物业管理零星工程与服务投标方案
目录
第一章
对招标项目的理解
7
第一节
项目基本简介
7
第一条
项目概况
7
第二条
招标需求
9
第三条
服务周期
28
第四条
技术标准及规范
28
第二节
本项目的服务特点、难点分析分析
158
第一条
物业各项服务标准要求高
158
第二条
高度的保密性
159
第三条
需要干净、整洁的办公环境
160
第四条
需要响应节能环保要求
161
第三节
项目的难点、特点的解决方案
161
第一条
用精细化管理提供高品质服务
161
第二条
用系统化管理提供规范服务
162
第三条
用人性化管理提供贴心服务
163
第二章
投标人承担项目优势
163
第三章
项目实施组织形式和管理措施
165
第一节
组织形式
165
第二节
管理措施
165
第一条
保安及车辆管理
165
第二条
环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量
166
第三条
绿化管理
166
第四条
其它服务
166
第三节
领导作用
167
第四节
全员参与
168
第一条
过程方法
168
第二条
管理的系统方法
168
第四章
项目进度、安全控制措施、应急措施
169
第一节
项目进度
169
第一条
移交双方
169
第二条
移交内容及程序要求
169
第三条
物业接管验收计划要点
170
第四条
其他接管验收要点
170
第五条
办理接管验收交接手续
171
第六条
遗留问题的登记确认
171
第七条
物业服务接管验收后时间方案计划
172
第二节
安全控制措施
175
第一条
群众集体上访应急预案
175
第二条
打架斗殴事件处理预案
176
第三条
盗窃事件处理预案
177
第四条
抢劫的应急预案
178
第五条
爆炸物、可疑物品的处理预案
179
第六条
发生自杀或企图自杀事故的处理程序
180
第七条
对散发反动传单、宣传品的事件处理预案
181
第八条
凶杀事件处理预案
182
第九条
静坐、示威事件的处理预案
182
第十条
对醉酒滋事或精神病人的处理预案
183
第十一条
纠纷的应急处理预案
184
第十二条
中毒事件应急预案
184
第十三条
突发地震事件应急预案
187
第十四条
社会传染病或疫情突发应急预案
189
第十五条
高空坠物应急预案
191
第五章
物业管理服务方案
209
第一节
绿化美化服务方案
209
第一条
绿化管理思路
209
第二条
绿化管理方案
213
第三条
年度绿化工作计划
221
第二节
食堂保洁服务方案
225
第一条
食堂清洁
225
第二条
洗碗间、储碗间清洁要求
226
第三条
食堂后场公共区域清洁要求
226
第四条
餐具清洗要求
226
第三节
卫生保洁服务方案
229
第一条
清洁、清洁作业管理
229
第二条
清洁综合管理
230
第三条
地面、镜面和墙面的材质清洁要求
231
第四条
环境清洁
232
第五条
室内公共区域的环境卫生
235
第六条
垃圾箱的日常清洁
238
第四节
安保服务方案
238
第一条
服务行为规范
238
第二条
安全管理制度
245
第五节
会服接待服务方案
264
第一条
服务范围
266
第二条
会务服务管理
266
第三条
会务服务流程
268
第六节
空调系统维保服务方案
276
第一条
空调系统的运行维护方案
276
第二条
空调设备维护保养
277
第七节
安防系统维保服务方案
281
第一条
维保服务方式
281
第二条
响应时间及承诺
282
第八节
消防系统维保服务方案
283
第一条
消防监控系统管理制度
283
第二条
消防监控系统维护保养制度
284
第三条
消防控制主机
286
第四条
火灾自动报警系统
288
第五条
消防给水系统
289
第六条
自动喷淋灭火系统
294
第七条
应急照明和疏散指示标志
295
第八条
应急广播系统
296
第九节
电梯维保服务方案
302
第一条
周保养
302
第二条
月保养
305
第三条
半年保养
307
第十节
