 88 第三节 环境保洁机具投入管理方案 89 一、保洁用品投入 89 二、保洁设备使用 规程 93 第四节 环境保洁服务管理方案 99 一、公共区域保洁服务方案 99 二、楼层保洁服务方案 102 三、公用卫生间保洁服务方案 108 四、大堂保洁管理服务方案 115 五、办公室保洁管理服务方案 119 六、会议室清洁管理服务方案 130 七、电梯厅保洁 管理服务方案 133 八、食堂保洁 管理服务方案 135 九、外围保洁服务管理方案 137 十、 玻璃幕 墙清洗服务方案 140 十一、非玻璃幕墙墙壁清洁方案 146 十二、停车场保洁服务管理方案 148 十三、垃圾房保洁服务管理方案 149 十四、公共走廊保洁服务方案 151 十五、天台、露台、 雨棚 保洁方案 152 十六、化粪池清掏管理服务方案 153 第五节 专项清洁服务操作规程 155 一、高处去尘清洁 155 二、不锈钢清洁 156 三、玻璃清洁 158 四、灯具清洁 160 五、地毯清洁 161 六、石地面清洁 163 七、墙壁清洁 167 八、空调清洁 168 九、立式垃圾桶保洁 168 十、雕塑装饰物、宣传栏、标识牌清洁 169 第六节 垃圾清运管理服务方案 170 一、垃圾清运管理规程 170 二、垃圾分类管理方案 171 三、垃圾收集的程序 173 四、垃圾运输及清洁 174 第七节 四害 消杀服务 174 一、XX工业园虫害的特征 174 二、消杀工作的前提 175 三、消杀内容 175 四、消杀工作职责 178 五、公共场所，XX工业园害虫消杀前告示 178 六、消杀计划 178 七、消杀实施 178 八、消杀工作标准 180 九、消杀工作的管理与检查 180 第 三章 工业园绿化服务实施方案 182 第一节 绿化工作养护计划 182 一、第一季度（1月至3月） 182 二、第二季度（4月至6月） 182 三、第三季度（7月至9月） 182 四、第四季度（10月至12月） 183 第二节 花木栽培管理 183 一、乔、灌木的整形、修剪 183 二、乔、灌木的浇水、施肥 184 三、花卉养护工作流程 185 四、绿化补缺 188 五、识别与防治花木病害 189 六、识别与防治花木虫害 190 七、园林绿化灾害预防 192 第三节 草坪养护 方案 196 一、草坪分级标准 196 二、草坪养护 197 第 四 节 盆栽盆景管理 203 一、放置 203 二、山水盆景的选购标准 203 三、树桩盆景选购标准 204 四、盆景管理质量标准 204 第五节 绿化服务相关标准 205 一、绿化日常养护方法和要求标准 205 二、绿植花卉管理服务标准 210 三、绿化美化达标标准 216 四、绿化工管理执行标准 218 五、绿化养护作业检查标准 219 六、绿化养护作业标准 220 第 四 章 安全秩序管理方案 242 第一节 安全管理内容及目标 242 一、安防及交通管理范围 242 二、安全管理原则 242 三、安防、消防及交通管理内容及要求 242 四、安全管理的方式 244 五、组织建设 245 第二节 保安管理服务构想 245 一、组建一支优秀的保安队伍 245 二、建立健全保安管理制度 246 三、注重消防管理 246 四、加强安全防范管理，做好配合协调工作 247 第三节 安全管理工作要点 247 一、岗位要求 247 二、安全监控工作程序 248 三、门岗内保工作要点 248 四、门卫流动岗、广场外保工作要点 248 五、巡视检查工作要点 248 第四节 安全状态控制管理 249 一、安全状态控制 249 二、治安状态处理 252 第五节 保安工作具体要求 258 一、基本要求 258 二、门岗服务 259 三、物品出门管理办法 259 四、收发服务 260 五、监控服务 262 六、巡视服务 264 七、治安管理服务工作 265 八、保安、消防工作质量标准 266 第七节 停车场管理方案 267 一、停车管理服务要求 267 二、停车场管理思路及落实 267 三、具体管理实施方案 269 四、停车场管理流程 273 五、停车场特殊情况处理程序 276 第 五 章 工程管理 服务 方案 281 第一节 房屋设备设施管理设想 281 一、服务目标 281 二、物业设备设施管理术语定义 282 三、房屋本体及公用设施维修养护概述 282 四、房屋及设备设施维修养护特点分析 283 五、管理理念及管理模式 284 六、设备设施管理人员素质要求 286 七、设备运行和维护保养体系 292 八、设施设备的运行管理措施 293 九、设备设施管理考核细则 