信息通信系统服务方案
309
第十一节
节能服务方案
310
第一条
节能服务方案
310
第二条
节约热力管理措施
310
第三条
节约用电管理措施
311
第四条
节约生活用水管理措施
312
第五条
节约燃气管理措施
312
第十二节
人员培训方案
313
第一条
培训观念
313
第二条
培训原则
313
第三条
培训的意义
313
第四条
培训的目标
314
第五条
培训的方式
314
第六条
培训工作管理措施
315
第七条
培训体系的建立
316
第八条
培训课程
318
第九条
培训系统的实施运作
319
第十条
培训方法
319
第十一条
培训计划
321
第六章
项目服务承诺措施
340
第一节
服务措施
340
第二节
服务承诺
340
对招标项目的理解
项目基本简介
(我司完全满足招标文件要求，部分优于招标文件要求。)
项目概况
XX供电公司是隶属于XX省电力公司的大型企业，承担着XX市20个乡镇电力供应任务。XX供电公司本部机关办公楼位于竟陵钟惺大道85号，建设于1995年。办公楼面积共7450平方米，其中机关办公大楼4250平方米共12层，供电公司客服中心办公楼面积3200平方米，共3层；共有100余人在此处办公，包含公司调度中心、客服中心、等10个机关职能部室。服务场所分为办公区、会议区、生产区、设备区、进餐区。其中办公室75间、会议室9间、壹台消防水泵、壹台喷淋水泵、一间微型消防站、两台生活水泵、烟感报警器144个、手动报警器24个、消火栓按钮24个、广播48个、喷淋168个、室内消火栓48个、控制模块24个、两台生活用60立方米水蓄水池、130台空调、二部电梯、XX供电公司本部机关办公大楼安全技术防范系统，包含：大院及大楼内监控系统摄像机11台，监控中心硬盘录像机1台套，监控专用显示器4台套，大门门禁系统二套，门禁系统电脑1台。空调使用率覆盖公司20个供电所、及运维检修
部、物流中心、公司机关本部、客户中心、三新农电有限公司等工作单位，空调在500台左右。XX市供电公司现有食堂23个，其中机关食堂1个，就餐人数150人左右；基层食堂22个，就餐人数600人左右.本部食堂占地面积660平方米，其中：食堂430平方米，操作间等其它附属场所230余平方米，其中食堂服务人员8人。
本次物业服务含绿化服务、食堂服务、卫生保洁，安保服务，会务接待，空调服务，安防系统，消防系统，电梯服务。
XX供电公司办公楼位于XX市XX大道中段68号A。办公楼面积6095平方米，共8层；供电公司客服中心办公楼面积3260平方米，共7层；供电公司检修生产办公楼5层、其乡镇供电站所18个供电站所办公楼面积合计21000平方米。
XX市供电公司始建于1976年，属国有公用事业企业，公司以“奉献清洁能源，建设和谐社会”为使命，秉承服务党和国家工作大局、服务电力客户、服务发电企业、服务经济社会发展“四个服务”的企业宗旨，切实履行国有企业的社会责任，负责区域内电网规划、建设、调度、运行及电力营销等业务工作，承担着XX市域3个省级经济开发区、6个国有农场、16个镇处的电力供应任务，供区国土面积2004平方公里，人口103余万，直抄供电客户32万余户。公司
现有在岗干部员工706人，固定资产总额10.71亿元。
XX市供电公司机关办公楼位于章华南路37号，建设于2000年。办公楼面积12000平方米，共13层，共有100余人在此处办公，包含调度中心、运营监控中心等生产单位及10个机关职能部室。服务场所分为办公区、会议区、生产区、设备区、进餐区。
招标需求
(1)XX供电公司
(一)物业服务招标需求
序号
服务范围
总面积 (平方米)
服务场所
预估单价
(元/月/平方
米 )
责任单位
1
XX市供电公司所
辖范围内的物业服
务
7450
办公区
3
XX供电公司
2
会议区
3
3
生产区(含调 度、变电、输 电、信通等)
3
4
公共区
3
5
设备区
3
6
进餐区
3
7
辅助区
3
(二)绿化美化服务招标需求
序号
花卉品类
规 格
预估 数量
预估 单价
摆放 区域