295 第二节 房屋建筑的日常养护维修 307 一、目的 307 二、 范围 307 三、 职责 307 四、标准 307 五、管理方式 308 六、维修养护计划 和实施方案 309 第三节 供配电系统维修保养方案 317 一、实施依据及目的 317 二、供配电系统设备的定期维护保养方案和标准 317 三、变压器的检修内容及停电操作和保养程序 331 四、检修工艺流程及质量标准 332 五、低压柜、补偿柜保养内容及要求 335 六、安全措施及注意事项 337 七、临时用电管理措施 338 第四节 给排水设备运行维护专项方案 339 一、 目的 339 二、 范围 340 三、标准 340 四、管理方式 341 五、人员配备 341 六、给排水系统的维修保养方案与标准 341 七、给水设备系统运行管理措施 354 八、给排水设备运行维护程序要点 355 九、给排水设备管理措施 364 第五节 物业照明系统维修保养方案 367 一、公共照明日检查 367 二、公共照明周检查 367 三、公共照明月检查 367 四、公共照明更换操作规程 368 五、公共照明维护保养制度 368 六、 路灯及配电设施养护方案 369 第六节 空调系统维护管理方案 375 一、维护保养措施 375 二、空调常规使用制度 378 三、空调运行值班制度 379 四、空调使用注意事项 380 五、空调系统的维修与保养方案 381 第七节 智能化系统管理方案 383 一、智能化系统的日常运行 383 二、智能化系统的维护 389 三、紧急维修管理 393 四、智能化系统发展设想 393 第八节 电梯运行维修 396 一、电梯系统维护管理方式 396 二、对外委单位的选择及管理 396 三、电梯系统维护管理内容、措施及标准 398 第九节 沟渠、池、井维保服务方案 401 第十节 设备设施急修与一般维修 403 一、急修项目 403 二、一般维修项目 404 三、日常维修流程 405 第十一节 机电设备维修养护计划 和实施方案 405 一、目的 405 二、时间 405 三、范围 405 四、程序 405 五、标准 406 六、维修内容 406 第六章 消防中控管理方案 417 第一节 XX工业园消防服务特点分析 417 第二节 消防管理服务方案 418 一、组织建设与职责 418 二、消防管理原则 420 三、消防工作计划 420 四、消防工作支援 421 五、消防工作管理 422 六、消防事务管理 422 七、日常制度的建立 423 八、二次装修工程的消防验收 424 九、建立消防管理档案 424 第三节 消防安全管理方案 424 一、消防安全培训计划 425 二、消防安全演习实施方案 426 三、防火安全管理培训 428 第四节 消防管理服务制度 429 一、中控室交接班制度 429 二、中控室监控机房管理制度 430 三、中控室值班制度 431 四、消防安全管理制度 433 五、消防安全责任制度 436 六、消防设备器材维修和保养制度 439 七、消防宣传、培训、演习制度 441 八、消防安全考评与奖惩制度 442 第 七 章 工业园接待服务实施方案 443 第一节 XX工业园会议服务特点分析 443 一、客户群体管理 443 二、会议服务 443 三、服务内容 444 第二节 会议服务管理特色及要点 446 一、专业化的团队 446 二、个性化全天候服务 447 三、三级检查及确认制度 448 四、会议服务重点 448 第三节 会务服务人员安排 449 一、岗位设置 449 二、 人员要求 449 三、服务礼仪规范 450 第四节 会议服务规程 457 一、会前准备 457 二、会务服务的通知 458 三、会员服务 459 四、会后整理 460 第五节 前台接待服务方案 461 一、服务组织架构 461 二、人员配备 462 三、接待服务管理 463 四、接待室的布置 464 五、主要工作环节运行程序及检查方法 465 六、大型活动接待服务保障流程 475 七、前台接待服务承诺 476 第六节 会议接待服务标准 477 一、会议服务标准一览表 477 二、会务服务标准操作流程 481 三、会务 客服管理标准表 488 四、会务服务人员保密管理要求 493 五、紧急会议保障预案 494 第八章 服务承诺与保证措施 496 第一节 服务承诺 496 一、服务目标 496 二、服务承诺 496 第二节 管理服务质量标准 498 一、安全管理标准 498 二、清洁质量标准 512 三、特殊保洁项目质量标准 519 四、环境消杀质量标准 520 五、设施、设备管理标准 