按大小
按面积
1
龟背竹
大
2
100
*供电公司 办公楼
2
荷兰铁
大
1
180
*供电公司办公 楼
3
棕竹
大
1
150
*供电公司 办公楼
4
招财树
大
2
360
*供电公司 办公楼
5
夏威夷
大
2
200
*供电公司 办公楼
6
鹅掌树
大
2
150
*供电公司 办公楼
7
鸿运当头
大
1
180
*供电公司 办公楼
8
肾蕨
中
6
50
*供电公司 办公楼
9
龙鱼树
大
2
220
*供电公司 办公楼
10
万年青
中
6
35
*供电公司 办公楼
11
海棠
小
12
15
*供电公司 办公楼
12
羽衣甘蓝
小
20
8
*供电公司 办公楼
13
碧梅
中
14
35
*供电公司 办公楼
14
绿萝
小
14
36
*供电公司 办公楼
15
金盏菊
小
28
8
*供电公司 办公楼
16
石竹
小
28
10
*供电公司 办公楼
(三)食堂服务招标需求
序号
服务范围
餐别
预估单价 (元/人)
责任单位
1
XX市供电公司所辖 范围内的食堂服务
早餐
7
*供电公司 办公楼
2
中餐
15
3
晚餐
16
4
其他
服务内容附表
类别
详细内容
项目简 介
机关食堂：可容纳150余人就餐，其中大厅1个，包房4个；厨房配有 炉子3个，法定节假日只供值班人员就餐。
基层食堂：可容纳700余人就餐，其中食堂22个，包房5个。 食堂各区域现阶段进餐人(桌)数说明：
机关食堂(每天早餐约110人、中餐约150人、晚餐约30人) ; 基层食堂(每天早餐约260人、中餐约600人、晚餐约300人)
项目要 求
(一)职工用餐区域营业时间及用餐方式 机关食堂：早餐：7:30—8:30
午餐：12:00—12:45 晚餐：17:30—18:30
(节假日、周六周日只对值班人员营业) 基层食堂：早餐：7:30—8:30
午餐：11:30-13:00 晚餐：17:30—19:00
(节假日、周六周日只对值班人员营业)
(二)职工用餐区域菜肴出品标准 机关食堂：
早餐：4道菜肴(不含粉面)、中式糕点
午餐：8道热菜、1款汤、米饭、酸奶(2荤菜、4半荤菜、2素菜) 晚餐：8道热菜、1款汤、米饭(2荤菜、4半荤菜、2素菜)
基层食堂：
早餐：3道菜肴、1款粥、2道凉菜(含粉面)
午餐：6道热菜、2道凉菜、2道主食、1款汤、米饭、酸奶(2荤菜、 3半荤菜、3素菜)
晚餐：6道热菜、1道凉菜、1道主食、1款汤、米饭(2荤菜、3半荤 菜、2素菜)
(三)完成其他订制化出品工作
(四)卫生保洁服务招标需求
序号
服务范围
总面积 (平方米)
预估单价
(元/月/平方
米 )
责任单位
1
*供电公司所辖范 围内的保洁服务
7450
1.5
*供电 公司
(五)安保服务招标需求
序号
服务范围
总面积
(平方
米 )
服务场所
人 数
预估单价 (元/人)
责任单 位
1
供电公司所 辖范围内的 安保服务
13050
办公室
7
2000元/ 人 ( 月 )
*供电公 司
2
生产区(含调度、变 电、输电、信通等)
3
会议区
3
2000元/ 人 ( 月 )
4
配套区
2
2000元/ 人 ( 月 )
(六)会务接待服务招标需求
序号
服务范围
总面积(平方
米 )
会议规模
(人)
预估单价(元/
半天)
责任单位
1
*供电公司所辖范围 内的会务接待服务
670
20人以内
400元/半天
*供电公 司
2
50人以内
600元/半天
3
100人以内
1200元/半天
4
100人以上
1500元/半天
(七)空调系统服务招标需求
服务辖区分布分体式空调机300余台，中央空调、多联机、风管机系统10余台套，要求对上述范围内的空调进行维修、保养、内外机清洗、消毒等工作。
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
加氟、更换电路板、 内外挂机、 修理压缩机漏水、遥控器等
加氟、更换电路板、 内外 挂机清洗、更换压缩机、 维修漏水、配遥控器
*供
电公司
(八)安防系统服务招标需求
院内安防监控系统及与系统相关联的软硬件设备设施，覆盖面积36158平方米，要求对上述安防设备设施进行维修、维护、保养。
典型案例
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
监控系统、网络、网线、门禁系 统
探头更换、主机故障修 理、网络调试、网线维护
*供电公司
(九)消防系统服务招标需求
16层(其中地上15层，地下1层),每层有四个室内消
防栓，4具1211或干粉灭火器以及消防水带、水枪、消防箱等消防设施。大楼目前设有消防监控中心，安装有感烟、感温自动报警系统、应急广播报警系统、安全疏散标示，防火门、防火卷帘等消防设施和自动喷水灭火系统及气体灭火系统。系统覆盖面积36158平方米。要求对上述消防设备设施进行维修、维护、保养、年检工作。
典型案例
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
1、火灾自动报警系统。2、市内
消火栓系统。3、 自动喷水灭火
系统。4、气体灭火系统。5、室
外消火栓
1、消防设施检测、2、维
修、保养(调整、紧固、
更换、上油、清洗)
*供电公司
(十)电梯服务招标需求
电梯3部。其中主楼电梯(有机房)2部，15层15站，裙楼电梯(有机房)1部，4层4站。要求上述电梯设备设施进行维修、维护、保养、年检工作。
典型案例
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
电梯
维修维保
*供电公司
典型案例是为便于投标技术部分评分，对从本项目中选定的一个具体维修项目所作的技术方案。一个分标内提供了一个具体维修项目作为典型案例。在一个分标内，投标人必须针对该典型案例(即下表所列的维修项目和维修内容)编
制技术方案，该技术方案将作为技术评分的依据。(十一)信息通信服务招标需求
序号
服务名称
规格型号
单位
技术参数 (技术要求)
1
常用交换机
H3C S3100 S2152 S5500 HUAWEIS3700
S2700
80台
设备正常运行
2
网络交换机
H3C C7506
25台
设备正常运行
3
机房设备维护
52台
设备正常运行
4
通信光缆维护
376 公 里
设备正常运行
(2)XX*供电公司
(一)物业管理
序 号
服务范围
总面积(平方
米 )
服务场所
预估单价
(元/平方米)
责任单 位
1
XX*供
电公司本部
及城区所辖
范围内的物
业服务
3210
办公区
6.5
XX*
供电公
司
2
会议区
6.5
3
生产区(含 调度、变电、 输电、信通)
6.5
4
配套区
6.5
5
辅助区
6.5
6
教学区
6.5
(二)卫生保洁
序号
服务范围
总面积(平方米)
预估单价
(元/平方米)
责任单位
1
XX*供电公司机 关本部、客服中心、 检修楼的保洁服务
15600
6.5
XX*
供电公司
(三)绿化美化
序号
花卉品类
规 格
预估 数量
预估 单价
摆放 区域
按大小
按面积
1
绿萝
直径 50cm
100
55
XX*
供电公司
本部等办
公楼走
道、各营
业大厅及
*供电公司办公 楼走道
2
绿航绿萝
直径 30cm
150
40
3
万年青
10-12 根
80
48
4
发财树
高 120cm
120
98
5
君子兰
10-14 片叶
45
49
6
片植绿篱保存养 护
100平 方米/年
900
633
7
常绿草坪保存养 护
100平 方米/年
1500
400
8
常绿乔木(30cm 内)保存
100株/ 年
100
5631
9
常绿乔木(20cm 内)保存
100株/ 年
500
3270
10
球形植物保存养 护
100株/ 年
600
1069
(四)会务接待服务
序号
服务范围
总面积 (平方米)
会议规模
(人)
预估单价 (元/半天)
责任单位
1
Xx*供电公
司本部等单
位的会务接
待服务
4000
60
200
XX*供电公 司
(五)设备维保(空调)
XX供电公司本部等单位的空调(柜机和挂机)共计400台。