521 六、房屋及公用设施维修养护标准 536 七、绿化管理标准 544 第三节 服务质量保证措施 547 一、服务管理保障计划 547 二、服务人员安全保障措施 551 第四节 内部质量监管方案 552 一、检查控制体系 552 二、适用范围 552 三、标准作业规程 553 第五节 投诉处理方案 556 一、投诉产生原因分析 556 二、投诉处理基本原则 558 三、投诉处理制度 560 四、投诉处理流程 563 第九章 项目应急预案 567 第一节 应急疏散预案 567 第二节 火警处理应急预案 572 第三节 水浸/跑水应急预案 581 第四节 突发停电应急处理预案 586 第五节 停水应急预案 592 第六节 电梯困人应急预案 597 第七节 高空坠物应急预案 602 第八节 地震应急处理预案 608 第九节 防汛（暴雨）防强风应急处理预案 614 第十节 触电应急处理预案 621 第十一节 有限空间事故应急预案 627 第十二节 噪声污染应急处理预案 634 第十三节 停车收费系统故障应急处理预案 637 第十四节 门禁道闸系统使用异常应急处理预案 640 第十五节 交通意外应急处理预案 644 第十六节 发现可疑物品、爆炸物品应急处理预案 649 第十七节 发生盗窃、抢劫事件应急处理预案 654 第十八节 发生打架、斗殴、寻衅滋扰事件应急处理预案 660 第十九节 爆炸恐吓应急处理预案 664 第二十节 发生自杀或企图自杀应急处理预案 671 第二十一节 发生精神病人、醉酒滋事应急处理预案 676 第十章 项目组织架构和人员管理 681 第一节 物业管理运作方式 681 一、管理方式 681 二、内部管理架构 682 三、组织架构说明 688 四、 工作职能组织运行图 688 五、管理运作程序 689 六、内部运作机制 690 第二节 人员配备及岗位职责 698 一、人员配备原则 698 二、岗位配置 方案 698 三、项目经理管理职责 700 四、物业管理处岗位职责 702 五、安防部岗位职责 705 六、护管队岗位职责 710 七、工程维修部岗位职责 712 八、保洁部岗位职责 723 九、绿化部岗位职责 727 第三节 人力资源管理 729 一、人力资源规划 730 二、职位规划 731 三、人才招聘 731 四、职业发展 732 五、考核录用标准 732 六、培训与开发 733 七、绩效管理 735 八、薪酬与福利 736 九、建立和谐的员工关系 738 第四节 员工管理考核细则 739 一、项目负责人考核细则 739 二、保安员考核细则 742 三、保洁考核细则 753 四、绿化考核细则 761 五、工程维修工考核细则 768 第十一章 物业服务人员培训方案 772 第一节 培训总体计划 772 一、培训形式 772 二、培训目标 773 三、培训内容 774 四、培训管理 775 五、培训计划 777 第二节 培训详细计划 784 一、管理处员工培训计划 784 二、保安部员工培训计划 786 三、工程部员工培训计划 787 四、保洁部员工培训计划 788 第三节 具体培训内容 790 一、保洁员培训内容 790 二、绿化员培训内容 807 三、保安员培训内容 836 四、维修工培训内容 846 五、消防培训内容 849 第 十二章 工业园物业管理规章制度 864 第一节 公众制度 864 一、 精神文明公约 864 二、 治安管理规定 864 三、 电梯管理规定 865 四、 消防管理规定 866 五、 清洁卫生公约 867 六、 绿化管理规定 868 第二节 公共事务管理制度 868 一、 物业接管验收管理制度 868 二、 公共设施维护管理制度 870 三、 临时用电、用水管理规定 870 四、 投诉处理和分析制度 872 五、 意见调查和回访制度 872 六、 维修管理制度 874 七、 垃圾收集与处理管理制度 876 八、 卫生消杀管理制度 877 第三节 行政性管理制度 878 一、 公司训导 878 二、 公司管理理念 878 三、 员工行为准则 879 四、人员的管理机制 879 五、 员工服务礼仪要求 880 六 、人员 日常 管理规定 892 七、 招聘及辞退规定 908 八、员工绩效考核办法 912 九、员工安全管理制度 915 十、 办公物品管理规定 918 十一、 档案管理制度 918 十二、 管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度 921 第四节 各员工岗位管理制度 921 一、保洁员管理规定 