典型案例：办公室3P(柜机)空调无法启动。
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
空调
格力空调2匹柜机
开机显示E1且按
键失灵
*供电公司
(六)设备维保(电梯)
XX供电公司本部等单位的电梯共计3台。
典型案例：办公楼电梯通风口突然停止工作。
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
电梯
电梯轿厢指令版
出现故障导
致电梯无法正常
到达指定楼
层，电梯公司需
在2小时内
更换备品备件，
使电梯恢复
正常
*供电公司
(六)设备维保(消防)
XX供电公司本部等单位的消防系统共计3套、灭火器共计800具。
典型案例：办公楼消防报警系统频繁出现烟雾报警现象，
值班人员多次到引起烟雾报警现场查看，均未发现异常。
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
电梯
温度感应器损坏
需更换，手动按
钮故障导致消防
水泵启动失灵
*供电公司
(3)XX**市供电公司
(一)物业管理
序 号
服务范围
总面积(平方
米 )
服务场所或 内容
预估单价
(元/平方米)
责任单 位
1
*供电公司机关
物
业服务
18178
办公区
3.5
*供电公 司
2
会议区
3.5
3
生产区(含 调度、运营 监测中心)
3.5
4
公共区
3.5
5
设备区
3.5
6
进餐区
3.5
(二)绿化美化服务
序号
花卉品类
规 格
预估 数量
预估 单价
摆放 区域
按大小
按面积
1
幸福树
大
3侏
480
大楼大厅
2
鸭脚木
小
4盆
240
大楼大厅
3
棕竹等
大
12株
480
电梯出口 (8至
12层)
4
万年青等
小
30株
144
走道
5
铁树等
大
26株
480
大楼大厅
6
红掌
小
200盆
28
大楼大厅
7
铁树
大
2株
480
机关食堂
8
罗汉松等养护
小
16株
144
机关食堂
9
刺冬青
大
3株
1200
机关食堂
10
茶花、機木
小
150株
28
机关食堂
11
草坪
大
500 m2
50
机关办公楼
及乡镇供电
所
12
金弹子、红果冬青 等
大
8棵
480
机关办公楼
及乡镇供电
所
(三)卫生保洁
序号
服务范围
总面积(平方米)
预估单价
(元/平方米)
责任单位
1
XX*供电公司机 关本部、客服中心、 检修楼的保洁服务
15600
6.5
XX*
供电公司
(四)安保服务
序号
服务范围
总面积
(平方
米 )
服务场所
人 数
预估单价 (元/人)
责任单 位
1
*供 电公司 所辖范围内 的安保服务
18180
办公区
4
2800元/ 人 ( 月 )
*供电公 司
2
生产区(含调度、变
2
2800元/
电、输电、信通等)
人(月)
3
会议区
1
2800元/ 人(月)
4
配套区
2
2800元/ 人(月)
5
辅助区
1
2800元/ 人(月)
6
教学区
1
2800元/ 人(月)
(五)设备维保(空调)
XX*市供电公司本部水暖中央空调系统一套及下属单位的单体空调(柜机和挂机)共计260台。
典型案例：格力空调2匹柜机开机显示E1且按键失灵。
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
空调
格力空调2匹柜机
开机显示E1且按
键失灵
*供电公司
(六)设备维保(电梯)
XX*市供电公司本部电梯共计2台。
典型案例：电梯轿厢指令版出现故障导致电梯无法正常到达指定楼层，电梯公司需在2小时内更换备品备件，使电梯恢复正常。
序号
维修项目
维修内容
责任单位
1
电梯
电梯轿厢指令版 出现故障导致电 梯无法正常到达 指定楼层， 电梯 公司需在2小时
内更换备品备件， 使电梯恢复正常
*供电公司
服务周期
自合同签订之日起一年。
技术标准及规范
(1)XX*供电公司
(一)物业管理技术标准及规范