921 二、保安员管理制度 929 三、维修人员管理制度 935 四、绿化管理制度 942 第五节 设备物资使用规定 943 一、保洁工具使用管理规定 943 二、保安用具使用管理规定 951 三、维修工具使用管理规定 958 第六节 物业本体维护及机电设备管理制度 960 一、 物业本体维护管理制度 960 二、 供电管理制度 962 三、 配电房管理制度 962 四、 发电机房管理制度 963 五、 给排水管理制度 964 六、 水泵房管理制度 965 七、 电梯机房管理制度 965 八、 电梯紧急救援程序 966 九、电气系统操作规定 967 十、 消防设施监督检查制度 968 十一、 消防设施停用管理制度 969 十二、变配电房设备巡检制度 970 第一章 项目整体服务设想 第 一节 项目需求分析 一 、项目概况 1.XX 镇工业园标准化厂房区，服务面积约 XX 平方米的物业管理服务。其中标准化厂房 XX 栋，面积约 XX 平方米；公租房 XX 栋 ， 面积约 XX 平方米，门面房 XX 间，面积约 XX ㎡，地下车库面积约 XX ㎡，合计约 XX ㎡。 2. 电梯维保费。园区现有货物电梯 XX 台，园区公租房及综合楼电梯 XX 台，合计 XX 台。 3. 电梯降温设备配置。按 XX 市特种设备安全监督检验研究所检验意见书要求，园区 XX 台电梯都需要安装降温设备，中标人负责配备。且费用由中标人承担。 二 、服务需求 （一）人员配备要求 序号 种类 数量 人员素质要求 1 管理人员 （项目经理） 1. 男性，年龄宜 XX 岁以下，大专及以上学历； 2. 身体健康、仪表大方得体； 3. 具有一定的管理经验； 4. 上岗前全部经过专业培训； 5. 有一定沟通能力。 2 水电维修 1. 男性，年龄宜 XX 周岁以下； 2. 具有相应的证书、上岗证； 3. 身体健康、责任心强； 4. 高中及以上学历； 5. 具有相关工作经验 ； 3 保安人员 1. 要求身体健康、责任心强，具备物业保安人员岗位上岗证书； 2. 年龄宜 XX 岁以下，高中及以上学历； 3. 五官端正，具有较强的敬业精神； 4. 作风正派、无违法犯罪前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷； 5. 安全防范人员负责车辆停放管理、出入管理、消防管 理和治安防范、应急值守等。 4 保洁、绿化人员 1. 男女不限，年龄宜 XX 岁以下； 2. 身体健康、仪表大方得体； 3. 熟悉保洁流程； 4. 上岗前全部经过专业培训； 5. 吃苦耐劳； 5 电梯安全员 6 消防安全员 合计 备注： 1.人员配置时，各职位不允许存在兼职。 2.除评分办法的符合性审查指标中提出要求必须提供的相关人员证书作为评审依据外，技术标评分因素中有相关人员证书作为加分项的，投标人可提供相应的证书。 投标文件中无须提供其余人员相关证明材料，中标人进场服务前由采购人核查人员配备情况，如不符合招标文件要求，采购人有权终止合同，并上报XX县公共资源交易监督管理部门进行依规处理。 （ 二）物业服务内容 1. 保修期满后物业共用部位的维修、养护和管理。 2. 物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。 负责XX工业园内所有公共照明、公共用电设施设备（包括消防、低压设备、供配电系统、供水设施设备、智能化系统（包括弱电机房、智能照明系统、安防监控系统、车辆进出管理系统等）等设施设备）、给水排水管路及附属设备等的维护和管理。 3. 公共部位的环境卫生，包括公共场所、场地、房屋共用部位、园区道路等的清扫保洁及垃圾的收集、清运以及厂房（生产企业）产生的所有垃圾的清运。 4. 公共绿地、花木的养护与管理。 5. 交通与车辆停放秩序的管理。 6.负责XX工业园门岗值班（含检查、登记等）、执勤、巡查、秩序维护（含大门处）、安保监控室值班、 货物进出门盘查、 车辆管理等工作，实行24小时值班， 发生偷盗等刑事案件依照法律法规报公安部门处理。 确保上述地域内的人身财物安全，以及工作正常有序运转。 7. 管理与物业相关的工程图纸，业主档案与竣工验收资料。 8. 经委托可代收电费、水费等。 9. 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。 三 、服务要求 （一）总体要求 中标人应从本物业管理实际出发，根据合同约定的管理服务范围和标准，设立专门的项目管理机构，配备符合要求的物业管理人员、各类服务人员，制定完整、有效的内部管理制度和日常服务运行管理制度等相关制度。 （二）卫生保洁 要求 1. 室外区域 ： （ 1 ） 每天清扫室外场地（包括广场、地上停车场等）、道路、景观、绿化带的地面等，每小时巡视一次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净、整洁 。 （ 2 ） 根据各种地面脏的程度要随时进行清洗，必要时适时彻底清洗。局部地面每月用机器彻底清洗一次。 （ 3 ） 绿化带区域要重点巡查，及时清理残枝败叶、果皮废纸等各种杂物垃圾 。 （ 4 ） 及时收集各类垃圾，堆放在指定地点并及时清运，清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象。及时清洗 垃圾桶 桶 身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢且周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味，每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。 （ 5 ） 公共灯具、宣传栏，每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁。 （ 6 ） 保持指示牌、标识、室外公共设施设备及景观部分设施（含景石）的清洁，及时处理各种污迹。 （ 7 ） 每周对卫生死角、雨水井、污水井清除一次，要确保其内无杂物。 （ 8 ） 下水管道及化粪池抽吸外运、疏通、清洗（一次/年）。 （ 9 ） 遇冰雪恶劣天气需保持场地及道路清畅。 （ 10 ） 保持建筑物屋顶平台清洁，保证屋面排水畅通无积水。 （ 11 ） 及时清倒垃圾，将垃圾运到指定地点。 （ 12 ） 每月彻底清除露天停车场的死角（包括通道口集水沟、井），对油污较多的车位地面进行特别处理。 （ 13 ） 清洁中如发现车门或车窗、车灯没有关好，应及时通告门卫值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管。 2. 公共区域 ： （ 1） 公共厕所 ： 1） 拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍、无水迹、尿迹等。 2） 洗手间隔板、纸盒每天擦抹一次。小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，每天用洗液清洗一次。洁具每周用消毒剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。洗手台每月抛光保养一次，镜面、台面、洗手盆每天清洁数次。上班时间巡视发现污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等及时清理。 3） 每周一次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍。卫生间的地面每天拖地数次，保持地面干燥。 4） 垃圾桶内外干净，垃圾袋内垃圾不超过1/2。 （ 2） 每天（含节假日）值班室保洁（清扫和床铺整理），并定期清洗床套、枕套及床单等。 注 ： 每次清洁须有责任人签字的记录。 （三） 秩序维护 要求 （含安保监控） 1. 车辆停放管理 ： （ 1） 物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；交通管制、车辆行驶和停泊管理有序、安全。 （ 2） 对进出辖区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 2. 公共秩序维护、安全预防管理 ： （ 1） 厂房及办公大楼辖区守护工作。 （ 2） 执行厂房及办公大楼外巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如 ： 照明、漏水、空调运行等。 （ 3） 及时处理厂房及办公大楼内 各类 突发事件，必要时疏散人员，及时汇报相关部门并做好记录。 （ 4） 检查厂房及办公大楼设施是否完好。 （ 5） 负责停车场区域的巡查、保证车道畅通。 （ 6） 负责监控室安全监控工作。监控室的工作人员必须24小时担任值守，不得缺岗，遇到紧急情况及时处理。 （ 7） 检查进出设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，人员的登记工作。 （ 8） 上岗应保持仪表、仪容的端庄整洁，精神饱满，在岗时不允许手插入口袋。 3. 保安人员管理制度 ： （ 1）上岗要保持制服干净，衣服纽扣全部扣上， 大檐帽 佩戴端正，穿黑色皮鞋，保持光亮，领带系好后，领带下口与皮带下沿相齐 ； （ 2）不在公众场所大声喧嚷 ； （ 3）值岗态度认真，做好相关记录 ； 4. 门岗服务 ： （ 1） 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时服务。 （ 2） 在指定位置，指定面向坐岗，严禁脱岗。 5. 巡岗服务 ： （ 1） 管理区内实行全天候保安巡视服务，确保每4小时巡遍全部公共区域。 （ 2） 按指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。 （ 3） 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视。 （ 4） 发现违规情况，立即向 客户 指出，及时阻止，并报告办公室作出相应处理。 （ 5） 巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内； （ 6） 发现水管及阀漏水，及时通知设备人员修复。 6. 物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及场所管理 。 7. 物业管理区域公共区间公共秩序维护和日常安全巡查服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤 。 8. 对进出厂房及办公大楼的外来车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。 9. 门卫24小时值班看守、按规定时间立岗，并有详细交接班记录和外来人员及车辆的登记记录。 10. 区域内保持24小时巡视，巡回间隔时间不超过1小时。 11. 接到火警、警情后5分钟内到达现场，并报告采购人与警方，协助采取有关措施；在遇到异常情况时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。 12. 严禁闲杂人员进入物业管理区域范围内。 13. 24小时负责消防管理与治安防范。 14. 重大节日等前后时间服从公安部门要求。 15. 巡逻时发现问题应及时果断处置，并迅速汇报相关领导。巡逻后要有记录，建立台 账 。 16. 为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期进行演练。 （四） 工程维护 要求 1. 热爱本职工作，认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快速准确，处理迅速及时。 2. 按时巡视设备设施，密切监视配电柜的各种仪表显示，正确抄录各项数据并填好报表。 3. 严格遵守操作规程，正确使用手动和电动工具，发现问题及时调整维修。不能修复的及时报告采购人，对各类工具设备做到勤保养和妥善保管。 4. 树立强烈的公共意识，文明维修， 客户 至上，工作时尽量不影响办公，公共区域施工必要时加设围栏，不在室内使用如冲击电钻等强 噪声 的工具，必须严格遵守时间，严格按计划时间施工。自觉做好施工场地的收尾工作，以保证环境优美。 5. 对来人来电报修及时登记，维修要迅速、及时，维修完立即返回班组待命，并认真填写维修换件记录单。 6. 确保公共照明、公共用电设施设备的正常使用、运行，负责其管理、巡查与维护工作，做到维护妥善、保障有力、响应迅速。 7. 每星期巡查1次以上，保持配电柜（箱）内外无积灰，确保设备房内配电柜（箱）内无异味焦味，无线头接线桩头烧焦和柜（箱）内开关无发热现象，如有上述问题，应及时检查原因，并及时处理，确保设备设施运行正常，保持配电柜（箱）内线路整齐规范。做好巡查记录，记录需填写端正详细。 8. 加强巡查供水设备、给水、排水管路，及时维修，确保无跑、冒、滴、漏现象，管道、阀门无锈蚀。 9. 8小时以外临时应急性的水电维修事项须在半小时内到达现场。 10. 工程维护人员必须具备电工证。 11. 严格执行《设备维修程序》的规定和《维修服务规范》。 12. 物业共用部位的维修、养护和管理 ： （ 1 ） 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （ 2 ） 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；