本工程主要采用但不限于国家最新技术标准，承包人严格执行。标准版本更新则应采用最新版本。
(1)物业综合管理
1、物业公司需设立专人受理报修，服务区域实行网上报修并对维修结果和过程等及时公布。
2、接待人员语言规范，主动热情，耐心细致解答报修人员的问题并做好记录。
3、要求物业公司设立报修电话，全天候365*24小时开通，受理报修，接受甲方监督等。
4、物业公司应设立走访制，主动征求和收集甲方对管理与服务等方面的意见，并在以后的物业管理工作中改进。
5、定期和不定期召开物业工作会议，对维修工作中出现的问题进行整理并监督物业公司改正，物业公司每季度应
向甲方报季度工作计划。
6、不定期向使用部门发放《物业工作意见征询表》,分
析汇总使用部门的建议和意见，了解后勤服务工作的薄弱环
节，不断提高管理水平。
7、审核物业公司工作人员资质，要求必须持证上岗。物业公司员工上岗培训率达到100%,考核合格后上岗。
8、审查物业公司机构设置是否符合招标文件要求，是否按照投标文件配置机构和人员，如有不符要求限期整改，物业公司人员调整时应向甲方提供名单和新进人员资质及自然情况。
9、检查物业公司整体形象是否符合服务区域要求，要求工作人员着装统一，有良好的团队形象，做到文明施工，工作时要保护好甲方原有资产，不得影响甲方正常工作和秩序。物业公司应加强和提高员工服务意识、服务知识和服务技能，培养高素质的物业员工。物业公司员工在征得使用部门认可后开始工作，工作结束后做到人去场清。
10、物业公司必须遵守服务区域各项制度和管理规定，遵守国家相关法律法现，物业公司在工作中必须遵守国家相关安全法规，按照相应操作规程进行作业，随时对物业公司的安全管理进行监督检查并做好记录，对违反安全操作规程的行为下达整改通知。
11、物业公司在服务区域所发生的人员、设备、财产等安全责任和事故，由物业公司负责并承担一切后果。
12、联合服务区域安全保卫部门对物业公司的办公场所、库房、材料堆放地、宿舍等进行检查。对检查中发现的不符
合管理标准的项目要求限期整改。
13、对物业公司工作所使用的各种材料进行验收检查，对不符合服务区域要求的材料不准其入场，要求所使用的材料不得低于服务区域原设计和用料。
14、定期不定期对物业公司库房进行检查，发现有非服务区域需要的材料责令其搬出服务区域院内，不准其存放与服务区域无关的物资。
15、提供从业人员的体检报告、身份证明等必要的资料。
(2)物业管理服务内容
1、工程设备管理
工作范围包括：日常设施维护管理主要有给排水、空调、暖气设备、电话、灯具、低压配电设备、门窗、桌椅、房间吊顶、墙面等设施的维护维修以及设备保养(前述项目需专业人员完成)。定期(每年至少两次，相关职能部门有要求的，按要求办理)维护主要包括：消防(生活)水箱的清理、强、弱电检修维护、楼内及分担区垃圾清运、污水井清理等。
细化标准：
1.1各种设备的运行服务：
(1)无故障运行，运行事故为零；
(2)加强保养维护，确保运行正常；
(3)设备完好率99%以上；
(4)节约能源，降低能源消耗；
(5)相关设施设备年检，污水井清理，空调维保等；
(6)编制设备管理工作统计表(包括名称、台数、品牌、型号、功率、位置、工作状态、维修情况等);
(7)建立完善的检查维护规范和值班、巡查及登记制度；
(8)制定具有操作性的相关应急处理方案。1.2各种设施的日常维护维修服务：
(1)自来水净化器、上下水管道及水管零部件做到日常保养与定期(每周至少2次)检查相结合，防止跑漏、堵塞、杜绝常流水。
(2)电线、电缆做到定期检查，保证平日用电安全。
(3)灯具、电话、开关、门窗等保证正常使用。
1.3消防设施需定期(每周至少一次)检查，使之始终处于完好的防范体制下，达到防范于未然。
1.4门窗、墙面、地面做到定期(每周至少一次)检查及维护。
1.5各种设施必须做到随时发现问题随时解决，对于后勤办公室管理部门下达的维修任务(工票),物业应按时保质保量的完成；发生前述各种情况应作好记录并及时向地税局相关部门报告。
2、协助维护公共秩序
(1)24小时站岗值勤。
(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
(3)对进出车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
(4)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。
3、设备设施维护要求
(一)、给排水系统要求
1.户外给水管道阀门保养1次/年，户内阀门每年检修1次，随时检修失灵阀门或更换报废阀门。
2.检查生活水箱进水浮球阀并作手动进水实验，每半年全面清洗一次生活水箱，检查水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱是否上锁并且完好，排污阀手动检查，排污管道畅通，保证投用时正常运行，保证供水系统正常运行。
3.各楼卫生洁具按各楼在用设施统一性要求进行维修或者更换。
(二)、对供热系统要求
1.每年10月20日前对服务区域供暖系统全面检查结束，管道上水试压甲方在内网公布，乙方做好试压过程中的维修和保障。
2.户外管道阀门保养1次/年，主要工作是更换盘根绳和阀门螺杆加注黄甘油及机油处理，以防锈蚀延长其使用寿命。
3.管道保温检查2次/年，保温层破损及时维修；每年清
理户外供热管道沟内杂物1次。
4.户内管道、阀门、散热器每年检修1次，保证供暖设施正常运行。
5.保养和更换失准的供暖系统压力表、温度计。供暖温度检测1次/周，监测温度随时登记备查。
6.供暖系统应急故障及时排除，保证系统正常运行；负责供暖系统调试，保证各楼均衡供热。
7.服务区域地热系统9处维护冲洗1次/年，一般3月末前完成。
(三)、对排污系统要求
1.化粪池、污水池、污水井清掏2次/年，一般安排在6月、11月进行。
2.污水井运行检查1次/周，确保污水畅通。
3.不发生污水外溢现象。
(四)、对防汛工作要求
1.防洪沟定期清理：包括5#楼挡土墙下排洪沟及山上驾校山体排洪沟。
2.服务区域总排污口水位预警监视。
3.所有楼宇楼面杂物清理2次/年，保证雨流口疏通。
4.成立防汛防台应急队伍，落实防汛防台组织；防汛防台器材每年5月30日前储备到位。
5.汛前全面检查，在每年20日/6月进行，安排雨季防汛
队伍巡查，关键雨情应安排急队伍值班。
6.服务区域院内道路雨水井、水篦子(含广场、运动场以及道路栏水篦子)清掏疏通2次/年；保证系统畅通。
(五)、对在用水泵要求
保证所有污水泵、排水泵等处在可以随时启用状态。
(六)、对供热管道泵要求
供热管道泵每年检修1次，运行中随时监测检修；保证设备正常使用。
(七)、防寒保暖工作
每年11月20日前对服务区域院内所有自来水阀门井、水表井等实施防冻保温，保证设施安全越冬。
(八)、净化水(直饮机)运行管理
定期对直饮机过滤芯进行更换，每年3次，保证员工饮水安全，使直饮机弱碱水功能得到体现。
(九)、电热水器
每年5月和11月酸洗各一次，保持内部无水垢，无细菌，保证饮用水符合国家标准。
(十)、电气专业
1.楼体字(LED)维护要求：
(1)保证安全，按规程要求必须有高空作业许可证人员进行维护。
(2)具有专业技术维修人员进行维修。
(3)配件采用防水、进口LED点，做到维修及时，满足需求。
(4)保证维修质量。(质保期)2.客房电控系统要求：
(1)专业技术维修人员进行维修。
(2)必须采用原厂配件，维修及时，保证质量。
(3)定期对系统进行更新维护，保证正常使用。
(4)必须满足培训需要。做到特殊情况下应急处理。(十一)室外照明要求
1.定期对设备进行检查，及时维修，保证正常使用。
(1)路灯及线路每日检查一次，检查灯具完好情况，
即坏即修；每周检查一次玻璃灯罩有无破损，有无金属灯架松脱现象，灯口、灯栅有无损坏；检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象，金属灯架有无锈蚀，发现异常即时处
物业管理零星工程与服务 投标方案（340页）（2024年修订版）.docx
